“十四五”产业地产发展面临的机遇与挑战.docx

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“十四五”时期产业园区发展机遇与挑战

“十四五”时期，是开启全面建设社会主义现代化国家新征程的起步开局期，是机遇与挑战并存的重要战略机遇期。

产业地产发展既面临难得机遇，也提出很大挑战，总体上机遇大于挑战。

一、宏观经济环境分析

目前，工业化进入全新的人工智能制造阶段，外部拉动和国内投资总体上偏弱，但国内消费需求持续释放，“世界市场”培育更加壮观。

制造业结构调整重构加速，新兴战略产业快速发展，新技术、新业态、新模式不断涌现，长三角一体化、一带一路、杭州湾经济区、淮海经济区等国家战略发力推进，RECR和中欧贸易协定已经签订，为新型产业园区发展创造更大空间。

（一）从新技术应用看，推动“全生态圈”产业集聚发展。

以“互联网+”、人工智能、大数据、5G为代表的新一代信息技术突破，深刻变革着生产方式，加快生产数字化、网络化、智能化发展，由此带动新一轮产业变革，创造出新产业新业态，传统产业得到革命性重塑，产业更新换代不断加快，不断衍生应用新场景、激发市场新需求、孕育经济新动能。

园区产业载体作为承接技术转化与资源外溢的优质载体，一方面可以快速集聚一批产业链上中下游企业，为产业结构优化与质量提升带来新鲜血液，强化主导企业在相关产业领域的布局力度；另一方面，通过主导企业的集聚效应和示范带动，打通创新要素流动渠道，构建全产业链集聚、“全生态圈”发展、全生命周期服务等新

型创新应用生态环境。

（二）从智能制造竞争看，面临西方制造业回归与转向东南亚的双向挤压。

全新的人工智能制造时代来临，将对产业结构、社会就业、用户体验，以及产业链、价值链等产生革命性影响。

智能制造是我国由制造大国走向制造强国的重要一步，是中、美、日、德等大国制造业竞争的主赛道。

美德日拥有人工智能先发优势，走在全球智能制造前端。

一方面，发达国家向美国提出制造业回归，英国提出“制造2050”战略，德国提出“工业4.0”战略，将境外生产业务转移回国；另一方面，我国劳动力成本上升，导致制造业向东南亚等欠发达国家转移，正面临着一个双向挤压。

（三）从国家发展格局看，具有国家发展战略区域先行机遇。

随着国家城市化加快发展，以及“一带一路”、区域一体化、经济区等发展战略的深入推进，各类产业园区迅速发展，高新企业纷纷入驻。

南京都市圈、长江中下游经济带、杭州湾和淮海经济区，具有人口、空间、交通和区位优势，特别适合产业载体开发，将成为国家一体化、高质量发展的重要增长极。

南京有望成为国内大循环的中心节点、国内国际双循环的战略链接。

长三角区域将以一体化的思路举措为突破口，以联动畅通长三角循环为切入点，发挥人才富集、科技水平高、制造业发达、产业链供应链相对完备和市场潜力大等诸多优势，聚力打造联通国际市场和国内市场的新平台，推动长三角率先形成国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

（四）从经济发展方式看，产业结构调整和转型升级需求迫切。

随着劳动力成本和资源耗费的增加，传统行业增长动力与盈利能力开始下降，宏观经济整体面临下行风险。

国家实行积极的财政政策和稳健的货币政策，部分传统企业面临生存与发展困境。

推动产业转型升级成为高质量发展的重要动力。

北上广深及一些沿海城市已进入产业升级阶段，城市更新迭代正在展开，“村企入园”工程正在启动。

原来的工业区、旧厂房正在进行升级改造，拓展高新技术产业，引入生产服务性企业，重新调整产业结构，盘活低效土地。

（五）从RCEP和中欧贸易协定机遇影响看，带来“引进来”与“转出去”的双向流动。

RCEP已经签订，方便中日韩和东盟10国互相投资，有助于各国一起吸引外资，在更广阔的空间进行产业结构调整，打造各国间优势互补的产业链，大力提升RCEP内产业链价值并延伸产业链，推动产业结构调整和产业升级，既会给本国产业发展带来机遇，也会将给产业发展带来压力和挑战。

