七虚列开发成本的证据收集与技巧.docx

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七虚列开发成本的证据收集与技巧

虚列开发成本的证据收集与技巧

开发成本检查内容：

房地产开发企业与开发经营有关的各项支出，包括开发产品成本和期间费用两大类，重点检查房地产企业开发成本归集是否正确。

对照相关合同、结算单据及付款凭据，抽查开发成本中有关征地及拆迁补偿费、规划设计费、基础设施配套费、建筑安装费、公共配套设施费等记帐凭证，看企业计入“开发成本”每一项目的金额是否有依据，是否有合法的发票、凭据；是否存在按投资概算或投资估算估计、白条入帐问题；

了解开发项目的数量，地址，规模，总包合同，工程进度，核算方式等情况，查明因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的配套设施费用，是否根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入对应核算对象的开发成本。

是否将经营性公共配套设施成本摊入商品房的成本，是否预提了不可售的公共配套设施成本。

是否编造虚假人员名单，虚列动、拆迁补偿费等问题。

需审阅的相关资料为：

动、拆迁许可证，拆迁补偿协议，拆迁、安置费发放明细，与拆迁公司签定的协议等。

是否存在以虚假发票列支、虚开工程施工发票、虚开劳务发票、利用虚假资料向税务机关申请代开发票，列支虚假成本等问题。

另外，还要检查房地产开发企业的借款费用。

其为开发房地产所发生的借款费用，在房地产完工之前，计入开发成本；房地产完工之后，计入财务费用。

对于同时开发多个项目的房地产开发企业，应明确核算每个项目的借款费用。

如果核算不清，应按不同开发项目的开发面积、投资比重或其他合理的方法对借款费用进行分配，以确定应计入开发成本和财务费用的数额。

成本容易出现的问题：

1．白条列支成本，包括没有抬头或没有财务章、发票章的发票。

2．假建安发票列支成本，尤其是代开的发票。

3．甲方供材假票列支成本。

4．甲方供材重复列支成本

5．作废发票列支成本。

6．购进树木等，未取得过水销售发票，多列支成本。

7．连号且金额较大发票，属于假票列支成本。

8．真票虚开列支成本。

9．预提配套设施费用列支成本。

10．工程杂费假冒预提配套设施费用多列成本。

11．混淆成本对象，多转成本。

12．收入与成本不配比，多转成本。

13．代收费用不列收入的情况下，将代缴费用列支成本。

例如：

有线电视费

代开发票缴纳的营业税不能列支成本。

成本方面（真实的成本）相关证据的收集渠道

（一）提前通知企业准备好的相关资料：

1、发改委的立项批复；

2、城镇国有土地使用权出让合同以及相关补充合

3、国土资源管理局颁发的国有土地使用证；

4、房屋拆迁补偿协议；

5、勘察、设计合同；

6、广告合同；

7、借款合同；

8、商品采购合同；

9、施工合同；

10、建委颁发的建设工程竣工验收备案表；

11、房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证；

12、房地产管理局测绘队测绘明细表；

13、屋租赁合同、按照开发项目和签定时间顺序整理的商品房预售契约和商品房买卖合同；

14、房屋所有权初始登记证件；

15、入住通知书和房屋交接单；

16、以往接受财政、税务、审计部门检查的处理处罚决定及相关报告；

17、发票领购簿、发票、收据；

18、帐簿、凭证、财务报表、纳税申报表。

19、决算报告

20、销售许可证（预售许可证）

（都要复印件）

（二）假票问题及虚开票问题

（一）假发票问题

1、真发票但业务内容虚构问题；

2、开发企业自己虚构建筑合同，委托代开发票等也经常出现；

3、发票本身为假。

假发票的发生领域:

4、原材料假发票很多，4%的税率很容易引起代开欲望；

5、建筑业发票比较多，3%的税率很低，主要集中在前期开发、拆迁、建造过程和收尾时的一些拆迁等工作中；

6、房产企业会设置一些咨询性质的公司和销售公司等中间性质的公司加大开发成本和期间费用，其开出的发票可能存在阴阳票现象；

7、土地成本看其取得方式，也存在不开发票的可能性；

8、地面以上的成本往往不会严重出格，地下难以看见的不分往往容易出问题，因为不具备检查性；

9、总之房产开发的各个环节，甚至是销售环节直至后续服务环节都存在发票问题，这是房产行业的通病。

内部证据的提取:

