沈阳万国博览园可研.docx
《沈阳万国博览园可研.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳万国博览园可研.docx（23页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
沈阳万国博览园可研
沈阳棋盘山万国博览园项目
可行性研究报告
二○○七年七月
目录
一、总论-------------------------------------------------------------------------------4
二、项目建设必要性---------------------------------------------------------------13
2.1项目概况---------------------------------------------------------------------13
2.2项目背景---------------------------------------------------------------------15
2.3项目进度---------------------------------------------------------------------16
2.4项目建设必要性-----------------------------------------------------------------17
三、承建单位概况-------------------------------------------------------------------19
3.1企业概况---------------------------------------------------------------------------19
3.2财务状况---------------------------------------------------------------------------25
3.3企业信用---------------------------------------------------------------------------25
3.4企业发展前景---------------------------------------------------------------------25
四、商业模式设计--------------------------------------------------------------------29
4.1农业生态旅游----------------------------------------------------------------------29
4.2万国别墅园-------------------------------------------------------------------------29
五、组织机构与项目运作-----------------------------------------------------------31
5.1组织机构-----------------------------------------------------------------------------31
5.2机构定员-----------------------------------------------------------------------------31
5.3项目运作-----------------------------------------------------------------------------31
六、项目实施计划---------------------------------------------------------------------32
6.1建设工期-----------------------------------------------------------------------------32
6.2项目实施进度-----------------------------------------------------------------------32
6.3项目大前期实施计划表----------------------------------------------------32
