物业经营管理知识.docx
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物业经营管理知识
第一章
1、物业经营管理强调为业主提供（价值管理）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求；
2、某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规要求，建筑物有功能旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于（乙级）；
3、在一个大型城市中，某零售商业物业建筑面积为12万平米，设置大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业服务半径达200公里。
则该零售商业物业的类型最可能是（区域购物中心）；
4、下面选项中发球甲级写字楼特征的有（1、优越的地理位置；2、有完善的物业管理服务；3、收益能力与新建成的写字楼相当）
5、区域购物中心的特征包括（1、业态业种复合度高；2、有效商业服务半径可达200公里）
6、物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的（1、资本投资决策；2、市场营销；3、租赁管理；4、成本控制）
7、物业经营管理活动的管理对象主要包括（1、写字楼；2、零售商业物业；3、工业物业；4、酒店和休闲娱乐设施）
8、物业经营管理服务的目标是在（实现物业各期净收益最大化）的基础上，保持和提高，物业的市场价值及未来发展潜力）
9、图1—1所示为某房地产投资信托的组织结构。
从图中可以看出，该集团承担的物业经营管理工作同时覆盖了（1、资产管理；2、物业管理；3、基金管理）
10、某物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，履行策略性物业管理的职能，该企业设置若干专业化分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。
则该物业管理企业属于（综合型物业管理企业）
11、物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有（1、管理型物业管理企业；2、综合型物业管理企业）
12、在物业经营管理活动中，物业管理和设施管理的主要作用是（为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流）
13、物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（设施管理）
14、在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资计划的企业是（房地产资产管理公司）
15、在物业经营管理活动中，理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现，为物业业主提供最大化目标管理资产计划，这些特征属于（房地产组合投资管理）
16、物业经营管理通常将其分为（1、物业管理或设施管理；2、房地产资产管理；3、房地产组合投资管理）
17、物业经营管理三个层次工作中，属于物业管理主要职责的有（1、保持与租户的联系并收租；2、控制运营成本及保存财务报告记录；3、资本性支出计划；4、物业维护及安全管理））
18、物业经营管理三个层次工作中，属于资产管理主要职责的有（1、制定物业发展战略计划；2、监控物业绩效；3、管理和评价物业管理企业）
19、物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有（1、制定并执行组合投资策略；2、设计和协调物业资产的资本结构；3、负责策略资产的配置和衍生工具的应用）等
20、在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是（1、预期收益；2、风险水平）
21、在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中，不属于物业服务支出的是（物业管理企业财产保险费用）
22、下列关于物业经营管理的常规工作，表述正确的有（1、现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成；2、应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护；3、如若希望发生事故造成的损失得到赔偿，业主应事先与保险公司签订合约）
23、关于物业经营管理中的服务费，下列说法中正确的有（1、服务费用实际是由租户支付；2、包括供暖、排污、电梯等公共服务设施；3、包括针对整体物业的保险或维修）
24、关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护，下列说法中正确的有（1、通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户；2、维修计划应该从短期和长期两个面考虑；3、日常维修和维护的开支来源需要租约各通过沟通来确定具体履行式）
