《房地产行业报告》word版.docx

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《房地产行业报告》word版

2009～2010年度

中国房地产市场报告

CHINAREALESTATEMARKETREPORT

REICO工作室

北京2010.1

关于“REICO工作室”

“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。

支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。

“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。

“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。

研究团队每年会随选题不同而发生变化。

撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。

撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。

本报告的完成人为：

刘琳、任荣荣、黄英、周霞、岳国强。

总报告：

3

摘要4

宏观经济和政策环境5

全国房地产市场分析8

区域房地产市场分析21

2010年房地产市场形势预测32

分报告：

住宅市场分析37

二手房市场分析57

办公楼市场分析73

商业营业用房市场分析87

指标解释101

总报告

摘要

2010年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但政策实施具有灵活性

2009年12月7日结束的中央经济工作会议指出，2010年要保持宏观政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；同时把握好政策实施的力度、节奏、重点，将“调结构，防通胀”作为工作重点。

2010年房地产市场调控以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设为主。

2009年，全国房地产市场供给增加，需求旺盛，房价由下跌转为上涨，涨幅快速增加

⏹2009年土地开发面积和企业购置土地面积继续上年的负增长态势，土地价格由降转升。

⏹2009年商品房新开工面积和竣工面积增幅增加，商品房施工面积和房地产开发完成投资增幅低于去年同期，增幅由年初最低逐月增加。

2009年房地产市场需求旺盛，商品房销售面积大幅增加。

⏹2009年，各类型房屋销售价格由降转升，涨幅快速增加。

房屋租赁价格同比下降。

⏹房地产市场实现“V”型反转，供求逐季增加。

1季度：

房屋成交量增加，3月份房价止跌；房地产开发投资意愿低迷，地价继续下跌；2季度：

房地产市场需求继续增加，部分地区土地购置活动景气上升，但房地产市场整体投资意愿没有明显增加，房价涨幅逐月增加；3季度，房屋成交量保持快速增加，房价涨幅平稳，房地产开发投资意愿回升；4季度，房价涨幅继续增加，房地产市场供求增长，增幅高于去年同期但低于3季度增幅。

2009年各地区房地产市场需求旺盛

⏹2009年，东中西各地区商品房新开工面积和竣工面积增幅增加，中部地区增幅较大。

东中西地区房地产开发企业购置土地面积负增长，只有中部地区完成开发土地面积同比增加，各地区房地产开发投资增幅低于2008年。

2009年东中西各地区商品房销售面积大幅增加，东部地区增幅最大。

⏹2009年，长三角地区、珠三角地区和环渤海地区商品房竣工面积增幅均有所增加；环渤海地区商品房新开工面积增幅增加。

三大重点区域购置土地面积和完成开发土地面积均为负增长，只有环渤海地区房地产投资增幅有所增加。

2009年中西部地区房地产开发投资比重继续增加。

2009年，三大重点区域房地产市场需求旺盛，长三角地区商品房销售面积增幅最高。

⏹受优惠政策影响，2008年东中西地区当地居民住房支付能力有所提高，其中东部地区当地居民住房支付能力仍然相对最低。

2010年房价稳中有升的可能性较大

我们保持对2010年房地产市场谨慎乐观的估计：

⏹2010年房地产市场需求继续增加；

⏹2010年房地产市场供给继续增加；

⏹在总体物价水平温和上涨的情况下，预计2010年房价稳中有升。

宏观经济和政策环境

宏观经济企稳回升

2009年我国经济增长企稳回升

2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长。

2008年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，经济增长出现逐季回落。

1-4季度各季度，GDP增速分别为10.6%、10.1%、9%和6.1%，3季度以后受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。

2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。

GDP增幅逐季增加，1-4季度各季度，GDP分别同比增长6.1%、7.9%、8.9%和10.7%，全年增长8.7%，实现全年8%的GDP增长幅度，达到预期调控目标。

出现通胀预期

2009年CPI比上年下降0.7%。

总体看CPI走势呈现前低后高，上半年各月CPI均为环比下降，下半年CPI出现环比上涨，通胀预期出现。

从同比来看，2009年1-4各季度CPI分别同比下降0.6%、1.5%和1.3%、同比上涨0.7%。

CPI环比自7月份开始由下降转为上涨，11月份同比涨幅由负转正。

1998年以来的GDP增幅与CPI

资料来源：

国家统计局；REICO数据库

城镇居民收入增幅增加

2009年，城镇居民家庭人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%，增幅比去年同期增加1.4百分点。

农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%，增幅比去年同期增加0.5个百分点。

决策层认为，国民经济处于企稳回升的关键时期，经济回升的基础尚需继续巩固，外需不足依然严峻，扩大内需和结构调整的任务仍相当艰巨。

将继续保持宏观经济政策的连续性和稳定性，坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策，提高宏观政策的针对性、灵活性、有效性和可持续性，努力实现国民经济平稳较快发展。

