关键环节的成本控制.docx

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关键环节的成本控制

房地产开发关键环节的成本控制

成本控制是一个系统工程,也是控制房地产开发企业成本的关键环节，要实施全成本控制战略，房地产开发企业的各部门必须从项目的投资决策、规划设计、招投标、采购管理、工程管理、销售管理等环节对成本进行的控制与管理，本文着重论述投资决策、设计管理、工程招投标、工程施工环节等关键环节的分析与控制。

一、投资决策环节的成本控制

投资决策环节的成本控制是关系到项目投资成败的决策，项目投资决策成败直接关系到项目将来发生的实际成本。

房地产开发投资的综合性、投资额大、建设周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以对一个房地产开发企业而言，如何建立科学的决策机制，正确规避决策中的各种风险，成了成本控制的关键。

一）投资决策阶段的主要风险

（1）外部环境风险。

房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险，主要表现为：

第一，严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；第二，货币发行政策和银行信贷政策。

如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。

第三，房地产供求形势的变化。

房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。

第四，房地产政策及由此形成的大气候。

如当前银行对房地产业的支持重点从开发变为购买，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

（2）开发商主观投资失误风险。

房地产开发商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。

如有的发展商过分地相信自己会容易将项目转手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩。

（3）由于信息不对称或不准确对成本预期不准确带来的风险。

由于当前房地产开发企业信息化水平较低，缺乏先进的信息获取采集手段，造成很多房地产开发企业所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差，从而导致后期的成本变化，在预期基础上加大了项目的开发成本。

二）投资决策阶段成本控制的措施

1）降低房地产开发投资风险方法

1）进行充分的市场调查分析。

风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。

减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和准确的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。

通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资企业的相关部门对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。

2）采取多样化组合投资。

房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。

因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。

一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。

如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。

房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

3）提前与租户、客户签订租约或预售合同。

工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。

当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。

所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。

若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。

2）对房地产开发项目进行有效的成本控制

1）运用保险手段转嫁风险。

通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。

保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。

2）通过非保险手段转嫁风险。

房地产开发企业可通过正当、合法的合同条款的拟定等方法将开发风险转嫁给其他经济单位。

如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。

再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。

对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。

3）直接承担风险损失的补偿责任。

如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。

近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。

3）采用目标成本控制方法进行投资决策控制

开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究，如果盲目进行投资，则企业的利润得不到保证，并可能导致企业亏损甚至倒闭。

因此利用目标建筑成本控制方法来进行投资决策控制具有一定的科学性和可行性。

在立项以前，要经过反复测算，如果确定的建筑成本总额低于建筑成本控制数，则该投资项目可行。

如果高于建设成本控制数，则表示未达到利润的期望值，该项目不可行。

通过系统全面的测算，能够确保企业开发项目的目的性，减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。

4）从费用方面进行控制

投资决策阶段的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。

由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用，此阶段主要控制的费用有：

征地费用、拆迁安置费用、大市政费用、规划条件等，具体控制流程见下页表

投资决策阶段成本控制流程

控制要点

控制内容

控制方法

执行部门

开发形式

一规划方案

征地费用

少交或晚交，力争减免

工程部负责

拆迁安置费用

房产确权后办理拆迁安置费用

工程部负责

大市政费用

自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理

工程部、设计部和预算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。

规划条件

满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本

研发部、设计部负责

二买断项目

买断内容

明确买断内容明细

工程部负责

付款总额

为公司争取最大利益

工程部负责

付款时间

周期长、次数多

项目部负责

三通或七通一平的标准

明确验收标准明细

工程部、项目部负责

手续风险

与项目付款时间直接挂钩。

项目部负责

三合作开发

合作方式

符合总公司要求，有利于子公司；

子公司负责

分成比例

双赢原则；

子公司负责

交房时间

尽可能地延后交房，

工程部负责

交房标准

不低于合同中交房标准

工程部负责

付款总额

±付款时间

°±选择有利于公司利益的方式

工程部财务部

二、设计环节成本控制

当前房产开发商普遍存在一个错觉是:

