商业街建筑方案设计说明1doc.docx

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商业街建筑方案设计说明1doc

商业街建筑方案设计说明1

商业街建筑方案设计说明

第一篇总说明

1．概述

1.1地理位置:

商业街地块位于香格里拉乡的中心地带，整个地块呈两条带状，东西向长约410米，南北向长约230米，场地西面临河流，河边为星级酒店及演艺中心,景观优美，南临香格里拉东路,中间两条规划路穿越,交通便捷。

1.2规划控制:

酒店用地：

容积率≤1，建筑密度≤40%，绿地率≥30%。

1.3建筑性质和组成：

建筑性质为商业用房，包含餐饮、娱乐、零售等功能用房。

建筑群契合基地自然特点设计，上下高差4-5米，建筑临街形成浓郁的商业氛围。

1.4经济技术指标:

用地面积：

2.88公顷

总建筑面积：

18100M2

其中：

商业中心：

5600M2

其它商业用房：

12500M2

容积率：

0.63

建筑密度：

32%

绿化率：

42%

2．设计依据

2.1建设单位提供的本项目CAD地形底图及勘察设计资料

2.2稻城县香格里拉乡嘎拥及沿河片区修建性详细规划

2.3四川省甘孜州稻城县香格里拉乡总体规划

2.4主要现行国家标准、规范、规程

《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2002版）

《民用建筑设计通则》GB50352-2005

《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

3.建设场地和自然条件

3.1建设场地：

本工程位于四川省甘孜州稻城县香格里拉乡的中心地带，场地西面临河流，环境优美，南临香格里拉东路,中心有两条规划路,交通便捷。

整个地块建设用地面积为2.88公顷，现用地范围内地势高差较大。

3.2香格里拉乡地区自然条件：

香格里拉乡位于东经9o57’40”——100o27’30”北纬

28o11’30”——28o41’48”的地区内，属于典型的高山峡谷地貌，保护区属大陆性季风高原型温润气候，最冷月出现在一月，最暖月为七月。

年平均降雨量800--1000mm之间，雨季为五到十月。

3.3场地地质条件：

场地位于香格里拉乡的中心地带，地面地势比较起伏，地面高差比较明显。

地貌单元属典型的高山峡谷，场地大部分为未使用的原始地形覆盖。

基地土壤上层薄，多岩屑；除漂灰土外，其他土类土层过渡不明显，反映出高山峡谷土壤特点。

4．设计指导思想和设计要求

4.1设计指导思想:

4.1.1该基地有良好的自然环境:

西面临河流,河两侧有大约20米宽的原生态果树林,北面不远处有半山，上有一个小的藏居村落热光村，环境优美。

由于设计所处地区为藏族地区的特殊性，建筑群的总体布局上注重，对环境的保护和利用；建筑设计力求简洁、大气、符合藏族地区建筑特点，并且使建筑各方面功能

均衡的建筑群。

4．1．2本工程严格按照城市相关规范，方案评审会议纪要、方案批复的意见以及业主的要求，进一步优化设计并有所创新。

4．2设计要求:

