九江市控制性规划编制技术导则.docx

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九江市控制性规划编制技术导则

九江市控制性详细规划编制技术导则（试行）

1.总则

1.1为促进九江市经济社会的发展，指导城市建设，满足城市规划管理要求，规范城市控制性详细规划编制，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《江西省城市和镇控制性详细规则管理条例》等相关法律、法规和技术规定，结合我市实际，制定本导则。

1.2本导则适用于我市中心城区内需编制控制性详细规划（以下简称控规）的地区。

1.3编制控规应落实城市总体规划、专项规划、近期建设规划，采用总体控制、分层控制和重点控制的方法，强调刚性控制和弹性引导的结合，加强规划控制与管理的衔接，突出实用性、针对性、时效性和可操作性，强化“五线”控制和土地使用控制，逐步完善规划控制体系。

1.4控规的编制与整合由市政府统一领导，市规划局和区政府（开发区管委会）具体负责相关片区编制组织工作。

为提高规划设计质量和可操作性，承担规划编制工作的规划设计单位应具备甲级规划设计资质和相应的控规编制经验，编制过程中应邀请专家参与讨论审查，还应采取公示、征询等方式广泛吸纳公众参与。

1.5控规编制应符合国家和省有关标准、规范的要求，并符合九江市相关技术规定的要求。

1.6控规编制应与国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划以及其他相关法定规划相协调。

2.控制方式

2.1分层次控制

我市控规编制与整合采取“分层次控制”的方式，按照“片区-单元（街区）-地块”三级管理层级分别进行规划控制和引导。

片区层面：

片区的边界在城市总体范围内进行划分，控制内容以片区为单位进行，落实总规控制要求，在一定范围内协调各类设施配置及城市设计内容。

单元（街区）层面：

将规划编制片区划分为若干规划单元，落实片区规划控制内容，起到对地块层面控制指标制定的指导作用，并作为控规审核的依据。

地块层面：

明确地块属性，确定相关控制指标，是项目规划控制的直接依据。

2.2片区控制

2.2.1基于规划事权实际，结合城市总体规划确定的空间布局结构以及行政管辖界线等，将中心城区规划建设用及周边部分重点控制区域划分为若干功能片区，作为分层次控制的控规编制单位。

2.2.2为下阶段控规编制的依据，重点应落实深化城市总体规划，整合专项规划内容，统筹考虑片区功能定位、空间布局、土地使用、景观环境和城市设施，提出相关控制要求。

2.3单元（街区）控制

2.3.1单元（街区）控制方法是为了确定规划容量和设施配套，而在规划编制区内划定若干功能结构单元，对规划要素进行控制的方法。

2.3.2各单元（街区）应明确主导属性、人口规模、用地面积、建设总量，对配套设施、绿化等公益性建设项目在用地规模与选址布局上进行协调，其中，总建筑面积、公共绿地面积、配套设施的数量和用地规模等为刚性控制要求。

2.3.3在单元（街区）建设总量不突破的前提下，单元（街区）内的部分地块可在城市设计的指导下适当提高容积率，但其它地块必须相应降低容积率。

2.3.4单元（街区）边界可以根据实际情况进行调整，涉及相邻单元（街区）的，相邻单元（街区）边界应同时作调整并备案。

2.4地块控制

2.4.1地块各项指标的确定应符合编制片区和单元（街区）的功能与特色，综合考虑城市交通、环境承载能力，城市基础设施和公共服务设施的容量，城市设计及文物保护等控制要求，并符合相关技术规定。

2.4.2为满足城市发展建设需要，适应规划管理要求，可在满足国家和省、市有关规定的条件下，结合实际情况，对地块容积率的控制指标进行适当浮动，但控制单元的总建设容量应符合规划控制要求。