工程成本主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中,加强监控,就可大量节约成本。

为了做到这一点,许多开发商经常费尽心血,采取多项措施，例如加强预算审查,安排施工全过程的材料和质量监理,为了订购“便宜”的材料,开发商老总经常亲自出马去“货比三家”等。

问题的关键在于开发商忽视了对设计阶段的监控。

研究结果表明,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度为75%,施工图设计（技术设计）阶段,影响工程造价的程度为25-35%,施工开始,通过技术措施节约工程造价的可能性为5-10%，这些数据或许可以解释许多企业成本控制见效甚微的原因。

因此，设计阶段对投资的影响程度高达70%-90%。

设计阶段工作水平的高低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。

控制房产开发企业项目的建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设投资规模,提高经济效益的关键。

一）规划设计阶段成本控制的措施

规划设计的考虑,要围绕住宅和商业店铺产品销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。

因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,就必须采取有力措施,切实加强设计阶段的工程成本管理。

其措施主要有以下几个方面。

1）加强设计阶段的经济论证

设计阶段是工程建设的重要环节,它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案，设计方案优化与否,直接影响着房产项目工程总造价,影响着工程建设的综合效益。

在方案比较时,可以采用成本一效益分析方法,在满足工程结构以及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。

设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。

价值工程是分析产品功能和成本的关系,力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法,以求获得最佳综合效益。

2）实行限额设计

所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算,在保证功能要求的前提下,控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。

同时,各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资额控制设计,严格控制设计中不合理的设计变更,保证工程竣工结算不突破总投资额。

限额设计并不是一味考虑节约投资,也决不是简单地将投资砍一刀,而是包含了尊重科学,尊重事实,实事求是,精心设计和保证设计科学性的实际内容。

投资分解和工程量的控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。

3）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法

目前,房产项目普遍实行了招投标制。

设计的招投标制对提高设计水平,促进良性竞争起到了很好的作用。

推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋,而且要在如何降低工程造价上下功夫。

一个优秀的设计方案。

既要建筑造型美观,又要造价合理,从而保证项目的经济利益。

4）要加强设计出图前的审核工作

加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。

从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。

在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计的不足带到施工阶段,减少不必要的浪费。

二）设计阶段降低成本的方法

1）成立成本评估审核部门

在企业内部成立专门的工程设计管理部门,部门内配备有经验丰富的建筑、结构、水电方面的专业人才和经济分析人员。

制定详细的设计要求和下达设计任务,并对设计单位所出的设计方案和施工设计图进行审核。

对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。

许多大型房地产企业的实践表明,这项工作对节约成本极有帮助。

2）对设计单位进行限额设计

在设计任务书或投资估算上规定造价的限额,并和设计费挂钩。

对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。

当前的设计单位普遍“经济观念淡薄”。

因为设计费的取费标准往往是下面两者之一:

一是以建筑面积为基数,以一定的系数（如30元/平方米）计算。

二是以项目总投形式、装修标准、材料设备选型等关键问题,设计单位往往从“技术上可行,质量上可靠”出发,对造价的控制意识不强。

道理很简单,因为设计不“安全”,设计人员要负责任；造价的多少对设计单位的设计费收入并无影响,设计人员缺少了一种约束和限制的动力。

另外,目前的设计人员,普遍存在“重技术,轻经济”的认识。

设计单位内部,技术与经济分离，工程设计（建筑、结构、水电）的设计人员的事,造价是预算人员的事情，使两者难以结合起来，这是造成成本居高不下的原因之一。

3）积极实行设计监理制度

全面推行设计监理制度,例如上海监理费为工程估算价的0.35%-0.7%,设计监理负责人,要求有15年设计工作经历,并要求是国家一级注册建筑师或一级注册结构工程师。

