公园生态停车场项目可行性研究报告.docx
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公园生态停车场项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
*公园生态停车场项目
1.1.2项目建设性质
新建
1.1.3项目建设单位
**公园有限公司
1.1.4项目建设地点
*市*公园景区南大门区域，地块经过平整后，地势平坦，面积开阔，车辆停放便利，减少园区的交通压力。
1.1.5项目的提出
近几年，*公园发展迅速，吸引了来自全国各地的游客前来旅游度假。
随着园区的不断规划开发，形成了丰富多彩的游玩项目和完善的配套设施。
受*旅游风景区的辐射作用，入园游客数量大幅度上升。
根据*公园官方统计，旅游淡季日均1000人次，旺季日均5000人次，节假日更是吸引众多*公园的远程游客。
以2018年春节为例，园区春节期间共接待游客5.2万人次，其中女儿国温泉接待3.1万人次，客房售出5760间，共有2100余名来自广东地区的游客到*公园度假，呈现前所未有之态势。
巨大的游客数量，给园区的基础设施带来一定的压力。
现有的停车场的因占地面积较小、停车位较少，已经远远不能满足游客的交通需要。
停车位紧张成为亟待解决的问题。
停车位紧张造成游客的服务体验下降，将给*公园的形象造成严重影响。
随着*市众多著名景点的激烈竞争，园区必须扩大停车场的规模，才能不断提升*公园作为国家4A级景区的建设，才能更好的传播和发展*文化。
经过*公园管理层的充分调研和咨询，决定在景区南大门区域建设占地92亩的生态停车场。
1.1.6项目建设期
本项目建设期为1年，计划于2019年9月至2020年8月。
1.1.7建设内容及规模
新建停车场建筑面积61333.33㎡，设立机动车辆停车位1600个（其中小车停车位1500个，大车停车位100个）。
同时辅以配套给排水、绿化、道沿、消防、供电等基础设施。
1.1.8投资估算及资金筹措
项目总投资5574.00万元，其中工程费用为1873.01万元，工程建设其他费用为3486.61万元，预备费为214.38万元。
项目建设所需资金来源于申请国家专项资金和单位自筹两部分，其中申请国家专项资金300万元，单位自筹5274万元。
1.1.9项目经济效益情况
经财务测算，本项目计算期内实现营业收入13924.75万元，计算期内实现销售税金及附加793.71万元，计算期内实现利润总额8937.88万元，上交所得税2235.51万元，项目总投资收益率10.69%，财务内部收益率8%（所得税前，ic=4%），项目税前投资回收期为8.62年。
1.2项目建设单位简介
**公园有限公司，为*子公司，成立于2012年4月21日，占地3900亩，在职员工500人，为国家AAAA级景区。
景区位于*省*市，地处长江流域和淮河流域的交汇地带，是国家实施西部大开发战略由东向西的重要接力站和中转站，*省对外开放的“北大门”、*生态旅游圈的门户。
三条高速（*、*、*）、两大铁路（宁西、*）穿境而过，城际高铁即将竣工，交通十分便利。
*旅游资源丰富，文化底蕴深厚，更是西游神话的诞生地，在此背景下，*作为*旅游龙头企业，抓住机遇，弘扬西游文化，筹集数十亿元巨资，倾力打造西游文化公园。
*旗下目前已对外营业景区有*公园（国家4A级景区）、*漂流（国家4A级景区）、中国千年*谷（国家4A级景区），已完成*漂流、*公园、西游神话世界三大品种、六大类、57个子项的商标注册、版权注册和公司注册。
西游神话最终目标是挑战迪士尼、跨越华侨城欢乐谷，同时，用五年时间将“*”发展成为中国主题公园开发知名企业，年营业收入达数亿元，使之成为弘扬中国*文化的领军企业。
1.3研究的依据
1.3.1法律依据
1.《中华人民共和国土地管理法》；
2.《中华人民共和国环境保护法》；
3.《中华人民共和国旅游法》；
3.《中华人民共和国森林法》。
1.3.2政策法规依据
