物业管理复习材料.docx

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物业管理复习材料

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题型

一、名解5-6题

二、选择题5-6题

三、简答5-6题

四、论述1-2题

五、案例分析2题

第一章物业管理概述

1、物业的概念：

已经建成并投入使用的各类房屋以及与之相配套的设备设施和场地。

例如：

宾馆、厂房、车库、写字楼、学校、医院。

2、物业的分类：

（1）功能不同：

居住物业、办公物业、商业物业、工业物业、其他用途。

（2）所有权的多少：

单一产权物业：

物业的所有人只有单个个人或者单个单位。

多元产权物业：

物业的业主有多个个人或多个单。

（3）所有权的性质：

专有产权物业：

独有物业。

共有产权物业：

双方共有、部分共有、共同共有。

3、物业与房地产的联系与区别

房地产：

房地产开发、经营管理和服务的全过程。

物业：

房地产进入消费领域的房地产品，物业管理是房地产进入消费领域的延伸服务。

房地产：

在经济范畴使用。

物业：

在房屋消费领域使用。

4、物业管理产生的原因——产权经济学

（1）公共物品（多元产权）、外部性（非排他性）：

因为产权人的多元化，公共物品一旦存在，每个社会成员不管是否对这一物品的产生做过贡献，都能享受这一物品所带来的好处。

（2）社会产权、集体产权安排（外部性）。

（3）集体产权：

由一个集体做出行使资源的各种权利的决定，由集体的决策机构以民主程序对权利的行使做出规定和约束。

结论：

产权安排决定了物业管理的产生。

5、物业管理的概念

业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

6、与传统房地产管理相比，物业管理有哪些优势：

区别：

物业管理

传统物业管理

物业权属

产权多元化

产权单一

管理模式

市场经济管理模式

计划经济管理模式

管理手段

经济、法律手段

行政手段

管理行为

企业行为

政府行为

管理观念

服务业主

管理住户

服务性质

有偿服务

无偿服务

管理内容

多功能全方位

内容单一

管理方针

以业养房

以租养房

管理费用

自筹

低租金和大补贴

优势：

（1）管理内容更加多样化。

（2）管理机制上：

物业管理是服务与被服务的理念（更有优势），业主有选择权。

（3）在管理的效率上：

物业管理实行有偿服务，不仅会给管理企业带来利润，还可以减轻政府的财政负担。

7、物业管理的业务范围

（1）基本业务：

物业维护保养，物业管理的最终目的是使物业保值增值。

（2）专项业务：

治安保卫、环境卫生、消防安全、园林绿化、日常修理、车辆交通。

（3）多种经营业务：

针对业主不同的需求，物业公司如何开展多种经营业务的。

①初级需求：

主要体现在人的生理和大众生活层面的需求。

②中级需求：

主要体现业主的精神需求，属于相对富裕阶层。

③高级需求：

主要体现业主的资产增值需求。

例如：

戴德梁行

（1）介入商业地产运作

（2）销售及中介代理：

楼盘前期开发的可行性研究、销售策划和二手住宅中介代理等业务

（3）提供房屋一站式消费服务，为境内外客户提供以看房、买房、按揭贷款，到出租、代收租金以及后续物业管理的全方位购房服务。

8、建筑区分所有权理论

在多元产权形态下产生

专有权（所有人）

持分权（共有部分）

成员权（因为共有部分所形成相互关系）

建筑物区分所有权是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

第二章业主、业主大会与业主委员会

1、业主的概念：

房屋的所有权人为业主。

（目前规定在产权证上登记过的人为房屋的业主）

2、了解业主的权利与义务

业主的权利：

（1）按照物业服务公司合同约定，接受物业企业提供的服务

（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

（3）提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议

管理规约：

是由业主共同订立的有关物业的共同部分和共同事务管理的协议、对全体业主具有约束力。

（合同性公共契约）

业主大会议事规则：

规定业主大会进行的程序、规则

（4）参加业主大会会议行使投票权

（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权

（6）监督业主委员会的工作

（7）监督物业企业履行物业服务合同

（8）对物业共同部位，公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

