曲江春晓苑第二期项目.docx
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曲江春晓苑第二期项目
曲江春晓苑第二期项目
第一章总论
1.1建设项目概况
1.1.1建设单位基本情况
项目建设单位为西安市天昊房地产开发有限责任公司（简称天昊公司）。
该公司成立于2002年6月，系由西安市建设投资有限公司和黑河指挥部下属的西安源源建筑工程有限公司共同出资1000万元成立的以房地产投资、开发、销售为主的地产开发公司。
天昊房地产开发有限责任公司以“诚信、求实、创新、进取”为企业的经营理念。
股东双方在以前的经营过程中积累了一定的房地产开发经验，从项目的投资选择、资金运作、项目策划、规划报建、施工建设等方面形成了一整套完整的工作流程；同时，雄厚的经济实力，优秀的专业人才，为天昊公司的开发奠定了坚实的基础。
天昊公司正致力于向社会奉献精品住宅。
1.1.2项目概况
曲江春晓苑第二期项目（以下简称春晓苑二期）是由西安市天昊房地产有限责任公司开发建设的大型住宅小区——春晓苑项目的第二期工程，是西安市曲江新区（原西安曲江旅游度假区）批准建设的重点工程。
春晓苑项目位于曲江新区雁南五路曲江水厂东侧，占地147亩，南邻环城高速；北邻雁南五路和拟建中的千亩南湖；东临情侣路、曲江池，中伟俱乐部，秦二氏墓；西邻曲江水厂；距大雁塔、拟建的长安路CBD区、芙蓉园等三个地方的车程分别都为五分钟；距广电中心曲江项目约500米；距拟建的千亩南湖仅464.3米。
随着曲江新城的逐步开发成熟，在曲江独有的深厚的文化内涵背景下，它必将成为重要的居住、休闲、度假、旅游胜地。
春晓苑项目靠临曲江皇家园林，古迹众多，文化底蕴丰厚，交通便利通畅，地块四平八稳，南北落差15米，规划可塑性较强，完全具备建设高尚住宅社区的自然天赋。
加之毗邻曲江水厂，为项目开发水景社区提供了良好的水资源。
从生活居住的条件看：
首先具备优美的自然环境，曲江片区深厚的文化底蕴，加之周边别墅区的兴起、生活设施的完善，将为春晓苑项目提供良好的人文环境。
整个小区规划建筑面积为20.6万平方米。
整个小区从南到北依次为联排别墅、多层、小高层；由于小区自然落差的原因使小区的排列错落有制。
整个小区的景观以水景为主，通过坡地的自然落差形成滴水、溪流、喷泉、湖面，其间点缀小桥、假山、亭、台、楼阁、荷花、垂柳、绿竹、棕榈等等，在小区内勾勒出一派江南水乡的环境。
春晓苑二期住宅，由4栋多层电梯洋房和5栋小高层及3栋联排别墅组成。
总占地面积52264平方米，规划建筑面积104000平方米，其中地上建筑面积89437m2，包括：
小高层住宅面积41970m2，多层住宅面积27467m2，联排别墅住宅面积8000m2，公建建筑面积12000m2。
1.2项目建设的必要性
本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现：
★西安市房地产市场的需要
★项目所在地周围环境的需要
★曲江新区建设的需要
★形成新的居住组团的需要
★满足一期项目积累需求的需要
1.2.1西安市房地产市场的需要
随着住房市场化的推进，根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策。
最低收入家庭的住房由政府或单位提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房、其他高收入家庭购买市场价的商品房。
近几年来，西安市政府连续加大住宅建设投资计划。
这些项目的实施建设对缓解西安市目前住宅状况起到很大的促进作用，但是还不能满足各层次人们的需求，尤其是中高层收入人群的住房需求。
曲江春晓苑二期项目的投资建设，正是为了满足这部分中高收入家庭的置业需求。
1.2.2项目所在地周边环境的需求
1．项目所在地周边为阶梯状毛地，地势南高北低，平均高差15米，自然状况无法施灌，土质差、亩产低。
2．项目地处曲江新区，南依少陵塬，北望大雁塔，与秦二世陵墓、寒窑相距不足二公里。
