7写字楼智慧物业服务方案.docx
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7写字楼智慧物业服务方案
第七章智慧物业服务方案
第一节智慧物业概念
一、智慧物业的概念
写字楼物业的主要构成就是商业和办公，因此写字楼物业的信息化应用始终主要围绕着用户及管理者日常生活展开，在智慧物业社区，智慧应用将渗透到人们生活得各个方面。
智慧物业将智慧应用延伸到使用者内部，各种电子信息设备、通讯设备、娱乐设备、家用电器、自动化设备、照明设备、保安（监控）装置及水电气热表（概称三表三防设备）等连成网络，通过App或其他平台的结合，根据环境的变化自动变换状态。
人员的出行也因智慧停车场的出现便的更加的快捷，智慧停车场系统统一管理辖区内的车辆停放，保持道路、过道、电梯及扶梯等平面及垂直交通的畅通。
人们的生活环境工作环境也可得到智慧管理，在社区内部安装的环境监测设备，不仅可实施显示社区环境状况，便于人员安排活动及合理安排工作时间，同时可向环保部门环境监测系统提供数据。
可以市交管信息互通，对一些违章、被盗车辆进行及时处理。
通过智能垃圾回收几桶，清洁人员定时定点或接到智能垃圾箱报警后及时收集和清运垃圾，保持社区及周围环境的干净、整洁。
远程医疗与救助服务、一站式政务服务等智慧化服务将不断丰富与完善，使人们的生活方式更加智慧、更加便捷。
Palmap+所提供的智慧物业，是利用技术的创造与革新，为物业管理者、住户提供更高效、更便捷的沟通与交互，实现从管理、运营、流程化、业绩和沟通的极致效率。
（一）移动中的云计算
实时获取区域内全部或单人位置信息
1.针对位置及历史信息计算未来动作
2.突发状况应对措施与方案
3.节省时间成本与可见消耗
（二）物业中的位置意义更加重要
1.实现自动导航至目的地
2.通过位置进行推送，引导与分流人群
3.特定区域内信息提示
4.突发状况APP推送提示
（三）智能化的物业管理体验
1.对区域内的人员展示位置并计算分析动机
2.建立区域内人员的位置档案并不断更新完善
3.智能化巡防，降低人工成本
4.可视化巡视路径，消除安全隐患
我们提供的服务完全是基于室内位置实时数据分析得出来的结果进行的分析与安排，目的是为了物业能提供更优秀的服务体验，业主能得到更及时有效的信息建议，管理层获得更准确详尽的运营数据，利用技术的力量改变以往的困境与迷茫，在信息时代的氛围下，对物业管理的数据进行收集与分析，创造属于物业管理行业的大数据分析体系。
我们可以预见，当以业主为中心进行优化的智慧物业得以实现，管理效率将得到提高，失误将被降低并实现更好的结果，以提供更好地服务。
智慧的物业管理可以把最佳的解决方案、相关专业知识以及实时人员位置内置到工作人员APP中，实现最准确快捷的物业管理服务，智慧化在物业管理工作中起着举足轻重的作用。
二、智慧物业的优点
一套智慧的方案，应该是这样的，通过它，可以更好的改善用户者体验，可以更迅速快捷的缩短与业主之间的沟通距离，可以更明显直观的节省物业的成本，可以更准确灵活的应对突发事件与紧急情况的挑战，一切均是为了效率与节约成本。
（一）创新的管理体制
利用室内位置定位的技术，实现与业主远距离的交互，从未更全面的掌握业主及流动人员的全部信息，并针对业主所遇到的问题进行安排部署，最大化的节省重复所浪费的时间，并通过App或其他载体缩短与业主的物理距离，实现科技信息化高标准的管理体系。
1.缩短与业主的物理距离。
2.实时掌握区域内人员的位置信息。
3.实时了解区域内车流的位置信息。
4.可视化的界面展示区域内物业工作所需信息。
（二）科学的分析与优化
通过收集到的详细实时信息，对物业管理的既定流程、计划安排、设施的使用情况进行实时的数据展示，并根据所展示出得信息对流程、计划安排、设施的使用情况做出科学的调整。
同时，利用信息收集分析所得到的结果，对物业管理整体的情况进行把控，及时做出相应调整，利用科学有效的数据进行管理及分析工作。
1.掌握区域内整体人流热点情况。
