房地产开发程序概述.docx
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房地产开发程序概述
A
土地、规划手续
1
项目信息收集及过滤
1.1
1.2
责任部门：
工作程序：
根据公司工作计划关注土地拍卖情况，在获得土地拍卖文件后，按照规划设计指标核算出建安成本，进行工程可行性研究，评估项目是否可行。
2
项目概念策划
2.1
2.2
责任部门：
工作程序：
项目可行性提议经公司领导批准后，开始做项目概念性策划、各种规划方案、户型方案的对比研究，确定建设规模。
审批同意后办理招、拍、挂手续。
3
土地的取得
3.1
3.2
责任部门：
工作程序：
招、拍、挂→取得中标通知书→签订土地出让合同→领取政府土地批复文件→缴纳土地款和税金→办理土地证申请→领取土地证
4
项目策划
4.1
4.2
责任部门：
工作程序：
取得土地后组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划。
5
土地预审
5.1
5.2
责任部门：
工作程序：
到国土局上报申请→领取批复
6
项目环境评测
6.1
6.2
责任部门：
工作程序：
填写建设项目环境影响审批申请表→备齐材料，填写委托书→报区环保局→环保局受理申报材料→进行现场勘察→公司委托有环境影响评价资质的机构编制环境影响报告书→环境评估中心组织专家对该报告书进行评审→提出意见进行修改→报评估中心进行复审→（合格后）报政务大厅受理→环保局出具批复意见
7
建设项目选址意见书
7.1
7.2
责任部门：
工作程序：
提交资料：
申请书及规划报建申请表、土地证明资料（附图）、相关部门审查意见→领取批复资料。
8
项目投资计划核准
8.1
8.2
责任部门：
工作程序：
按要求备齐相关资料→到区发改委报件
9
规划方案设计
9.1
9.2
责任部门：
工作程序：
选定设计院进行设计
10
规划方案评审
10.1
10.2
责任部门：
工作程序：
相关部门审查→专家评审→公示→专家评审公示意见参审
11
规划方案审查意见书
11.1
11.2
责任部门：
工作程序：
持申请书、申请表、《选址意见书》、相关部门审查意见、专家评审、社会公示意见、规划方案设计、重新修改送审的方案设计，附原审查意见及附图到土地规划局办理。
12
建设用地规划许可证
112.1
12.2
责任部门：
工作程序：
持申请书、规划报建申请表及相关资料到土地规划局办理。
13
管线综合审查
13.1
13.2
责任部门：
工作程序：
可同建筑工程规划方案审批同时办理，
B
图纸设计与手续办理
1
单体方案设计
1.1
1.2
责任部门：
工作程序：
请选定设计院设计
2
单体方案评审
2.1
2.2
责任部门：
工作程序：
取得规划方案评审意见→在规划方案意见无其他审批要求的情况下可办理建筑单体方案审批手续→若规划方案意见要求建筑单体方案设计进行专家审评，则先办理专家审评手续。
3
单体方案审查意见书
3.1
3．2
责任部门：
工作程序：
持申请书、规划报建申请表及相关资料到土地规划局办理
4
环境施工图设计
4.1
4.2
责任部门：
工作程序：
在选定的设计院办理
5
环境施工图审查意见
5.1
5.2
责任部门：
工作程序：
准备相关资料到市土地规划办理
6
地质勘察
6.1
6.2
责任部门：
工作程序：
由选定的地勘公司进行
7
建筑、水、电施工图
7.1
7.2
责任部门：
工作程序：
选规定的设计院办理
8
消防审查意见
8.1
8．2
责任部门：
工作程序：
一般在取得建筑单体方案审批意见后，意见会注明办理消防手续，在建筑、水、电施工图设计完成后即可办理消防审核。
审批完成后领取消防审核批复意见书原件二份及加盖消防审核章图纸（除图纸目录及设计说明每页均加盖），至少三套。
9
人防建筑方案
9.1
9.2
责任部门：
工作程序：
在有人防设计资质的设计院办理
10
人防审查意见
10.1
10.2
责任部门：
工作程序：
在人防办办理
11
卫生防疫意见
11.1
11.2
责任部门：
工作程序：
在卫生防疫监督所办理。
12
环保局意见
12.1
12.2
责任部门：
工作程序：
与环保有关的工程需报环保局审批。
13
建设工程规划许可证
13.1
13.2
责任部门：
工作程序：
申领《建设工程规划许可证》在同一项目的上一阶段规划审批部门办理报建手续。
14
项目排水施工图
14.1
14.2
责任部门：