七、投资收益测算与资金筹措---------------------------------------------------33
7.1投资估算----------------------------------------------------------------------33
7.2收益测算----------------------------------------------------------------------------33
7.3资金筹措---------------------------------------------------------------------------34
八、经济评价-------------------------------------------------------------------------35
九、结论-------------------------------------------------------------------------------35
第一章总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称
沈阳棋盘山万国博览园
1.1.2承建单位
1.1.3建设地点
沈阳市棋盘山国际风景旅游开发区内
1.1.4项目内容
沈阳棋盘山万国博览园项目规划总占地面积350公顷（3.5平方公里）。
分为5个功能区：
农业博览园、百果园、花卉园、万国别墅园和国际会议中心。
农业博览园：
占地60公顷，包括农业产品种植和观光采摘基地、绿植餐饮中心、垂钓园、研发中心、蔬菜加工储藏配送中心等。
规划建筑面积5万平方米。
百果园：
占地60公顷，引种世界各国优质果树品种，供国内外游人观光采摘。
同时对生产的果品可供应市场，进行销售。
花卉园：
占地20公顷，将世界范围的花卉（特别是各国国花）成功引入园区。
利用高科技的生态现代技术，改变以往的传统种植理念。
绿色植物和花卉将不再受季节的约束，即使在严寒的冬季，人们照样可以看到在寒风中摇曳的花朵。
利用这种生态高科技，将使这里成为一年四季的绿色俱乐部。
花卉园除了供游人观赏外，还可进行进出口贸易。
万国别墅园：
占地170公顷，规划建筑面积50万平方米。
按照部分世界著名总统府的建筑风格和部分欧式建筑风格进行建设。
具备观赏和居住功能。
周边绿化按各国特色的草、花、树种进行布置。
国际会议中心：
占地20公顷，规划建筑面积5万平方米，将提供世界500强企业及各种高端国际会议所需的场所。
预留土地20公顷用于其他配套项目和市政项目。
1.2项目建设必要性
1.2.1完善生态旅游服务功能对沈阳的发展进程具有重要的战略意义
1.2.2沈阳棋盘山万国博览园的建设将给沈阳的经济起到带动作用
1.2.3沈阳棋盘山万国博览园的建设将促进沈阳投资环境的改善
1.2.4沈阳棋盘山万国博览园的建设将促进沈阳产业结构的优化和产业布局的调整
1.2.5沈阳棋盘山万国博览园的建设将为政府税收做出贡献
1.2.6沈阳棋盘山万国博览园的建设将促进就业能力的提高
1.2.7沈阳棋盘山万国博览园项目的建设符合沈阳市总体规划目标。
1.3承建单位概况
注册资本：
企业类型：
法定代表人：
组织代码号：
贷款卡号：
经营范围：
机构设置：
员工构成：
领导机构成员：
1.4编制依据
1.4.1沈阳市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要
1.4.2沈阳市房地产发展“十一五”规划
1.4.3沈阳棋盘山地区规划设计条件
1.4.4沈阳棋盘山地区配套设施初步设计
1.4.5国家计委、建设部计投资[1993]530号《建设项目经济评价方法与参数》
1.4.6承建单位提供的基础资料及相关调查报告。
1.5本项目研究范围
棋盘山万国博览园所涉及的征地拆迁、补偿，道路及市政基础设施建设以及相关配套工程。
研究主要内容是：
1.5.1项目建设必要性
1.5.2市场供求分析与需求预测
1.5.3投资估算与资金筹措
1.5.4经济评价
1.6规划方案及研究结论
1.6.1规划方案
本项目规划总用地面积350公顷，其中，市政代征地10公顷，可建设用地210公顷，可建设用地中，配套设施占地10公顷。
配套设施总建筑面积10万平方米，可租售建筑面积8万平方米。
1.6.2征地拆迁
本项目规划用地范围内涉及4个自然村拆迁及农业征地补偿。
1.6.3基础设施建设
棋盘山万国博览园基础设施建设主要包括：
整个开发区域内的上水、雨水、污水、电力、热力、电信、燃气等市政管网建设。
1.6.4投资估算与资金筹措
