商业地产项目运营管理方案两篇doc.docx

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商业地产项目运营管理方案两篇doc

商业地产项目运营管理方案两篇

篇一

　　商业地产项目运营管理方案商业地产项目运营管理方案随着集团商业地产项目的陆续开工及招商工作的有序开展，商业运营管理团队的组建也显得更加迫切。

　　运营管理是商业运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。

　　一个商业项目能够良好的长期发展离不开后期商业运营的良好管理，它能够在品牌建设、市场占有份额、商业氛围等诸多方面起到显著的功效。

　　不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

　　商业运营管理团队组建的重要意义，就是协调各种复杂关系，统筹整合各种营运资源，不断优化业态组合，提高经营户质量，以有效最低的成本持续维护、改善商业地产项目的消费环境，从而保持商业地产的运营活力，使所管理的商业地产在整体上往良性循环和升值的方向迈进。

（一）商业运营管理工作内容

　　1、运营管理

（1）商业街的日常管理服务工作

（2）商户的管理和调整（3）商业街的形象包装和推广（4）租金、广告等费用收取（5）合同管理（6）经营成本分析（7）经营风险管理（8）品牌形象管理（9）商业街及商户广告宣传（10）活动策划及实施（11）投诉管理（12）与外部单位进行外联，协调相关事务2、物业管理

（1）现场商户装修规范管理

（2）物业硬件设施进行管理维护，包括建筑硬件设施、设备和水电工程等设备的维护和保养（3）安保和消防系统工作的开展（4）清洁、绿化及其他维护等一系列工作（5）水、电、气费、物业管理费、停车费等费用的收取（6）物业服务的相关工作（7）现场投诉、纠纷等的处理

（二）商业运营管理组建模式商业街地产为我集团自持物业，为了项目的长期发展采取了“只租不售”的经营模式。

　　相对应运营管理的组建模式有以下两种，一是在集团内部组建商业运营管理团队；二是成立商业运营管理公司。

　　二、商业运营组织架构设置

（一）组织架构集团内部组建商业运营管理团队，组织架构如下组建商业运营管理公司，组织架构如下

（二）商业运营管理职能市场▲负责商业街定位和业态规划，编制招商方案；

　　▲负责品牌落位和报批，全面组织和实施招商工作；

　　▲负责商业街租赁决策文件的编制并上报；

　　▲负责落实与执行运营管理制度及相关要求；

　　▲负责汇总分析商业街经营数据，为运营管理提供决策依据和指导意见；

　　▲负责组织和落实业态规划与招商调整；

　　▲建立和维护商业街经营秩序，保障商业街的经营环境；

　　▲负责商业街的日常商业经营管理,并在经营过程中进行商业定位调整和招商品牌调整；

　　运营管理负责人运营策划设计招商财务人事行政安保保洁工维商业运营公司总经理运营设计招商财务部企划部行政部策划市场部会计出纳文员物业部安保保洁工维人事▲负责与外部单位如街道、工商、税务、卫生防疫、城管、消防等进行外联，协调相关事务。