工作程序：
取得管线综合审查意见，有了单体设计排水方案之后，委托有资质的设计院进行排水、道路施工图设计。
15
外墙装饰审查意见书
15.1
15.2
15.2.1
15.2.2
责任部门：
工作程序：
准备资料：
a）申请书及规划报建申请表
b）外饰面材料、样品和色标
c）《建筑工程规划许可证》及附图（新建建筑）或房地产证明材料及图纸（原有建筑、构筑物）
d）建筑外立面变更的还应提交变更文件及附图
e）申请的建筑物（构筑物）外饰面设计图纸二套及彩色效果
f）重新修改送审的外饰面装饰，须提交前一次审查意见及附图
16
排水审查意见
16.1
16.2
责任部门：
工作程序：
先委托有资质的设计院进行排水施工图设计，填写申请表格，附上已批准的管线综合图与三套排水施工图
17
区外道路、排水规划许可证
17.1
17.2
责任部门：
场区外道路、排水等配套工程的手续与施工，在缴齐配套费后催促办理。
18
区外道路、排水施工
18.1
18.2
责任部门：
现场条件具备后，由项目经营部相关人员到建设局催促施工。
C
开工手续办理
1
物业公司招投标
1.1
1.2
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4
1.2.5
1.2.6
1.2.7
1.2.8
1.2.9
1.2.10
1.2.11
责任部门：
客服中心
工作程序：
由项目部办理完毕建设工程规划许可证、规划总平面图将复印件转交客服中心；
由客服中心办理物业用房留置协议；
由项目部提供项目情况的详细介绍；
客服中心制作标书；
客服中心向区物业办提出招标申请；
取得区物业办同意招标的批准文件；
由品牌公关部在媒体发布物业招标公告；
客服中心持同意招标的批准文件向市物业办申请抽取评标专家；
客服中心组织开标、评标工作，并确定中标企业；
客服中心在区物业办进行备案；
由中标的物业公司向物价局办理价格备案。
2
办理物业用房留置协议
2.1
2.2
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.2.4
2.2.5
2.2.6
2.2.7
2.2.8
2.2.9
责任部门：
客服中心
工作程序：
审批部门：
市物业办；审批时限：
15个工作日。
办理时间：
取得《建设工程规划许可证》之后。
到市物业办领取《青岛市物业管理用房预留协议书》并填写
会签协议书并盖章（一式三份）
将规划审批的物业用房复印件用红笔画出范围作为协议附件
报市物业办审批
到市物业办指定的青岛市第二公证处索取办理公证的相关表格，准备办理公证用的资料（公证处有明细）
到第二公证处办理公证手续，缴纳1000元（目前标准）公证费后领取公证书。
将公证后的协议书送给市物业办
将公证后的协议书转给公司相关部门
3
选择融资银行上报融资计划
3.1
3.2
责任部门：
财务中心
工作程序：
由公司财务中心根据实际情况，选择合适银行编写融资计划，报公司董事局审批。
4
确定项目安全、质量、工期目标
4.1
4.2
责任部门：
项目部上报，董事局主席审批
工作程序：
该节点为公司内部程序，为便于编制施工、监理招标文件，需要提前确定安全、质量、工期目标。
由项目部根据项目的复杂程度结合公司要求、定额工期等各项条件，分别确定安全、质量、工期目标，并在下一步的招标文件中落实。
5
全套施工图设计
5.1
5.2
责任部门：
研发中心、项目工程部
工作程序：
设计时间：
25—30天
此时的施工图设计主要是在已经批准的建筑施工图的基础上，完善结构、水、暖、电、煤气各专业的施工图。
在取得《建设工程规划许可证》之后，应及时将该信息传递给设计人员，以便于其完善各专业设计，并形成《节能表》、《建筑面积表》等报送施工图审查所需的其他设计文件。
设计完毕的施工图在公司内部会审无误后，准备申报施工图审查。
6
施工、监理招标
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.5.1
6.5.2
6.5.3
6.5.4
6.5.5
6.5.6
6.5.7
6.5.8
6.5.9
6.5.10
6.5.11
6.5.12
责任部门：
项目经营部
办理时间：
取得《建设工程规划许可证》之后
审批部门：
市建管局招标办、工程交易中心
审批时限：
招标公告审批1天，公告3天；发放招标文件1天；制作投标书20天；开标1天；开标后公示2天。
工作流程：
在施工单位合格供方名单中邀请三家或三家以上参加投标