2.监控区域内可疑人员路径和停留时长。
3.掌握工作人员的位置及停留时长。
4.收集分析业主位置信息和偏好。
5.通过对收集数据的分析增加安全系数。
（三）有效的服务前所未有
与提升服务相关的各种策略方法都使用过，行之有效的微乎其微，主要的难点不是在于服务理念的不完善，更多的问题往往在于对信息的把控是否及时，服务的对象需求点是否明确，以及服务的内容是否贴切被服务者当前的需求，而这往往都是滞后的。
1.根据收集到的信息独立化提供服务。
2.完善服务反馈机制，了解真实需求。
3.每一次服务都进行记录，从数据中建立模式。
4.用服务创造价值，衍生各种附加收益。
（四）详尽的了解问题所在
早在智慧物业管理概念创立当初，体系的建立就是为了解决物业管理行业所面对的各种问题，随着技术的不断完善，就的问题不断被解决，新的问题也逐渐出现，前进的脚步从未停止，只需不断前行，让问题通过数据表达，再返回通过数据去分析解决。
1.成本为何总是控制不下来。
2.效率究竟如何进行有效提升。
3.业主满意度曲线摇摆不定。
4.物业行业的智能化能到什么程度。
（五）对于未知也要尽在掌握
一个良好的智慧体系不仅仅要体现出对于现状的分析与把握，针对未来的发展趋势也一定要做出科学的判断与预测，在面对未知时要有根据以往数据得出趋势预判的能力。
1.通过App推送天气预警。
2.特定场所推送差异化信息到适宜人群。
3.对区域内未来停水停电计划进行推送。
4.对突发事件及区域内群体事件进行预警。
（六）Palmap+提供的服务
面向社区：
1.商业社区和住宅社区地图的绘制。
2.物业工作人员的实时位置。
3.把握社区内人员位置及人群热点。
4.可疑人员的全程监控与堵截。
5.紧急事件和突发情况的应急预案。
6.对环节与流程的把控。
面向工作人员：
1.根据业主的历史位置及停留时长判断业主习惯。
2.访客的实时位置及动机监控
3.与业主进行高效便捷沟通
4.了解业主需求，根据位置个性化服务
面向业主：
1.满足基于位置的个性化需求。
2.基于实时位置的导航功能。
3.免费且稳定的WIFI覆盖。
4.对特殊人群的特殊关照。
5.停车位的双向导航。
第二节智慧物业系统管理方案
一、信息智能化系统的日常运行
信息智能化系统包括语音、数据综合布线系统、图像电视布线、楼宇自动控制系统和卫星电视接受系统。
（一）语音、数据综合布线系统
信息处理已经成为管理者最重要的环节，综合布线系统是智能化大楼的基础，一切电源、信号和控制设备都需要通过线缆连接，一个规范的布线系统能带来高效优化的自动化管理。
XX写字楼的语音、数据综合布线系统的数据网络部分，为商务区的用户提供了INTERNET接入、网上购物、网上医疗、网上教学、网上游戏、IP电话等应用、管理平台。
语音电话部分，为客户提供了语音电话、可视电话等语音、图像服务。
（二）图像电视布线系统
图像电视布线系统接入有线电视宽频网络，为有线VOD视频点播、卫星电视、数字电视提供了优质服务保证。
（三）楼宇自动控制系统
楼宇自动控制系统包括变配电、给排水、暖通空调、电梯设备等计算机监控管理系统。
通过对建筑物内部环境和工作状态的监测、控制和管理，提供一个既安全、可靠、节能又舒适宜人的工作环境。
实现楼内自动化管理，免受不必要的干扰，但在需要的时候，也可通过楼宇自动控制系统传呼保安及物业人员，并适时出现。
1.变配电系统
楼宇自动控制系统对变配电系统的电压、电流、有功功率、无功功率、功率因数、用电量等各项参数进行测量和记录，显示电力负荷及上述各参数的动态图形，当参数值超出允许范围时产生报警信号，并对高压开关柜的工作状态、故障状态、电力变压器的温度进行监视，统计动力、照明各回路用电量。
2.照明系统
楼宇自动控制系统对公共照明设备的控制以时间表为依据，预设程序控制灯组的开关，以实现节能运行；对于特殊场所的照明按时间预设程序进行调节；对于泛光照明设备与艺术照明设备按需要或时间表自动组合灯光，以实现不同的效果。
3.给排水系统