检查报表、帐簿、记帐凭证及有关资料，通过报表与总账、总帐与各分类明细账、相关帐户数据信息的内在逻辑关系，熟悉企业的账套结构、记账规则，结合查前分析，初步掌握企业的项目开发、销售、纳税等情况，从中查找税收违法问题的疑点、线索。

可以采取实地检查和调帐检查方法。

从其他部门获取相关证据，印证财务数据是否真实可靠。

主要从销售部门获取“购买意向书”、“预购协议书”、“销售合同书”、销售分层平面图、销售台帐、销售方式；意向购买数量、定金预交、首付款预付情况；合同约定付款日期与实际付款日期；按揭资金到位情况等，初步验证收入的真实性。

通过工程预算、管理部门审阅投资概算、工程预算；工程施工合同、进度款支付方式、工程结算、竣工结算、因设计变更增加的成本；土地成本的构成及支付；征地拆迁补偿形式、金额等。

对照当地的造价水平，判断企业账列的土地、建安等成本要素的真实性。

审阅开发项目前期手续资料。

如规划设计审批文件，与政府及业主的约定，承诺建设的幼儿园、小学、菜市场、道路、居委会等公建配套设施；公共配套设施的产权归属或使用权归属，成本费用的分摊方法等。

验证企业成本核算及税前扣除的准确性。

销售环节外部证据的提取:

在发现房地产企业内部财务资料存在疑点后，有必要从外部相关部门与个人进行取证。

涉及的主要部门及取证内容为：

备案登记部门:

按建设部预售管理办法的规定，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，厦门的房地产管理实行网上登记，税务检查人员可进入其网站，核对其实际销售与帐面销售的记载是否相符，有无拖延销售时间及隐瞒销售收入问题。

银行帐户检查：

到人民银行查询其所有的银行账号。

到商业银行打出每一个账号的对账单，复核隐瞒收入情况。

购买人：

在价格明显偏低的情况下，了解客户的购房实际支付情况，是否将售房总价分解为售房合同及装修两份合同，从而减少房地产开发企业的销售收入，在商业店面的销售中常出现此类问题。

购买双方是否故意压低合同及产权登记价格，达到购买方少缴税费和开发商隐瞒销售收入的目的。

必要时，可对售楼处进行突出检查，从中获取销售主管的电脑及办公资料，查找销售清单及销售人员业绩统计表，从中发现真实的销售数量、销售价格。

鉴别建安成本真伪的取证方法:

开发不同程度存在着虚列建安成本、从施工企业套取现金问题。

由于有形式合法的票据和凭证，仅从帐面上难以获取虚列成本的证据，有必要从外部进行调查：

到承建的施工企业进行调查。

主要检查其承包工程初始合同价款。

是否进行了设计变更、施工过程中是否遇上特殊地质情况及自然灾害，追加预算成本的主要原因及依据，施工企业与房地产企业是否存在关联关系或挂靠问题，甲、乙双方是否严格按国家规定的预算定额进行预算及工程结算。

如果施工企业核算混乱，预算明显偏高，可到建委施工处查找项目开工手续，到建筑档案馆、设计院、建筑质检部门获取施工图纸及技术资料，也可委托有资质的预算编制机构进行审核。