　　企划▲负责组织与落实商业街的广告位租赁管理工作；

　　▲负责编制和上报企划活动、美陈装饰的计划和费用预算；

　　▲负责商业街营销企划方案的策划和实施,建立企划信息资源库；

　　▲负责组织与落实商业街筹备期和开业前企划推广活动、开业美陈的策划和实施。

　　财务▲预收商户的水电气等费用；

　　▲收取租金、物业管理费和广告等费用；

　　▲协助商户办理工商税务等业务；

　　▲协助市场人员办理签订合同等业务；

　　▲负责商业街的日常核算及财务管理工作。

　　▲负责核算筹备期公司租赁决策指标完成情况；

　　▲负责运营期公司租赁决策文件及商户调整的租费审核；

　　▲负责租金收、支核算、审批及管理工作；

　　▲负责租金户资金预测工作；

　　▲负责编制、报送“月度经营报告”及其他各类报表。

　　人事行政▲接听、转接电话，接待来访人员；

　　▲做好办公室档案收集、整理工作。

　　▲管理好员工人事档案材料,建立、完善员工人事档案的管理；

　　▲统计每月考勤并交财务做帐，留底；

　　▲负责商业街档案、印章、合同和后勤保障工作；

　　▲负责办公室仓库的保管工作，做好物品出入库的登记；

　　▲负责规范商业街行政管理工作,包括办公环境、固定资产等。

　　物业▲制定物业服务的安全管理方案,全面负责物业范围内的安全管理；

　　▲负责制定各项安全管理预案,每年组织不少于2次的消防演练；

　　▲负责物业和设施设备的维护及保养,保证物业的完好性和设施设备的安全运行；

　　▲建立专职的安全管理队伍,确保通过培训持证上岗；

　　▲工程、物业等方面的维修及管理；

　　▲公共区域的安保、保洁工作；

　　▲公共区域的绿化管理；

　　▲经营户装修规范管理；

　　▲负责各项物业基础档案的建立与管理。

　　三、各岗位工作职能

（一）商业运营负责人工作职责工作关系直接上级部门相关直属领导主要评估考核人员相关直属领导内部关联部门集团各部门外部关联部门街道、工商、税务、消协、城管、卫生防疫、消防、派出所序号岗位职责概述1在直属领导的指导下，全面负责各项目的日常运营管理工作；

　　2带领团队达成项目招商及租金收益的预期目标；

　　3上报年度经济目标和重点工作计划并实施完成；

　　4拟定商业运营管理团队基本管理制度和业务流程；

　　5根据市场和商圈的变化，对项目进行经营调整；

　　6确保各项工作符合集团制度及流程要求；

　　7不断优化商户组合，提升商户质量和租金水平；

　　8长期目标提升运营团队的管理水平，提高各项目的商业价值。

　　序号主要工作1全面负责各项目的日常运营管理工作；

　　2制定招商租赁、租金收缴及业态调整等工作计划，获得集团批准后执行落实；

　　3推动各项管理规章、制度、流程执行，并根据实际运营状况进行修改；

　　4协助招商经理制定年度租金预算计划；

　　5督促团队执行实行良好的租户服务与顾客服务；

　　6收集掌握各项目商户、市场信息，对商户经营状况和市场状况进行分析预测，为经营户优化、业态组合管理提供科学的依据；

　　7分析各项目运营结果并提出改进意见；

　　8建立完善的档案管理制度，确保合同、通知、公告等管理文件完整无缺；

　　9在遵循集团总体经营策略下，领导商业运营团队达成集团的各种业绩及利润要求；

　　10定期召开工作会议，确保集团的方针政策和各项管理制度的贯彻执行；

　　11负责商业运营管理团队人员的培训和梯队人员的建设；

　　12参与集团分配的其他工作。

（二）市场工作职责工作关系直接上级部门运营管理部主要评估考核人员运营管理部内部关联部门集团各部门外部关联部门工商、税务、物价、城管序号岗位职责概述1负责项目运营、招商日常工作；

　　2达成项目招商及租金收益的预期目标；

　　3执行集团的招商战略；

　　4确保各项工作符合集团制度及流程要求；

　　5长期目标支持项目的业态化组合和经营户质量，提升项目的租金水平。

　　序号主要工作1参与项目年度预算，并达成预算目标；

　　2分析项目租金状况，并提出合理建议；

　　3掌握项目欠租状况，并跟进催收；

　　4跟进项目到期商户合同续签状况；

　　5分析提出商户调整和帮助租户提高经营业绩的建议；

　　6提交项目业态调整计划；

　　7了解项目周边市场租金，对项目租金定价提出建议；

　　8了解竞争对手状况，提出项目的应对建议；

　　9帮助项目进行招商，使租赁进度和业态调整达到预期；

　　10项目内商户经营秩序的管理、处理客户投诉及客商纠纷等；

　　11完成领导交代的其他工作。

　　（三）企划工作职责工作关系直接上级部门运营管理部主要评估考核人员运营管理部内部关联部门集团各部门外部关联部门工商、城管、物价序号岗位职责概述1承担项目市场推广工作；