楼宇自动控制系统对给排水系统的水泵、污水泵、水箱、管道、集水坑、污水处理池等设施进行流量、压力、液位等参数的监测与报警，监视设备的运行状态与故障状态，自动调整投运的水泵台数，联动相应的进出水阀门。
4.中央空调冷水机组
楼宇自动控制系统对冷水机组供回水压差、供回水温度作自动控制，对冷水机能进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警，实现设备的运行指导与参数调整，并对冷水机组进行能源计量与统计。
并加强对中央空调系统设备的综合管理，使各设备之间的协调性得以增加，从而提高了效率，使能耗降低。
5.空调末端设备
楼宇自动控制系统对空调机组设备（风机、风阀、水泵、加湿器及电动阀门等）实施联动控制，并对送风温湿度或室内温湿度作自动控制，实现各设备的最优启停控制。
对空调设备（风机、风阀、过滤器、水泵、加湿器、检测器、电动执行器及调节阀门等）进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警，对室内与室外空气的温湿度、室内空气品质进行监视、记录与报警，保证写字楼内空气净化。
6.通风系统
楼宇自动控制系统对建筑物通风用送排风机的运行状态进行监视与遥控，局部重要区域（如停车库等）按空气环境要求自动控制送排风机启停。
7.电梯设备
楼宇自动控制系统对电梯的智能启停控制，实现最佳的运行控制，减少人为失误，使设备长期处于良好运行状态，从而达到节省能源和保护设备的作用。
（四）火灾自动报警系统和消防联动控制
火灾自动报警系统是为了早期发现并通报火灾、及时采取有效措施、控制扑灭火灾而设置的一种自动消防措施，是人们同火灾作斗争的有力工具，在楼宇建筑防火工作中，发挥着越来越重要的作用，成为现代消防不可缺少的安全技术设施。
1.消防报警系统
消防安全至关重要。
管理中心将严格遵照《中华人民共和国消防法》的条文规定，采取“预防为主，防消结合”的原则，将预防放在首位，人防、技防、物防并重。
一旦发生火警信号，按XX写字楼管理中心《灭火和疏散应急预案》执行，切实做到万无一失。
2.消防联动控制设备
消防联动控制设备在收到火灾报警信号时，能自动启动相关消防设备及显示其状态，主要包括自动喷淋系统的控制装置、室内消火栓系统的控制装置、防排烟系统及空调通风系统的控制装置、防火门和防火卷帘的控制装置、电梯回降控制装置、火灾应急广播、火灾警报装置、火灾应急照明与疏散指示标志等控制装置。
火灾报警处理按第十三部分《日常物业管理》消防管理部分的《灭火和疏散应急预案》进行。
（五）卫星电视接收系统
根据国家相关的法律法规，保证楼内客户及时收看欧美多频道的精彩电视节目。
二、安防智能化系统的日常运行
安防智能化系统由彩色闭路电视监控系统、有线呼救报警系统、保安电子巡更管理系统、光电红外线防范系统组成一个有机的整体。
当非授权侵入报警时，监控中心接到报警信号，通过信息交换，闭路摄像监视系统将报警地点附近的摄像机切换到指定监视器上监视，同时视频录像机自动记录现场情况，以便查询。
而有线呼救报警系统则保障了客户在紧急状况下，能得到适时的帮助。
（一）监控中心负责监视重要位置和通道的越界和出入控制，并能根据需要调整设置各时段的系统运行方式。
（二）彩色闭路电视监控系统
彩色闭路电视监控系统的摄像点分布方案是依据写字楼的功能布局，在停车场、主出/入口、电梯轿箱、顶层直升机平台、各层楼梯走道等部位布置摄像机，为用户提供一个无死角的全方位电视监视系统，并采用数字硬盘技术和报警联运技术，让客户工作生活安心、舒心、放心。
监控中心将实施24小时屏幕监控，同时将重要区域监控情况记录，以备查证。
当出现异常情况时，监控中心立即通知该区域工作人员进行现场处理。
紧急情况时按XX写字楼《应急处理方案》执行。
（三）有线听救报警系统
通过在写字楼各层走道设置有线式呼救报警按钮，当出现盗警等紧急情况时，能及时让写字楼保安了解出警位置、方位和时间，使保安能第一时间赶到事发现场，保障或维护客户的生命财产安全。
