房地产营销 22.docx
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房地产营销22
2000年6月至2001年5月期间，买房人耿某自愿购买广场写字楼部分商品房，与卖方A公司签订了北京市外销商品房预售契约。
耿某依约向A公司分别支付了房价款，A公司于2001年4月和5月先后将预售的房屋交付耿某使用。
2002年期间耿某以A公司在土地使用权抵押期间出售房屋，且不能按合同规定为其所购房屋办理权属证件为由，先后向北京市西城区人民法院、北京市第一中级人民法院提起民事诉讼，要求法院确认其与A公司签订的购房契约无效，由A公司返还房价款并支付利息。
上述法院经审理后，确认购房契约合法有效，驳回了耿某的诉讼请求。
耿某在与A公司的两件民事诉讼败诉后，又以原市房管局在A公司没有付清地价款的情况下，向A公司颁发《北京市商品房外销预售许可证》的具体行政行为违法，致使其购房后迄今未能得到房屋土地权属证书，损害其合法权益为由，提起行政诉讼，请求北京市东城区人民法院确认被告给A公司颁发的《商品房外销预售许可证》无效。
东城区人民法院受理后，依法组成合议庭，审理了此案。
市国土房管局按照法院发送的行政案件通知书的要求，提交答辩状及相关证据。
被告在为A公司颁发《商品房外销预售许可证》中，依法行政，不存在违法、违规的问题。
该《商品房外销预售许可证》是合法的，有效的，应予维护，原告耿某诉请确认该预售许可证无效，缺乏法律和事实根据，尤其是原告耿某与被告（原市房管局）之间，不存在行政管理关系，非行政管理相对人，不具有原告的主体资格，而且原告提起行政诉讼的时间已超过了法定期限，即请驳回其无理之诉。
东城区人民法院通过审理认为原告系《北京市外销商品房预售契约》中订立合同的一方当事人，其与被告向A公司颁发《商品房预售许可证》这一具体行政行为之间，不具有行政法律关系，故其不具有此案中原告的主体资格，且又系在起诉期限届满之后提起行政诉讼，故人民法院不予受理。
依据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第44条第1款第
（2）项、第（6）项，第63条第1款第
（2）项的规定，驳回原告耿某的起诉。
耿某不服一审法院的裁定，以其与原市房管局颁发《商品房外销预售许可证》的行政行为有利害关系，具有原告主体资格为由，上诉到北京市第二中级人民法院，请求撤销一审法院裁定，重新审理。
北京市第二中级人民法院受理后，依法组成合议庭，审理了此案。
认为上诉人耿某自愿与A公司签订外销商品房预售契约，双方因合同履行问题发生的纠纷应通过民事诉讼解决。
原市房管局向A公司颁发商品房外销预售许可证的具体行政行为，与购房人耿某之间不具有法律上的利害关系。
该具体行政行为对耿某是否购房没有约束力，故其不具备行政诉讼原告主体资格。
原审法院裁定驳回耿某的起诉是正确的，应予维持。
据此驳回上诉，维持原裁定。
分析：
原北京市房地产管理局在为A公司颁发《商品房外销预售许可证》工作中，依法行政，不存在违法、违规的问题。
该预售许可证是合法的、有效的，不可置疑的。
原告耿某要求确认该预售许可证无效，缺乏事实和法律依据。
所谓“被告（指原市房管局）在A公司未付清地价款的情况下，即向其颁发了预售许可证，致使原告在购房后，至今未能得到房屋、土地确权证书，侵害了原告的合法权益”的指控，不符合事实真相，不能成立。
在这场民告官的行政诉讼中，原、被告之间根本不存在行政管理关系。
原市房管局向A公司颁发“预售许可证”的具体行政行为，并无侵犯原告合法权益之处。
原告没有资格提起行政诉讼。
原市房管局作为行政机关向A公司颁发“预售许可证”的具体行政行为，只是与A公司发生特定的行政关系，A公司的预售资格取决于《预售许可证》，A公司是直接承担该具体行政行为法律后果的行政管理相对人。
但原市房管局向A公司颁发“预售许可证”的具体行政行为，与原告耿某之间不具有法律上的利害关系。
该具体行政行为对耿某是否购房没有任何约束力，也谈不上侵犯其合法权益。
行政诉讼的原告，只能从行政管理关系中产生。
由于原、被告之间根本不存在行政管理关系，因而耿某没有资格向原市房管局提起行政诉讼。
如果允许这些不存在行政管理关系人，不具有法律上利害关系的人提起行政诉讼。
那么，对于行政机关每一个具体行政行为，就可能有一大帮原告。
行政机关就会陷入无穷无尽的干扰之中，没办法进行行政管理，势必削弱国家的行政权力，法院也将疲于奔命，无法应付。
因此，两审法院对耿某请求确认被告于1995年向A公司颁发的《商品房外销预售许可证》无效之诉，以其不具备行政诉讼原告主体资格，依法驳回其起诉和上诉的裁定，是完全正确的。
建立行政诉讼制度的根本目的在于通过监督行政机关依法行政，来保障公民的合法权益。
在行政诉讼法实施的初期，老百姓对这种民告官的诉讼制度还不熟悉，不少老百姓还不知道告、不愿告，甚至不敢告政府。
近两三年来，由于普法的深入开展，老百姓的法律意识不断增强，民告官的行政案件呈逐年上升的趋势。
有的老百姓认真学习了《行政诉讼法》，懂得行政诉讼的基本原则和有关程序，会打行政官司，其合法权益得到了法律的保护。
第三篇
房地产基本常识