1.国务院《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发2018年8号）；
2.国家旅游局《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）；
3.国家标准《旅游区（点）质量等级的划分与评定（修订）》（GB/T17775-2003）；
4.《*省旅游条例》（2018年）；
5.*省旅游局《*省旅游发展总体规划》（2001-2020年）；
6．《*省旅游业发展“十三五”规划纲要》（意见征求稿）；
7.《*市旅游行业游客满意度提升工作方案》；
8.《*生态文化旅游圈发展总体规划（2012-2020年）》（意见征求稿）；
9.《2018年*市经济和社会发展统计公报》；
10.《公共停车场工程建设规范》（DB11/T595—2008）；
11.《停车场规划设计规则（试行）》（公安部、建设部1988年10月3日发布）；
12.《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）；
13.《投资项目可行性研究指南》；
14.国家和地方政府规定的有关工程标准、规范及预算定额；
15.项目建设单位提供的相关资料。
1.4研究的范围及内容
按照建设项目可行性研究报告编制要求，本报告研究的主要范围及内容为：
项目建设的背景及必要性，项目建设地点及建设条件，建设方案，项目节能评价，项目环境影响评价，项目组织机构，项目实施进度，投资估算及资金筹措，效益分析财务评价及风险分析等。
1.5主要技术经济指标
表1-2主要技术经济指标表
编号
名称
单位
规模
备注
一
技术指标
1
项目用地面积
亩
92.00
2
项目总建筑面积
㎡
61333.33
2.1
生态停车场
㎡
61333.33
二
经济指标
1
总投资估算
万元
5574.00
1.1
工程费用
万元
1873.01
1.2
工程建设其他费用
万元
3486.61
1.3
预备费
万元
214.38
1.4
财务费用
万元
0.00
2
资金筹措
万元
5574.00
2.1
资本金
万元
5274.00
占总投资的91.03%
2.2
申请资金
万元
300.00
占总投资的8.97%
3
项目投资内部收益率
8.38%
所得税前
4
项目投资财务净现值
万元
1738.08
5
项目投资回收期
年
8.61
含建设期
6
资本金财务内部收益率
4.37%
7
总投资收益率
10.68%
8
资本金净利润率
9.25%
1.6结论概述
（一）项目建设完成后，有利于完善*公园的旅游服务功能，提升景区的景观档次，打造更好的4A级*主题公园休闲度假体验。
使景区在经济效益、生态效益和社会效益三方面都有良好的收益。
能够促进当地经济发展、资源可持续利用，维护生态系统良性循环。
（二）项目建设地资源优势突出，区位条件优越，客源市场潜力巨大，气候适宜性好，生态环境优越，项目建设有一定的先期基础。
（三）在国内生态旅游业迅猛发展的背景下，该项目的建设对丰富*“一江两山”、*生态文化旅游圈旅游内容与文化内涵有着极为重要的意义，对弘扬西游文化和中国传统文化系极具现实意义。
（四）项目总体布置合理，技术上符合规范，功能上满足要求，经济合理，技术可行，符合项目设计的规范和要求。
综上所述，项目的建设是打造“*生态文化旅游圈”的需要，是建设*省重点旅游项目的需要，有利于改善和提升*地区对外旅游形象，增强*地区旅游业在国内外的竞争力和吸引力，支持和带动*市经济的发展。
项目建设目的明确，设计科学，技术可行，符合设计的规范和要求，遵循国家可持续发展战略方针，并能够促进景区建设与发展，有着良好的生态效益和社会效益，是切实可行的。
第二章项目建设的背景和必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1旅游业已成为当今世界最富活力的新产业，是国民经济的增长点。