　　2提交项目推广收益和支出预算；

　　3根据集团经营方针制定商业项目整体推广计划，提升集团整体品牌形象和价值；

　　4统筹和整合广告、赞助、媒体等资源，提高项目的活动成效；

　　5制定策划市场推广的基本制度和作业流程；

　　6确保各项工作符合集团制度及流程要求；

　　7长期目标支持项目提升客流和租户经营,提升集团品牌价值。

　　序号主要工作1跟进执行年度、月度推广计划及资金计划、预算收入；

　　2执行推广及其他活动的策划和执行；

　　3维护和监督项目的整体良好形象；

　　4与相关媒体进行联系与协调；

　　5对项目进行布展和美化；

　　6项目相关宣传推广实施设备的操作、使用、管理和维护；

　　7负责与活动有关的参与租户、第三方的联络、谈判与跟踪；

　　8制定项目内广告位、促销位及项目形象的收费标准、管理措施并与租赁方进行联络、谈判和后期管理；

　　9对项目商圈市场调查，并根据调查结果调整和修改推广策略和方案；

　　10对项目空置商铺包装策划、赞助方谈判、执行和后期管理；

　　（四）财务工作职责工作关系直接上级部门计划财务部主要评估考核人员计划财务部内部关联部门集团各部门外部关联部门工商、税务序号岗位职责概述1负责对项目租金、物业费及广告发布等相关费用的核算；

　　2配合市场与商户签订租赁合同；

　　3负责收取商户的水电气等预付费用；

　　4收取项目租金、物业费及广告发布等相关费用；

　　5配合市场催缴租金，提供相关信息协助市场收取商户相关费用。

　　序号主要工作1分类汇总各类收入的凭证、核签、编造、档案整理，保管事项；

　　2编制租金报表，登记租金明细，计算租金收缴的各项考核指标，真实、准确、及时反映项目租金收缴率情况与项目面积出租率情况；

　　3在项目内租赁展位合并或拆分时配合市场测量面积并核实；

　　4配合物业收取物业管理费，并登记收缴情况明细台帐；

　　5负责收取项目内各租户的水电气等预付费用；

　　6协助企划收取广告费，并登记收缴情况明细台帐；

　　7协助市场催缴租金，准确入账，为公司提供客观、真实的财务数据；

　　8协助项目内租户办理工商、税务等业务；

　　9负责固定资产、低值易耗品的盘点、清查工作；

　　10负责联系财、税、金融等部门，及时了解财、税、金融等部门动向。

　　（五）行政工作职责工作关系直接上级部门运营管理部主要评估考核人员运营管理部内部关联部门集团各部门外部关联部门序号岗位职责概述1负责项目的行政人事后勤类相关工作;2做好办公室档案收集、整理工作；

　　3管理员工人事档案材料,建立、完善员工的人事档案管理；

　　4统计每月考勤并交财务做帐，留底。

　　序号主要工作1接听、转接电话；接待来访人员；

　　2负责资产配置包括办公设备、办公用品的管理工作，包括清点、维护、登记等;3项目内部员工档案的建立与管理;4组织实施绩效管理，对绩效评价过程进行监督控制，及时解决其中出现的问题，不断完善绩效管理体系；

　　5做好员工考勤统计工作，负责加班的审核和报批工作；

　　6审核并做好员工奖励、纪律处分及调入、调出、辞职、辞退等手续；

　　7负责办公室仓库的保管工作，做好物品出入库的登记；

　　8其他突发事件的处理。

　　（六）物业工作职责工作关系直接上级部门运营管理部主要评估考核人员运营管理部内部关联部门项目内各部门外部关联部门消防、派出所、市政、环卫、规划局序号岗位职责概述1维护和改善项目硬件的状况、各种功能与安全；

　　2负责项目的设施安全可靠运行，保持良好运营环境；

　　3督导工程、保安和保洁充分发挥作用，确保项目的运营有效进行；

　　4以最低的成本来维护、保养和提升项目的资产，从而最大程度提高项目的利润；

　　序号主要工作1拟定项目工程物业年度预算；

　　2做好项目内的工维、保安和保洁工作；

　　3租户装修的审核、监督、检查、服务、管理；

　　4项目内相关设备、设施的巡视、检测、维修和维护；

　　5项目内物业实施设备文件、资料、图纸的建档、使用、管理和控制；

　　6项目物业应收费用的统计、核实、汇总上报和