四川南充房地产市场分析报告.docx
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四川南充房地产市场分析报告
2010年9月南充房地产市场分析报告
第一部分土地市场
第二部分市场表现
一、2010年南充楼市供应情况（含各种物业类型）
1、2010年1—9月南充楼市新推房源情况
2、2010年9月三主城区供销情况
3、2010年1—9月南充楼市各月供销情况
二、2010年9月南充楼市开盘情况
三、2010年9月南充楼市总体成交备案情况（含各种物业类型）
1、本月日均成交套数情况
2、成交套数与成交均价分析（09年12月—2010年9月）
3、成交面积与成交金额分析（09年12月—2010年9月）
四、2010年9月三主城区具体成交情况（含各种物业类型）
1、本月三主城区成交套数与成交均价分析
2、本月三主城区成交面积与成交金额分析
3、2010年2月—2010年9月三主城区成交套数（套）与成交均价（元/㎡）比较
五、2010年5月—9月各个面积区间的成交套数与各个价格区间的商品住宅（只含住宅）成交套数情况
1、各月各个面积区间的商品住宅成交套数与所占比重
2、各月各个价格区间的商品住宅成交套数与所占比重
六、2010年9月各版块区域房地产市场交易分析
1、本月各版块成交情况一览表
2、本月各版块成交情况比较图
第三部分地产政策信息
本地信息动态分析
9月南充楼市概况
1、本月土地成交情况
2010年9月份全市共成交19块地，比8月份少成交3块，本月成交总面积达1636.835亩，比8月份的成交面积少了3860.4518亩，环比降幅达70.22%。
2、本月南充商品房供应情况
本月共推出房源4508套，其中顺庆区推出房源1140套、高坪区推出2262套、嘉陵区推出1106套。
3、本月南充市开盘情况
本月（9.1-9.30）共3个项目开盘，与8月份开盘数目相同。
这3个开盘项目分别是：
“香意湾”、“南门一号”、“佳信?
阳光香缇花柏山组团”
4、本月南充市三主城区成交情况
9月份全市商品房成交量共计1994套，环比8月份多成交207套，环比增幅11.58%，成交量已连续4个月呈回升趋势。
9月份南充三主城区成交单价为3591元/平方米，环比8月份的上涨了525元/平方米，环比涨幅达17.12%；9月份成交均价达到2010年以来的新的一个高点。
第一部分土地市场
一、南充市本月土地信息
重要贴士：
根据南充房地产信息网的监测，2010年9月份全市共成交19块地，比8月份少成交3块，本月成交总面积达1636.835亩，比8月份的成交面积少了3860.4518亩，环比降幅达70.22%。
从下图可以看出，本月成交“纯工业”用地共4块，分别是“嘉陵区鑫益路”、“嘉陵区二洞桥”和“高坪区航空港工业园区”的两块地，成交面积达186.409亩，出让年限均为50年；成交“纯商业”用地两块，成交面积138.8475亩，出让年限40年；成交“商业及居住”用地共9块，成交面积达827.1254亩，商业出让年限40年，居住出让年限70年；成交“纯住宅”用地1块，即“西射路侧”1块地，成交面积66.51亩，出让年限70年。
图表1.1：
2010年1月—8月各月土地供应情况
图表1.2：
9月份公告宗地一览表
日期
土地位置
土地面积（亩）
土地用途
出让年限
挂牌起始价（万元/亩）
竞买保证金（万元）
规划延长段东侧
30.9975
居住兼容商业
商业40年居住70年
114
800
嘉陵区都蔚路1号地块
72.3375
商业金融业
商业40年
176
2600
嘉陵区都蔚路2号地块
43.4925
居住兼容商业
商业40年居住70年
136
1200
嘉陵区都蔚路3号地块
119.0235
居住兼容商业
商业40年居住70年
135
3300
高坪区小龙镇江东大道北侧
13.3785
居住兼容商业
商业40年居住70年
58
160
西射路侧（水井沟片区）
66.51
商业
住宅
商业：
40
住宅：
70
8000
1500
西充县虹溪河一段侧
38.834