项目实施后，不仅能改善城市居民居住环境、带动城镇经济发展，还可以改善曲江新区环境，对曲江新区的旅游事业的发展起到很大的促进作用。
1.2.3曲江新区建设的需要
曲江，是我国历史上著名的风景园林胜地，历经秦、汉、隋、唐四个朝代，唐朝开元年间重新修葺，形成了以曲江池为中心、南有紫云楼和芙蓉园，西有杏园和大慈恩寺，北有乐游园和青龙寺的风景旅游区。
曲江芙蓉园的“曲江流饮”作为著名的关中八景之一，被永载史册。
曲江新区是西安市“城市南扩、产业北进、旅游带动、两翼发展”总体战略的重要实施内容。
西安总体规划遵循保护古城，建设新城的思路，采用组团式发展的模式。
城市发展战略思路是近期向南、远期向西发展。
即近期在西安市南郊建设行政中心新城区，将行政机关从旧城迁出，同时将旧城内人口向外疏散，实现重心南移。
在东南方向主要是结合交大科技园、曲江新区和杜陵保护区，发展高科技园和旅游度假区。
因此曲江新区位于西安发展的主导方向，是西安城市发展的重要一轴。
目前新区内共有8个重大项目被确定为市级重点建设项目。
其中包括：
总投资5亿元的大雁塔北广场，总投资20亿元的大唐不夜城，总投资5亿元的长安芙蓉园，总投资2.5亿元的西安广电中心，总投资2.5亿元的西安海洋馆，总投资6亿元的世界娱乐园及“欧洲城”等。
随着曲江新区的迅速开发、基础设施建设的加快，对区内房地产项目的开发也提出了更高的要求。
曲江假日新嘉园、曲江六号、世纪花园大酒店、秦浦花园、翠竹园小区、悦成花园和本项目等十余个项目，有的已开工建设并已投向市场。
本项目的建设对于曲江新区成为一个集吃、住、行、游等为一体的新城区意义重大。
另外，本项目所在地目前为城乡结合点，根据有关统计资料，在类似地区进行的房地产开发对当地经济的辐射倍数一般为8。
因此，本项目的开发符合西安市的城市发展规划，具有明显的经济意义和战略意义，对该区域的经济发展必将起到很大的带动作用。
1.2.4形成新的居住组团的需要
在本项目开发建设的用地周围已经建成了许多高档住宅小区，如曲江皇家花园、御花园、钻石王朝、湖滨花园等，随着本项目以及新区其他房地产项目的投资兴建，将在这一区域形成新的居住组团。
1.2.5满足一期项目积累需求的需要
本项目一期工程投入市场之后受到了市场的广泛关注和一致好评，项目一经上市就出现了供不应求的局面，价格不断上升，为二期工程积累了一部份的需求。
另外，曲江春晓苑项目已经被评为AA级住宅和中国50强优秀示范楼盘，增加了市场对于二期项目的需求。
1.3项目可行性研究结论
结合项目情况，本次可行性研究分别对将来的销售情况制定方案，并对其进行财务评价，财务评价结果如下：
全部投资财务评价指标
财务净现值
5306.78万元
内部收益率
34.58%
投资回收期
2.22年
自有资金财务评价指标
财务净现值
2924.38万元
内部收益率
26.44%
借款偿还期
1.52年
贷款偿还完毕时的住宅销售收入实现比例
40%
盈亏平衡点
69.24%
通过对项目的技术经济分析论证，我们得出如下结论：
（1）项目收益较好，有建设的必要性；
（2）项目建设条件具备，满足项目建设的要求；
（3）设计方案技术经济指标合理；
（4）财务可行性研究结论可行；
（5）项目风险在合理的限度内。
1.4可行性研究编制的依据
1．《西安市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则；
2．《陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）》；
3．《西安市建设项目城建费用统一收费一览表》；
4．《陕西省工程建设其它费用定额》；
5．曲江春晓苑项目高级住宅小区规划设计方案；
6．委托方提供的其他有关资料；
7．委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。
第二章市场分析