对建设单位与施工企业进行现场签证追加的成本，可从建设监理单位取证。

税务案件证据应当遵循的原则和要求

一、收集取得、审查判断税务案件证据应当遵循以下原则

（1）合法性原则

即税务案件证据的形式、来源必须符合法律的规定，包括来源合法、收集方式合法、形式合法等。

（2）真实性原则

即作为证明税务案件事实的证据，必须是对案件事实的客观反映和真实记载，不能有任何主观随意性，不能为任何人的主观意志所左右。

（3）关联性原则

即税务案件的证据必须与案件的待证事实相关联，其或者是案件事实的组成部分，或者是与案件事实有直接或间接的联系。

（4）一致性原则

即证据之间不能相互矛盾，并且能互相印证。

（5）充分性原则

即待证事实都有相应的证据，而且证据全面，具有说服力，并能形成完整的证据链。

二、收集证据，一般应符合下列要求

（1）应当按照法律、法规、规章和司法解释规定的取证途径和程序收集证据，取得的证据应当符合法定形式和要求。

（2）调查取证应当二人以上。

所取得的证据应当注明来源、提取时间和地点，并有证据提供人、提取人的签名。

当事人拒不签字确认的，应当注明并有见证人签名。

（3）一份证据多页的，应当在每一页及骑缝处加盖印章或盖手印。

（4）税务案件应当取得实物证据。

因特殊情况难以取得实物证据或者取得实物证据有困难的，可以取得言词证据，但应当有二人以上言词证据相互印证。

（5）将其他部门取得的证据转换作为税务案件证据的，在向有关部门提取证据时，应当制作提取笔录或提取证明，说明证据的由来以及是否核对无误等情况，并由提供证据的部门盖章确认并注明提取日期和地点。

从其他部门取得的言词证据，一般不能直接作为税务案件的证据，税务机关在条件允许的情况下应当自行取得言词证据。

三、收集书证，应当符合下列要求

（1）取得书证的原件。

原本、正本和副本均属于书证的原件。

取得原件确有困难的，可以取得与原件核对无误的复印件、照片、节录件等。

（2）取得由有关单位或个人保管的书证原件的复制件、影印件的，应当注明出处，由原件保管单位或个人签注“与原件核对无误”字样和提供日期并签名盖章。

（3）取得书证原件的节录件的，应当保持文件内容的完整性，节录时不得断章取义。

节录件应当注明出处和节录地点、日期，并有节录人的签名。

原件保管单位或个人核对无异后加盖其印章或签名。

（4）取得报表、帐簿、记帐凭证和有关资料等书证的，应当附有说明材料，具体说明书证的来源、提供人、提取人、提取时间和地点以及该书证所表达的内容等情况。

（5）取得工商、银行等有关部门出具的证明作为证据的，证明材料上应当加盖证明出具部门的印章并注明日期。

四、制作询问笔录，应当符合下列要求

1、对被询问人应当单独进行询问，不能引诱，也不能暗示。

2、询问人应当表明身份和询问目的，出示执法证件，并予以记录。

3、查明被询问人身份，包括当事人的姓名、性别、年龄、职业、住址等个人基本情况及其在税务案件中的特定身份如职务等。

4、告知被询问人有申辩的权利和如实陈述的义务以及可能承担的法律责任。

5、对询问过程应当加以详尽记录，询问完毕应当征求被询问人是否有补充说明的意见。

6、询问人应当将询问笔录交由被询问人核对或向被询问人宣读，被询问人确认无误后签字并按手印。

对笔录修改处，应当由被询问人按手印确认。

7、询问人应当在询问笔录上签名并注明询问日期和地点。

五、制作税务检查（稽查）工作底稿，应当符合下列要求

1、采取节录或抄录方式对被查对象生产经营状况和纳税情况等进行记录的，应当符合节录件要求。

2、税务机关检查记录被查单位或个人的销售（营业）收入、支出、应缴税款、已缴税款等金额时，应当由被查单位或个人核对无误后加盖其印章或签名。

六、收集计算机数据或者录音、录像等视听资料，应当符合下列要求

1、取得有关资料的原始载体。

取得原始载体确有困难的，可以提供复制件。

2、注明制作方法、制作时间、制作人和证明对象等，并由制作人签名盖章。

3、声音资料应当附有该声音内容的文字记录。

4、对采用电算化会计系统的纳税人，可以复制与纳税有关的电子数据作为证据。

复制件应当注明出处，由原件保管单位或个人签注“与原件核对无误”字样及复制地点、日期并签名盖章，同时还应当附有该电子数据的纸质资料并由纳税人签名盖章确认。

七、收集证人证言，应当符合下列要求

1、证人必须是能正确表达意志的人，而且证人证明的事实必须与其年龄、智力状况或者精神健康状况相适应。

2、写明证人的姓名