2.4.3在规定地块用地性质的同时，应提出用地兼容性要求和建筑的适建范围，但原则上不应改变规划单元的主导属性。

2.4.4根据经济社会发展需要，在规划管理中可结合实际，对规划文件确定的地块进行合并或细分开发。

2.5公益性设施控制

2.5.1控规编制应在进行专项研究和系统规划基础上，着重落实涉及公益性设施的用地控制。

2.5.2为满足规划管理的弹性需求，对于公共管理与公共服务设施、绿地和公用设施可采用下述控制方式：

（1）实线控制：

进行实线控制的用地，在法定文件附图中用实线划定，对地块的位置、边界形状、建设规模、设施要求原则上不予更改。

（2）虚线控制：

进行虚线控制的地块，其位置、规模及设施要求等原则上不得更改，用地边界可以根据具体方案深化确定；进行虚线控制的线网设施，其线形可根据相关规划要求作出相应调整。

（3）虚位控制：

进行虚位控制的内容，在满足服务半径和相关控制要求（交通、日照、消防、安全、用地权属等条件）的前提下，对用地位置作出适当位移。

（4）点位控制：

进行点位控制的内容可结合相邻地块开发与其他项目进行联合建设，不单独占地，但必须确保设施规模。

若特殊情况必须更改实线控制要求的，必须经过相应调整、论证及审查程序，报市政府审批。

依据城市规划和建设的具体情况，对部分绿线控制用地、黄线控制用地和公益性公共服务设施用地可采用虚线、虚位和点位控制方式。

2.5.3规划文件确定的上述设施用地范围在规划管理中可根据具体条件与需要作适当深化调整。

2.6其他内容控制

鉴于控规修编程序的考虑，为应对城市建设的不确定性，对于其他一些控制性内容，可结合规划建设条件与实际情况在规划文件中明确下述管理规则：

（1）次干道及以上等级城市道路规划控制线，可根据道路系统的规划变动及实施情况作适当必要的调整，城市支路及其他交通设施的具体布局可在控制单元范围内适当变动，但这些变动不应影响规划强制性控制内容。

（2）城市绿地、广场和水体的具体布局和公用设施的具体位置可根据实际情况作相应变动，但不应变更规划强制性控制内容和削弱防灾设施的防灾功能，并不应影响相邻生活性建筑的环境质量。

2.7重点风貌区控制

2.7.1为有效落实城市总体规划或城市设计的景观风貌要求，在控制单元划分中，可以将城市中心区、历史文化街区、高层建筑集中区、滨水地区等划定为重点风貌区。

2.7.2城市重点风貌区应运用城市设计理念，对控制单元整体空间格局、景观特色、建筑高度与体量、风格、形式、色彩等进行综合分析研究，提出规划控制要求，作为确定重点风貌区开发强度和空间环境指标的基本依据。

2.8分阶段编制

2.8.1我市控规编制与整合采取“分阶段编制”的方式，强调控规的实效性，对于远期建设用地按单元（街区）层面控制要求进行编制，对于片区内近期建设项目较多且较为分散的地区按地块层面要求进行编制，对于片区内远期建设项目较多且较为集中的地区，可采用单元（街区）层面与地块层面两个控规编制深度，有相对明确开发意图的控制至地块层面，其它控制至单元（街区）层面。

2.8.2尚未编制控规的地块，因国家、省或地级以上重点建设需要使用土地的，土地使用权出让、划拨以及建设用地规划许可必须以经过市政府批准的规划条件为依据，该规划条件应纳入今后编制的地块控规内容。

2.9修编范围

控规修编原则上以单元（街区）层面为单位。

修编前需对调整的控制要素的范围和幅度进行论证，原则上应保持街区各项控制指标的总量平衡。

3.规划控制内容

3.1片区规划内容和深度要求

3.1.1片区规划的主要任务是具体落实和深化城市总体规划，在对片区土地使用、人口分布、公共设施和城市基础设施配置、“五线”规划、生态环境与城市景观控制等内容进行专项研究和系统规划的基础上，确定片区发展规模、功能分区、空间布局、土地使用、景观环境和城市设施，保障城市健康发展，指导单元（街区）和地块规划。

3.1.2土地使用规划：

依据城市总体规划和相关专项规划，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）划分至中类和部分小类进行土地使用规划，合理确定规划范围内各类城市建设用地的布局、面积与界限；对于村建设用地和水域、耕地、郊野公园等非城市建设用地划定适宜建设、限制建设、禁止建设等规划控制区，提出相应空间管制措施和要求。

3.1.3“五线”规划：

“五线”包括道路红线、城市绿线、城市紫线、城市蓝线、城市黄线，其规划内容应在总体规划和已有定线的基础上，进行“五线”系统规划，确定线位、规模及相关规划控制要求。

对于城市轨道交通线路应考虑预留条件。

3.1.4公共设施规划：

应在进行专项研究和系统规划基础上，按照市级、地区级、居住区级三个级别，确定各类公共设施的规划原则、分布位置、用地界线、使用性质、设施规模、服务范围及其它规划控制要求。