按照三期滚动的开发模式，首期筹措资金按1.5期考虑，总筹措资金为28亿元人民币。
其中中实集团自筹资金40%即11.2亿元，从国内外金融机构融资16.8亿元，（相当于2.2亿美元），即需筹措资金总额的60%。
其余部分由园区基金投资。
1.6.6经济评价
本项目按核定的财务计划，财务评价指标：
财务内部收益率90%（税后），投资利润率47.8%，银行贷款偿还期6年。
项目净现值大于零，内部收益率大于资本成本，获利能力指数大于1，所以项目是可行的。
1.7基本结论
通过本报告的研究可以看出，本项目建设符合国家产业政策与宏观调控以及沈阳市城区建设总体规划的基本要求。
项目建设通过市政基础设施的重建，带动周边区域的开发，也利于重新划定地区功能，调整区域经济结构，并提高该区域土地资源的使用价值。
项目建设对沈阳市棋盘山的梯次开发，满足市场需求，提升地区影响力，具有一定积极作用与实用价值。
本项目经济效益较好，社会效益明显，市场前景看好。
本报告研究结论：
沈阳万国博览园项目，建设必要，经济上可行，项目具有良好预期，应予支持。
1.8项目主要技术经济指标
序号
经济指标
单位
数据
备注
1
规划用地总面积
公顷
350
3.5平方公里
1.1
农业博览园用地面积
公顷
60
1.2
百果园用地面积
公顷
60
1.3
花卉园用地面积
公顷
20
1.4
万国别墅园用地面积
公顷
170
1.5
国际会议中心
公顷
20
1．6
预留
公顷
20
2
总建筑面积
万平米
75
2．1
农业博览园建筑面积
万平米
5
2．2
百果园建筑面积
万平米
5
2．3
花卉园建筑面积
万平米
5
2．4
万国别墅园建筑面积
万平米
50
2．5
国际会议中心建筑面积
万平米
5
2．6
配套预留
5
3
预计平均容积率
0.2
4
绿化率
%
70
5
项目总投资
亿元
56
6
项目利润
亿元
30.6
（前12年）
7
项目利润率
%
54.6
第二章项目建设必要性
2.1项目概况
2.1.1项目所在地概况
沈阳市棋盘山国际风景旅游开发区是国家4A级旅游度假名胜区，集自然景观、人文景观和休闲娱乐于一体。
棋盘山国际风景旅游开发区东至沈抚市界；西至三环高速公路、农业高新区界限；南至浑河；北至农业高新区、新城子区界。
该开发区距市中心仅20公里之遥，沈抚铁路在世园会设有火车站，规划的沈阳地铁一号线沿长段可达世园会，交通便捷。
旅游开发区规划总用地203平方公里，行政管辖面积190平方公里。
由国家森林公园景区（58平方公里）、秀湖景区（48平方公里）、世博园景区（97平方公里）构成。
现有耕地56平方公里，林地97平方公里，水面9平方公里。
总人口5.1万人。
棋盘山国际风景旅游开发区处于经济最发达的辽宁中部城市群的中心，具有良好的区域优势和广阔的经济腹地。
依托沈阳，周围辐射鞍山、抚顺、本溪、铁岭、辽阳、锦州、阜新等城市，辐射人口2000多万。
客源市场除辽宁省外，还将吸引东北和华北地区游客。
未来，韩国、日本、香港、新加坡、俄罗斯等国家都将成为其重要的客源地。
2.1.2建设指导思想
沈阳棋盘山万国博览园将利用棋盘山得天独厚的自然优势和旅游环境，建设绿色生态概念下的农业博览园、百果园、花卉园、国际会议中心和万国别墅园。
使其成为融观光旅游、休闲度假、科技研发、商业贸易、国际会议、科普教育、高档住宅等多种功能于一体的生态产业区，成为世界接点、历史见证、现代产品，成为沈阳、辽宁省乃至中国面向世界开放和对话的窗口。
2.1.2.1世界接点
沈阳棋盘山万国博览园的兴建，将会让“棋盘山走向世界，世界了解棋盘山”。
中实集团将聘请世界一流的规划设计专家，对项目进行总体规划设计。
项目中的农业博览园、百果园、花卉园将汇集世界各国的名菜、名果和名花，万国别墅园将按照部分世界著名总统府的建筑风格和部分欧式建筑进行建设，以供人们观赏和居住。
具有五星级标准的国际会议中心可接待国际政要、世界500强企业高层领导人，也可以举行世界500强及跨国公司为主的重要国际会议，让跨国公司领导人享受国宾待遇，让沈阳棋盘山成为跨国公司进驻辽宁和沈阳的首选地点，让棋盘山成为世界接点。
2.1.2.2历史见证
沈阳棋盘山万国博览园项目将融合世界一流的设计思想和建筑理念，建成百年不衰的历史精品。
山清水秀的自然环境、千姿百态的绿色植物、具有博览性的世界不同风格的建筑群，既体现现代感又深化了建筑亲和力，使建筑群与自然、人文有机的融合，成为永久的历史见证。
2.1.2.3现代产品
生态与人文的结合是现代产品的特点。
钢筋水泥的堆砌、玻璃幕墙的覆盖、霓虹灯的昼夜闪烁已不是现代产品的标志。
沈阳棋盘山万国博览园项目体现了新的建设理念——即生态和人文的概念，强化了绿色植物带的概念。