城镇混合住宅
商业40年住宅70年
4000
1000
西充县双凤镇平安路侧
1.78
城镇混合住宅
商业40年住宅70年
100
50
嘉陵区鑫益路
7.5
工业
50
9.6
20
嘉陵区二洞桥
101.27
工业
50
9.6
200
西充县莲花湖环城路
7526（平方米）
商、住（出让）
住宅70年商业40年
1000
50
高坪区航空港工业园区
34.567
工业
50年
9.6
66
高坪区航空港工业园区
43.072
工业
50年
9.6
83
清泉坝1号地块
162771平方米
居住用地、商业金融业用地
居住70年商业40年
22000
7000
清泉坝2号地块
156490平方米
居住、小学用地
居住70年教育50年
20000
6000
清泉坝3号地块
139404平方米
居住用地、医院用地
居住70年医院50年
19000
6000
清泉坝4号地块
232747平方米
商业金融业、居住用地（兼容污水提升泵站）
居住70年商业40年
34000
11000
西充县凤鸣镇卫生院旁
4.495
商业、住宅
商业40年住宅70年
200
40
南部县南隆镇文庙街8号
11.1754
住宅及商业用地
商业40年住宅70年
310
1000
第二部分市场表现
一、供应情况
1、2010年1—9月南充楼市新推房源情况
本月第1周仅顺庆区与嘉陵区获批2个预售许可证，比上周少领了34个证，共推出房源258套、24404.03平米。
本月第2周仅高坪区与嘉陵区获批5个预售许可证，比上周多领了3个证，共推出房源1298套、56002.5平米。
其中本周高坪区共推出房源1040套、36020.94平米，高坪区的“东辰瑞景第1幢”获批1个证，推出房源35套、3470.27平米；“天来豪庭”推出车库和商铺共计1005套、32550.67平米；嘉陵区的“阳光美地”获批2个证，共推出房源258套、19981.56平米。
本月第3周三主城区仅顺庆区与高坪区有新推房源，共获批10个预售许可证，推出房源764套、81660.86平米。
本周供应量集中在顺庆区，且各类户型区间产品均有供应，顺庆区有4个项目共获批8个证，共推出房源638套、62062.54平米。
其中马电花园本周共获批3个证，推出房源230套、21712.17平米；柏林春天共获批3个证，推出房源188套、19660.72平米；尚品观邸获批1个证，推出房源48套、4617.44平米；香江国际获批1个证，推出房源172套、16072.21平米。
高坪区的“华诺国际”本周获批2个证，推出房源126套、19598.32平米。
嘉陵区无新推房源，环比上周降幅达100%。
本月第4周三主城区仅嘉陵区的“南门1号”有新推房源，共获批1个预售许可证，推出房源403套、39745.48平米，环比上周下降361套、41915.38平米，环比降幅分别达47.25%、51.33%。
本周顺庆区与高坪区都无新推房源。
本月第5周三主城区共推出房源1785套、193301.4平米，共获批预售许可证25个。
嘉陵区本周共获批12个预售许可证，共推出房源412套、46978.72平米。
其中“香洲苑”获批7个证，推出房源217套、26394.02平米；“嘉州玫瑰花园”获批5个证，共推出房源195套、20584.7平米。
高坪区共获批11个证，共推出房源1096套、115765.58平米，环比上周增幅100%。
另外龙门镇也首次取得预售，“龙祥嘉苑”共获批5个证，推出房源287套、38729.56平米；“华诺国际”本周获批5个证，推出房源778套、74344.75平米；“鹤鸣江涛第1幢”获批1个证，推出房源31套、2691.27平米。
顺庆区的“南充公馆”获批2个证，推出房源277套、30557.1平米。
图表2.1各行政区1—9月新增供应套数比较
2、2010年9月各行政区供销情况
图表2.2
图表2.3本月新增供应项目一览表
证号
项目名称
坐落位置
推出套数/套
推出建面/平米
发布时间
玉屏翠竹苑第1
嘉陵区陈寿路375
33
2433
2010.09.2
香意湾
顺庆区香意湾4号