委托招标代理单位，会签代理合同
与代理公司沟通招标要求，准备招标资料
审查招标公告并盖章，签署法人委托书，发布招标公告3天
审查招标文件并会签盖章，发放招标文件
投标单位制作投标书20天
抽取评标专家，开标1天
对评标结果进行公示2天
起草与中标单位的合同，协商一致后会签盖章
出具中标通知书并盖章（一般一式7份）
将中标通知书和双方盖章的合同交由代理公司办理合同备案和中标通知书备案
将备案的中标通知书发放给中标单位
7
施工图审查和住房结构比例核算
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.5.1
7.5.2
7.5.3
7.5.4
7.5.5
7.5.6
7.5.7
责任部门：
项目经营部、研发中心
办理时间：
《建设工程规划许可证》取得后，全套施工图设计经公司会审完毕并修改后。
审批部门：
市施工图审查办公室
审批时限：
20天
工作流程
到市审图办领取《施工图设计文件审查申请表》和《青岛市新建住房结构比例核算委托书》（目前要求）填写并盖章
按照表内要求准备齐申报资料（表内有要求）
到施工图审查办公室报审
领取修改意见后与设计院沟通出答复意见、修改图纸，必要时与审图人员沟通
将修改后的图纸送审图办继续审查
缴纳审图费，目前住房结构比例核算不收费
领取《施工图审查合格证》和《住房结构比例核算证明》（目前要求）
8
办理《建筑工程施工许可证》
8.1
8.2
8.3
8.4
8.4.1
8.4.2
8.4.3
8.4.4
8.4.5
8.4.6
8.4.7
8.4.8
8.4.9
8.4.10
责任部门：
项目经营部
办理时间：
《房地产权证》和《建设工程规划许可证》取得后，施工图审查合格证和住房结构比例核算证明已经取得，《人防异地建设费交费单》已经领取，银行保函已经办理完毕。
审批部门：
市建管局政务大厅
工作流程
在招标完毕后，网上申报质量监督和施工许可证，加盖建设、施工、监理单位电子印章后上传建管局，先进行网上审批
提前准备法人委托书
督促并协助施工单位办理安全监督报审（比较麻烦），在我们交费结束后必须办理完毕，否则将影响办理施工许可证
准备齐办理缴费需要的材料（监管局大厅有公示），原件核验，复印件加盖单位公章
到市建管局政务大厅办理缴费手续，同时将《人防异地建设费交费单》提交给收费窗口，缴纳配套费、人防费等费用，在散装水泥窗口缴纳散装水泥基金，领取《白蚁防治技术服务合同书》、《青岛市建设工程竣工档案移交合同书》盖章
将缴费通知书转给财务人员办理转账交费手续
将网上审批通过的质量监督注册表和施工许可申请表用彩色打印机打印出来，准备好各自需要的资料（网上、监管局大厅都有明细）
在施工单位办理完毕安全监督后，将缴费后应返回各联、办理质量监督、施工许可所需的材料、盖章合同书一并带齐，到政务大厅同步办理质量监督、施工许可申请手续
工程处对申报材料进行审查，要及时联系是否看现场
合格后领取《建筑工程施工许可证》。
D
工程施工与验收
1
工程开工准备
1.1
1.2
1.3
1.3.1
1.3.2
1.3.3
1.3.4
1.3.5
责任部门：
项目工程部
办理时限：
开工前20天
工作流程：
施工现场“三通一平”
搭建临时设施
规划施工现场布置
组织施工单位以及监理单位进场
编制施工组织设计，施工进度计划（大纲）
2
测绘放线
2.1
2.2
2.3
2.4
2.4.1
2.4.2
2.4.3
2.4.4
责任部门：
项目工程部
办理部门：
青岛市勘查测绘院
办理时限：
2天
工作流程：
提出申请办理委托
提交测绘资料
勘查测绘院工作人员现场测绘
领取测绘放线报告
3
规划验线（开挖前规划验线）
3.1
3.2
3.3
3.4
3.4.1
3.4.2
3.4.3
责任部门：
项目经营部、工程部
办理部门：
市规划局或各区规划局
办理时限：
2天
工作流程：
提出申请
填写工程验线记录
规划局现场验线并签字确认
4
面积预测绘
4.1
4.2
4.3
4.4
4.4.1
4.4.2
4.4.3
4.4.4
4.4.5
4.4.6
4.4.7
4.4.8
4.4.9
4.5
4.5.1
4.5.2
4.5.3
责任部门：
项目经营部、预算部
办理部门：
房地产交易中心
办理时限：
20天
需提交资料：
国有土地权使用证（复印件）
建设工程规划许可证（复印件）
建筑工程施工许可证（复印件）
营业执照
法人委托书及委托人身份证
当地派出所门牌证明
物业移交协议