房地产和其他行业一样，掌握一些常用术语和相关法律法规，既有利于销售人员提高自身素质，也有利于市场策划人员制定更好的营销策略，更重要的是，它会拓宽企业家、营销人员、策划人员的视野。
第八章房地产常用术语
本章重点内容
通过本章的学习，您可以：
◎知道什么是国有土地使用权证
◎弄清房地产市场的主体和客体
◎掌握建筑面积和建筑覆盖率的概念
◎区分期房和现房及其销售方式的异同
◎弄清住宅的进深和住宅开间
◎明确住宅共用部位都也括哪些部分
◎什么是“五证”和“二书”
◎区分单元式住宅、公寓式住宅
◎正确区分跃层住宅和复式住宅
◎分清标准价与成木价
◎清楚购房应交纳的税种
◎分清住宅的户型和套型
引言
对于房地产从业人员而言，学习相关专业知识如同学习外语，难点之一在于掌握“词汇”。
因为掌握这些“词汇”，既有利于丰富自己的知识，又能更好地帮助客户解决实际问题。
基于此，我们列举了一些常见的房地产专业术语，供房地产从业人员参考之用。
一、房地产、房产、土地、房地产业和土地使用费
（1）房地产是房屋财产和土地财产的总称，是房屋建筑与建设用地有机构成的整体。
（2）房产是指在土地上面以房屋的实物形态体现的财产，它在法律上有明确的权属关系。
（3）土地概念有两种理解。
在狭义的概念中，土地仅指地球上的陆地表面；而在广义的概念中，它不仅包括空中环境和地下物质层，甚至还包括陆地、内陆水域、滩涂和岛屿。
土地作为生产资料具有面积数量有限，位置固定，使用经久，既是生产资料，又是生产关系的客体等四个方面的特性。
（4）房地产业包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品经济发展到一定阶段的必然产物。
房地产业与建筑业不同。
建筑业主要从事建筑物的生产和施工，属于生产性产业，国务院将建筑业列人了第二产业范畴；而房地产业主要是从事房地产的投资和经营，系经营服务性产业，属第三产业范畴。
（5）土地使用费是指土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的费用。
它是在土地所有权与土地使用权分离的条件下，土地使用者为了获取一定期限的土地使用权而向土地所有者支付的费用，反映了土地使用者为得到和拥有土地使用权而对土地所有者的经济补偿关系。
土地使用费的征收对象包括：
一切使用城市国有土地的事业单位、全民所有制企业、集体所有制企业、中外合资经营企业、外商投资企业和个人。
土地使用费的标准和征收办法由国家统一规定。
1987年全国各地开始实行向城镇国有土地使用者收取土地使用费的制度。
二、国有土地和国有土地使用权证
（1）国有土地是指属全体人民所有的土地，一般称之为国有土地。
根据《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
其中，国有土地包括：
城市市区的土地；农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购和收归国有的土地（依法划定或者确定为集体所有的除外）；矿藏、水域和国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。
国有土地可以依法确定给全民所有制单位、集体所有制单位或者个人使用，使用国有土地的单位或个人有保护、管理和合理利用土地的义务。
同时，按照《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》，国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让和转让制度。
（2）国有土地使用权证是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。
三、房地产市场的主体和客体
（1）房地产市场主体：
是指参与房地产交易的当事人。
由于房地产市场的复杂性，使房地产市场的当事人即房地产市场主体也是多层次、多方面的，它包括了供给主体、需求主体、经营主体和直接或间接参与房地产交易活动，在某种意义上说也是房地产市场主体的中介机构（经纪人）。
①房地产供给主体：
指向房地产市场提供交易对象的单位或个人，即房地产交易中的房地阐让渡方（卖方）。
②房地产需求主体：
指房地产交易中的受让方（买方），即通过房地产交易取得房地产所有权或使用权的单位和个人。
③房地产经营主体：
指在房地产市场中直接从事房地产商品化经营的经济组织，如各类房地产开发企业。
他们的业务活动主要体现在经营方面，不是房地产的最终使用者和最初供给者。
④房地产交易中介机构（经纪人）：
在房地产交易市场上，大量的房地产交易往往是通过专门从事房地产交易的中介机构（经纪人）来完成的，中介机构（经纪人）是房地产市场中不可缺少的构成要素。
（2）房地产市场客体：
房地产市场客体即房地产市场交易对象，这是房地产交易的基本条件，没有房地产市场客体，也就不存在房地产市场。
房地产市场客体主要分以下两类：
一是将房地产所有权作为市场客体进行市场流转。
二是将房地产使用经营权作为市场客体进行市场流转。
在我国，进入市场流转的土地，只是土地的使用权。