2009年宏观调控政策全力“保增长”

2009年宏观调控的首要任务是应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展。

年初全面实施一揽子计划

2009年初的政府工作报告指出，政府工作要以应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展为主线，全面实施一揽子计划：

大规模增加政府投资，实施总额四万亿元人民币的两年投资计划，其中中央政府拟新增一点一八万亿元，实行结构性减税，扩大国内需求；大范围实施调整振兴产业规划，提高国民经济整体竞争力；大力推进自主创新，加强科技支撑，增强发展后劲；大幅度提高社会保障水平，扩大城乡就业，促进社会事业发展。

实行适度宽松的货币政策

截至11月末，广义货币供应量（M2）余额为59.46万亿元，同比增长29.74%；狭义货币供应量（M1）余额为21.25万亿元，同比增长34.63%，增幅创下历史新高；1-11月人民币新增贷款总额达9.21万亿，也为历史最高水平。

2009年2月23日，中国人民银行发布2008年第四季度《中国货币政策执行报告》，指出下一阶段主要政策思路应大力发展直接融资；要扩大债券发行规模，稳步推进和创新资产证券化；要规范和引导民间金融健康发展。

2009年3月，中国人民银行和国家外汇管理局同意中国银行间市场交易商协会发布《中国银行间市场金融衍生产品交易主协议》（中国人民银行公告[2009]第4号），为维护银行间市场参与者合法权益，促进我国金融衍生产品市场的规范、健康发展创造了良好的环境。

中国人民银行货币政策委员会召开的2009年第一、第二、第三季度例会均指出，要落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。

加大对“三农”、中小企业等薄弱环节的金融支持，切实解决一些企业融资难问题，严格控制对高耗能、高污染和产能过剩行业企业的贷款。

继续推进金融改革和创新，加强风险管理，增强金融企业抵御风险能力。

实行积极的财政政策

财政部2009年工作要点，包括实施积极的财政政策，扩大政府公共投资，实行结构性减税，调整国民收入分配格局，优化财政支出结构，推进财税制度改革，支持科技创新和节能减排，促进经济增长、结构调整和地区协调发展，保障和改善民生等内容。

2009年5月，《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发2009[27]号）中指出，各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：

钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%；水泥项目，最低资本金比例为35%；煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%；铁路、公路、城市轨道交通、化肥（钾肥除外）项目，最低资本金比例为25%；保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。

其中，普通商品住房项目资本金比例的下调15个百分点，这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，也是2004年以来执行了近五年的35%自有资本金贷款比例首次下调。

宽松的房地产政策年末有所收紧

房地产政策由宽松逐步收紧

☐2008年12月21日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了进一步鼓励普通商品住房消费、把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来、支持房地产企业积极应对市场变化等方面的意见共13条。

☐6月19日，银监会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（银监发[2009]59号），坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

☐国土资源部9月1日下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（简称《通知》），要求各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案；严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。

☐12月7日，中央经济工作会议提出2010年六项主要工作任务当中，指出明年要加强普通商品房供应，支持居民自住和改善性购房需求，同时加快农村危房改造和城镇化工作，帮助解决新入城人群住房问题。

☐12月9日温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施。

会议决定：

个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

☐2009年12月14日温家宝主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

会议同时明确表态“遏制部分城市房价过快上涨”。

大力推进保障性住房建设

☐2009年5月，住房与城乡建设部、国家发改委、财政部出台《2009-2011年廉租住房保障规划》，其总体目标是：

从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。

☐住房和城乡建设部部长姜伟新指出，从现在算起的三五年内，要把困难群体的住房问题解决掉，包括三个方面：

一是面积，人均建筑面积应该达到10平方米以上；二是功能、条件，比如上下水、煤气等，这些（硬件）必须保证；三是居住环境要比原来大大改善。

☐2009年10月，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。

《实施意见》提出，利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。

☐在中央经济工作会议提出的6项任务当中，明确指出2010年财政投入要加大对保障性住房等民生领域的投入。

全国房地产市场分析

2009年土地购置面积和完成开发土地面积继续负增长

2009年土地开发面积和企业购置土地面积继续上年的负增长态势，土地价格由降转升。

2009年房地产企业购置土地面积继续上年负增长态势，降幅有所增加

2003-2006年，房地产企业购置土地面积增长一直呈现逐年下降的局面，2005年和2006年为负增长。

2007年，房地产企业购置土地面积出现大幅增加为40609.18万平方米，增幅达到11.03%。

受金融危机影响，2008年房地产开发企业购置土地面积再次出现负增长，为36785.37万平方米，同比减少8.6%，增幅比去年同期减少20个百分点。

2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%，降幅高于2008年10个百分点。

2009年土地开发面积和土地购置面积继续维持上年的负增长态势

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2009年土地开发面积和土地购置面积降幅逐月缩小

2009年土地开发面积和土地购置面积降幅逐月缩小

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2009年完成开发土地面积继续负增长，土地开发投资增幅增加