中欧贸易协定签订后，可吸引大批欧洲企业更加便利到中国投资，依靠中国市场支撑欧州企业发展。

综合分析，我国经济处于新旧动能转换的特殊时期，产业结构调

整、转型升级和集聚发展需求迫切，带来新型产业载体需求大，为新型产业园区发展创造更大空间，提供更加广阔的市场前景，带来难得发展机遇。

但也面临双向挤压、双向流动、向欠发达国家转移、区域产业竞争激烈等不利因素。

二、产业园区发展分析

（一）产业园区由1.0向4.0发展，生产生活生态融合更加明显。

产业模式上，通过不同类别的产业园区提供不同服务，企业根据自身需求入驻不同产业园区，向产城融合方向发展。

空间规划上，生产、生活、生态功能更加契合当前产业园区需求，更加注重园区的生态产业体系的构建，实现园区与企业共同成长，打造具有活力、多元化的创新生态综合体。

服务模式上，生产类服务与生活类服务相融合，为企业提供创业孵化、股权投资、公共平台等生态化服务。

按照园区

4.0打造的新型产业园区，可对已建传统产业园区形成降维打击，具有很强竞争优势，导致“传统产业园区载体过剩、新型优质载体需求不足”的局面。

（二）政府更加关注招商引税，招商运营是产业园区发展的关键

出路。

目前，工业用地开发条件更加苛刻，直接从政府拿工业用地，进行土地开发模式越来越难；政府更加关注招商运营，入园企业达不到政府要求，将会限期要求清退；短期获利开发模式不可持续，长期产业运营将是重要出路。

不管重资产项目，还是轻资产项目，招商运营是项目获取、开发运营的关键制胜因素。

产业园区由传统的“卖地模式”、“租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变，提高招商运营能力，细化服务标准，提供市场服务、园区服务、政务服务，实现盈利模式的多元化。

（三）产业园区开发运营分工越来越细，专业化是项目获取、开发运营的关键选择。

与房地产、商业地产开发运营不同，产业地产的客群是产业链上下游的企业用户，不仅有空间、功能、设备等硬性需求，还有很多政策、产业环境、人才、服务等软性需求，对于投资、

产业、招商、运营等专业化要求更高。

如果招商队伍不具备产业知识，就难以与招商对象有效沟通，招不进优质企业。

如果运营队伍不懂园区企业需求，就难以响应多样化、针对性的企业服务需求。

组建专业化的全生命周期服务队伍，通过专业的品牌打造和管理输出搭建平台，深度挖掘产业的内在价值，帮助政府解决运营管理人员少、专业化程度低、企业需求响应滞后等问题，从而提高园区核心竞争力。

（四）面对产业园区同质化、低端化竞争激烈，运营管理智慧化是提高园区、企业和运营商核心竞争力的必要途径。

现在，各地产业园区概念方案、产业定位、招引企业、载体产品大多相同，拚区位、拚价格、拚优惠政策比较多，还没有完全站上产业集聚、产业服务、降低成本、提高效率等更高层面。

运营管理智慧化，可以帮助园区实现产业结构和管理模式的转变，提升园区企业市场竞争力，促进以园区为核心的产业聚合，为园区及园区企业打造经济与品牌双效益，已经成为应对新一轮园区竞争的必要途径。

合作打造园区智慧运营管理平台，打通政府、企业、园区等数据通道，提升园区虚拟空间配套，整合优质第三方资源，提供线上平台、线下实体相融合的运营管理服务，可以提升园区品质，提高三方核心竞争力。