四、建筑面积和建筑覆盖率
（1）建筑面积指建筑物的水平面积。
它是用于反映建设工程规模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现行统一规定量算。
（2）建筑覆盖率又称建筑密度。
它指建筑物基底占地面积与总用地面积的比率。
除特别注明外，计算时一般包括附属建筑物。
五、房地产产权、房地产权属登记和房地产权属证书
（1）房地产产权：
产权就是财产的所有权，也称物权。
它是指财产所有者在法律规定的范围内，对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。
作为财产的房地产其所有权即是房地产产权。
在我国，城市土地的所有权属于国家。
对房地产所有者来说，他只具有房屋的所有权，对土地只有使用权。
我们讲房地产产权时，即是讲房屋的所有权和土地的使用权，二者是互为依存、不可分割的。
所有权具有绝对性和排他性。
绝对性是指只有产权人对他的房地产才享有直接利益和充分完整的支配权利；排他性是指房地产权利人对其房地产具有所有权的同时，也排除了其他人对该房地产的所有权。
（2）房地产权属登记：
平时所说的房地产产权，包括对房屋所有权和对土地的使用权。
房地产权属登记就是通常所说的房屋所有权登记，包括房产所有权登记、房产的他项权利登记及土地使用权登记。
《城市房地产管理法》第59条对房地产权属登记作了“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”的法律规定。
实行房地产权属登记发证制度，主要是通过对产权的审查和确认，核发房屋所有权证和土地使用权证，使公民、法人对房屋及其附属物的所有权相对房屋所占用的土地使用权得到法律上的认可，从而使宪法关于“国家保护社会主义的公共财产”、“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”的规定得到落实，使公民、法人的合法权益受到法律保护。
房地产权属依法登记，领取了所有权证书后，其产权就得到了法律上的承认，产权人依法对其房地产行使占有、使用、处分、收益的权利，任何人无权进行干涉或妨碍，否则，产权人可依法请求法律上的保护。
（3）房地产权属证书：
作为依照法律程序产生的法律文书——房地产权属证书，它所具有的规范作用和社会作用体现在以下几个方面：
①使法律对房地产权利的行为有了评价的准则。
②对房地产权利人行使权利行为进行规范性指引。
③使房地产权利人对彼此的行为有可预测性，促进社会正常秩序的建立和保障社会生活的正常进行。
④可以预防违法犯罪行为，增强房地产权利人的安全感。
房地产权属证书是证明房地产权属合法的综合法律文书，具有其他法律文书不能替代的特殊作用，其法律地位和法律作用具体表现在房地产权利人可以凭房地产权属证书要求法律保护其合法权益；进入房地产市场，依法处分自己的房产；办理房地产抵押、出典手续；从事各类生产经营时办理工商企业登记；申请房屋的翻建、改建、扩建施工执照；办理房屋的拆迁补偿手续；管理自己占有和使用的房地产；办理社会经济活动中凡涉及房地产的其他事项。
六、房地产市场和房地产交易
（1）房地产市场是房产和地产在流通过程中各种经济关系的总和，是房地产商品通过交易，实现其价值和使用价值的过程。
完整的房地产市场包括土地的出让、转让、抵押、开发，房产的买卖、租赁、交换、抵押、拍卖，以及与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰、经营等劳务活动。
在充分认识房地产市场概念的基础上，应该十分注意并且认真掌握“房地合一”原则。
因为房产本身就是房屋建筑与建筑地块（地产）的有机统一物，房产是不能脱离地产而独立存在的。
而地产作为构成房产的基础物质要素或载体，它虽然能离开房屋建筑而独立存在，但它的使用价值和经济价值的实现又是不能离开房产的。
所以说，房地产是一个可分又不可分的概念，房地产市场是一个可分又不可分的市场，它是“合二为一”的。
认识和掌握这一原则，科学地管理房地产市场才有基础。
（2）房地产交易是指房地产作为商品而进行的各种交易活动，包括土地使用权的出让、转让、出租、抵押和各种所有制房屋连同相关土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖，以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。
根据国家法规规定，一切房地产交易活动都必须进入房地产市场，纳入政府管理，通过房地产交易管理机构办理房地产交易手续。
房地产交易的构成要素有三个方面：
①交易的主体，即从事房地产交易的组织或个人，他们在交易活动中构成买卖的双方或供求双方；
②交易的客体，即用于交易的对象，它包括土地和房屋，有关房地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易市场的客体；
③交易的媒体，即房地产交易活动中介机构，具体可分为交易媒体（如经纪人、信托公司、交易所等）、融资媒体（如各种为房地产投资提供贷款的金融机构）。