3.1.5道路交通规划：

应在进行专项研究和系统规划基础上，深化道路网规划，明确各级道路走向，确定道路断面、主要交叉口型式与控制标高；确定公共交通枢纽站、首末站、停车场、保养场的位置和用地规模，确定公共停车场及交通管理设施的建设规模和布局要求；确定各级铁路、公路、运输管道等的位置、走向；提出各类交通设施的规划控制要求。

3.1.6市政设施规划：

应在进行专项研究和系统规划基础上，确定给水、排水、热力、燃气、电力、通信等各类市政设施的规划原则、服务范围、规模和用地边界，确定各类工程干管的走向、管径及布设方式，提出各类市政设施的规划控制要求。

3.1.7城市景观与城市设计控制：

根据城市整体空间轮廓、景观视廊控制要求，综合考虑特色塑造、用地条件、土地性质等因素，在进行专项研究和系统规划基础上，提出城市设计控制和引导的原则和要求，合理确定高度分区，在凸现特色的同时，保证城市景观的整体性、延续性和协调性。

高度分区一般分5级：

12米以下、12-24米、24-50米、50-100米、100米以上，不同地区可根据实际进行合并或细分。

3.1.8生态环境与绿地系统规划：

应进行专项研究和系统规划，进一步明确河流水系、山林绿地、基本农田的规划原则和控制要求，确定各类公园、街头绿地、生产防护绿地等的规划布局、用地规模与范围。

3.1.9其它专项规划：

根据片区特点和需要进行相关内容的规划。

3.2单元（街区）与地块规划内容和深度要求

3.2.1单元（街区）规划的主要任务是按照片区规划确定的控制原则和要求，对单元（街区）的用地布局、公益性公共设施和市政基础设施配置、“五线”规划定线等内容进行具体落实，确定单元（街区）各项规划内容和指标，提出单元（街区）的规划建设管理规定，为城市规划设计条件的制定和单元（街区）内建设项目管理提供依据。

地块规划的主要任务是合理确定各类不同使用性质用地的界限，制定地块各项规划内容和指标。

3.2.2单元（街区）的划分，应便于规划的编制和规划管理，其土地使用性质和功能应具有内在关联性，范围宜以城市道路、河流、铁路等为边界，其划定应结合居住社区（新区）、行政街道（旧区）的界限，用地规模应适度，利于公共服务设施的合理配置。

非城市建设用地区应根据自然条件、用地属性、控制分区等要求合理划定。

控制地块的划分，应保持地块用地性质的完整性和协调性，考虑土地权属关系，便于土地出让，并依据街区编码统一制定地块编码系统。

地块管理单元的用地规模不宜小于0.3公顷，新区不宜大于5公顷，建成区不宜大于3公顷。

3.2.3单元（街区）规划内容与指标，主要包括主导属性、居住人口、总建筑面积、公共绿地、居住配套设施、“五线”标定、城市设计导向等。

（1）主导属性，是对单元（街区）主导性质的概括与描述，具体指：

综合发展区、居住区、商业区、公共服务设施区、历史风貌保护区、对外交通设施区、市政设施区、文化娱乐区、工业区、仓储区、生态景观区、村镇发展区、混合建设区等。

（2）居住人口，单元（街区）内规划居住人口的上限值。

（3）总建筑面积，单元（街区）内规划总建筑规模的上限值。

（4）公共绿地，确定公园和街头绿地的位置和规模，其中街头绿地的位置为引导性内容。

（5）居住配套设施，确定各类居住配套设施（含居住小区或基层社区）的位置和规模，其中各类设施的位置为引导性内容。

（6）“五线”标定，具体标定道路红线、绿线、蓝线、紫线、黄线等城市“五线”的平面定位，确定“五线”控制点的坐标、转弯半径及主次干道交叉口的标高，提出沿线规划控制要求。

（7）城市设计导向，对街区做出城市设计导向，明确街区的城市空间、景观、环境控制要求，确定重点地段建筑高度、体量、风格、色彩、界面、开敞空间、建筑群体组合的空间关系，如在退让城市道路、建筑日照间距等方面有特殊要求的，均应明确标明。

3.2.4地块规划内容与指标，主要包括用地性质、地块用地面积、建筑密度、容积率、建筑控制高度、绿地率、配套设施、出入口方位、停车泊位、用地可变性、地下空间利用、建设状况等。