实践表明,推行设计监理制度,对控制工程成本较有好处。

三）设计阶段成本控制流程

设计阶段各个环节成本控制的流程的见下表

设计阶段成本控制流程

控制要点

控制内容

控制方法

执行部门

一规划方案

（1）可行性规划设计

市场信息搜集和分析

市政状况信息分析

规划要点确立

可行性研究设计任务书

可行性设计变更

研发部、设计部负责，营销部、预算部配合

（2）方案评审

组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。

未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。

由研发、设计、工程、预算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责

（3）设计成果

对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整

设备选型方案提前确定

设计部负责，工程部配合

根据提交的设计成果进行投资估算

预算部负责，设计、研发部配合

二报批设计

（1）设计方案

根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书

设计部负责，销售部配合

方案设计招投标

设计部

方案设计评审

招投标评审委员会

（2）报批

注意市政设计

注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整

工程部负责，设计部配合

三扩初设计

（1）扩初设计要求

对报批设计进一步调整设计要求

内部审核

设计部负责，知会各部门

（2）成本概算

根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算

设计部与工程部负责

制订经营指导书

预算部负责

（3）扩初设计图

根据扩初设计要求招标

专家评审

内部评审

招投标评审委员会

设计调整

设计部负责

四桩基设计

（1）地质勘察

搜集权威地质资料

自己专业人员勘察

设计部负责，工程部协助

（2）设计方案评审

桩基设计2种以上形式

由专家进行桩基形式和桩基结构评审

（3）桩基施工图

设计调整

五施工图设计

（1）施工图设计要求

根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求

建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。

设计部和工程部负责，其他部门协助

（2）报建

政府部门报批费，按政府有关政策交纳。

施工部

（3）报施图

（4）审图

（5）施工配合

互审互签，明确修改意见，设计洽商

设计部负责，工程协助，知会销售部

（6）面积测算

设计图纸测算与实际施工时检验相结合

设计部负责，工程部协助

六销售包装设计

结合营销费用控制

施工招投标

七装修方案设计

（1）方案设计要求

根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求

设计部负责，销售部协助

（2）材料设备选型成本方案

市场信息调研

根据设计要求确定装修材料和设备

设计部负责

制订装修设计目标成本计划明细表

装饰综合价格拆分分析

（3）招投标

制订设计任务书

设计部负责，销售部协助

评审

招投标评审委员会

八功能设计

（1）小区建筑物功能的经济评估

市场调研

销售部负责

有针对性扩充建筑物功能

设计部负责，销售、工程部协助

（2）市政配套方案

市政状况调研

争取政府有利条件

项目部负责

（3）环境方案设计

根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额

设计部负责，项目部协助

招投标

招投标评审委员会

（4）智能化设计

市场现状分析，智能化必要性分析

智能化内容控制

营销部负责

招投标，寻找外部合作，争取双赢

招投标小组组织，总经理负责

（5）销售承诺

保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性

设计部负责，工程部协助

九设计变更

（1）设计调整费用

（2）设计变更洽商

严格按照设计变更洽商流程进行

设计部负责，工程、营销部配合

十材料设备

（1）选型

（2）方案确定时间

在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装

设计部负责，工程部协助

（3）采购

招投标

招投标评审委员会

其他费用

物业管理完善费

限额设计

预算部

三、招投标环节成本控制

房地产开发项目推行工程招投标制对降低工程造价，使工程造价得到合理的控制具有非常重要的影响。

这种影响主要体现在：

第一，推行招标投标制基本上形成了由市场定价的价格确定机制，使工程造价趋于合理，有利于节约投资，提高投资效益；第二，推行招标投标制能够不断降低社会平均劳动消耗水平，使工程造价得到有效的控制，更为合理；第三，推行招标投标制有利于供求双方更好的选择，使工程造价更加符合价值基础；第四，推行招标投标制有利于规范价格行为，使公开，公正的原则得以贯彻。

一）招投标阶段的成本控制流程图

从流程图可以看出，招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、预算等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是成本控制相关条款的编制和标底的编制与审查则须有很强的针对性，这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