本项目市场分析将从宏观经济形势、西安市房地产市场状况、项目所在区位房地产市场情形进行分析与预测，并就项目自身所具有的优势、劣势、外部环境所提供的机会以及所带来的威胁等四个方面进行SWOT分析，最后对项目的形象、功能、目标市场、价格等进行定位。
2.1宏观经济形势分析
2.1.1全国宏观经济形势
在市场经济条件下，房地产业是一个处于长期发展之中的行业，只要经济在发展、社会环境在改善、人们的收入在增加，房地产需求就会不断增长。
近年来高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大潜在需求，成为支撑我国房地产市场平稳发展的基础力量。
与此同时，国家规范房地产市场的决心更给消费者带来了信心。
从国民经济的角度来看，国家统计资料显示，1991—1999年，我国国内生产总值平均增长率达到10.4%，2000年至2003年国内生产总值增长率分别为7.8%、7.3%、8%和9.1%。
2004年我国国民生产总值达136515亿元，同比增长达9.5%，其中，第一产业增值20744亿元，增长6.3%；第二产业增值72387亿元，增长11.1%；第三产业增值43384亿元，增长8.3%。
全年城镇居民人均可支配收入9422元，比上年实际增长7.7%，据统计数据显示，2005年上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，同比增长率已经连续7个季度在9%以上，在国际经济总体增速有所放缓和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，我国经济继续在快速增长的区间运行，表明当前经济仍继续处于上升通道，经济增长的内在动力仍然较强。
从社会环境看，房地产业关联度高、带动力强，是国民经济的支柱产业，国家统计局9月26日公布的国内各行业固定资产投资完成情况（1-8月）数据显示：
2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿人民币，比去年同期增长23.9%，值得注意的事，房地产业的资产投资完成总额占国内各行业固定资产投资完成总额的24.2%，接近四分之一。
促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
从居民收入与消费变动上看，我国在过去10多年中，并未因加大积累、加大资本的积聚和集中而忽略消费，社会成员总体的收入增长速度、消费能力增长速度几乎始终高于国民经济增长速度。
从整体上来说，我国国民收入的分配长期保持了向消费倾斜的格局，特别是积极推动住房货币分配方案的实施和住房信贷政策的调整，市民对买卖商品房行为已能普遍接受。
参见表2-1。
表2-1我国职工工资、居民收入、储蓄与国民经济环比增长速度
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
国有经济单位职工工资总额增长（%）
11.7
6.2
4.2
5.1
6.4
14.3
15.1
城镇家庭人均可支配收入增长（%）
12.4
6.6
5.1
7.9
7.3
5.4
12.3
全国城乡居民储蓄存款余额增长（%）
29.9
19.3
15.4
11.6
7.9
11.2
17.8
国内生产总值增长（%）
9.6
8.8
7.8
7.1
8.0
7.3
8.0
资料来源：
《中国统计年鉴》2003
从国家的宏观调控来看，近年来，各地政府在规范房地产市场方面做了很大的努力，尤其是进入2004年之后，政府“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，将房地产开发的两大命脉——土地和资金均纳入宏观调控范围，房地产相关税制的改革等。
2005年年初的中央经济工作会议中提出，要继续加强和改善宏观调控。
2005年5月，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条”），把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务来做，这一系列政策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速，资金实力雄厚、实战经验丰富的实力型公司将凸显竞争优势，行业集中度进一步提升。