人防证明，无人防需提交异地建设证明
建设单位公摊证明及保温说明
工作流程：
交易中心测绘收件窗口收取上述资料
测绘处计算面积
领取测绘面积报告书
5
预销售许可证
5.1
5.2
5.3
5.4
5.4.1
5.4.2
5.4.3
5.4.4
5.4.5
5.4.6
5.4.7
5.5
5.5.1
5.5.2
责任部门：
项目经营部、预算部
办理部门：
市房产交易中心
办理时限：
7天
提交材料：
青岛市商品房预售登记申请表
国有土地使用证（复印件）
建设工程规划许可证（复印件）
施工许可证（复印件）
营业执照
法人委托书及身份证
预测面积表
工作流程：
市交易中心报批窗口收件
领取预售许可证
6
建设工程规划批后跟踪管理
6.1
6.2
6.3
6.4
6.4.1
6.4.2
6.4.3
6.5
责任部门：
工程部
办理部门：
城管执法局规划执法大队
办理时限：
随工程进度确定
提交材料：
《建设工程规划执法监督检查表》
建设工程规划许可证，及建设工程施工许可证
请照图
工作流程：
根据工程进度达到工程标准后，检查内容：
勘查测绘部门放线情况说明验线情况基槽0.000首层平面变化层顶层外装饰配套工程环境工程拆除情况
规划验收情况
7
正常施工过程
7.1
7.2
责任部门：
项目工程部
办理时限：
随工程进度确定
8
基础备案
8.1
8.2
8.3
8.4
8.4.1
8.4.2
8.4.3
8.4.4
责任部门：
项目工程部
办理部门：
青岛市建筑工程质量监督站、勘查测绘院
办理时限：
7天
办理流程：
地基验槽（勘查测绘院、设计院）
基础施工（项目部、施工单位）
基础工程验收（质监站、施工单位）
基础工程备案（质监站）
9
开发项目手册
9.1
9.2
9.3
9.4
9.4.1
9.4.2
9.4.3
9.4.4
9.4.5
9.5
9.5.1
9.5.2
9.5.3
9.5.4
9.5.5
9.5.6
责任部门：
项目经营部
办理部门：
房地产开发管理局
办理时限：
7天
提交资料：
项目手册2份
土地权证
规划许可证
总平面图
管线综合
办理《建设条件意见书》需提交的资料
书面申请
土地权证
发改委投资计划
规划许可证
施工许可证
管线综合
10
房产项目经营许可证
10.1
10.2
10.3
10.4
10.4.1
10.4.2
10.4.3
责任部门：
项目经营部
办理部门：
房地产开发管理局
办理时限：
7天
提交资料：
项目手册
建设条件意见书
书面申请
11
单体竣工测量
11.1
11.2
11.3
11.4
11.4.1
11.4.2
11.5
11.5.1
11.5.2
11.5.3
11.5.4
责任部门：
项目工程部
办理部门：
市勘查测绘院
办理时限：
单体工程完成后，综合验收之前。
需提交资料：
建设工程规划许可证
总平面图及单体施工图
工作流程：
提出申请
提交资料
勘查测绘院工作人员现场测绘
领取测绘报告
12
规划验收
12.1
12.2
12.3
12.4
12.4.1
12.4.2
12.4.3
12.4.4
12.4.5
12.4.6
12.4.7
12.5
12.5.1
12.5.2
12.5.3
责任部门：
经营部主办、工程部配合
办理部门：
市规划局或各区规划局
办理时限：
10个工作日
需提交资料：
申请书及申请表
《建设工程规划许可证》及附图
建设工程外装饰审查意见书
施工图变更申请意见书及附图
放线测绘资料及附图
单位竣工测量
《建设工程批后管理跟踪表》
工作流程：
报送申请
规划局工作人员现场验收
领取批文
13
消防验收
3.1
13.2
13.3
13.4
13.4.1
13.4.2
13.4.3
13.4.4
13.5
13.5.1
13.5.2
13.5.3
责任部门：
经营部主办、工程部配合
办理部门：
青岛市消防局
办理时限：
10个工作日
提交资料：
消防验收申请表
法人委托书
电气检测报告
施工前消防审批意见
工作流程：
递交消防验收申请表
工作人员现场验收
领取批文
14
节能验收
14.1
14.2
14.3
14.4
14.4.1
14.4.2
14.5
14.5.1
14.5.2
责任部门：
项目工程部
办理部门：
市建委节能办
办理时限：
10个工作日
需提交资料：
申请表
节能审核批准表
工作流程：
请墙改办专家组进行验收（建设单位组织）
领取合格证明
15
市城建档案馆
15.1
15.2
15.3
15.4
15.5
责任部门：
经营部主办、工程部配合