（四）保安电子巡更管理系统
保安电子巡更管理系统用于对巡视员的巡视管理，能自动记录巡视员巡视到位的时间以及每次巡视的时间间隔，及时了解巡视过程中的任何异常情况，保障巡视员的人身安全，并防范非法入侵，监控可疑动向的作用。
监控中心将把巡视路线和签到器资料由巡更系统加以记录及控制。
当出现异常情况报警时，监控中心将立即与巡视员进行对讲联系，确认情况时，由巡视员处理后继续按路线巡视，监控中心将记录事发原因及处理情况。
（五）最佳巡逻路线
经过对XX写字楼管理中心的现场查看、图纸分析，结合中信物业的管理经验，制定TCL写字楼最佳巡逻路线：
监控中心——写字楼外围——B座东大堂——B座顶层平台——B座10层向下逐层消防梯、走廊—首层停车场——地下停车场——A座大堂——A座顶层平台——A座19层向下逐层消防梯、走廊——A座大堂——写字楼外围——监控中心。
安防报警的应急处理按《日常物业管理》安全管理部分的有关内容进行。
三、物业管理智能化系统的日常运行
物业管理智能化系统是我们面向客户最直接的窗口，我们一贯重视物业管理智能化系统的建设，在除XX写字楼原有的远程计费系统、感应式IC卡停车管理系统、LED电子图文展示屏和背景音乐广播系统等子系统外，在进驻后，XX物业将逐步建立“XX物业管理公司管理软件系统”平台，为客户提供XX物业管理公司个性、特色的服务。
（一）远程计费系统
XX写字楼的点点滴滴设计都体现着人性化。
为避免抄表时对客户的打扰，创造一个高尚、隐性的物业管理服务，写字楼的冷水、风机盘管、电表等都使用远程抄表、计费管理系统。
（二）感应式IC卡停车管理系统
按照XX写字楼建筑功能布局、车辆总数、停车场分布、道路通行能力、出入分流原则等制定车辆出入口管理及道路交通管理方案。
管理处对车辆的管理，除了在地下停车场进出口各设一固定岗外，将充分利用智能设备的先进功能，把办理停车手续的车主资料记入电脑，并配发感应式停车卡，以控制道闸起落，完成车辆出入登记。
外来车辆在停车场出入口进行系统识别，给予一次性放性通过。
XX的外来车辆不能进出地下停车场。
（三）LED电子图文展示屏
除了通过物业管理软件平台，向客户发布重要信息和通知及广告外，还有一个重要的途径就是LED电子图文展示屏。
系统工作站通过对显示信息的编辑制作和数据发送工作，可以向客户图文并茂地及时地发布信息。
（四）紧急广播与背景音乐系统
根据XX写字楼的特点，由监控中心对公共广播音响与报警紧急广播实行分区控制。
在出现非常事件或火灾时，系统能够接受监控中心的强制切换，并且自动投入事故广播和火灾报警广播，将平时播放的背景音乐立即切换成事故广播。
背景音乐系统按照XX写字楼实际要求为公共场所提供悦耳舒适的背景音乐或语音广播，当发生火灾或紧急事故时，则可作为事故报警广播引导疏散，指挥处理事故。
二、智能化系统的维护
通过对智能化系统的运行记录（运行状况、运行时间等）、数据、设备资料的实时动态分析，制定一个完备的维护计划以及技术升级策略，对于所有可能出现的、会影响到智能化系统正常运行的内部因素和外界因素都要有足够的应急预案，确保设备的高效率，尽量减少设备的故障，减少运行中断时间，达到原有的设计性能与服务年限。
维修工作分为定期维修和紧急维修两类，定期维修、保养搞得越好，紧急维修就会相应减少。
（一）定期维修、保养管理
定期维修保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。
检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。
由于智能化系统比较复杂，系统及软件皆为系统集成商专有技术，系统发生故障必须由系统集成商维修，因而在选型时就要考虑系统集成商在本地区的维修能力，例如在本地区是否设有维修点，维修点是否有足够的零件与配件，系统的设计是否能支持在故障时把整个感应器或子站换掉以维持正常运行等等。
（二）紧急维修管理