225
21971.03
2010.09.1
东辰瑞景第1
高坪区鹤鸣路
35
3470.27
2010.09.9
天来豪庭车库
高坪区江东中路
993
30139.92
2010.09.9
天来豪庭商铺
高坪区江东中路
12
2410.75
2010.09.9
阳光美地第3
嘉陵区于陛路二
162
11134.53
2010.09.7
阳光美地第4
嘉陵区于陛路二
96
8847.03
2010.09.7
马电花园
顺庆区马电花园1
140
14149.89
马电花园
顺庆区马电花园2
42
4556.6
马电花园
顺庆区马电花园1
48
3005.68
柏林春天
顺庆区柏林春天8
79
8405.91
柏林春天
顺庆区柏林春天9
85
7873.65
柏林春天
顺庆区柏林春天1
24
3381.16
尚品观邸
顺庆区尚品观邸5幢
48
4617.44
香江国际
顺庆区香江国际26
172
16072.21
华诺国际四区
高坪区马官街69
63
9697.02
华诺国际四区
高坪区马官街69
63
9901.3
南门1号第1幢
嘉陵区滨江南路
403
39745.48
香洲苑第18幢
嘉陵区南虹路一
24
2579.14
香洲苑第15幢
嘉陵区南虹路一
36
4568.82
香洲苑第16幢
嘉陵区南虹路一
48
5192.72
香洲苑第17幢
嘉陵区南虹路一
54
6744.11
香洲苑第19幢
嘉陵区南虹路一
24
2579.14
香洲苑第24幢
嘉陵区南虹路一
30
3965.34
香洲苑第29幢
嘉陵区南虹路一
1
764.75
嘉州玫瑰花园
嘉陵区嘉祥路1号
51
3995.93
嘉州玫瑰花园
嘉陵区嘉祥路1号
36
4086.57
嘉州玫瑰花园
嘉陵区嘉祥路1号
36
4207.86
嘉州玫瑰花园
嘉陵区嘉祥路1号
36
4207.86
嘉州玫瑰花园
嘉陵区嘉祥路1号
36
4086.48
龙门龙祥嘉苑
龙门镇龙祥嘉苑小区
42
14022
龙门镇龙祥嘉苑
龙门镇龙祥嘉苑小区
55
5694.95
龙门龙祥嘉苑
龙门镇龙祥嘉苑小区
70
7093.86
龙门龙祥嘉苑
龙门镇龙祥嘉苑小区
36
3219.74
龙门龙祥嘉苑
龙门镇龙祥嘉苑小区
84
8699.01
华诺国际三区
高坪区马官街70
105
11167.06
华诺国际三区
高坪区马官街70
216
20808.48
华诺国际三区
高坪区马官街70
142
13152.78
华诺国际三区
高坪区马官街70
202
16835.21
华诺国际三区
高坪区马官街70
113
12381.22
鹤鸣江涛第1幢
高坪区环塔路216
31
2691.27
南充公馆
顺庆区南充公馆6号
156
15698.06
南充公馆
顺庆区南充公馆5号
121
14859.04
3、2010年1—9月南充楼市各月供销情况
图表2.4
二、本月南充市开盘情况
重要贴士：
本月（9.1-9.30）共3个项目开盘，与8月份开盘数目相同。
这3个开盘项目分别是：
“香意湾”、“南门一号”、“佳信?
阳光香缇花柏山组团”
1、香意湾9月4日盛大开盘，特大优惠抄底价值。
本次开盘推出的是4号楼的18层电梯公寓共225套房源，户型区间在72—124平米，当日购房最高优惠可达10%，优惠后的每平米均价约3700-3800元，如按实得面积计算，每平米最低仅2868元。
在户型打造上，开间3.9-5.4米、层高6米的宽景休闲露台；入户花园，构筑前庭后院的空中院落；户户超大面积赠送，可变空间户型，套一可以变套二、套二可以变套三套四，扩展空间充足，房间功能随心转换。
2、9月12日，南充户型王者，城市巅峰豪宅——“南门一号”正式开盘发售，3580元/m2震撼起价，最高8%购房优惠必将再一次引爆市场。
南门一号此次开盘推出的房源，91-134㎡空中别墅，实得面积更是高达155-248㎡，得房率最高可达200%；6米开间超大客厅，40㎡超大主卧，全赠送的30余㎡豪气入户花园，更是尽显豪宅风范。
3、9月18日，佳信?
阳光香缇花柏山组团13号楼开盘。
纯多层巴适！
这次佳信?