2007年土地开发活动增长相比2006年有所减缓，完成土地开发面积为26870.77万平方米，同比负增长0.95%；土地开发投资1798.49亿元，同比增长22.92%，增幅比去年同期减少32.48个百分点。

2008年房地产开发企业完成开发土地面积26033.27万平方米，同比减少5.6%；土地开发投资1635.46亿元，同比增加8.9%，增幅比去年同期减少14个百分点。

2009年完成土地开发面积继续负增长，1-12月为23006万平方米，同比减少19.9%，降幅高于2008年14个百分点。

1-11月土地开发投资为1407.56亿元，同比增加11.8%，增幅比去年同期增加约6个百分点。

2009年地价由降转升

2008年全国70个大中城市土地交易价格涨幅逐季下降，全年为9.45%，涨幅比2007年减少2个百分点。

其中1-4季度环比涨幅分别为0.7%、2.2%、0.4%，0.3%。

2009年全国70个大中城市土地交易价格涨幅逐季增加，前3季度同比上涨2.6%，环比上涨4.5%，其中1-3季度分别为环比下降1.3%、环比上涨2.3%、环比上涨3.5%。

商业旅游娱乐用地价格涨幅最高

在不同用地类型中，2009年以来商业旅游娱乐用地价格涨幅最高，其次为其他用地价格涨幅，居住用地价格涨幅为第三位，工业用地价格涨幅最低，2009年前3季度上述各土地价格分别累计环比上涨7.3%、6.5%、5%和0.3%。

分季度来看，各种土地价格涨幅均是逐季走高，第1季度居住用地价格环比下降。

在居民住宅用地中，高档住宅用地价格上涨最快，经济适用房用地价格涨幅平稳。

2009年1-3各季度，高档住宅用地价格环比指数分别为99.8、110.3、101.9，累计上涨12.2%；普通住宅用地价格指数分别为97.1、102.4、105，累计上涨4.4%；经济适用房用地价格指数各季均为100。

2009年土地交易价格同比涨幅逐季增加

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2009年土地交易价格环比由降变涨

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

70大中城市中有49个城市地价水平高于去年同期

2009年多数城市地价同比上涨。

前3季度，70大中城市中有49个城市地价高于去年同期，有12个城市地价水平与去年同期相同，有9个城市地价低于去年同期。

这9个城市为：

呼和浩特、武汉、包头、金华、成都、南充、无锡、泉州、哈尔滨。

2009年前3季度，居住用地价格同比涨幅最大的10个城市为：

杭州21%、乌鲁木齐13.3%、贵阳10.4%、海口9.5%、福州9.1%、厦门8.3%、银川7.4%、南昌7.3%、天津5%、西宁4.5%。

2009年前3季度35个大中城市中居住用地价格涨幅最高的10个城市

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2009年商品房供给增幅增加

2009年商品房新开工面积和竣工面积增幅增加，商品房施工面积和房地产开发完成投资增幅低于去年同期，增幅由年初最低逐月增加。

2009年房地产开发投资增幅由年初最低逐月增加，增幅低于去年同期

2008年房地产开发投资为3.06万亿，增长20.9%，增幅比2007年减少10个百分点。

2009年，房地产开发完成投资3.6万亿元，同比增长16.1%，增幅比去年同期减少4.8个百分点，为近年最低水平，比同期城镇固定资产投资增幅低14个百分点。

2009年1-2月，房地产开发投资增幅最低只有1%，之后增幅逐月增加，下半年高于10%，年末增幅有所下降。

2009年房地产开发投资增幅低于去年，增幅逐月增加

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

商品住宅和其他物业开发投资增幅均比去年同期减少

2009年，商品住宅和其他物业开发投资增幅均比去年同期减少，办公楼和商业用房开发投资增幅高去年同期。

2009年，商品住宅完成投资25619亿元，同比增长14.2%，增幅减少8.4个百分点；1-11月办公楼开发投资1204.98亿元，同比增长30.5%，增幅增加30个百分点；商业营业用房开发投资3646.66亿元，同比增长35%，增幅增加近20个百分点；其他物业开发投资同比增长12.7%，增幅减少9.3个百分点。

各种物业类型开发投资增幅基本逐月增加

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2009年房地产开发投资中建安工程费比重持续增加

房地产开发投资中主要构成为建安工程费、土地购置费、土地开发投资，三者占房地产开发投资的比重超过90%。

2009年，房地产开发投资中建安工程费的比重持续2008年的增加态势，由2008年的69.8%增加到71.3%；而土地购置费的比重和土地开发投资的比重则分别由2008年的18.9%、5.3%下降为2009年的16.7%、4.6%。