25、案例分析题：
在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际的开发运作。
作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法是（1、防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害；2、检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地；3、对土地进行等级评定和保险；4、不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上）
第二章
1、下列关于物业经营管理的说法中，不正确的是（物业经营管理主要以非收益性物业为管理对象）
2、投资者进行房地产投资的目的主要有（1、获得房地产业主的荣誉；2、获得较高的收益和资本增值；3、降低投资者投资组合的总体风险；4、抑制通货膨胀对投资者的影响）
3、下列关于房地主直接投资与间接投资的说法中，不正确的是（不论是直接投资还是间接投资，投资者都需要参与房地产经营管理）
4、下列房地产投资行为中，属于房地产直接投资的行为有（1、进行房地产开发投资；2、进行房地产置业投资）
5、下列房地产投资行为中，属于房地产间接投资的行为有（1、购买房地产开发企业的债券；2、购买房地产开发企业的股票；3、购买房地产投资信托基金的股份；4、购买房地产抵押支持证券）
6、下列关于房地产开发投资的说法中，不下确的是（开发投资不可能转变成置业投资）
7、下列关于房地产置业投资的说法中，不正确的是（作为投资，将购入的物业出租以获得稳定的经常性收入，这样的房地产投资不属于房地产置业投资）
8、某人购买房地产市场上的二手房用于出租的行为，属于以下哪一种投资行为（房地产直接投资中的置业投资）
9、某人购买房地产市场上的别墅以用于自助的行为，属于以下哪一种投资行为（房地产直接投资中的转业投资）
10、下列过程中，属于房地产开发投资容的有（1、购置土地；2、进行房地产产品的规划和工程建设；3、将房地产产品推向市场进行销售）
11、下列关于房地产投资信托基金的叙述不正确的是（房地产投资信托基金风险较小，因此收益水平比一般的股票收益低）
12、在购买住房抵押支持证券的过程中，债权的转移过过程为（银行→证券化的专门机构SPC→投资者）
13、房地产投资信托基金（即REITs）的优点主要包括（1、REITs收益相对稳定，因为其投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入；2、REITs流动性好，投资者很容易将持有的股份转化为现金；3、REITs选择的投资领域非常广泛，涉及各种类型的房地产权益和抵押资产；4、REITs股份可以在证券交易所交易，这使得买卖REITs的资产和股份比买卖房地产更容易）
14、按照租户的意愿及时调房地产的使用功能是非常重要的，这反映了房地产投资的（适应性）
15、某城市地铁交通线路的建设，使得沿线房地产大幅升值，这反映了房地产投资的（相互影响性）
16、下列关于房地产经济寿命的说法中，正确的是（房地产较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命）
17、下列关于房地产投资利弊的说法中，错误的是（在通货膨胀的时候，房地产能够迅速升值；但在经济衰退的时候，也会迅速地贬值，所以不是一种有效的保值手段）
18、下列属于房地产投资特性的说法中，正确的有（1、如果投资的房地产适应性很差，则意味着面临着较大的风险；2、房地产市场上不可能有两宗完全不同的房地产；3、政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，会影响房地产的市场价值，进而对房地产投资产生影响）
19、下列属于房地产投资缺点的有（1、流动性差；2、投资数额巨大；3、投资回收期较长）
20、下列关于房地产投资风险的说法中，错误的是（风险和不确定性没有显著区别，是相同的意思）
21、某写字楼项目，预计其2007年末的价值在（2100万的可能性为50%，2300万的可能性为50%）
22、投资者将资金投入房地产后，失去了其他的投资机会，同时失去了相应可能的收益，这样的风险叫做（机会成本风险）
23、永久拥有的房地产与暂时拥有的房地产相比，其未来的收益和转售价格的预测会困难得多，这样导致的风险叫做（持有期风险）
24、房地产投资的风险主要体现在（1、投入资金的安全性；2、期望收益的可靠性；3、投资项目的流动性；4、投资管理的复杂性）
25、下列风险中，属于不易判断和控制的系统风险的有（1、通货膨胀风险；2、利率风险；3、政策风险）
26、下列对于房地产投资中“区位”的理解，不正确的有（投资场所的区味不会随时间改变）
27、在对房地产投资的区位进行选择的时候，对生活类市政公用和公建配套设施完备程度要求最高的是（居住物业）