业主的义务：

（1）遵守业主公约、业主大会议事规则

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。

（4）按照国家有关规定缴纳专项。

。

。

。

。

。

。

3、业主大会的概念：

由物业管理区域内全体业主组成，决定事关业主和利益，有关物业使用与管理等重大事项的业主自治最高权力组织。

4、了解业主大会的职权

根据新物业管理条例的规定，下列事项由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则

（2）制定和修改管理规约

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员

（4）选聘和解聘物业服务企业

5、首次业主大会成立的条件

《业主大会和业主委员会指导规则》：

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，满足首次业主大会成立条件。

《福建省物业管理条例》

●一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上。

●或者首套物业出售并交付使用已满两年的。

6、了解业主大会成立的程序（业主大会筹备组的组成、关于投票权数的规定）

（一）申请

（二）筹备组

（1）组成

筹备组由业主代表、居民委员会、（社区居民委员会）代表五至十一人组成，可以邀请建设单位参加。

业主代表由业主推荐产生，所占比例应当不低于筹备组总人数的三分之二。

筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单。

（2）工作内容

（三）投票权

按照物业管理条例规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有业主的建筑面积、住宅套数等因素确定。

福建省规定、业主在首次业主大会上的投票权数，可以按照以下方式：

（1）以住宅套数一套记一个投票权数确定

（2）以建筑面积一平方米计一个投票权数确定

（3）以住宅套数结合建筑面积确定

（四）会议

（1）会议类型：

定期和临时会议

（2）参加方式：

集体讨论、书面征求意见

（3）召开规定：

应当由物业管理区域内专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

“实行双过半”：

防止部分业主控制业主大会

（4）表决规则

7、集体行动理论（搭便车）

只要在单个个体无法实现的公共物品的供给的合作问题，就存在集体行动的现象。

（1）一个具有共同利益的集体一定会为实现共同利益采取集体行动。

（2）一个具有共同利益的集体并非必然产生集体行动的根源在于集团内广泛存在的“搭便车”现象。

解决：

强制、选择性激励

奥斯特罗姆提出了特定条件下的公共事物治理的第三条道路，即认为在一定条件下人们能够为了集体利益而自主组织起来，进行自主治理，提出自主组织理论、核心是三大机制、创新。

。

。

。

。

。

启示：

自主组织、自主治理的公共资源、公共事务管理模式。

8、了解业主委员会的资格

业主委员会：

是由首次业主大会在业主中选举产生的业主大会的执行机构。

委员：

热心公益事业、责任心强

业主委员会应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力

（二）遵守国家有关法律法规

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约、模范履行业主义务

（四）热心公益事业、责任心强、公正廉洁

（五）具有一定的组织能力

（六）具备必要的工作时间

9、了解业主委员会的运作程序

（1）产生

首次业主大会会议上由业主选举产生业主委员会（自荐和他荐）

业主委员会由5-13人之间，每届任期三年业主委员会主任、副主任由业主委员会中推选

（2）备案

（3）业主委员会会议

（4）换届

（5）资格变更

（6）资格终止

10、业主委员会的法律地位（规定、个人看法）：

诉讼主体地位受限

课堂讨论：

海景花园业主委员会的诉讼主体是否合格：

启示1：

业主委员会只负有代表维护业主物业管理方面的权利，而无代表维护业主房屋所有权的权利。

课堂问题A：

架空层是否属于物业管理方面的纠纷？

答案：

否

问题B：

限制业主委员会的代表范围是否合理,为什么？

（2007年）福建物业管理条例：

经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会执行机构，在业主大会授权范围内，业主委员会可以代表全体业主就涉及全体业主权益的物业管理纠纷依法进行诉讼。