办理部门：
青岛市城建档案馆
办理时限：
10个工作日
提交材料：
全套竣工资料
工作流程：
建设单位与城建档案馆签订《青岛市建设工程竣工档案移交合同书》及《工程竣工档案登记表》市城建档案馆对建设项目档案进行业务监督、检查指导及跟踪服务由建设单位组织，市城建档案馆参加对工程项目档案进行验收审查档案合格后，由市城建档案馆签发《建设工程竣工验收意见书》，并作为备案时的档案认可文件建设单位到城建档案馆办理移交备案材料、决算书等城建档案馆核发《山东省建设工程档案合格证》
16
面积实测
16.1
16.2
16.3
16.3.1
16.3.2
16.3.3
16.3.4
16.3.5
16.3.6
16.3.7
16.3.8
16.3.9
16.3.10
16.4
16.4.1
16.4.2
责任部门：
经营部主办、预算部配合
办理部门：
房产交易中心;办理时限：
20天
需提交材料：
土地证
建设工程规划许可证
建设工程施工许可证
营业执照
法人委托书及身份证
当地派出所门牌证明
物业移交协议
预售许可证
竣工验收备案表
综合验收证明
工作流程：
由交易中心测绘窗口收件
领取测绘报告书
17
客户服务中心验收
17.1
17.2
17.2.1
17.2.2
17.2.3
17.2.4
责任部门：
客户服务中心，工程部
办理部门：
客户服务中心，各项目工程部
项目竣工验收后，客服中心开始进行验收；
客服中心将检查结果转交项目部，由项目部安排整改；
项目部整改完毕，客服中心进行复验；
客服中心复验合格后，由项目工程部组织进行单体质监验收。
18
单体质监验收
18.1
18.2
18.3
18.3.1
18.3.2
18.3.3
18.3.4
18.3.5
18.4
18.4.1
18.4.2
18.4.3
18.4.4
18.4.5
责任部门：
项目工程部
办理部门：
市建管局质监站；办理时限：
3天
需提交材料：
验收申请书
规划验收意见
消防验收意见
节能验收意见
工程检测小票
工作流程：
提交申请书
质监站工作人员现场查验
质监站组长在竣工验收前签字
填写竣工验收单
建设单位组织竣工验收
19
竣工验收备案
19.1
19.2
19.3
19.3.1
19.3.2
19.3.3
19.3.4
19.3.5
19.3.6
19.3.7
19.3.8
19.4
19.4.1
19.4.2
责任部门：
工程部主办、经营部配合
办理部门：
市建管局；办理时限：
15天
提交材料：
建设工程竣工验收备案表
建设工程竣工报告
单体工程验收记录
消防验收意见
规划单体验收意见
城建档案馆验收意见
建设工程监督报告
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
工作流程：
市建管局报建大厅备案
领取竣工验收备案审核意见
20
综合验收
20.1
20.2
20.3
20.3.1
20.3.2
20.3.3
20.3.4
20.3.5
20.3.6
20.4
20.4.1
20.4.2
责任部门：
经营部
办理部门：
市规划局；办理时限：
10个工作日
需提交材料：
申请书及申请表
《建设工程规划许可证》及附图
建设工程环境审查意见及附图
单体验收意见书
消防验收意见书
综合测量文件
工作流程：
规划局报建大厅报文
领取综合验收报告
E
贷款与销售
1
开发贷款
1.1
1.2
1.3
责任部门：
财务管理中心
取得《建设工程规划许可证》后开始申请办理，一般要到拿到《施工许可证》后才能取得贷款。
办理时间为一到三个月。
提交资料：
企业营业执照、代码证、税务登记证、贷款卡、近三年审计报告、董事会决议、法人代表证明、授权委托书、项目可行性报告、项目土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目投资情况证明、公司财务分析报告、施工单位、监理单位、设计单位、资质、营业执照、业绩、及合同，土地评估报告等。
2
项目推广方案
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
2.1.5
责任部门：
销售公司策划部
项目前期策划
a）项目前期调研设想
销售公司策划部结合公司对新项目前期的设想和项目要求，对项目进行前期的市场调研工作进行设想，明确调研的方向与目标。
b）市场调研
外协
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