另外，中产阶层的形成对我国的房地产市场发展有着极其重要和深远的影响。
一方面中产阶层是购买商品房的主力军，随着经济的发展，步入中产阶层的人将越来越多，这些人中相当一部分原先的居住条件并不十分理想，收入的不断增长使他们对居住品质的要求也愈加提升，即使已经进行过一次置业的家庭也开始对住宅的位置、环境、档次等方面有了更新更好的要求，因而不少中产阶层家庭会进行二次甚至多次置业。
从而大大增加住宅市场的需求，而他们所选的住宅将是中高档或高档住宅，对提高我国住宅市场的整体品质也会起到积极的促进作用。
另一方面，由于中产阶层手中有较为充裕的资金，他们会积极地寻找较好的投资渠道，而购买一处或多处升值潜力大的商品房作为投资是一个很好的选择，因此中产阶层中房地产的投资者将会越来越多，这在很大程度上增加了住宅市场的有效需求。
2.1.2西安市整体经济形势
1.西安市生产总值
从国民经济角度来看，2004年西安国内生产总值1095.87亿元，比去年同期增长13.5%，其中第一产业增加值60.05亿元，比去年同期增长6.7%，第二产业增加值495.67亿元，比去年同期增长15.6%，第三产业完成增加值540.15亿元，比去年同期增长12.3%。
图2-1西安市生产总值
2.投资总额
固定资产投资快速增长，投资结构进一步改善。
在西部大开发和国家加强宏观调控的大背景下，西安市固定资产投资继续保持较大幅度增长，但增长速度较上年有所放缓，国家宏观调控政策效应明显。
2004年西安市全年完成全社会固定资产投资640.4亿元，比上年增长34.0%。
其中，基本建设投资311.9亿元，增长36.7%；房地产投资163.4亿元，增长30.9%；更新改造投资94.8亿元，增长32.7%；其他投资35.6亿元，增长66.9%。
3.西安市人均收入
1999年--2004年西安城市居民人均可支配收入逐年增长，分别为5999元，6364元，6705元，7184元，7748元，8544.03元，其中2004年比上年名义增长10.3%，剔除物价上涨因素，实际增长7.8%。
同时农民人均纯收入也保持上涨趋势，从1999年—2004年农民人均纯收入分别为:
2203元,2344元,2490元,2641元,2838元,3363元。
图2-2西安市居民人均收入水平
4.居民消费价格指数
2001年西安市居民消费价格指数为99.9，2002下降为98.6，2003年西安市居民消费价格指数上涨为100.5，同比上涨1.9个百分点。
2004年1-8月西安市居民消费价格指数为103.6，上涨2.1个百分点。
西安市居民消费价格指数总体呈上涨趋势。
图2-3西安市居民消费价格指数
2.2西安市房地产市场分析
2003年以来，西安市房地产市场继续保持着稳定、快速、健康的发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交易活跃，空置率下降。
随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和改进、居民收入的稳步增长，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现出来，人们对西部大开发的信心日益增强。
与此同时，城市规模不断延伸，轨道交通建设迅速发展，郊区的大规模城市化建设，以及城镇配套设施的完善，中低价位小区的试点开发为西安市房地产的发展注入了新的活力。
城镇住房制度改革继续深化，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策逐步到位，可以预计今后几年西安房地产市场将继续保持快速健康的发展势头。
2.2.1需求市场分析
2005年3月，我们对西安市商品住房消费者进行了调查。