二）招标过程中的成本控制措施

房产项目工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商选择择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

因此，在招标过程中成本控制，应注意加强以下几个方面：

（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。

招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。

（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。

对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。

（3）合理低价者中标。

目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为开发商应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。

所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。

（4）做好合同的签定工作。

应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。

在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。

同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。

此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。

工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。

（5）通过招标选择监理单位。

好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。

开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。

在办理工程洽商时要有监理人员签字才能生效，对洽商内容在技术上是否可行、经济上是否合理都有发言权。

三）编制标底时的成本控制要点

（1）标底作为业主的期望价格，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保证工程质量。

（2）标底应由直接工程费、间接费、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算（或修正概算）及投资包干的限额内。

（3）标底必须适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化，考虑材料差价因素并将差价列入标底。

（4）标底价格应根据招标文件或合同条件的规定，按规定的工程发承包模式，确定相应的计价方式，考虑相应的风险费用。

（5）以定额计价法编制标底。

定额计价法编制标底采用的是分部分项工程量的直接费单价称为工料单价法，仅仅包括人工、材料、机械费用。

直接费单价又可以分为单位估价法和实物量法两种。

1）单位估价法。

其具体做法是根据施工图纸及技术说明，按照预算定额规定的分部分项工程子目，逐项计算出工程量，再套用定额单价（或单位估价表）确定直接费。

然后按规定的费用定额确定其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金，还要加上材料调价系数和适当的不可预见费，汇总后即为标底的基础。

单位估价法实施中，也可以采用工程概算定额，对分项工程子目作适当的归并和综合，使标底价格的计算有所简化。

采用概算定额编制标底，通常适用于初步设计或技术设计阶段进行招标的工程在施工阶段招标，也可按施工图计算工程量，按概算定额和单价计算直接费，既可提高计算结果的准确性，又可减少工作量，节省人力和时间。

2）实物量法。

用实物量法编制标底，主要先用计算小的各分项工程的实物工程量，分别套取预算定额中的人工、材料、机械消耗指标，并按类相加，求出单位工程所需的各种人工、材料、施工机械台班的总消耗量，然后分别乘以人工、材料，施工机械台班市场单价，求出人工费，材料费、施工机械使用费，再汇总求和。

对于其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金等费用的计算则根据当时当地建筑市场的供求情况给予具体确定。

实物量编制法与单位估价法相似，最大的区别在于两者在计算人工费、材料费、施工机械费及汇总三者费用之和时方法不同：

①实物量法计算人工、材料、施工机械使用费，是根据预算定额中的人工、材料、机械台班消耗量与人工、材料和机械台班单价相乘汇总得出采用当时的实际价格，能较好地反映实际价格水平，工程造价准确度较高。

②实物量法在计算其他各项费用，如其他直接费、现场经费、间接费、计划利润、税金等时将间接费、计划利润等相对灵活的部分，根据建筑市场的供求情况，随行就市浮动确定。

四）评标时的成本控制要点

（1）经初审后，以合理低标价作为中标的主要条件，中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准。

（2）若采用综合评价法，最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。

五）招投标环节成本控制流程

控制要点

控制内容

控制方法

控制部门

1、投标单位的选择

（1）资质

（2）管理水平

（3）技术力量

（4）历史记录

（5）资金实力

（6）合作经历

建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。

从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。

主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。

工程部负责工程监理招投标合同；

设计部负责设计、环境、装修招投标合同。

预算部负责材料设备招投标合同。

营销部负责营销、包装招投标合同。

招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导

招投标评审委员会审核

主管领导批准。

2、招投标文件

各类合同的招投标书内容应包含：

（1）工期；

（2）工程造价或取费标准；

（3）质量要求；

（4）付款方式；

（5）招标范围；

（6）结算方式；

（7）验收标准；

（8）投标注意事项；

（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；

（10）接标时间；

（11）开标时间；