28、下列关于居住物业的投资区位选择的叙述，正确的有（1、居住物业的投资偏向于选择市政公用和公建配套设施完备的区位；2、居住物业的投资偏向于选择公共交通便捷的区位；3、居住物业的投资偏向于选择自然环境状况出色的区味；4、居住物业的投资偏向于选择人口素质高、支付能力强的区位）
第三章
1、下列关于绘制现金流量图的基本规则的说法中，不正确的是（现金流量图中垂直箭线的箭头，向上者表示现金流出，向下者表示现金流入）
2、下列关于下边现金流量图（图3—1）的说法中，正确的是（时点2的箭线表示现金流入）
3、下列房地产置业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是（购买备用路灯）
4、下列房地产置业投资行为中，属于购置投资的投资行为是（购置电梯）
5、下列关于房地产置业投资的说法中，不正确的是（购买原材料、燃料的投资属于房地产购置投资中的一种）
6、下列关于潜在毛租金收入的说法中，不正确的是（潜在毛租金收入在每个月的报表中变化幅度一般很大）
7、下列关于房地产投资经营过程中税金的说法，不正确的是｛城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，税额分别为应纳税销售（出租）收入的7%和3%｝
8、下列关于收益性物业的现金流的说法中，不正确的是（税后现金流＝税前现金流–所得税）
9、下列关于房地产投资的现金流的说法中，不正确的是（有效毛收入＝潜在毛收入＋其他收入）
10、下列关于房地产投资的现金流的说法中，不正确的有（１、从潜在毛租金中扣除空置和收和收租损失后，就得到了有效毛收入；２、有效毛收入的最大化是考查物业管理企业管理工作成功与否的主要面；3、收益性物业的运营费用是包括抵押贷款还本付息在的物业发生的所有费用；4、“专项维修基金”属物业管理公司所有）
11、下列关于房地产投资的现金流的说法中，正确的有（1、抵押贷款还本付息不包括在收益性物业的运营费用里；2、准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理和更新；3、从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了有效毛收入；4、“专项维修基金”一般是由业主缴纳）
12、下列选项中，对于房地产开发投资项目来说，属于现金流量中的现金流入的有（1、销售收入；2、贷款本金收入；3、利息收入）
13、下列选项中，对于房地产开发投资项目来说，属于现金流量中的现金流出的有（1、土地费用；2、还本付息；3、税金；4、运营费用）
14、将100元存入银行，年利息率为10%，按照单利计算和得利计算，5年后的终值分别为（单利终值150元，复利终值161元）
15、将11223344元存入银行，年利息率为10%，按照单利计算和复利计算分别计算5年后的本利和。
比较二者，以下说法中正确的是（单利计算的本利和小于复利计算的本利和）
16、甲公司拟存一笔资金以备3年后使用，假定银行3年存款的年利率为5%，而甲3年后需要的资金总额为34500元，则在单利计息的情况下，甲公司目前需要存入的资金约为（30000元）
17、甲公司拟存一笔资金以备3年后使用。
假定银行3年存款的年利率5%，而甲3年后需要的资金总额为34500元，则在复利计息的情况下，甲公司目前需要存入的资金约为（29803）元
18、下列关于名义利率和实际利率的说法中，错误的是（当按复利计算利息时，名义利率和实际复诊也是一致的）
19、设名义利率为r，若借款年限为p，在一年中计息m次，则实际利率I与名义利率r的关系式为（i=（1+r/m）m-1）
20、一项6年后付款800元的购货，当银行利率为10%时，如果按照复利计息，相当于第一年初一次现金支付的购价为（451.6元）
21、某企业按照12%的年利率取得贷款200000元，要求在5年每年末等额偿还，则每年的偿还金额为（55482元）
22、年初军存入一笔资金，在存满3年后每年年末取出1500元，这笔款项于第8年未取完。
若银行的存款利率为8%，则军应在最初一次性存入（5505元）
23、在其他条件不变的情况下，现在一元的价值（大于）两年后一元的价值
24、下列关于资金铁时间价值的说法不正确的是（资金时间价值的大小，只取决于时间的长短）
25、下列关于资金的时间价值的说法中，正确的有（1、同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值；2、从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿；3、从投资者的角度看，资金的增值特性使其具有时间价值
26、下列关于名义利率和实际利率的说法中，下确的有（1、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2、当每年的利息期时，名义利率与实际利率相等；3、当每年的计息期m趋于无穷大时，名义利率与实际利率的关系为（I=er-1）
27、下列关于设备更新的说法中，不正确的是（因为房地产的经济寿命通常只有40年，因此关于设备更新的问题不是很普通