11、对业主委员会的监督（看法）

福建省《物业管理条例》：

业主大会可以从业主选举产生3至5人的业主监督委员会，根据业主大会的接受和业主公约的规定，行使对业主委员会的监督权。

12、整理某一国家或者地区物业管理发展的经验？

第四章业主自治管理规范

1、业主管理规约的概念与效力

业主管理规约：

指由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。

管理规约的效力：

管理规约自业主大会审议通过之日起生效，业主委员会应当自管理规约生效之日起15日内将管理规约报所在地的区县房地产管理部门备案。

管理规约对全体业主具有约束力。

（包括物业公司）

2、了解业主大会的议事规则

业主大会议事规则：

规定业主大会进行的程序、规则。

内容：

（3）业主大会名称及相应的物业管理区域

（4）业主委员会的职责

（5）业主委员会的议事规则

（6）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式

（7）业主投票权数的确定方法

（8）业主代表的产生方式

（9）业主大会会议的表决程序

（10）业主委员会委员的资格、人数和任期等

（11）业主委员会换届程序、候选方法等

（12）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理

（13）业主大会、业主委员会印章的使用和管理

第五章物业服务企业

1、物业服务企业的性质和角色

性质：

依法设立，具有独立的法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

角色：

（1）服务者：

例如，深圳万科，对人的服务，人和人的关系

（2）管理者对人的服务需要对物的管理来实现管理——基本职能

（3）经营者营利是企业的最终目标

（4）服务集成商未来发展方向

2、物业服务企业管理物业的基础与依据

委托——代理关系

依据：

1、法律法规《物权法》《物业管理条例》

2、管理规约

3、前期物业服务合同、物业服务合同

4、业主大会、业主委员会的决议

3、关于物业管理模式的讨论（看法）：

主要讨论物业公司专业管理与业主自营管理两种模式。

（或我国目前是否适合推广业主共管制度？

业主自治模式存在什么问题？

你有何看法和建议？

）

物业管理模式：

（1）由物业服务企业实行专业管理

（2）由业主委员会实行自主管理

（3）由住宅合作社实行自主管理

例如：

台湾地区一般采用业主自营管理模式——业主自管能成功的项目一般具有如下特点：

（1）项目小

（2）房地产商自建自管的项目或物业的产权人只有少数几个

（3）业主委员会通常需要具备诸如热心、公益事业不注重个人利益，不以赢利为目的

（4）业主和物业公司之间的矛盾尖锐，物业公司不愿意再干下去，而且大部分或者绝大多数的业主有业主自管的要求。

4、了解业主大会议事规则

注意：

街道办事处是行政机构没有权利撤销业主大会的议事规则，法院才有权利。

第六章物业管理程序

1、物业管理早期介入的认识

物业服务公司在接管物业服务之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求。

2、物业管理早期介入的必要性

a）主要作用：

完善物业的规划设计，加强物业的施工质量，严格物业的验收把关，积累大量的一手资料，为日后高效管理打下坚实基础。

b）适应现代房地产开发的发展要求。

c）能过减少使用中的后遗症。

d）能够全面了解所管物业，为后期的管理做好准备。

3、前期物业管理的概念

前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有建设单位选聘的物业企业实施的物业管理。

4、前期管理与前期介入的联系与区别

（1）在物业全过程管理中所处的时间段不同。

前期物业管理针对物业形成后的阶段性管理；前期介入主要针对物业形成前的阶段性管理。

（2）在管理中所处的地位和职能不同。

前期物业管理中，物业企业正处于主体地位，按照前期物业服务合同实施管理；在前期介入中，物业企业处于辅助的地位，一般以顾问的身份存在，与开发商之间不一定有委托服务合同法律约束关系。

（3）要达到的目的不同。

前期物业管理是在业主选聘物业企业之前，有建设单位选聘物业企业进行管理，是为了保护买房以后业主的合法权益，保证物业管理的连续性，为后期管理服务奠定良好基础；前期介入的目的是在物业建成前采取措施，保证建成的物业质量和功能合乎要求，有利于业主使用。