旅游业是当今世界上最富活力的兴旺产业，也是产业规模最大和产业效益最高的第三产业之一。
近年来，世界和平与稳定为全球旅游业发展创造了良好的环境，促进全球旅游行业保持持续发展的态势，世界旅游业以前所未有的规模和速度向前发展，成为当今世界方兴未艾的“朝阳”产业。
近年来，我国旅游业市场增长较快。
根据《中华人民共和国2018年国民经济和社会发展统计公报》，全年国内游客40亿人次，比上年增长10.5%，国内旅游收入34195亿元，增长13.1%。
入境游客13382万人次，增长4.1%。
由此可见，中国旅游已成为世界上数量最大、增长最快、潜力最强的旅游市场，旅游市场发展迅速，已成为中国第三产业中最具有活力的新兴产业、国民经济的增长点，在第三产业优先发展序列中位居第一，并已被各地列为当今经济发展的支柱行业、先导行业和龙头行业。
2.1.2我国宏观政策导向促进旅游业的发展
中共中央和国务院把旅游业的发展视为国民经济新增长的重点，并不断出台加快培育旅游业发展的新措施、新办法，不断加大对旅游业发展的扶持力度。
近年来，国家制定的大力拉动内需和投资向旅游业倾斜等政策导向，以及全国新的休假制度，为推动我国旅游业的快速发展创造了良好的环境。
为配合投资安排，今后国家发改委将和国家旅游局一起，每年向社会推出一批“中国旅游发展优先项目”，并陆续开展相关的招商活动，以引导社会投资。
国家还将陆续出台包括给予更大资金支持在内的一系列鼓励旅游业发展的政策，旅游业的投资和经营环境将会得到进一步的改善，对旅游业的发展起到了促进作用。
随着产业功能的释放，旅游业对国民经济的促进作用日益受到中央和地方政府以及社会各界的高度重视，对旅游产业性质认识实现了质的飞跃。
2012年12月，《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2012〕41号）正式出台，首次提出“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，实现了旅游产业定位的历史性突破。
2.1.3项目的建设符合国家及地方相关规划
《中国旅游业十三五发展规划纲要》中指出“紧抓‘中部崛起’战略机遇，依托中部地区大山、大水、大农村、大都市等旅游资源优势，以旅游景区、旅游基础设施和旅游公共服务体系建设为载体，充分利用已有旅游品牌，依托区域联合、产业联动、市场互动等策略，构建沿长江、沿陇海、沿京广和沿京九的旅游合作带，大力发展*城市圈、中原城市群、长株潭城市群、皖江城市带、环鄱阳湖城市群、太原城市圈的旅游合作区。
重点开发生态探险、民俗文化、宗教朝圣、世界遗产、红色旅游和乡村旅游等旅游产品。
将中部地区打造为我国承接东西部旅游业发展的重要区域，推动中部地区旅游城市化发展。
”*公园定位于旅游度假主题公园，是国家AAAA级景区，符合该规划纲要。
同时，项目的建设内容属于《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》（国办发〔2018〕62号）文中的主要任务“加强连通景区道路和停车场建设。
加大投入，加快推进城市及国道、省道至A级景区连接道路建设。
加强城市与景区之间交通设施建设和运输组织，加快实现从机场、车站、码头到主要景区公路交通无缝对接。
加大景区和乡村旅游点停车位建设力度”。
《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2018〕10号指出对符合相关规划的旅游项目，各地应按照项目建设时序，及时安排新增建设用地计划指标，依法办理土地转用、征收或收回手续，积极组织实施土地供应，规范和支持旅游设施建设。
《*省十三五旅游业发展规划纲要》指出*省的旅游发展布局为以城市为依托，以交通为支撑，努力构建以“金带总揽、两极发力、廊道贯通、板块崛起”为支撑的“一带两极三廊道四板块”开放式战略布局。
打造以*、武当山等地机场和*、襄阳铁路、公路交通枢纽为进出口，通过武（汉）十（堰）高速铁路、公路和汉江水道串联起*、*、襄阳、十堰的重要旅游景区，形成具有深厚文化内涵的旅游大通道。
