精品渭南市博思特老年公寓建设项目可研报告审查稿.docx

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精品渭南市博思特老年公寓建设项目可研报告审查稿

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第一章总论4

1.1项目名称4

1.2项目承建单位4

1.3项目法人5

1.4项目性质5

1.5项目建设地点5

1.6项目建设规模及内容5

1.7项目总投资及资金来源6

1.8项目建设工期6

1.9可行性研究工作的依据6

1.10研究范围7

第二章项目建设背景8

2.1项目区概况8

2.2老年群体相关政策10

2.3老龄事业基本情况及存在问题12

第三章项目建设的必要性及可行性16

3.1项目建设的必要性16

3.2项目建设的可行性22

第四章项目建设条件24

4.1项目选址24

4.2项目建设条件24

第五章建设规模和建设方案27

5.1设计思想27

5.2设计原则27

5.3项目建设规模28

5.4建设内容28

5.5建筑建设方案31

第六章项目投资估算52

6.1投资估算编制依据52

6.2项目总投资估算原则52

6.3项目投资估算53

6.4资金来源55

第七章环境影响评价56

7.1场址环境质量现状和项目环境污染源56

7.2环境保护目标和原则57

7.3环境保护的标准58

7.4环保措施58

第八章劳动及消防安全61

8.1劳动安全61

8.2消防安全63

第九章组织机构、人员编制及规章制度66

9.1组织机构66

9.2人员编制及培训67

9.3经营管理68

第十章项目节能72

10.1节能编制依据72

10.2节能措施73

10.3结论75

第十一章项目建设工期和实施进度76

11.1项目的建设管理76

11.2项目的进度计划76

第十二章风险分析及风险管理78

12.1风险分析78

12.2风险管理79

第十三章市场分析及营销策划81

13.1市场分析81

13.2市场策划82

13.3结论及建议85

第十四章综合效益分析86

14.1社会效益分析86

14.2经济效益分析86

第十五章结论与建议89

15.1分析论证结论89

15.2建议89

第一章总论

1.1项目名称

渭南市博思特老年公寓建设项目

1.2项目承建单位

项目承建单位为渭南市博思特家政服务有限公司。

渭南市博思特家政服务有限公司成立于2004年10月，位于渭南市东风街161号。

现有办公场地1200余平方米，员工100多名，公司内设家政部、保洁部、搬家部、维修部、工程部、业务部、综合开发部和办公室。

公司成立以来，始终坚持以人为本、诚信第一、质量至上的服务理念。

着力打造家政服务品牌，大力开展就业与创业服务，加强规范管理，提高服务质量，实现了家政人员就业、市民受益、公司盈利的经营目标，取得了良好的社会效益和经济效益。

今年公司又成立了博思特家政职业培训学校，学校学科门类齐全、教材规范全面、培训实操设施先进，师资力量雄厚。

分类实施了家庭服务、月嫂、护理员、育婴员（师）、催乳师等专业技能培训，得到到社会广泛好评。

多年来，博思特公司获多种奖励及荣誉。

2009年博思特公司获得渭南市商务局授予的“渭南市家政服务工程龙头企业”，获得临渭区妇联授予“妇女创业就业培训基地”，被临渭区劳务局授予“就业再就业基地”，被渭南市总工会誉为“工会促进就业再就业培训站”。

法人代表李玲也被评为“陕西省巾帼创业先锋”和“临渭区优秀女性”等荣誉称号。

1.3项目法人

李玲（渭南市博思特家政服务有限公司董事长）。

1.4项目性质

新建。

1.5项目建设地点

渭南市老年公寓小区规划内。

1.6项目建设规模及内容

1.6.1建设规模

项目总占地30亩，建筑总面积18710m2。

其中：

老年公寓楼12700m2，老年康复中心1000m2，老年活动中心2000m2，综合楼2000m2；附属用房1010m2。

项目设计床位500张，并按此规模购置生活、活动设施。

1.6.2建设内容

1、建设综合楼一幢：

建筑面积2000m2，五层框架结构，主要设置办公、生活、培训等用房。

2、老年公寓楼四幢：

总建筑面积12700m2，二至五层框架结构。

3、老年康复中心：

建筑面积1000m2，二层框架结构。

为老年人医疗、保健、理疗、抢救、监测、观察等用房。

4、老年活动中心：

建筑面积2000m2，二层轻质钢架结构。

设有各种球类活动、茶艺室、书画室、健身等服务

5、配套设施：

一层轻质钢架结构，总建筑面积1010m2。

其中餐厅及操作间600m2；洗衣房200m2；锅炉房及浴室80m2；水泵房20m2；配电室20m2；车库40m2；厕所50m2。

6、配套建设水、电、汽等基础设施。

1.7项目总投资及资金来源

项目估算总投资3451.85万元（详见附表）。

其中第一部分工程直接费2504.7万元，第二部分工程间接费782.78万元；基本预备费164.37万元。

资金来源:

项目资金全部为建设单位自筹。

1.8项目建设工期

拟定本项目总工期为个20个月，从2011年1月～2012年8月，确保2012年9月初项目投入运营。

1.9可行性研究工作的依据

1、关于加快发展养老服务业的意见（陕政办发（2009）110号）；

2、建设部、国家质检总局联合发布的《老年人居住建筑设计标3、民政部颁布《社会福利机构管理暂行办法》；

4、民政部社会福利和社会事务司《老年人社会福利机构基本规范》（MZ008－2001）；

5、民政部《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》；（民发（2005）170号）；

6、《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）；

8、渭南市城市规划管理局《渭南市老年公寓小区建设项目选址意见书》（渭规选字第[2010]24号文）

9、项目单位提供的有关文件资料；

10、渭南市博思特家政服务有限公司“关于编制渭南博思特老年公寓可研报告”的委托书。

1.10研究范围

本可研报告的研究范围如下：

项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。

第二章项目建设背景

2.1项目区概况

2.1.1渭南市自然概况

地处陕西关中渭河平原东部，东濒黄河与山西、河南毗邻，西与西安、咸阳相接，南倚秦岭与商洛为界，北靠桥山与延安、铜川接壤，南北长182.3公里，东西宽149.7公里，位居新亚欧大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“东大门”。