阳光香缇花柏山组团13号楼开盘一共推出了30套房源，纯多层，面积在80到110平米之间，均价每平米3900元左右。
开盘当天即销售过半，其中最受购房者追捧的是106平米的三房H户型和92平米的两房J户型。
图表：
3
楼盘名称
楼盘地址
开盘均价
推出房源
开盘时间
香意湾
市政新区
约3700元
225套18层电梯公寓，户型区间在72—124平米
南门一号
滨江南路一段
3580元
空中别墅和典藏平层
阳光香缇
市政新区
3900
推出了30套房源，纯多层，面积在80到110平米之间
三、成交备案情况
1、本月日均成交套数分析（含各种物业类型）
图表：
4.1
据房管局数据显示，2010年9月南充市房地产日均成交量约66套左右，比8月份的日均成交套数多8套/天。
从本月交易量的走势来看，整体依然处于较大的高低震荡走势。
其中9月27日与28日成交套数最多，达127套，其主要原因可能是因房交会来临前夕的一个正常反应，其次是9月7日成交105套；本月成交套数最少的是9月4日，仅成交29套。
2、成交套数与成交均价分析（2009年10月—2010年9月）
根据南充房地产信息网的监测，9月份全市商品房成交量共计1994套，环比8月份多成交207套，环比增幅11.58%，成交量已连续4个月呈回升趋势。
9月份南充三主城区成交单价为3591元/平方米，环比8月份的上涨了525元/平方米，环比涨幅达17.12%；9月份成交均价达到2010年以来的新的一个高点，虽然新政后的惨淡交易促使许多楼盘被迫推出一些优惠政策，但并没有因此降低南充楼市的整体房价，本月一些高端楼盘的热卖（比如：
香江国际、天来豪庭等）以及个别高端楼盘的推出（南门一号），相应的拉高了本月南充楼市的成交单价。
图表4.2
3、成交面积与成交金额分析（2009年10月—2010年9月）
9月份三主城区共成交194116.8平米、69714.02万元。
成交面积环比8月份增加了32214.8平米，环比增幅19.9%；成交金额环比8月份增加了20784.12万元，环比增幅达42.48%。
图表4.3
四、2010年9月三主城区成交情况
1、本月三主城区成交套数与成交均价（含各种物业类型）分析
各行政区方面，本月顺庆区共成交1131套，成交均价是3840元/平方米。
环比8月份增加了309套，环比增幅37.59%；成交均价上涨了453元/平方米，环比涨幅13.37%。
高坪区本月共成交424套，成交均价3172元/平方米，与8月份相较成交套数下降了185套，环比降幅30.38%；9月份成交均价在8月份的基础上上涨了759元/平米，环比涨幅高达31.45%，本月高坪区成交均价仍居三区最后一位。
嘉陵区本月商品房共成交439套，成交均价3356元/平方米，与8月份相较套数环比增加83套，环比升幅23.31%；成交均价上升了294元/平方米，环比升幅9.6%。
图5.1：
各行政区商品房成交概况
2、本月三主城区成交面积与成交金额（含各物业类型）分析
图表5.2
3、2010年2月—2010年9月三主城区成交套数（套）与成交均价（元/㎡）比较
图表5.3各月三主城区成交套数（套）比较图
图表5.4各月三主城区成交均价（元/平米）比较图
五、2010年5—9月各个面积区间的成交套数与各个价格区间的商品住宅（只含住宅）成交套数情况
1、图6.1：
各月各个面积区间的商品住宅成交套数与所占比重
据房管局数据显示，9月份南充市三主城区住宅成交面积区间集中在70—130平米之间，主要成交力量是90—110平米之间（经济型套二），本月共成交838套，环比8月份多成交293套，环比增幅53.76%；其次是70—90平米（常规型套二）本月共成交747套，环比8月增加65套，环比增幅9.53%；再次是110—130平米的舒适性套三本月成交531套，环比8月份增加314套，环比增幅144.7%。
2、图6.2：
各月各个价格区间的商品住宅成交套数与所占比重
9月份南充市三主城区成交单价主要集中在3101—4000元/平方米，成交量最大的是3101—3400元/平方米，本月共成交494套，比8月份多成交311套，环比涨幅达169.95%。