将文艺表演、传统民俗活动、民间文化艺术以及各种物质文化载体纳入旅游线路之中，展示和传播中华民族优秀文化。
同时，将*市炎帝故里文化旅游区、*生态旅游区、随县西游神话世界、三潭风景区、桐柏山西沟欢乐谷景区纳入重点旅游项目。
*公园所在地桐柏山淮河源是吴承恩工作地、孙悟空故事原型地、*地名集群地、西游神话发源地、*开篇创作地。
*作为中国古典名著，是我国优秀的文化作品。
*公园，以主题公园的形式继续发挥优秀文化作品对传统文化的传播和教育作用。
《*市旅游总体发展规划（2012－2020）》和《*生态文化旅游圈*旅游发展规划实施方案》指出*市要按照*生态文化旅游圈节点旅游城市的定位，发挥连接两大旅游圈的区位优势，突出“文化休闲、体育休闲、生态休闲”主题，重点开发明显陵文化旅游区、漳河生态旅游区、*生态旅游区，并加强与周边区域互动，建设成为在省内外有较大影响的文化生态型旅游目的地。
*地区要按照*生态文化旅游圈东进门户旅游城市的定位，突出神农文化、编钟文化特色和*生态资源优势，重点开发神农故里、擂鼓墩、*等旅游区，形成休闲度假、农业观光和乡村旅游相结合的旅游产品格局。
2.1.4*省加快培育旅游产业
*省是中国经济由东向西推进，港澳台投资和海外投资由南向北推进两大浪潮的交汇点，经济发展已持续几年高于全国平均增长速度。
*经济持续增长的态势为*旅游业发展提供了有利的经济环境，而经济结构的战略性调整又为加快*旅游业发展提供了广阔的空间。
*省委、省政府十分重视和支持全省旅游业的发展，早在1996年省政府就提出要把旅游业作为全省国民经济新的增长点和经济结构调整的战略重点，并明确指出要把旅游业作为全省脱贫致富的重要手段、对外开放的重要桥梁和支撑本省经济的支柱产业来发展。
为此省委、省政府先后下发了《加快*旅游业发展的决定》和《关于进一步加快*旅游业发展的决定》两个“决定”，省人大出台了《*省旅游管理条例》，明确扶持旅游业发展的政策措施，开启了旅游发展资金，采取了一系列重大举措解决制约旅游业发展的重点和难点问题。
2012年6月，*省委、省政府召开全省旅游发展大会，并下发了《关于加快培育旅游支柱产业推进旅游经济强省的决定》，提出把旅游业建设成为重要支柱产业，将旅游业推上了发展的前台。
与此同时，省委、省政府实施“两圈一带”战略为旅游业带来了率先发展的先机，调整产业结构、转变经济增长方式的科学发展为旅游业带来了超常发展的转机，“扩内需、促消费、保增长”的政策调整为旅游业带来了加快发展的契机，全面小康社会建设和人们生活观念的变化为旅游业带来了迅猛发展的商机，以*为中心的高铁网的形成为旅游业带来了跨越发展的良机。
*省旅游业发展“十三五”规划勾画了未来五年*旅游业发展路径，对于推动全省旅游业又好又快发展，具有十分重要的历史意义和指导作用，“十三五”时期，将是*省旅游最好的发展时期。
2.1.5*市出台相关政策促进当地旅游业的发展
2016年，*市人民政府下发了《关于加强全市重点旅游项目建设的通知》，通知中指出要加快炎帝故里景区、西游神话世界、*、千年*谷、三潭高等级旅游景区创建，完善配套服务设施，提升旅游接待能力，推动旅游景区提档升级。
目前，*市出台了《创建国家5A、4A级旅游景区工作实施方案》（以下简称《方案》），加快推进精品旅游景区建设，全力打造“国内一流、国际知名”的旅游目的地和旅游经济强市。
根据《方案》安排，力争到2018年成功创建3家5A级景区和一批4A级景区。
其中，炎帝故里风景区、*文化公园、*博物馆、曾侯乙墓遗址景区联合创建5A级景区，于2018年6月前完成；*公园和*风景名胜区分别于2019年和2020年完成5A级景区创建。
*市外事侨务旅游局对《大别山革命老区振兴发展规划》进行了深入解读后，全力争取在《规划》实施中突出炎帝、编钟、*、西游神话世界这四大文化，打响四大品牌。