建筑工程等级：

二级

抗震设防烈度：

6度

设计使用年限：

50年

第二篇总图、建筑和结构

5．总图设计

5.1总体布局

考虑到本地块位于中心地带，地块内多条主要道路穿越，交通便利，故将商业中心布于两规划道路交汇处，其地理位置醒目，景观优美，是商业街的视觉中心。

商业建筑列于道路两侧，之间由广场及骑楼等空间连接，营造出开放、休闲、热闹的商业气氛。

。

5．2交通组织

5．2．1人流：

商业街人流主要由两侧规划道路引入，骑楼、广场等空间可供行人行走及休憩，南面商业街设有内街以增加商业界面。

5．2．2车流：

穿越基地的两条规划路，在东侧设有专门的公共停车场。

商业街内部不设停车场，以免造成干扰。

5．3绿化布置

商业中心西面与原生态果林围合成一个庭院，与酒店主体建筑相响应，经过精心的景观设计，将成为基地的特色景观。

商业二层均有游客休憩及观景的平台，与广场等空间均有绿化点缀其中。

6．建筑设计

6.1平面设计

商业中心景观条件优越，其内部功能以高档餐饮为主。

平面采取开放式设计，业主可自行分隔使用面积。

建筑与廊道等灰空间围合多个庭院并通过台阶和步道连接。

柱廊可方便地让游客观赏到原生态果林和水景。

在东南角人流交汇处设计一广场，南北4米的高差通过多个台阶解决。

整个中心以丰富的空间、宜人的尺度、精致的小品构筑规划地块的又一视觉中心。

商业街序列式布于两条规划道路两侧。

为避免其建筑空间过于呆板，分别以内街、平面变化等手段增加其空间的趣味。

商业街纵向延伸至南面旅馆地块，以提高旅馆的商业价值。

商业中心及商业建筑1～７栋景观条件较好，设置餐饮及娱乐功能。

商业建筑8～19栋交通条件较优越，设置零售及娱乐功能。

6.2立面造型设计

因商业建筑在藏族地区，立面力求与当地的建筑特点保持一致，在立面设计上大量使用当地原有建筑材料。

商业建筑二层围以圆木栏杆，二三层设有多个花架，丰富了立面空间。

墙面的设计采用当地建筑的条状毛石砌墙风格，中间加以设计用窗破开。

商业入口处多做玻璃幕墙，通体透彻。

顶部处理采用藏族建筑特有的手法，边沿加以围合的图形设计，并在外延加装饰木条，与木制花架融为一体,整个立面风格统一，古朴大气。

6.3竖向设计

6.3.1层高和总高度

商业建筑层数为2～3层，层高为4米。

相对标高9.2米～13.2米。

6.3.2室内外高差：

在本工程建筑室内外高差均设计为依地形不同分别有0.15米至0.3米。

6.3.3垂直交通

均以封闭楼梯解决垂直交通。

为区别商业人流和内部员工生活交通，二楼至三楼的垂直交通单独设置楼梯间。

6．4墙体：

外墙（+0.000以上）为240厚粘土多孔砖，内墙为200厚加气混凝土砌块。

6．5装修：

6.5.1屋面：

采用保温隔热防水屋面,挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温,改性沥青防水卷材及刚性防水。

6.5.2楼地面：

楼地面均采用水泥砂浆楼地面。

6.5.3内墙面：

地上建筑内墙均为白色涂料墙面。

卫生间内墙为面砖内墙。

6.5.4外墙面：

以条状毛石砌墙为主，部分外墙为铝合金幕墙（内设聚苯颗粒保温浆料保温隔热层）、断热铝合金低辐射中空玻璃幕墙。

6．5．6门窗：

部分商业建筑一层设玻璃幕墙：

断热铝合金低辐射中空玻璃，窗楣及门楣采用当地制式并加以简化。

7、结构设计

7.1设计依据：

7.1.1规范及规程

《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

《建筑结构荷载规范》GB50009-2001

《砌体结构设计规范》GB50003-2001

《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

《建筑抗震设计规范》GB50011-2001

《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

《建筑地基基础设计规范》DB33/1001-2003

《建筑桩基技术规范》JGJ94-94

7.2自然条件：

7.2.1基本风压0.45kn/m2

7.2.2基本雪压0.45kn/m2

7.2.3本地区抗震基本烈度为6度；

7.2.4工程地质资料

由地质勘测设计公司提供岩土详细勘察报告

7.3设计要求：

本工程设计使用年限为50年

本工程为丙类建筑，抗震设防烈度为6度

框架抗震等级三级、剪力墙抗震等级三级

商业用房3.5

餐厅2.5

7.4结构体系

7.4.1本工程包含，商业楼2层，采用现浇钢筋混凝土框架结构（局部有剪力墙）。

7.4.2地基基础

本工程采用钻孔灌注桩，柱下为独立承台；桩基持力层1-3层（中风化凝灰岩层）。

7.4.3主要结构材料

7.4.3.1混凝土

1层～三层C35C35C30

承台基础梁及底板采用C35混凝土。

7.4.5结构计算

采用中国建筑科学研究院PK-PM系列软件中SATWE（2005-4）计算程序计算。

第三篇公用和动力

8．给水排水

8.1.1本项目本专业采用的国家现行有关设计规范、标准等。

范>>GB50013-2006（2006年版）

范>>GB50014-2006（2006年版）

>GB50015-2003

>GB50140-2005

>GB5749-85

>CJ94-1999

8.2.1设计范围

承担该工程室内及区域的给排水及消防设计。

8.2给水设计

8.3.1水源

水源采用城市自来水，从华丰路及规划路预留的DN200管上各引入DN150进水管，经水表计量后供酒店生活、消防用水。

市政供水压力不小于0.2Mpa。

8.2.2用水量

（1）用水量定额

（c）商业：

用水定额100L/人.d，小时变化系数Kh=2.5；

（e）餐饮：

用水定额60L/顾客.次，小时变化系数Kh=1.2；

（i）绿化道路用水：

用水定额3L/m2.d；

（2）用水量表

序号用水类别备注

水量（m3/d）

1商业175

2餐饮70

3绿化及浇洒道路18

4合计263

最大时用水量：

Q=49.68m3/h

8.3.3室外给水系统

从市政路引DN150给水管进商业中心，经DN150水表计量后，在围绕商业中心及各栋独立的商业建筑物四周布置给水管网，供生活、生产用水。

酒店绿化用水从室外给水管网接出，并设水表计量后单独设管网供给绿化用水。

8.3.4室内给水系统

商业建筑物多为三层以下，可利用市政水压直接供水；最低卫生器具配水点处的静水压控制在

≤0.45Mpa，当水压大于0.35Mpa时采用减压阀减压后供水。

8.4排水设计

8.4.1室外排水

室外排水采用雨、污分流制.