辖2区（临渭区、高新区）、2市（韩城、华阴）、8县（华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平），196个乡镇/办事处，3221个行政村，总人口543.18万人，总面积1.3万平方公里。

项目地处临渭区，是渭南市委、市政府所在地，渭南市的政治、经济和文化中心。

全区辖28个乡镇办，总人口89万，其中城市人口30万。

区域幅员辽阔，总面积1221平方公里。

2.1.2渭南市经济概况

渭南市2009年生产总值实现655.5亿元，同比增长14.3%。

地方财政收入完成28.25亿元，增长32.24%。

全社会固定资产投资完成509.39亿元，增长52.7%。

农民人均纯收入达到3584元，增长20.6%，净增608元。

城镇居民人均可支配收入达到13652元，增长24.1%，净增2651元。

城乡居民生活水平显著提高，全市城镇居民人均住房建筑面积30.62平方米，农村居民人均住房建筑面积29.22平方米。

在近期召开的渭南市十二五发展规划研讨会上，提交讨论的《渭南市十二五发展规划纲要》中，初步提出渭南市2015年的主要目标：

生产总值达到2000亿元，年增长15%以上，三次产业结构调整为8∶48∶44。

人均生产总值达到36000元左右。

工业增加值达到1000亿元以上。

财政总收入达到200亿元，年增长18%以上；地方财政收入达到100亿元，年均增长25%左右。

全社会固定资产投资累计突破1万亿元，年均增长30%以上。

城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到35000元和10000元，年均增长17%和18%。

社会消费品零售总额达到500亿元左右，年均增长17%。

城镇化水平达到50%以上。

随着经济的发展，社会保障体系将日益完善，老龄事业的发展将得到有力的保障。

2.1.3临渭区社会经济状况

临渭区是渭南中心城市所在地，辖22个乡镇6个街道办事处495个行政村，总人口92万人。

2009年临渭区在市委、市政府的正确领导下，抢抓机遇，乘势而上，积极实施中心城市带动和项目支撑战略，坚持实施工业强区和项目带动战略，突出抓好中心城市建设管理、现代服务业发展、园区建设工作，强力推进“一村一品”产业升级，扎实实施民生工程，全力保增长、保民生、保稳定，全区呈现出经济快速发展，民生持续改善，社会和谐稳定的良好局面。

全年辖区生产总值完成102亿元，增长15.5%；区级财政收入完成1.33亿元，增长21%；城镇居民人均可支配收入达到14007元，增长24.2%；农民人均纯收入达到3736元，增长18.6%。

临渭区中心城市的品位显著提升。

城市服务功能不断完善。

工业经济持续增长。

新增规模以上工业企业15户，规模以上工业企业完成总产值62.04亿元，同比增长16.68%；新增非公有制企业895户，非公有制经济实现增加值38.1亿元。

22个区级重点项目完成投资17.74亿元，占年度计划112.3%，12个市级重点项目完成投资16.86亿元，占年度计划117.7%；全年争取到位中省投资项目152个，落实到账资金3.5亿元。

城市和村镇建设发展迅速，面貌发生了巨大变化，城乡居民收入连年增长，生活质量在逐步提高，生活方式也在发生着明显变化。

2.2老年群体相关政策

2.2.1《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中勾划了老年公共设施建设的蓝图

1、积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。

启动“社区为老服务工程”，解决老年人最关心、最直接、最现实的养老问题。

在城镇建设为老服务中心，社区居委会建设为老服务站点，农村乡镇建设综合性老年福利服务中心。

充分利用城市基层医疗机构的现有资源开展养老服务，逐步形成养老服务网络。

初步建立起依托社区、为老年人提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务、心理咨询、文化学习、体育健身、娱乐休闲等综合性服务的网络。

积极推进公有制养老机构的多种形式改革，采取公办民营、民办公助、私营、股份制、合资经营等多种经营模式，逐步实现老年福利社会化，建立社区服务发展的财政保障体系。

在公共财政预算中增设社区养老服务预算科目，并保持逐年增长。

2、进一步增加对养老设施建设的投入，通过新建和改、扩建的办法，办好示范性的养老服务机构。

开展以生活完全不能自理和半自理老年人为对象的“爱心护理工程”试点和示范工作，采取中央财政拨款50%，地方财政和福利彩票配套资金50%的办法，有计划有步骤地在省会一级城市以及中等城市试点建设200所“爱心护理院”。

省、市、县（区）都要建设有一定规模、设施齐全、功能完善、能起示范作用的服务机构。

城市要有老年公寓、养老院、护理院、临终关怀医院、托老所、老年活动中心。

养老护理机构的床位数达到老年人总数的12‰以上。

3、制定和完善各类老年设施的建设标准和技术标准，完善老年住宅、老年公寓、养老院、护理院、托老所等养老设施的标准规范。

出台《城市和村镇老年服务设施规划设计规范》，同时制定《养老设施建筑设计标准》，逐步形成老年服务设施建设标准体系，使老龄事业基础设施的建设和管理工作有法可依。

2.2.2民政部在《民政事业发展“十五”计划和2015年远景目标纲要》中安排了社会