5、接管验收和竣工验收的区别

（1）移交对象不同

竣工验收是建设商向开发商移交的过程，接管验收是开发商向物业服务企业移交的过程。

（2）验收目的不同

竣工验收是为了达到验收项目是否达到了文件规定的要求，接管验收是对主体结构和使用功能的再检查。

（3）验收性质不同

竣工验收更多的是政府行为，而接管验收是企业行为。

（4）验收条件不同

竣工验收的首要条件是工程已经全部施工完毕，接管验收的条件是要求竣工验收合格并且所有附属设备都可以使用。

6、前期物业服务合同的概念

业主大会成立之前，由建设单位与其选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同。

7、前期物业服务合同的效力

（1）建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

（2）前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满，业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同生效，前期物业服务合同自动失效。

8、临时管理规约的概念、

由开发商（或前期介入的物业企业）制定的，对有关物业使用、维护、管理

、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

9、临时管理规约的效力

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵循临时管理规约予以书面承诺。

福建省：

首次业主大会会议通过的管理规约失效后，临时管理规约即行失效。

注意：

临时管理规约和前期物业服务合同都不能侵害物业买受人的权益，当出现矛盾时，应于临时管理规约为准。

第七章物业管理资金的筹集与管理

1、物业管理资金的来源

a）物业管理营业收入，资金来源的主要渠道。

主要包括物业管理服务收入和物业经营收入。

b）维修基金，所有者为全体业主，管理者不一定是物业公司。

c）前期投入资金。

包括启动资金、接管验收费和质量保证金。

d）借贷资金。

包括银行借贷、发行股票、发行债券。

2、综合管理服务费用的两种定价形式

（1）政府指导价

（2）市场调节价

3、物业服务费用的计费方式：

包干制和酬金制（它们的特点与比较）

（1）包干制

由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

物业服务费用的构成：

物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

（2）酬金制

在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均有业主享有或者承担的物业服务计费方式。

物业服务资金：

物业服务支出和物业服务企业的酬金。

3、维修基金的含义

物业保修期满后，专项用于物业公用部位、公用设施设备维修、更新、改造的基金。

4、维修基金的筹集

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额的5%-8%

5、维修资金的性质

专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

6、维修基金的管理

（1）业主大会成立前

业主大会成立前，商品住宅的业主、非住宅的业主交存住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）管理。

（2）业主大会成立后

应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

1业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内的住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户

2业主委员会通知政府主管部门

3政府部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将资金转到业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目移交业主委员会，最后，这笔资金由业主委员会管理（过去一直由物业企业管理）。