（1）用地性质，是某一地块按中小类进行划分的用地类别。

（2）地块用地面积，是地块的净用地面积，按地块界限围合的面积计算，其中边界为小区级以上道路（≥15米）的计算至道路红线，其它道路计算至道路中心线。

（3）建筑密度，地块内所有建筑物基底面积之总和与地块用地面积的比率，一般为上限值。

（4）容积率，地块内总建筑面积与地块用地面积的比值，一般为上限值。

（5）建筑控制高度，地块内所有建筑物的控制高度上限值，如有特定空间轮廓意图和要求的，可同时规定高度下限。

（6）绿地率，地块内各类绿地面积的总和与地块用地面积的比率，一般为下限值。

（7）配套设施，地块内需配套建设的具体设施。

（8）出入口方位，地块交通出入口具体方位和禁止开口路段。

（9）停车泊位，确定地块内停车泊位数量。

（10）用地兼容性，地块用地类别难以明确的或希望弹性调控的，可在规定地块用地性质的同时，阐述允许调整的用地类别和可变条件，但原则上应控制此类用地的规模，避免因大量用地的性质调整而改变街区的主导属性。

（11）地下空间利用，对地块的地下空间利用提出规划意见。

（12）建设状况，分为未建、已建、部分已建等情况。

4.成果要求

4.1控规成果

控规编制成果由文本、图表、说明书以及各种必要的技术研究资料构成，内容包括强制性成果、引导性成果和附件三部分。

强制性成果包括规划文本和图件，是城市规划管理的法定文件，为刚性控制内容，主要包括“五线”和公共服务设施的控制，并且各项设施分解到控规单元，是对城市规划实施进行监督检查的基本依据,必须予以公示；引导性成果是下位规划编制或规划管理指导依据，主要包括对各类用地的控制以及强度、高度等的控制内容，是城市规划管理的技术文件；附件是对规划内容和规划过程的必要补充和说明，包括基础资料汇编、规划说明书、研究报告、规划编制与修改情况说明等

4.2强制性成果

4.2.1规划文本

规划文本是对规划总体内容和重要强制性内容进行规定的文件，应以法律条文形式编写，作为法定性文件用于管理工作。

主要内容包括：

阐明规划区范围、规划原则、功能定位、用地规模、解释权属及其他事项；阐述土地利用规划、“五线”规划、公共设施规划、道路交通规划、市政公用设施规划、城市设计控制、生态环境与绿地系统规划、单元（街区）划分，并结合各单元（街区）确定强制性控制要求等内容。

4.2.2规划图件

规划图件精度不少于1:

2000，主要图纸包括：

（1）用地现状图，标明现状用地地形、地貌、各类用地性质，主要道路、公共设施及市政设施分布、规模，用地分类按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）划分至中类和部分小类，必要时可分别绘制，并可绘制建筑现状图。

（2）土地使用规划图，标明不同规划用地性质的用地边界和道路网络。

（3）“五线”规划图，标明“五线”规划控制线及相关控制要求。

（4）公共设施规划图，标明各类公共设施位置、类别、等级、规模、分布。

（5）市政设施规划图，标明各类市政设施的位置，标明各类工程干管的平面位置、走向及管径。

（6）单元（街区）编号图，标明控制单元的界限及编码。

（7）单元（街区）图则，以图表形式反映单元（街区）的各项强制性内容，以规划条文的形式明确规划控制要求。

原则上一张图则表达一个单元（街区）的内容。

4.3引导性成果

4.3.1规划文本

规划文本需对规划控制内容执行提出规定性要求，并明确其管理通则。

其中，规定性要求是对法定文件的深化和细化，而管理通则是实施控规的管理原则及相关执行规定。

4.3.2规划图件

规划图件精度不少于1:

2000，主要图纸包括：

（1）单元（街区）详图内容，在地形图上详细表达单元（街区）边界、“五线”标定、地块划分及编号、用地性质及代码、配套设施标注等内容。

（2）单元（街区）控制内容，深化强制性成果中控制单元图则的内容，反映地块保留和新建等情况，提出单元（街区）控制详细内容，包括主导属性、居住人口、用地面积、总建筑面积、绿地、配套设施项目等。

