岳阳市住宅物业服务分期四级基准价标准1文本资料.docx

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岳阳市住宅物业服务分期四级基准价标准1文本资料

岳阳市住宅物业服务分期四级基准价标准

一、综合管理服务标准与收费基准价

项目

内容

服务要求

每平米建筑面积月收费标准（元）

管理处设置

（1）小区内设置管理处。

（2）办公场所整洁有序。

（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

0.24

管理人员要求

（1）小区经理持证上岗，有一年以上小区经理任职经历。

（2）管理人员服装统一,挂牌上岗，仪表整洁规范。

服务时间

周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待,并提供服务。

日常管理与服务

（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。

（2）24小时受理业主或使用人报修。

急修半小时内到现场处理，一般修理有一天内完成（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的的收支进行财务管理，做到运作规范，帐目清晰。

（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主装修档案）、日常管理档案等]。

（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。

（9）制定管理处内部管理制度和考核制度。

（10）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

（11）服务窗口应公开服务内容和程序、收费项目和标准。

（12）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

（13）能提供三种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（社区无偿）服务，节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。

（14）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（15）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

备注：

1、小区内设置管理处的，若建筑面积小于2万平方米，综合管理费增加5%。

2、每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。

二、公共区域清洁卫生服务标准与收费基准价

项目

内容

服务要求

每平米建筑面积月收费标准（元）

楼内公共区域

地面和墙面

每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上，大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。

0.20

楼梯扶手、栏杆、窗台

隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

消防栓、指示牌等公共设施

每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

天花板、公共灯具

每月除尘一次，目视干净、无蛛蛛网。

门、窗等玻璃

每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

天台、屋顶

保持清洁、无垃圾。

垃圾收集

按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

电梯轿厢

每日擦拭、清扫一次以上，每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。

楼外公共区域

道路地面、绿地、明沟

道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

公共灯具、宣传栏、小品等

每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。

水景

每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

垃圾厢房

有专人管理。

生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。

果皮厢、垃圾桶

合理设置。

每日清理二次，擦拭一次，厢（桶）无溢满、无异味、无污迹。

消毒灭害

每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

备注：

1、有无电梯、消防栓不作为保洁费用增减条件。

2、公共部位无窗户玻璃的物业小区，若选择一级或二级保洁服务的，收费标准减0.01元,选择三级（含三级）以上的,应减0.03元。

3、因弃用垃圾井而改作按层每天两次收集垃圾的，收费标准可上浮0.02元。

4、无水景的物业小区，若选择四级或五级保洁服务的，收费标准减0.02元。

5、外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。

6、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级服务内容与要求（一级除外）。

三、公共区域秩序维护服务标准与收费基准价

项目

内容

服务要求

每平米建筑面积月收费标准（元）

人员要求

（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。

（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪表仪容规范整齐。

（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

0.32

门岗

（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6：

00-20：

00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。

（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

巡逻岗

（1）保安人员手持巡更采集器，按指定时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。

有巡更记录。

（2）接到火警、警情后十分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

（3）在遇到异常异常情况或住户紧急求助时，十分钟内赶到现场，采取相应措施。

技防设施

和救助

（监控岗）

（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2）监控中心接到报警信号后，保安人员应五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。

车辆管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

备注：

1、公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口（一级有一个是次出入口）配置岗位的标准进行测算。

如小区规范出入口多于或少于二个的，按实际配置增减费用。

2、小区建筑面积小于1.5万平方米的,费用增加10%；小区建筑面积在1.5万至5万平方米（包括5万平方米）之间的，费用增加5%；小区建筑面积在5万至15万平方米（包括15万平方米）之间的，费用不变；小区建筑面积在15万至20万平方米之间的，费用减少5%；小区建筑面积大于20万平方米的，费用减少10%。

3、本价格不包括车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车和非机动车）所发生的费用。

4、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。

四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费基准价

基本条件

内容

要素

养护要求（植物）

每平米绿地面积年收费基准价（元）

1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。

草坪

修剪

草坪保持整洁，草高不超过8cm。

3.80

清杂草

每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。

灌、排水

常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

施肥

按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。

2、利用植物、山石、水体等设置景点，且与环境协调。

病虫害防治

及时做好病虫害防治。

其它

草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

3、乔、灌、地被、配植合理，层次较丰富，景观好。

花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。

树木

修剪

乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌枝；篱、球造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。

中耕除草、松土

适时中耕除草、，做到基本无杂草，土壤疏松。

施肥

按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥；每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。