调查的主要内容是市场上最受欢迎的区域、房型、房价等；主要目的是了解西安市居民对商品住宅的购买能力以及偏好的房屋类型。
本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷517份，其中有效问卷450份。
1．购房区域偏好
调查显示，有意向在高新区和南郊附近购买住宅的被调查者占大多数。
如图2-4。
图2-4计划购房区域分布
2．购房类型偏好
在被调查者中，计划购买小高层住宅的占45.73%，计划购买高层住宅的占29.71%，计划购买其他类型住宅（主要是多层）的占24.56%，如图2－5。
3．购房面积偏好
调查显示，欲购住宅面积在60㎡以下的被调查者占1.44%，面积在60－70㎡的被调查者占2.67%，面积在70－80㎡的被调查者占6.38%，面积在80－90㎡的被调查者占9.05%，面积在90－100㎡的被调查者占20.37%，面积在100－110㎡的被调查者占14.81%，面积在110－120㎡的被调查者占15.23%，面积在120－130㎡的被调查者占13.79%，面积在130－140㎡的被调查者占4.32%，面积在140－150㎡的被调查者占4.73%，面积在150㎡以上的被调查者占7.20%。
参照图3可知，有64.2%的被调查者欲购住宅的面积集中于90－130㎡范围内，这反映出西安消费者目前对中小户型住宅需求旺盛的状况。
2.2.2供给市场分析
1．近期楼盘销售价格
2005年9月份西安市在售楼盘统计数据：
西安市销售均价：
普通住宅：
3053元/m2写字楼：
4718元/m2
商铺类：
7285元/m2公寓别墅：
4502元/m2
城南销售均价：
普通住宅：
3312元/m2写字楼：
5012元/m2
商铺类：
7558元/m2公寓类：
3790元/m
别墅类：
5461元/m2
数据来源:
西宇信息网
2．楼盘区域分布
通过市场调查，我们了解到西安楼盘在各区域分布状况：
城南楼盘项目占总项目的29%；城内项目占总项目14%；城北项目所占比例为14%；城西所占比例为20%；城东为14%。
如图所示：
3．物业类型及总投资比例
表2-2物业类型投资比例分布
物业类型
住宅
写字楼
商铺
别墅
总投资比例
46%
18%
27%
9%
4．现售房产类型及面积
近期房地产市场在售楼盘户型主要表现为二居室、三居室、四居室、复式结构、独院别墅等。
大户型楼盘占很大一部分比例，主要集中在100～180m2。
见下表
表2-3现有户型面积分布
户型面积
≤60m2
60～80m2
81～100m2
101～120m2
121～150m2
151～180m2
181～250m2
≥250m2
所占比例
3%
8%
10%
18%
23%
18%
10%
10%
由表2-3可知，市场供给的房产户型与在市场需求调查的户型需求结果趋于一致，因此开发商在确定本项目的户型时，应注重考虑100～180m2的户型。
5．市场价格走势平稳
《关于切实稳定住房价格的通知》（简称新的“国八条”）对于西安市房地产市场的影响并不大。
来自西宇调研资料显示（如图2-7），西安市城南区房地产价格在2005年5月以来走势比较平稳。
图2-7 南郊区房地产价格走势
6．一般供给市场预测
影响西安市住宅产业发展的主要因素是房地产开发商对国家政策变化的预期和对需求市场的预期。
（1）开发商对国家政策变化的预期
开发商对国家政策的预期是影响房地产市场供给的一个重要因素，开发商对国家政策的变化的预期有时会在很大程度上决定一个项目是否开发。
开发商对国家政策的变化有积极的预期和消极的预期两种可能，积极的预期可能导致开发商增加投入，而消极的预期可能导致开发商减少投入，从而最终影响市场供给总量。
目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，房地产市场持续健康发展，开发商普遍持乐观态度。
同时国家大力规范房地产市场，对具有雄厚资金实力和实战经验的开发商来说，也是一展宏图的大好时机。
（2）开发商对住宅需求市场的预期