28、下列关于设备磨损的说法中，不正确的是（设备磨损的补偿式为完全补偿，即淘汰旧设备、更换新设备）
29、下列关于设备更新特点的说法中，不正确的是（设备更新需要同时考虑以前和未来的现金流量）
30、要据寿命的静态计算法，图3—3反映的设备经济寿命值是（b点）
31、下列磨损中，属于有形磨损的是（电梯生锈腐蚀）
32、下列磨损中，属于无形磨损的是（新型的集中空调出现，使得现有的集中空调将很快被替换）
33、下列磨损中，属于无形磨损的是（1、集中空调的生产厂家增多，市场上集中空调的价格下降，导致物业的集中空调贬值；2、新型的集中空调出现，使得现有的集中空调将很快被替换；3、现有的空调不能满足政府的节能政策，将很快被淘汰）
34、下列关于房地产投资中投资回收和投资回报的叙述中，不正确的是（在公式A=P×[I（1+I）n]/[（1+I）n-1]=Pi+Pi/[（1+I）n-1]中，Pi就是投资者投入资本P后获得的投资回收）
35、下列关于房地产投资中投资回收和投资回报的叙述中，不正确的是（在公式A=P×[I（1+I）n]/[（1+I）n-1]=Pi+Pi/[（1+I）n-1]中，Pi就是投资者投入资本P后获得的投资回收）
36、下列关于财务评价指标的叙述中，不正确的是（当部收益率小于行业收益率时，认为项目在财务上最可以接受的）
37、下列关于用财务评价指标评价可行性的叙述中，正确的是（当财务净现值大于0的时候，认为项目在财务上是可以接受的）
38、下列关于静态盈利指标的叙述中，不正确的是（资产负债率高，则表示企业的资本金充裕，企业应变能力强）
39、下列盈利能力指标中，属于静态指标的是（投资回报率）
40、下列盈利能力指标中，属于动态指标的是（财务净现值）
41、下列财务评价指标中，属于清偿能力指标的有（1、借款偿还期；2、偿债备付率；3、资产负债率）
第四章
1、区位是指地球上（某一事物或其他事物）空间位和距离上的关系
2、下列哪一项最能衡量物业区位的好坏（交通时间距离）
3、物业价格通常由土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用以及（1、投资利息；2、销售税费；3、开发利润）
4、对于物业价格的特征，下列说确的有（1、物业价格实质上是物业权益的价格；2、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；3、物业价格容易受交易者的个别因素的影响）
5、在某一地点，对于某一个特定的收益性物业，其（市场价值）是客观的，唯一的
6、评估同一物业时，有投资价值和市场价值，下列各项中对此说确的是（在净收益面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税）
7、前两年关于房地产企业暴利的呼声极高，于是有了要求房地产企业公布成本的说法，也出现了某些地政府部门公开开发商房价成本的行为，请问商品住房的价格属于（市场调节价）
8、下列对于成交价格、市场价格、理论价格的说确的是（实际的成交价格位于卖所愿意接受的最低价格与买所愿意支付的最高价格之间）
9、在商品房销售中，往往会听到起价、标价、成交价、均价等名词，下列对此说确的是（成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平）
10、拍卖也是一种常见的物业交易式，下面对于物业拍卖中出现的各种价格的说法不正确的是（拍卖可以分为无保留价拍卖和有保留价拍卖，无论哪种式，其最高应价都会成为成交价）
11、真正的房租构成因素包括（1、房屋折价费；2、利润；3、水电费）
12、一套建筑面积100平米，单价3000元/平米的住房，在下列哪种付款式下实际价格与名义价格相等（1、要求在成交日期时一次付清；2、以抵押贷款式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年以抵押贷款式按月等额支付
13、2006年出台一系列调控房地产市场的重大政策。
例如政策1：
2006年4月28日，央行全面上调各档次垡贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%；政策2：
《财政部、国土资源局、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。
那么，上调垡利率和提高土地有偿使用费标准对物业价格的影响分别是（下降，上升）
14、甲土地的楼面地价2000元/平米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比（甲小于乙）
15、能够导致物业价格下降的因素有（1、抵押贷款利率上调；2、提高契税税率）
16、物殊工业厂房适宜采用的估价法是（成本法）
17、采用市场法对物业进行做估价时，要求对可比实例进行修正以求出估价对象的客观合理价格或价值，下列可比实例中修正系数小于1的是（可比实例是精装修的房子，而估价对象是毛坯房）
18、收益法中的运营费用率是（运营费用与有效毛收入之比）