全力争取将炎帝故里文化旅游区项目、中国编钟音乐之都项目、*生态保护及旅游综合开发建设项目、西游神话世界项目、桐柏山生态旅游开发项目、武胜关生态文化旅游试验区项目、大别山旅游公路环线项目等，纳入《规划》重大项目库。
将*建设成为*生态文化旅游圈的门户城市、*生态文化旅游圈与“1+8”*城市圈“两圈”之间承东启西的重要节点城市，建设成为世界华人寻根谒祖圣地和世界编钟音乐古都，成为国内外重要的旅游目的地，成为旅游经济强市。
2.2建设的必要性
2.2.1项目的建设是增强景区管理，提高服务水平，提升景区形象的需要
在缺乏良好基础设施的情况下，景区在游客导游，卫生安全等方面存在着较大的问题，这些严重影响了景区的服务水平。
单薄、落后的基础设施，不仅严重影响了景区的形象，其安全也得不到很好的保障。
项目的建设本着方便游客观光，完善配套服务，提高服务水平的宗旨，全面提升景区的综合性服务能力，使景区管理正规化、合理化，这些措施对于提升景区形象起到了积极的带动作用。
项目的建设响应了*市旅游局关于加强旅游服务能力的实施方案。
本项目的建设将改善*公园的停车和交通的环境，缓解景区停车位不足的问题，大大提高景区的服务水平和服务质量，提升*公园的知名度和美誉度，从而提高*公园的市场竞争力和影响力。
2.2.2项目的建设是扩大内需，满足日益增长的景区游客需求的需要
*公园外围交通条件得到改善，*高速、*高速相继开通，缩短了景区与周边城市的距离；麻竹高速公路与*公园的直线距离仅为6公里，通过S216道与之相连。
在外围条件不断完善的同时，游客量必将逐渐增加，游客对于景区的可游览度的要求必然更加强烈，景区自身基础设施的完善势在必行。
随着短程客源的不断涌入，接待压力和停车压力也将大增，园区现有的停车场面积已不能容纳日益增多的车流量。
现有停车场停车泊位较少，缺乏集中、统一的管理，停车设施相对落后，配套服务设施也不太健全，急需停车泊位较多，配套设施较完备的停车场的建设。
因此，本项目的建设势在必行且刻不容缓。
2.2.3项目的建设是开发景区环境，实现自身可持续发展的需要
项目的建设符合*公园总体规划，是景区总体规划的一部。
项目的实施可以改善*公园的旅游硬件环境，加快旅游基础设施建设，为营造食、宿、行、游、购、娱基本配套的综合生态旅游体系打下基础，从而适应旅游业快速发展的形势，有利于*公园的可持续发展。
*公园周边与之相互竞争的景区较多，相互之间既有合作也有竞争。
在这种状况下，要想在旅游市场竞争中获得持续发展，必须提升自我服务水平和基础设施条件。
生态停车场项目的建设不仅给游客提供了便捷舒适的停车交通环境，同时生态停车场的建设将有效改善园区环境，降低停车场噪音和尾气对园区的环境污染，保持园区良好的空气质量和优美的生态环境。
本项目的建设，将有利于更加合理的保护景区内天然资源，进一步改善旅游条件，达到在开发的同时更好地保护自然生态环境，实现可持续发展。
2.2.4项目的建设是对*市旅游局相关政策的相应
2018年*市旅游局发布了《*市旅游行业游客满意度提升工作实施方案》，方案指出要完善制度规范，强化监督管理，使旅游行业服务意识、服务质量和管理水平明显提升，促进旅游市场秩序持续优化，游客满意度稳步提升。
*公园已被纳入《*省旅游业发展十三五规划》中的重点旅游项目。
作为省重点旅游项目，在各方面都得到了市委和省委各方的支持，在利好政策支持下*公园只有加强自身基础设施建设，增强服务能力，才能完成重点项目建设的目标。
第三章需求分析及建设规模
3.1现状分析
3.1.1经营现状
*公园自2016年正式对外营业以来，获得了良好的市场反响。
取得了不俗的经济效益，营业收入和净利润呈现逐渐上升趋势（见表3-1）。
*公园在园区运营和管理方面不断完善，为园区创造了良好的经济效益。
2018年荣获*省文化产业示范基地称号。
*公园作为*及周边地区家喻户晓的休闲旅游胜地，一直主打周边地区的市场发展。
自2019年元旦开始，*公园继续全面打造以文化旅游为龙头的旅游支柱产业，深层次挖掘西游文化的特色；不断提升景区基础服务水平；扩宽渠道，深入市场，做出重大调整，推出众多与时俱进的*文化体验活动及优惠政策，取得了非常显著的效果。