纵观5月至9月的成交情况，2000元/平方米以下的5月份的成交量最大，共109套，8月份最少，仅成交1套；2000—2500元/平方米的8月份成交量最大，达418套，成交量最少的是6月份，仅成交28套；2501—2800元/平方米的5月份成交量最大（132套），成交量最少的是6月份（50套）；2801—3100元/平方米的5月份成交量最大（312套），成交量最少的是8月份，仅成交61套；3101—3400元/平方米的9月份成交量最大（494套），成交量最少的是8月份（183套）；3401—3700元/平方米的9月份成交（341套），成交量最少的是6月份（117套）；3701—4000元/平方米的9月份成交量最大（327套），成交量最少的是6月份（102套）；4001—4300元/平方米的成交量最大的是9月份（228套），成交量最少的是6月份（60套）；4301—4600元/平方米成交量最大的是8月份（117套），成交量最少的是7月份（31套）；4601—4900元/平方米成交量最大的是9月份（48套），成交量最少的是6、7月份仅成交10套；4901—5200元/平方米成交量最大的是9月份（21套），成交量最少的是7月份（7套）；5200元/平方米以上的成交量最大的是9月份（41套），成交量最少的是5月份（0套）。
由此可以看出5个月以来，3401—5200元/平方米以及5200元/平方米以上的中高端价格区间，9月份的成交量基本上是最大的。
自新政后5个月，9月份南充楼市房价开始回暖。
六、本月各版块区域房地产市场交易分析
1、本月各版块成交情况一览表
南门坝成交量领先香江国际与南门一号贡献最大
本月南门坝成交量有大幅上升，成交套数和成交面积分别为461套、47364.17平米，环比8月份，成交量增加329套、34386.2平米，环比增幅249.24%、264.96%，居首位，该区域的“香江国际”、“南门一号”、“瑞露嘉都二区”成交量较大；其次是江东新区，本月成交347套、34493.92平米，环比8月份，成交套数减少45套、环比降幅11.48%，成交面积增加4624.96平米，环比增幅15.48%，居第2位，该区域本月主要成交体量集中在“天来豪庭”、“华诺国际一区”、“新东豪园二期”等项目；再次是市政新区，与8月份相较排名下降1位，本月成交326套、31769.15平米，环比8月份成交量增加53套、4852.68平米，环比增幅19.41%、18.03%，该区域主要成交力量主要集中在“美宇凤凰城”、“阳光香缇”等项目；嘉南新区排名第4，成交套数和成交面积分别为282套和28582.61平方米；上中坝排名第5，本月共成交131套、13169.43平米；华凤新区排名第6，本月共成交66套、6887.08平米；西山片区排名第7，该区域本月成交62套、6291.71平米，本月主要成交力量集中在“龙川半岛”；排名第8的是蚂蝗堰，该区域本月共成交61套、5931.48平米；排名最后一位的是五星花园，本月成交26套、2122.78平米，该区域成交量主要集中在“锦绣北湖”。
排名（按套数）
所属区域
成交套数（套）
成交总价（万元）
成交面积（平米）
第1名
南门坝
461
19005.8853
47364.17
第2名
江东新区
347
11239.9602
34493.92
第3名
市政新区
326
11566.0949
31769.15
第4名
嘉南新区
282
8782.0157
28582.61
第5名
上中坝
131
5400.0396
13169.43
第6名
华凤新区
66
2130.199
6887.08
第7名
西山
62
2306.2315
6291.71
第8名
蚂蝗堰
61
1966.5364
5931.48
第9名
五星花园
26
838
2122.78
合计
1762
63234.9626
176612.33
2、本月各版块成交情况比较图
第三部分地产政策信息
关键词：
南门坝核心价值楼市四大版块
1、五大核心价值复兴南充南门坝2010-09-21来源:
南充晚报
过去，这里是南充上数百年的政治中心、文化中心，有着浓厚的文化底蕴；如今，这里是诸多品牌开发商抢滩布局的战略要地，滨江名城、明宇?
帝壹家、瑞露嘉都、格兰?
星河湾、蓝光?
香江国际等高端楼盘汇聚了巨大的消费力；未来，仿古商业街，府衙、文庙，从沉寂上百年的岁月中醒来，南门坝又将开启一段新的黄金岁月。
核心价值之绝版地段
项目位于顺庆区南门坝滨江生态走廊，东连高坪，南通嘉陵，扼守三区交汇、两河中心的黄金地带。
紧邻滨江中路四段、南充港、桓子河大桥，距离市中心“五星花园”仅10分钟车程，8路、24路、12路和29路公交车均经过该区域。
文峰街、桑园路南段、红光路西段三条大道改造如火如荼，其中文峰街曾是东南片区的主要商贸流通地，改建后的文峰街全长514米、宽24米，投资360万元。
桑园路是玉带路连接人民南路的主要次干道，新建的桑园路南段将连通南门北街至滨江大道，建成后将成为五星花园至南门坝最近的快速通道，道路全长501米、宽24米，投资380万元。
新建的红光路西段是规划建设的仿古商业步行街，也是贯通滨江大道和玉带路的城市东西干道，道路全长431米、宽24米，投资330万元。
3条道路均为双向4车道，采用沥青混凝土路面，且有望10月底竣工通车。
核心价值之商业崛起
根据政府规划，南
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