室外雨水经区域雨水管汇集后，就近向市政管网.。

雨水量按暴雨强度公式：

q=3360.04（1+0.639lgTE）/（t+11.945）0.825（L/S.ha）计算，经计算区域总雨水量约500m3/d。

污水量按给水量的90%计，为105m3/d。

粪便污水经化粪池，餐饮含油废水经隔油池后，与其它生活废水一起排入规划路下预留的市政污水检查井内。

8.4.2室内排水

室内雨水、生活粪便污水、生活洗涤污水及餐饮含油废水分流排至室外。

屋面雨水采用有组织排水，雨水立管沿柱子敷设，安装后由建筑进行伪装，屋面雨水排水设计重现期P=5a。

室内排水采用双立管系统，设专用通气管，排水立管每隔一层与专用通气管相连以保证排水系统形成良好的水流条件。

8.5管材选用及敷设方式

室外埋地给水管采用给水球墨铸铁管；室外雨水管和污水管采用U-PVC加筋管。

室内生活给水管采用钢塑复合管；室内雨水管和污水管采用UPVC排水管。

8.6消防用水及灭火设计详见“消防和安全”专篇

8.8节能、环保、详见第四篇有关专篇

9.通风与空气调节

9.1设计依据

9.1.1国家和地方的有关规范、标准或规定:

1.《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003

2.《建筑设计防火规范（修订本）》GBJ16-87（2001年版）

3.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

9.1.2甲方提供的资料

9.2设计范围

通风、防排烟系统设计

9.8通风设计

⑴变配电房设计机械送排风系统,换气次数按不小于10次/时设计。

排风排至屋顶。

⑶暗卫生间及开水间设计机械排风系统,换气次数按不小于15次/时设计。

⑷厨房设计机械送排风系统,换气次数按不小于40次/时设计。

9.9防排烟设计详见“消防和安全”专篇

9.10节能、环保、详见第四篇有关专篇

10．电气

10.1设计依据

（1）JGJ/T16-92《民用建筑电气设计规范》；

（2）GB50116-98《火灾自动报警系统设计规范》；

（3）GB50057-94《建筑物防雷设计规范》；

（4）GB50053-94《10kV及以下变电所设计规范》；

（5）GB50034-2004《建筑照明设计标准》；

（6）国家相关电气设计规范。

10.2设计范围

XXX商业街经营管理公司方案建议1

前期XXX商业街商业经营管理公司

组建程序及管理经营方案建议

为了确定XX房地产开发公司、受托的商业经营管理公司及业主三个权利主体共存的法律关系，由于前期的业主委员会尚未成立，开发公司与受托的商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认XXX商业街商业经营管理公司对XXX商业街进行系列工作的管理地位，从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。

为投资者、经营者保驾护航。

建议XX房地产开发公司投资成立“XXX商业经营管理公司”，注册资金为XXX万元，独立法人机构，受托XX房地产开发公司经营管理XXX商业街项目，从而落实支付业主关于总购房款的第一年7%，第二、三年8%的租金回报问题。

商业经营管理公司经营范围：

主营：

企业管理，物业管理，商业服务，营销策划，房地产中介、租赁，各类广告设计、制作、发布，投资，经济、信息咨询。

兼营：

糖、烟、酒，保健品，食品，钟表，珠宝，金银首饰，工艺品，化妆品，交家电、照相器材，通讯器材，音像制品，图书，服装，鞋帽，皮具，箱包，饰品，玩具，床上用品，运动器材，文化用品，办公用品，电子产品，百货，餐饮，休闲娱乐。

我司在组建XX商业街商业经营管理公司工作中，依组建程序提交以下方案以供参考：

一、管理经营组织机构图（已提交）

二、管理经营公司部门职责（已提交）

三、管理经营公司部门及岗位人员定编表（已提交）

四、XXX商业街基础租金费用测算表

五、XXX商业街经营者入场须知

六、XXX路商业街进场经营单位审批表

七、XX路商业街商铺（专柜）业主自行经营申请表

八、XXX中路商业街商铺业主自营、自招商经营管理须知

九、XXX中路商业街管理细则

十、XX中路商业街关于在现场管理方面的处罚规定

十一、XX中路商业街首期商铺委托经营合同书

十二、XXX商业街专营店委托管理协议书

十三、XXX商业街各楼层经营布局建议图

南京鼎迅商业地产管理顾问机构

二00五年五月十日