由于房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性的特点，形成了房地产交易与一般商品交易的不同特点，如一般商品交易可以集中一个固定场所供人们选择，而房地产交易则必须对每宗房地产进行实地调查。
同时，房地产交易在很多情况下并不能“一手交钱，一手交货”，土地使用权和房屋所有权的转换往往不能在瞬间内完成，房地产交易具有以下特点：
①房地产交易投资金额大，费用昂贵，可采取分期付款方式。
房地产交易活动可以一次完成，也可以分期陆续完成。
②房地产交易区域性强，不同地域的房地产价格有很大差异。
③进行交易的房地产是房产和地产的无形权利的转移，是房产和地产的有机统一。
④房地产交易是有条件的，必须受国家法律法规的制约，交易双方必须签订交易合同，经房地产交易管理部门登记、审核并进行产权变更登记。
七、建筑物装修和建筑物完损程度
（1）建筑物装修是指，采用装饰、装修材料对建筑物进行修饰的过程。
它分为内装修和外装修。
（2）建筑物完损程度是用于综合反映建筑物可供使用状况的指标，是根据建筑物的结构、装修和设备3个组成部分的实际完损程度确定的，通常用成数表示。
根据现行规定，建筑物完损程度为八至十成的属完好房；六至七成的属基本完好房；四至五成的属一般损坏房；四成以下的属严重损坏房和危险房。
八、期房、期房价格和提前付款折扣
（1）期房是指正在开发建设尚未竣工的商品房。
（2）期房价格则是指尚在开发建设，还未竣工的商品房的预售价格。
期房价格与现房价格之间的关系可以表述为：
期房价格=现房价格－相应的投资利息+销售风险预期损益值
（3）提前付款折扣是指在房改售房中，为避免出现年度房价截止月集中交款的现象，售房单位依购房职工当年付款月份距房价截止月份的时间长短，按照人民银行规定的一年期定期储蓄存款利率，所给予购房职工的一种付款折扣，用以弥补提前付款职工的利息损失。
其计算公式为：
实际付款=实际房价×（l－月利率×提前付款月数）
九、住宅的进深和住宅开间
（1）住宅的进深：
又叫住宅的长度，在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后墙皮之间的实际长度。
为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅在进深设计上有严格的要求。
目前，我国大量城镇住宅的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。
在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，会使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出来的一部分空间就成为黑房间。
黑房间自然不适于人们居住。
补救措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储存室、厕所、厨房、走道等；另一措施是在住宅内部建造内天井，将采光不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光和通风的不足。
（2）住宅开间：
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。
与住宅的进深一样，住宅的开间在住宅设计上也有严格的规定。
就我国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不得超过3.3米。
规定较小的开间尺度，可有效地缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。
十、物业、物业管理和物业管理委员会
（1）物业是指已建成并投入使用的各类房屋（包括住宅区）及与之配套的各种设备、市政公用设施和周围的场地、庭院和道路。
广义而言，物业与房地产是同一概念，即土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。
但从物业管理的角度来说，物业则特指正在使用中或可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施和相关场地。
（2）物业管理是指房屋产权人（又叫业主）和使用人（一般是住房的租赁者）通过合同或契约方式，委托专业机构或公司依照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主和使用人进行的管理和服务。
（3）物业管理委员会又称业主委员会。
它是由居住小区内的住房产权人和使用人代表组成的常设机构，代表本小区全体产权人和使用人行使物业管理的权利。
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，肩负维护业主权益、督促业主履行义务与处理物业管理公司关系和协调各方关系的重任。
十一、住房贷款和住房分配货币化
（1）住房贷款是指银行提供给客户用于购买、建造、改造和维修住房的贷款。