2009年，在房地产开发投资增量中，建安工程费的贡献率达到了80%，而土地购置费和土地开发投资对房地产开发投资增量的贡献之和只有5%。

建安工程费在房地产开发投资中的比重持续增加

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

近年商品房各项建设指标变化

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

商品房新开工和竣工面积增幅增加

2008年，商品房新开工面积和施工面积增幅均有所下降，竣工面积增幅与去年持平。

其中，商品房新开工面积增长2.3%，商品房施工面积增长16%，商品房竣工面积同比减少3.5%，增幅均比上年有较大幅度减少。

2009年，商品房屋新开工面积和竣工面积增幅均比去年增加。

其中，商品房施工面积31.96亿平方米，同比增长12.8%，增幅略低于去年同期；新开工面积11.54亿平方米，同比增长12.5%，增幅增加10个百分点；竣工面积7.02亿平方米，同比增长

5.5%，增幅增加9个百分点。

从逐月数据看，商品房新开工面积增幅下半年出现较快增加，说明市场存货已经得到消化。

各类型物业新开工面积增幅下半年增加

2009年1-11月，商品住宅新开工面积78485.08万平方米，同比增长12.9%，增幅比去年同期增加约8个百分点；办公楼新开工面积2279.77万平方米，同比增加20.8%，增幅比去年同期增加16个百分点；商业用房新开工面积10448.93万平方米，同比增长35.4％，增幅增加33个百分点。

2009年下半年商品房屋新开工面积增幅较快增加

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2009年下半年各种类型商品房屋新开工增幅增加

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2009年商品房需求旺盛

2009年，商品房销售面积大幅增加。

2009年商品房销售面积大幅增加

2008年，房地产市场需求下降。

商品房销售面积62088.9万平方米，同比减少20%。

其中，现房销售面积19629.3万平方米，同比减少22%；期房销售面积42459.7万平方米，同比减少19%。

2009年，商品房销售面积大幅增加。

全年商品房销售面积93713万平方米，同比增加42.1%，增幅增加62个百分点。

其中，1-11月现房销售面积为20129万平方米，同比增加47%，增幅增加66个百分点；期房销售面积为55074万平方米，同比增加55%，增幅增加73个百分点。

逐月数据看，2009年商品房销售面积自3月份起同比增加，增幅逐月增加。

2009年各类型商品房销售面积大幅增加

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2009年各类型物业销售面积大增

2009年，商品住宅、办公楼和商业用房销售面积走势相同，增幅逐月增加，大大高于往年水平。

其中，商品住宅销售面积为80420万平方米，同比增加44%；办公楼销售面积为1452.76万平方米，同比增加30.8%；商业用房销售面积为4784万平方米，同比增加24.2%。

房屋销售价格由降转升涨幅逐月增加

2009年，各类型房屋销售价格由降转升，涨幅快速增加。

房屋租赁价格同比下降。

房屋销售价格3月份起开始环比上涨，涨幅逐步增加

2008年房价涨幅为6.5%。

受翘尾因素影响，2008年房价同比涨幅在1季度达到最高，之后逐步回落，1-4各季度70大中城市房屋销售价格同比涨幅分别为11%、9.2%、5.27%、0.5%。

环比价格来看，2008年第3季度和第4季度房价出现环比下降，1-4各季度70大中城市房价环比涨幅分别为0.8%、0.3%和环比下降0.1%、环比下降1.3%。

2009年1月和2月70大中城市房价依然为环比下降，3月份开始房价出现环比上涨，且涨幅逐月提高。

2009年全年，房价环比累计上涨7.75%，1-4季度各季度房价分别环比下降0.2%，环比上涨1.81%、环比上涨2.52%和环比上涨3.44%。

从价格同比看，2009年70大中城市房价自6月份开始同比上涨，涨幅逐步增加。

全年房价同比上涨1.53%，1-4各季度70大中城市房价分别同比下降1.1%，同比下降0.5%、同比上涨1.93%和同比上涨5.8%。

2009年房屋销售价格由降转升涨幅快速增加

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

各种主要类型物业价格由年初的环比下降转为环比上涨

2008年，商品住宅、二手住宅、办公楼、商业用房的销售价格分别上涨7.1%、6.2%、7.1%、3.6%。

2009年各种主要类型物业价格由年初的环比下降转为环比上涨，商品住宅、二手住宅分别环比上涨9.03%和6.9%，办公楼和商业用房分别环比上涨6.26%和2.73%，均高于去年同期涨幅。

除办公楼各月价格同比均为上涨外，商品住宅、二手住宅、商业用房价格