项目既是世界优秀植物的展示，又将世界不同风格的优秀建筑与大自然的绿草、繁花、果香有机地结合在一起，再配以相应的人文内容，将给人们创造优美的生存环境，增加了人与自然的交流。
低密度、高绿化率的生态居住区及其休闲度假设施作为现代产品与沈阳的发展建设理念高度协调，填补沈阳生态旅游项目的内容，对于沈阳今后的可持续发展具有重要意义。
2.1.3项目规划建设内容
沈阳棋盘山万国博览园项目规划总占地面积350公顷（3.5平方公里）。
分为5个功能区：
农业博览园、百果园、花卉园、万国别墅园和国际会议中心。
农业博览园：
占地60公顷，包括农业产品种植和观光采摘基地、绿植餐饮中心、垂钓园、研发中心、蔬菜加工储藏配送中心等。
规划建筑面积5万平方米。
百果园：
占地60公顷，引种世界各国优质果树品种，供国内外游人观光采摘。
同时对生产的果品可供应市场，进行销售。
花卉园：
占地20公顷，将世界范围的花卉（特别是各国国花）成功引入园区。
利用高科技的生态现代技术，改变以往的传统种植理念。
绿色植物和花卉将不再受季节的约束，即使在严寒的冬季，人们照样可以看到在寒风中摇曳的花朵。
利用这种生态高科技，将使这里成为一年四季的绿色俱乐部。
花卉园除了供游人观赏外，还可进行进出口贸易。
万国别墅园：
占地170公顷，规划建筑面积50万平方米。
按照部分世界著名总统府的建筑风格和部分欧式建筑风格进行建设。
具备观赏和居住功能。
周边绿化按各国特色的草、花、树种进行布置。
国际会议中心：
占地20公顷，规划建筑面积5万平方米，将提供世界500强企业及各种高端国际会议所需的场所。
预留土地20公顷用于其他配套项目和市政项目。
2.2项目背景
2.2.1国际合作
2006年5月英国迈克亲王访问沈阳世博园时曾对与中实集团一起投资开发沈阳万国博览园表示出浓厚兴趣。
2007年5月美国尼尔布什先生访问沈阳，并实地考察了棋盘山万国博览园的选址，对参与开发该项目表示出了浓厚兴趣。
2.2.2政府支持
项目的开发得到了辽宁省政府、沈阳市政府及棋盘山开发区领导的大力支持。
副省长、常务副市长、副市长、区长都表示了对中实集团参与沈阳市棋盘山万国博览园项目的感谢和政府方面对该项目的关切程度。
2.2.3世界500强企业支持
据商务部统计，截至2004年底，全球最大的500家跨国公司中已有近450家在华投资，不少已把他们的地区总部挪到中国。
他们的投资涉及机械、电子、化工、建材、通讯、医药和食品等几十个领域。
“跨国公司进入中国的步伐明显加快，这一趋势还将继续保持下去。
”商务部外资司司长胡景岩在2005年1月召开的“跨国公司在中国———科学发展观与跨国公司在中国的社会责任”研讨会上说，高新技术产业和服务贸易领域正在成为跨国公司投资的热点。
跨国公司在华设立的研发机构越来越多，目前已有700多家。
世界500强企业对中国的投资情有独钟，在中国的年销售额已达近两万亿元人民币，年增长速度达19.8％。
世界500强的亚太区的结算中心也在陆续迁入中国。
为了与世界500强企业共享当今中国经济发展的成就，（集团）公司于2003年成立了国宾企业家俱乐部，俱乐部会员主要为世界500强企业。
通过我们与这些企业的接触，我们发现世界500强每年有大量的培训工作，每家企业每年单为租赁培训中心所花费的费用就有2-3亿元人民币，培训人次2万。
所以都有在中国建立自己的培训中心的强烈愿望。
沈阳棋盘山拥有纯净的空气、优美的自然环境和丰富的天然旅游资源，可与世界上任何一个地方媲美。
根据这一情况，（集团）公司拟在沈阳棋盘山万国博览园建设世界500强区域销售结算、培训及研发基地，这一动议已与部分世界500强企业及国际著名审计机构进行了沟通与洽商，获得了广泛的支持。
2.3项目进度
目前该项目用地的总体规划正在制定过程中。
中实（集团）公司也正在进行各方面的准备。
2.4项目建设必要性
2.4.1完善生态旅游服务功能对沈阳的发展进程具有重要的战略意义
沈阳棋盘山万国博览园项目开发建设后，将健全沈阳的旅游服务功能，提升旅游服务档次，满足国际、国内中、高层会议及游人购物、娱乐、住宿、观光的需求。
使其成为旅游、度假、会议、居住相结合的地区，有效地整合了整个地区资源，对沈阳经济效益大幅增长和可持续发展具有重要的战略意义。
2.4.2沈阳棋盘山万国博览园的建设将给沈阳的经济起到带动作用
随着中国经济的飞速发展，在未来5—10年内将涌现出一大批与国际消费水平接轨的富裕阶层，形成一个以亿万富翁为主的上流社会。