住房贷款按用途不同，可分为购建住房贷款、改造维修住房贷款；按贷款方式可分为个人住房贷款、住房开发贷款；按担保方式可分为住房抵押贷款、住房担保贷款、住房抵押担保贷款。
住房贷款多属中长期贷款。
（2）住房分配货币化，就是将住房分配由过去的实物形式改为货币形式，将住房分配以货币工资的形式直接支付给劳动者，劳动者再以货币收入向市场购买或租赁住房。
住房分配货币化有多种形式。
目前，在我国普遍推行的是住房公积金制度，还有一些地区和单位通过计发住房补贴的形式来实现住房分配货币化。
十二、住宅共用部位和住宅共用设施设备
（1）住宅共用部位，是指公有住宅的承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。
（2）住宅共用设施设备，是指共有住宅中的共用上下水道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。
十三、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
（1）《住宅质量保证书》是房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供的，用以表明对所售商品住宅承担质量责任的法律文件，一般作为商品房购销合同的补充约定。
在《住宅质量保证书》中，应当包括以下内容：
①工程质量监督部门核验的质量等级；
②地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
③正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；
④用户报修的单位，答复和处理的时限。
房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
（2）《住宅使用说明书》是房地产开发企业在向用户交付所销新建的商品住宅时，应当同时提供的、用以说明如何合理使用所售住宅以及使用中应特别予以注意事项的说明性文本。
一般包含以下内容：
①开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
②结构类型；
③装修、装饰注意事项；
④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
⑥门、窗类型，使用注意事项；
⑦配电负荷；
⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
⑨其他需说明的问题。
十四、“五证”和“二书”
（1）商品房的“五证”是指：
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
①《建设用地规划许可证》：
由规划部门颁发，是建设用地符合城市规划的证书。
②《国有土地使用权证》：
由土地管理部门颁发，是建设单位拥有该地块的国有土地使用权的凭证。
领取该证书，必须向土地管理部门交纳该土地的出让金。
③《建设工程规划许可证》：
由规划部门颁发，是该工程符合城市规划的证书。
④《建设工程施工许可证》：
由规划部门颁发，是该工程符合城市规划的证书。
⑤《商品房预售许可证》：
由开发拆迁管理部门颁发，是房屋管理部门允许该房屋进行预售的证书。
其中，对消费者影响最大的是《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》。
（2）商品房的“两书”即《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。
按新规定，手续齐全的“合法”的期房，在销售时必须“五证”、“二书”齐全，而现房销售则未必。
凡是已经取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证。
购房人买这样的现房时，只要看国有土地使用证和房屋所有权证以及“二书”就可以了。
但是，已经竣工却尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时，仍需要看“五证”、“二书”。
十五、单元式住宅、公寓式住宅、花园式住宅、跃层式住宅和复式住宅
（1）单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。
（2）公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等。
此外，还有的公寓式住宅附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
（3）花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
（4）跃层式住宅是指住宅占有上下两楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。
跃层式住宅优点是：
①
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