房地产开发商对需求市场的预期是影响房地产市场供给的另一个重要因素，开发商对需求市场的预期偏好，市场供给量就会增大，反之，则会减小。
从以往西安市住宅的供求情况来看，以多层为主，供给保持稳定增长；小高层自推出以来很受欢迎，但数量有限；高层和别墅项目近期虽然有增长，但整体数量较少。
多层和小高层住宅价位符合西安市居民目前的购房水平，已建成项目的销售情况都较为顺利。
别墅类项目由于国家停止了其土地供应，预期未来需求量得到释放，目前已开发或正在开发的别墅和城市近郊联排别墅项目销售行情看涨。
各房地产开发商对需求市场的预期将是积极的。
7.典型供给分析
（1）西安市典型小高层住宅
西安市小高层住宅在过去的几年取得了较大的发展，形成供需两旺的局面。
从西安市各城区的小高层分布现状来看，城内由于受到城市规划的限制，高层住宅很少，多为多层住宅。
随着人们生活水平的提高、对居住质量的要求的提高以及地价的不断攀升，城内小高层住宅的发展将会加快，城外各区小高层住宅的发展会渐趋均衡。
西安市典型小高层住宅供给情况：
（
）曲江6号
项目地址：
西安市曲江新区纬一街
项目层数：
11+1层
项目均价：
4160元/平方米
（Ⅱ）瑞源.清风
项目地址：
西安市雁塔区司四季南巷（美院北路）
项目层数：
11+1
项目均价：
3080元/平方米
（Ⅲ）紫薇城市花园
项目地址：
南郊电子城附近
项目层数：
12层
项目均价：
3580元/平方米
（
）曲江-汇景新都
项目地址：
电视塔东侧会展路同仁中学东侧
项目层数：
12层
项目均价：
3484元/平方米
（2）西安市典型多层住宅
西安市多层住宅经过多年开发已发展成熟并深入人心，是以往的主要住宅类型，市场需求旺盛，但是目前西安市土地价格不断上涨，土地的集约利用越来越高，因此从长远来看，单一的多层楼盘会减少，多层在整个楼盘中所占的比例会下降，市场基本上会体现出供不应求的局面。
西安市典型多层住宅供给情况：
（
）曲江假日新嘉园
项目地址：
西安市雁南三路
项目层数：
6层
项目均价：
3800元/m2
项目特点：
全剪力墙带电梯花园洋房
（
）翰林世家
项目地址：
翠华路60号
项目均价：
3600元/平方米
（
）世家星城
项目地址：
南郊丈八东路
项目层数：
7层
项目均价：
2680元/平方米
（
）明德怡新居
项目地址：
西安市明德门南区
项目层数：
6层
项目均价：
2900元／平方米
（
）精典四季花园
项目地址：
电子正街南段
项目层数：
6层
项目均价：
3200元／平方米
（3）西安市典型别墅住宅
随着西安市经济的快速发展，各行业都涌现出不少成功人士，需求不断加大，但由于近期国家切断了对别墅用地的供应，西安市别墅的供给显得有些有限。
已建成的和在建的别墅项目均处于热销状态。
西安市典型别墅供给情况
（
）湖滨花园
项目地址：
雁塔南路与雁南三路十字东南侧
项目类型：
联排、叠加简单装修别墅
项目均价：
6000元/平方米
（
）紫薇山庄
项目地址：
西万路北
项目类型：
联排别墅+独栋别墅
联排均价：
4500
（
）曲江皇家花园
项目地址：
城南雁塔区环塔路120号
项目类型：
独栋别墅
项目均价：
6500
（
）钻石王朝
项目地址：
城南西安曲江旅游渡假区雁南三路
项目类型：
独栋别墅
项目均价：
10000元/平方米
2.3项目自身因素分析（SWOT分析）
2.3.1项目优势分析
1．地理优势
曲江春晓苑第二期项目位于曲江新区雁南五路，南邻环城高速；北邻雁南五路和拟建中的千亩南湖；东邻情侣路、曲江池，中伟俱乐部，秦二氏墓；西邻曲江水厂；距大雁塔、拟建的长安路CBD区、芙蓉园仅五分钟车程；距广电中心曲江项目约500米；距拟建的千亩南湖仅464.3米。
本项目紧邻绕城高速和城市主干道雁塔南路，交通便利，尤其适合拥有私人轿车的家庭购买；本项目所在地曲江新区作为西安市规划发展的重要一轴，目前正在加紧建设，随着区内基础设施的完善，项目周边道路将更通畅。
2．
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