这些亿万富翁都具有知识丰富、见识广博、接受西方生活方式等特点，他们期望沈阳能有一个类似纽约长岛、新加坡圣淘沙、香港太平山等高档别墅区，距离市区车程半小时左右，既能住在总统府般的别墅里享受新鲜的空气，博览世界各国的名草、名果和名花，置身于绿色的大自然环境中，同时还能有其他的上流人群作为他们的邻居，形成一个同阶层聚集的社区，满足他们对整体环境的要求。
沈阳棋盘山万国博览园项目为沈阳与国际接轨的富人群体提供了得天独厚的居住及休闲条件，形成环高尔夫商务中心，成为500强企业主要活动场所之一，进而带动当地的高端消费，刺激当地生产力的发展，为沈阳的经济起到带动作用。
2.4.3沈阳棋盘山万国博览园的建设将促进沈阳投资环境的改善
世界500强和国内500强企业的进入将使沈阳地区的投资环境焕发出旺盛的活力，增强企业在沈阳的投资信心。
沈阳棋盘山万国博览园项目是一个集观光旅游、休闲度假、科技研发、商业贸易、国际会议、科普教育、高档住宅等多种功能于一体的绿色生态产业项目，优美的自然环境、园区丰富的观赏内容、总统府式的居住条件、五星级的会议中心、配套完善的服务，知名企业家汇集、高端会议的举行彰显了沈阳棋盘山万国博览园作为高档综合区域的独特优势。
投资环境的改善能大大增强投资者的信心，表现出比以往更浓厚的兴趣和热情，为我国吸引国际资金、技术创造了良好的环境。
2.4.4沈阳棋盘山万国博览园的建设将促进沈阳产业结构的优化和产业布局的调整
沈阳棋盘山万国博览园项目为沈阳产业结构优化升级提供了新的契机。
现代会展业是21世纪的朝阳产业，有着巨大的生机和潜力，会展业已经成为城市与城市之间实力与形象的竞争。
会展经济不但可产生直接的经济效益，还可带动集交通、住宿、餐饮、购物、旅游为一体的“第三产业消费链”，进而带动整个区域经济的发展。
2.4.5沈阳棋盘山万国博览园的建设将为政府税收做出贡献
沈阳棋盘山万国博览园项目的开发建设将实现50亿人民币产值，为政府每年提供5亿元税收。
2.4.6沈阳棋盘山万国博览园的建设将促进就业能力的提高
按每10万元投资能新增一个就业机会算，50亿人民币将产生万余个就业机会，沈阳棋盘山万国博览园的各项服务设施也将为沈阳当地居民创造服务行业的众多工作机会。
就业机会的增加，众多市民将因此而得到更多的实惠，生活水平将因此而得到更大的提高。
2.4.7沈阳棋盘山万国博览园项目的建设符合沈阳市总体规划目标。
依照在保护中开发，开发中保护的方式，将把沈阳的文化、历史与现代化国际化风格的生态建设完美结合。
第三章承建单位概况
3.1企业概况
友谊宾馆项目：
位于中关村大街（原白颐路）中路的西侧，总占地面积：
39公顷（其中27公顷列入改造开发范围），其中：
北区总用地面积16公顷（全部列入改造开发范围内）；南区总用地面积23公顷（其中11公顷列入改造开发范围），规划开发建筑面积150万平方米，建成后将成为中关村的标志型建筑群。
朝阳大使官邸：
位于北京朝阳区东北部金盏乡，处于温榆河绿色生态走廊内，东南距北京市中央商务区（CBD）、外交使馆区约10公里。
项目建设用地200公顷，建筑总规模约100万平方米。
一期开发建设用地约60公顷，建筑面积约30万平方米。
该公司重点从事中高档物业开发，打造北京房产精品。
北京中高档写字楼市场正在逐步向好，随着中国加入世贸和奥运会的临近，境内外相关中外资企业对写字楼的需求将有一定幅度的增长，中实恒业公司将凭借自身的开发实力和经验，在未来发展期间，继续以“忠诚、务实、合作、奋进”的企业文化、“崇尚自然、追求卓越”的经营原则，将高新技术与传统的房地产开发相结合，以资本运营为手段，以塑造“国宾”品牌为发展战略，在项目中融入智能化、网络化、园林化、人文化的设计理念并开发建设一系列项目精品。
公司采取“前项一体化、后项一体化、集中多元化、合资经营”的经营战略。
公司在发展多元化经营时，将充分发挥集团公司专为开发高档物业而设立的具有甲级资质的设计院，合资成立专门从事楼宇智能化弱点系统开发的科技公司，合资成立高档物业管理公司，实现公司开发的高起点与超前性。
第四章商业模式设计
4.1农业生态旅游
建设农业博览园、花卉园以及百果园发展农业生态旅游项目，通过采摘、观光旅游、认领承包等方式产生收益。
4.2万国别墅园
4.2.1商业运营模型
（一）由集团提出申请，政府主管部门划出位于沈阳棋盘山开发区万国博览园3.5平方公里开发区域；
（二）签定万国别墅园合作委托开发协议；
（三）投入资金聘请世界一流的规划设计机构进行整体规划；
（四）分批分期建设以生态旅游为核心的培训、区域销售结算中心及国际会议中心、康复中心等配套设施；
（五）税收留成部分（指沈阳市政府所得部分）按比例通过政府财政渠道以园区开发基金形式扶持基地建设；
（六）招商世界500强企业分期、分批入园使用独立的培训基地；
（七）入园企业通过区域销售结算中心完成每年在中国新增销售在沈阳结算并
升级会员 