7、维修基金的管理主体

住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。

业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

也就是说业主大会可以委托政府代管，也可以自己管理，或者委托物业企业管理

8、维修基金的使用办法

福建省规定，属于紧急情况，可以由业主委员会决定。

第八章物业管理招投标

1、物业管理招投标的特点

a）超前性：

在物业动工建成前就应当进行招投标

b）阶段性：

物业管理的长期性决定

c）物业管理行业自身的特点：

物业管理服务同时带有社区公共服务特征和个体。

。

。

。

2、物业管理的招标方式

（1）公开招标

（2）邀请招标

3、物业管理招标程序、

（1）选择招标方式

（2）编制招标文件

（3）确定标底

（4）进行招标行政备案

（5）发出招标邀请或通知，出售招标文件

（6）经营资质预审

（7）召开标前会议

（8）开标、评标和定标

4、物业管理投标程序和方法

（1）投标的前期工作

①了解招标人的情况

②了解招标物业的情况

（2）物业管理投标的实施过程

①购买并阅读标书

②考察物业现场

③制定管理服务办法和工作量

④确定单价、估算管理服务费总额

⑤编制和投送标书

⑥中标与签约

（3）物业招标文件的编制

①介绍招标的物业公司的概况和经历

②分析招标物业的管理重点

③介绍本公司提供的管理服务内容及功能

④说明将提供。

。

。

。

。

5、物业服务合同的概念

是业主委员会根据业主大会决定与业主大会选聘的物业服务企业订立的书面合同。

6、物业服务合同与前期物业服务合同的主要不同点

项目

主体

适用阶段

合同有效期限

前期物业合同

开发商、物业公司

业主大会、业主委员会成立之前

自签订之日起，到业主委员会与其选聘的物业公司签订的合同生效时为止

物业服务合同

业主委员会、物业公司

业主大会成立之后

双方协议，一年为单位

第九章物业综合经营管理

1、物业综合管理的层次与内容

通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次，物业管理或设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产组合投资管理以策略性管理为主。

a）物业管理

物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于良好的状态。

b）设施管理

设施管理是一种新型的房地产服务行业

c）房地产资产管理

房地产资产管理是对物业、设施和租户的管理

d）房地产组合投资管理

包括理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理。

2、查找知名物业服务公司如仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行等的业务范围和服务内容。

3、我国物业企业发展综合经营管理的思考（方向、模式、内容等）

第一十章物业管理中的冲突与秩序（主要考案例，且都来自于上课的案例）

1、共同危险行为：

两人或两人以上共同实施的侵害他人权利的危险行为，对所造成的损害后果不能判明谁是加害人的情况。

过失相同，责任均等认定，负连带责任。

案例：

难以确定高空抛物的侵权人，就由不能证明自己无过错的人承担补偿责任。

2、紧急避险：

为了本人或者第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的，实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。

因紧急避险造成的损害，由引起险情发生的人承担民事责任。

案例：

因报警器信号出现失误，保安破门而入

问题一：

可以破门而入吗？

可以的，安全保卫是职责，法理和情理上都允许破门而入。

问题二：

谁来赔偿弄坏的门？

采用紧急避险原则再视具体情况而定。

3、保管合同：

保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。

保管期间，因保管人保管不善造成保管物损毁、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。

案例：

某业主将车辆停放在小区停车场，被从大厦1808房坠落的铝合金窗击破车盖。

业主认为物业公司对小区楼房负有管理义务，现建筑物上的窗户坠落造成车辆损害，物业公司应该负责赔偿。

分析：

业主与物业公司是否存在保管合同关系；建筑物的外立面（窗户）属于物业公司管辖。

《民法通则》滴126条规定：

“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落等造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

高空坠落物，侵权责任的规责原则为过错推定原则。

3、案例：

在公共地因下雨而滑到，是否物业公司要赔偿

分析：

（1）公共空间属物业管理范围，且存在管理瑕疵

（3）自然人的民事行为能力（要尽到一个善良人应尽的注意义务）

4、案例：

是否要对在公共地停车的业主收取费用？

分析：

业主将车停在公共部位应收费，否者对无车业主不公平。

5、案例：

业主委员会对停车费进行提价的对与错

分析：

程序是否适当，是否经过业主大会双过半同意；价格是否符合物价法的规定。

6、案例：

业主要解决采光权问题是否可以状告物业公司，其诉讼请求是否能得到法院的支持。

分析：

房屋与杉树相邻问题，应当向杉树所有者诉求，杉树与土地相连，属全体业主所有，所以该采光有问题的业主应当状告所有业主而不是物业公司；确实影响采光，法院要予以支持。

注意：

案例中有涉及安全问题的要从以下几个方面考虑：

a）物业管理上是否存在瑕疵

b）“保管合同关系”（业主是否有交物业费和停车管理费、停车场是否有正规的管理制度）是否存在，还是仅仅只交租金。

案例中有涉及收费纠纷问题的要从以下几个方面考虑：

（1）是否符合物业服务合同的约定

（2）开发商与业主的矛盾（分析主体是否履行双方之前的约定）