19、在采用收益法评估物业价值时，报酬率（折观率）是指（社会一般的收益率）
20、用收益法评估其宗物业的价格时，除有租约限制的以外，应选取（类似物业的客观）
21、估价上有折旧注重的是（价格的减价修正）
22、一幢出租的写字楼，土地总面积6500平米，总建筑面积40000平米，租金平均为每月每平米10元，可出租面积率为50%，空置率为10%，运营费用率为30%，则年有效毛收入、年净运营收益分别是（216万元、151.2万元）
23、建筑物的重新购建价格是（1、估价时点时；2、客观；3、建筑物全新状态下）
24、下列各项都会引起建筑物价值的损失，其中属于经济折旧的有（1、一个高级住宅区附近新建一座工厂导致该居住区的物业价值下降；2、住宅没有卫生间；暖气、燃气、线路、有线电视等）
25、下列关于收益性物业价值评估的基本法的说法中，正确的有（1、收益率和资本化率的本质区别在于前者用在通过持有期间的所的净现金流估算房地产价值，后者仅使用持有期第一年的净现金流在求取价值；2、利用市场法估计估价对象的市场价值时，如果可比实例的价格是在卖急切想要出售的情况下形成的，应进行交易情况修正，交易情况修正系数大于1；3、一般而言，房地产价格越高的城市，地价在房价中所占的比例越大；4、从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高；反之则低）
26、在市场法估价中，搜集交易实例时应搜集交易实例的（1、成交价格；2、成交日期；3、付款式；4、交易情况）
27、目前在写字楼物业中，比较流行的出租式是“净租”的式，即在毛租金收入中，只包括物业管理费和建筑物维护维修费，也就是说物业管理公司所提供的保安、清洁和维护维修服务不再另行向租户收费，设备和公共空间的更新改造投资包括在建筑物维护维修费用。
但是一些运营费用，如水、电、煤气、热力、通信等资源的使用费，由物业公司代收代缴。
那么，采用这种出租式在计算净收益时，需要从毛租金收入中扣除的费用有（1、物业管理费；2、建筑物维护维修费；3、租赁手续费；4、房产税）
第五章
1、城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局等因素，属于房地产市场运行的（经济环境）
2、图5—1所示为住宅市场供应曲线的变化图，在下列说法中，假设其他条件不变，不能导致曲线S向S1移动的是（银行降低贷款利率，通货膨胀维持在较低水平）
3、在房地产市场中，在居民预期未来住房抵押垡利率可能下调，而且政府降低了交易税费的情况下，假设其他条件不变，在图5—2所示的曲线中正确的住宅市场需求变化曲线应为（
4、一个完整的房地产市场是由（1、市场主体与客体；2、价格；3、资金；4、运行机制）
5、房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长，宏观层次来讲，影响房地产市场发展的社会经济因素有（1、社会因素；2、经济因素；3、政策因素）三个面
6、随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关。
有关影响房地产市场转变的主要社会经济力量，下列说确的有（1、金融资本供给的决策会直接影响房地产市场的价格；2、信息、通信技术水平的提高促进了不同地区的资本流动；3、人文环境和自然环境的变化影响了房地产市场的转变；4、生产和工作式的转变促使人们工作和生活居住模式及观念产生了转变）
7、图5—3所示为房地产市场供给—需求曲线，当住房抵押贷款利率上升或贷款价值比率下降时，假设其他因素保持不变，下列说确的是（1、需求曲线由D1移动到D2；2、P2为新的均衡价格）
8、从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度，是把握房地产市场结构中（产品结构）的主要工作容
9、按照存量增量细分，土地转让、新建商品房租售市场属下房地产市场中的（二级市场）
10、按存量增量细分，二手房买卖市场属于（二级房屋市场）
11、从宏观上说，房地产市场结构主要包括（1、总量结构和区域结构；2、产品结构；3、供求结构；4、投资结构）
12、从认识和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照（1、地域围；2、房地产类型；3、增量存量；4、交易形式）
13、下列对房地产市场进行细分的描述中，属于按照房地产用途细分的有（1、工业写字楼市场；2、居住物业市场）
14、房地产市场供给指标中，反映报告期期末已占用和空置的物业空间总量的指标是（存量）
15、房地产市场供给指标中，平均建设期是指某种类型房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。
假设某地区商品房市场施工面积为500万平米，新竣工面积为5000平米，房屋新开工面积为1000平米，则该地区商品房市场的平均建设期约为（3）年
16、下列指标中属于市尺地产市场供给指标的有（1、空置率；2、
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