（五）“国企做资产，民企做服务”是产业园区的未来，打造特色服务既满足当前急需、也利于长远发展。

重销售、轻运营是大多数民营企业的通病，真正关注运营的民营企业少之又少。

工业土地整体越来越难拿，政府很难将政治任务和社会效益诉求，寄托给民营开发商，融资环境不支持民营企业重资产沉淀。

近年来新增的产业载体开

发，大多由国企平台公司打造，给民营企业开发机会不多。

国资企业可以做平台，但国资分配、人员配置机制不灵活，无法实现贴身服务。

民营企业自身资源有限，平台难以建立。

大型国资与优质民营企业的深度合作，将是产业园区发展的最好模式，民营企业依托国资平台，搞好通向园区、企业的“最后一公里”服务，从而实现自身价值、实现双赢。

综合分析，产业园区由1.0向4.0发展，政府更加关注招商引税，开发运营分工越来越细，同质化低端化竞争激烈，给产业园区发展提出很大挑战。

“国企做资产，民企做服务”是产业园区的未来，专业化招商运营是民营开发商的出路，智慧运营管理平台是提高三方核心竞争力的关键。

三、行业竞争态势分析

产业园区开发运营，不仅需要有专业团队、丰富经验和资金实力的保障，更要有独特的理念、产业资源整合、招商运营等方面优势。

行业竞争，不仅体现在资金、开发上，更是体现在全周期服务竞争。

（一）理念。

从政府、企业等角度去思考，把重心放在招商运营

上，更容易赢得政府信任，更容易吸引投资落户，为地方带来较好的经济社会效益，壮大园区主导产业，同时培养和发展一批具有投资实力的成长型企业，让有限土地资源发挥最大效益。

产业园区运营商确立“当好政府的助手，做好企业的帮手”的理念，坚守产业地产之道，与其他开发商相比，具有独到的理念优势。

（二）人才。

对园区开发运营来讲，光有投资开发的人才是不够

的，必须拥有专业化的开发运营团队。

投融资、开发的人才好找，招商、运营的专业、产业人才则比较少。

产业园区运营商，汇聚业界专家和社会精英，形成策划定位、规划设计、招商管理、产业运营和智能科技等人才群体，发挥整体人才优势。

（三）模式。

对政府来讲，政府对拿地开出的条件越来越苛刻，

土地定向出让产业项目，“项目为王”，“亩税论英雄”。

对企业来讲，降成本、提效率、有“钱”图。

单纯的地产开发模式，是不可持续的，需要全周期开发模式。

发挥招商运营优势，打造配套产业园区，形成产业集聚效应，提供一站式全链条运营服务，从而形成园区、产城和区域的“全生态圈”。

必须具备全周期开发运营的专业能力、运行机制和成功案例，善于政企、产企合作模式创新，推行政府主导下的产业载体开发新模式（“IOS”模式），在产业平台搭建、盘活低效土地、推动产业升级、解决社会就业等方面做出较大贡献，得到地方政府和社会业界的充分认可。

（四）产品。

园区竞争，资源关系、流量、圈层、社区固然很重要，但归根到底，还是“产品为王”。

打造不出满足政府和企业双客户需求的产品，一切都无从谈起。

公司专注轻重资产项目产品的开发创新，具有特色化、差异化、全周期等竞争优势。

推进“园区4.0”、“全生态圈”、“摩天工厂”等创新方案，形成竞争优势。

（五）平台。

当前“数字中国”、“智慧城市”深入推进，催生生产方式、生活方式和社会治理等变革，对产业园区带来机遇挑战。

谁能率先开发共建、共用、共管的智慧运营管理平台，谁就能拥有先

发竞争优势。

目前，对政府、企业和公司三方需求研究不透，大多是智慧安防系统的翻版，大多是想从中赚钱多、提供有效服务少，商业模式、运营模式、盈利模式创新不够，不具备全面推广使用价值。

可利用政府项目机会，进行智慧化运营管理平台的研制、开发和使用，在未来园区竞争中下好“先手棋”。

（六）资源。

优质产业资源是拿地开发的决定性条件，总部经济

方式获取土地是多数中小开发商的机会。

产业园区开发运营，需要强有力的“操盘手”，整合国内外优质第三方资源，关键是产业资源。

具备很强的全周期开发运营的操盘实力，整合国内外产业、企业、创业、技术、资金等资源，聚力产业园区的开发运营，形成资源优势。

综合分析，产业园区项目的核心竞争力，关键在于全生命周期服

务的竞争，不仅体现在投资、开发上，更体现在理念、人才、模式、产品、平台和资源的全面竞争。

光会投资开发，没有产业资源，不会招商稳商，不懂产业运营，即使有项目机会，也做不好。

这对资金实力相对较弱的开发商来说，可从更长的竞争链条中，打造不对称优势，实现差异化竞争，就能脱颖而出、占据主动。

总体研判，产业特别是制造业是国家和地区一体化、高质量发展的重中之重，产业结构调整、转型升级和集聚发展迫切，长三角、杭州湾和淮海经济区示范先行，南京都市圈有望成为新发展格局的重要中心城市，产业园区国家和地方政策利好，新型产业载体发展前景好。

但面临双向挤压、向欠发达国家转移、民营企业土地