病虫害防治

防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。

扶正加固

树木基本无倾斜。

其它

乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

4、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。

绿地设施、硬质景观保持完好。

花坛花景

布置

一年中有二次以上花卉布置，三季有花。

灌、排水

保持有效供水，无积水。

补种

缺枝倒伏不超过十处。

修剪、施肥

及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。

病虫害防治

适时做好病虫害防治。

备注：

1、本标准中所指绿地等级收费标准是按年、按绿地面积设置。

绿化养护费用分摊公式为：

每月每平方米建筑面积绿化养护费用＝该级绿地收费

标准×绿地面积÷可分摊面积÷12。

2、绿地以种植面积计算：

地下车库顶上绿地按补票面积计算；棚架按垂直投影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5计算；嵌草停车地坪按地坪面积的1/10计算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积的1/10计算；未定事项可按商定计算。

3、绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。

4、草坪修剪频次所示为暖地型草的修剪次数，冷地型草的修剪频次应酌情增加。

混合型运动草坪应增加修剪频次，可按实调整。

5、因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树清除、适时补种，保持绿地清洁整齐。

6、植物灌溉以保持土壤有效水份为原则，应按气候、立地条件、品种、生长等情况酌情增减浇水次数。

7、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定。

应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。

8、每一级服务内容与要求高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。

五、公用部位、公用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费基准价

项目

内容

运行、保养、维修服务要求

每平米建筑面积月收费标准（元）

公共部位

房屋结构

每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

0.10

门窗

每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常响声。

楼内墙面、

顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

管道、排水沟

每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保持排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

屋顶

围墙

每半月一次巡视围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。

道路、场地等

每周一次巡查道路、路面、侧石、围墙、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损

休闲椅、凉亭

每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

雕塑、景观小品等

室外健身设施

每日巡查一次，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需要更换的除外）。

儿童乐园等

安全标志等

对危险、隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

备注：

1、一类零星修理的范围包括：

（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）；

（2）更换公共走道门窗五；（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道；（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）；（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）；（6）设施、设备标识修补；（7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆、金件。

2、二、三类零星维修的范围在一类基础上，还包括本类中涉及的其它共用部位或设施的零星维修。

3、前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的由费用建设单位承担。

供水系统

变频水泵

0.06

备注：

供水系统基本构成：

1、普通水泵：

（1）供水运行（不包括两次供水加压电费）；

（2）供水设备保养；（3）水池、水箱清洗；（4）水质抽样化验。

2、变频水泵：

（1）供水运行（不包括两次供水加压电费）；

（2）供水设备保养；（3）蓄水池清洗。

排水系统

1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

0.05

2、每年二次对汗水处理系统全面维护保养。

3控制柜电气性能完好，运作正常。

4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合要求。

公共照明

公灯

及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。

多层0.08

景观灯、节日彩灯、大堂

吊灯等

保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

高层0.10

公共电气柜

每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

大堂空调

大堂分体空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。

备注：

1、公共照明成本构成：

（1）公共照明运行（电耗）；

（2）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等；（3）设备的养护。

2、楼道内使用感应灯的按收费标准酌减0.01元计费。

3、三类中大堂未使用分体空调的，标准准酌减0.02元计费。

消防系统

防设施、设备

1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

多层0.03

2、消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。

高层0.04

3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。

4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不全乡的应当调换。

5、每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

备注：

1、消防系统成本构成：

（1）消防设施、器材保养；

（2）消防设施年安全检测；（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。

2、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。

3、不包含消防部门报警联动安装检测费用。

避雷系统

避雷设施

每年检查避雷装置一次，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其符合国家相关标准。

0.015

备注：

避雷系统成本构成：

（1）避雷系统保养；

（2）避雷系统安全检测费。

弱电系统

楼宇对讲系统（可视）

不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

0.08

住户报警

不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的，并同时发出声光报警信号。

周界报警

24小时设防并正常运行，不定期进行测试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

监视系统

不定期进行测试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

电子巡更

根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

备注：

成本构成：

（1）系统运行；

（2）日常维护保养；（3）系统设备的维修；（4）每减少一项，费用减少0.015元。

电梯系统

电梯

1、保证电梯24小时运行，轿厢内按纽、灯具等配件完好，轿厢整洁。

0.40

2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的

《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到达现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到达现场进行救助。

4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

备注：

1、电梯运行费用包括：

（1）电梯运行（电耗）；

（2）电梯定期常规保养；（3）零星配件及维修（每台电梯年支出1000元内）；（4）电梯年安全检测。

2、底层可原始设计不停靠的，不分摊此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊。

3、配置电梯驾驶员的，人工费另按每平方米建筑面积0.08元计算。

4、电梯未实行24小时运行的，另按每平方米建筑面积减少0.08元计算。

水景（动力）

1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

按实分摊

2、重大节日前地景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项废话运行正常。

备注：

1水景费用分摊公式：

[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积

保险费用及其它

由业主大会与物业公司协商确定。

按实分摊

备注：

1、如无相应设施设备的，不得计收该项费用。

2、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。

3、住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录。

4、按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）费用由建设单位承担。

5、每一类的服务内容与要求应高于并包含低一类服务内容与要求（一类除外）。