2019年一季度营业收入同比2018年一季度整体提高了近500万，同比增长了58.4%。
*公园开拓了*、河南、湖南和江西的旅游市场，吸引了无数慕名而来的游客，效果显著。
平日（周一至周四）里，景区主打老年人踏青市场，为方便老年人出行而推出的超值两日游套餐十分受欢迎，例如在三月份举办“河南千名老人走进*”活动，让来自河南驻马店、南阳和信阳等地闲居在家的老人们组团踏青，相约春天；而周末，景区又推出一日游和亲子游等面向全体人群的优惠政策，吸引了以学生为主的春游团队和以家庭为主的自驾游人群，效果显著，例如也在三月份举办的“荆门地区万人畅游*系列活动”，*公园的火热度比肩高温，因为周末暴涨的客流量而闹起了“房慌”，一房难求。
2017年十一7天长假，*公园日均游客接待量超过1万人次，并在2、3号达到高峰，日均接待量突破1.2万人次。
接待游客中年轻人居多，并吸引了来自*省内*地区、襄阳地区、十堰地区、荆州地区、荆门地区、宜昌地区以及河南省、湖南省等各地上千名游客自驾前来游玩。
2018年五一假期期间三天共接待游客超过1.8万余人次，1日和2日客房全部售罄。
游客主要以周边地区为主，距离*市500公里以内范围的外地游客和本地游客占到全部游客的80%左右，其中本地游客约占40%。
2018年十一小长假期间，日均接待量突破1万人次，在2、3、4号达到旅游高峰，日接待量突破1.2万人次。
2019年五一假期再迎历史高峰，4月30日门票接待14000人，客房800间爆满；5月1日门票接待20000人，客房800间持续爆满；5月2日门票接待8000人，客房300余间，园区三天共接待游客4.2万人次，游客数量“领跑”各景区，实现旅游综合收入近400万元，同比分别增长95%和80%。
成为*公园开业以来最火爆的一个小长假，也创造了景区单日接待量的最高纪录。
据统计，2019年端午节小长假期间景区共接待游客4000余人，从游客结构上看，外地游客热情高，占总人数的58%。
这是景区多年来坚持品牌化运作、主题化运营、市场化经营、多元化发展又一重大收获，也是*旅游市场美誉度和知名度的不断提升的直接印证。
表3-1*公园2016—2018年营业收入及利润统计表单位：
万元
营业收入
净利润
2016年
5173
264
2017年
4791
477
2018年
6290
598
3.1.2交通基础设施现状
景区现有停车场3个，其中中心停车场（位于景区中心）占地5亩，北门停车场占地3亩，东门停车场占地2亩。
*公园周边有三条高速（*、*、*）、两大铁路（宁西、*）穿境而过，城际高铁即将开工，交通十分便利。
自驾游主要车辆从*高速*西出口至*公园大门口，随着*公园游客量的不断增加，车流量明显增加，车辆一度出现积压，均出现不同程度的拥堵状况。
*公园接待中年轻游客居多，因此自驾游成为公园旅游的常态。
关于景区周边交通拥堵情况。
以2019年五一小长假为例，5月1日，景区周边洪山方向、长岗方向、钟祥方向三条干道从上午10点30分至下午6点不同程度堵车，造成了一定的不良社会影响，影响了*旅游的社会美誉度。
造成*公园交通拥堵的客观原因主要有以下几个方面：
一是麻竹高速*西出口至新阳村道路较为狭窄。
此路段目前属于双向两车道，对于大型景区的接待标准，需要配置4车道，方可应对高峰车流。
二是*公园停车场承载能力不足（见图3-1）。
*公园的停车场存储量还需进一步完善，在现有的接待硬件只能满足日接待量2万人，应对更多客流，还需改善。
三是新阳村通往长岗方向道路4月29日开始道路维修。
仅单向行驶，客流过大，不能及时疏通。
四是现场缺乏交警管理疏导交通。
通往景区道路沿途多个有农家乐、购物超市、香菇市场多种经营场所，各种社会车辆停放未能按标准进行，重要节假日通往景区的主要路段警力不足，无人管理，造成秩序混乱。
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