（3）地块控制内容：

地块编码、用地性质、地块用地面积、容积率、建筑密度、建筑控制高度、绿地率、配套设施、出入口方位、停车泊位、现状建设情况、规划建设状况等。

（4）地块引导指标，包括用地性质、地块用地面积、建筑密度、容积率、建筑控制高度、绿地率、配套设施、出入口方位、停车泊位、用地可变性、地下空间利用、建设状况等。

（5）执行说明，针对单元（街区）和地块规划内容的特殊规定和要求。

（6）区位示意、指北针、单元（街区）编码、比例尺、规划图例等。

4.4附件

4.4.1基础资料汇编

详尽列出对规划编制有重要影响的资料以备核查。

主要包括：

（1）地区自然条件及历史资料。

（2）人口分布、土地利用、重要单位情况等技术经济资料。

（3）现有重要公共设施、城市基础设施和园林绿地、风景名胜等城市重要现状情况。

（4）城市历史、环境及其它资料。

（5）城市上层次规划对该地区的要求。

（6）城市建设用地资料。

（7）相关已审批规划和规划管理信息等。

4.4.2规划说明书

是对规划内容的说明，重点包括现状分析、规划原则及目标、设计构思、功能分区、空间布局、强制性内容、特殊地段规划要求、实施建议及名词说明等。

4.4.3概念规划成果

概念规划方案是编制单位在现状调研基础上，针对片区功能定位、发展规模、功能分区及相关专项规划等重要内容形成的初步规划方案，经专家咨询和相关部门初审通过后，将作为下一阶段控规编制的依据，其规划内容应达到本导则中片区规划内容与深度的要求。

概念规划成果包括方案说明和相关图纸。

相关图纸应包括强制性图件中规定的图纸内容外，还应包括区位分析、现状分析、规划管理信息整合分析、规划结构分析，以及高度控制分区、道路交通、城市景观、生态环境、绿地系统、文物古迹保护、风貌特色保护等相关规划图纸。

4.4.4研究报告

研究报告包括城市设计、交通影响分析及其他研究和技术文件。

4.4.5规划编制与修改情况说明

主要说明规划编制过程，对公众意见的处理情况，对各阶段规划审查会议意见和相关单位书面意见的修改情况等，需附上会议纪要和相关单位的书面意见。

（1）规划背景：

规划编制的背景、目的和意义。

（2）规划编制过程：

规划调研、方案讨论、技术审查、征询公众和专家意见、部门会审、联席会议，直至形成规划报批成果的经过。

（3）与相关规划衔接情况：

规划与城市总体规划、专业（项）规划等的衔接情况，其中规划内容涉及修改总体规划的，应当说明修改总体规划的情况。

（4）修改情况：

规划对技术审查、专家评审、部门会审和联席会议等各审查阶段意见的采纳与修改情况，对公众意见的处理情况等。

（5）需要协调的问题：

下一步需要协调的具体问题和对策建议。

4.5规划公示及报批材料

（1）规划公告材料

规划公告材料以强制性成果内容为主，在规划报批之前向公众展示规划意图，公开征询公众意见。

（2）规划报批材料

规划报批材料包括规划所有成果以及汇报演示文稿（ppt格式）。

上报市政府常务会议的ppt需简单介绍规划的编制情况和主要内容，并明确需要市政府决策的问题和事项。

（3）规划公布材料

规划公布材料以法定文件内容为主，在规划经市政府批准之后，向公众展示规划的最后成果。

4.6成果归档数据要求

（1）文件版本与归档的书面成果一致；文件名称与文件内容的主标题一致。

（2）重要图纸一般应提交矢量文件。

矢量图须坐标正确，无任何平移、缩放、旋转；如有特殊地块必须旋转的，需在原正确坐标位置保留一份。

图面应整洁，不含无关内容。

（3）需提供word格式的控制单元控制指标表和地块控制指标表。

指标数据内容应准确无误，并与图则完全对应。

（4）控制单元和地块编号图：

1）须提交矢量文件；

2）控制单元和地块编码应是完整的文字标记（如“Ⅶ”不应是“V+I+I”），定位点落在相应的控制单元或地块内。

编码必须唯一，且与控制指标表完全对应。

3）地块边界线不应出现间断、交叉或重叠，并能根据所标的地块编号判断对应地块边界。

5.附则

5.1控规按法定程序审批后生效。

强制性成果具有法律效力；引导性成果作为指导规划管理的直接依据。

5.2本导则自正式颁布之日起试行，并将根据规划编制和管理的实际情况作进一步充实和完善。

5.3本规定由九江市规划局负责解释。