为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：
1.对简单的急修工作应在最短时间内完成。
2.对较大的急修工作应有效跟进，直到完成为止。
3.对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。
4.对紧急维修消耗的材料进行有益监控。
第三节智慧物业建设目标
一、智慧物业的建设目标
智能化系统采用开放式系统集成监控软件，通过优化设计、选择和配置XX写字楼内的各种设备设施子系统，以数据通讯方式将它们集成于一个计算机网络系统中，实现统一的监测、控制和管理，并把采集到的有用数据放入数据库存应用系统中，实现整个XX写字楼信息资源的合理共享和分配。
在信息集成的基础上谋求提高管理工作效率，降低设备运行费用，节省能源，从而提供一个优化的工作环境，以适应当今信息社会的发展需要。
（一）故障跟踪模块
故障跟踪管理是一个较为复杂的过程，其中包括建立故障跟踪工作命令，分派、追踪和实施这个工作命令，填写报告，鉴别故障类型。
故障跟踪模块提供了一个有效的流程工具，使得故障管理和需要协同工作的设备管理实现了自动化作业。
（二）计划管理模块
计划管理跟踪模块向管理人员提供统计和分析资源的消耗规律，以便制定计划、调度资源和建立设备维护的预防性措施，确保维护程序有效及时地执行，同时遵循一定的资源和工作优先级别。
（三）材料置备和库存模块
这个软件模块和计划管理模块协同工作，根据设备材料的需求情况制定库存计划，同时简化库存管理过程，大大提高工作效率，为设备故障处理和维护工作准备好所需的工具和材料。
（四）资产管理模块
资产管理软件模块使设备维护信息和资产档案信息实现一体化管理，方便了计划和安排维护工作时获取所需的信息。
该模块能够与前面介绍的故障跟踪、计划管理和库存模块协同工作。
（五）合同管理模块
对设备和装置的维护，经常需要在设备维护队伍和服务提供商之间进行周密的计划和协调。
合同管理模块增强和方便了这方面的管理，同时也允许设备用户提出设备更新申请，并创建和跟踪该申请项目的限期合约订单。
（六）系统设置模块
系统设置软件模块可以方便地完成楼宇设备信息管理系统的功能配置。
系统配置模块提供易于使用的界面配置主工作站、设备、事务过程及其他管理设备的数据。
二、智能化系统主机功能改进设想
智能化系统可按监控设备的规模和实际的要求设置一个中央管理工作站或一个中央管理工作站与多个操作员工作站。
（一）中央管理工作站与操作员工作站
中央管理工作站应具有对所有监控点进行监视和对部分控制点具有远程遥控的功能。
中央管理工作站能实时记录各种运行状态信息、故障报警信息及各种统计数据，发生报警时有关系统的画面或数据能自动调出显示。
中央管理工作站存储的历史数据时间大于6个月。
操作员工作站的功能与中央管理工作站相同，但监控与管理的范围仅限于授权的局部设备组，如变配电站、冷冻机房。
（二）智能化系统与主要设备间的数据通信接口
智能化系统与主要设备以数据通信接口方式相联。
这些设备产品的控制器大多已采用计算机控制方式，并配有数据通信输出接口。
当系统与主要设备以数据通信接口方式相联时，不仅减少了大量检测器的配置，而且掌握的主要设备运行状态量大大多于传统方式。
数据通信以双向方式传输时，还可以对主设备的工作参数进行调整。
三、公共安全防范系统发展设想
XX写字楼属现代化高档写字楼，在实施安全技术防范时，不仅要考虑整个系统的实用性、多功能性，而且还需考虑系统性的可靠性和高保安性。
XX物业注重楼宇安防产品的承接性、兼容性和可扩充性，以发展的眼光时刻关注国内外安防产业的发展趋势，正确处理好安防产品的延续与更新换代。
（一）门禁及报警系统
门禁及报警管理系统对进入重要区域的人员实行各种方式的进出权限管理，以便限制人员随意进出。
当需要进入所管制的区域时，必须先在门旁的读卡器中刷卡，门才能被打开。
如有人强制破门或下班没有关门，门禁装置将发出报警信号，监控终端马上显示报警的门号。
每道门边的读卡器均通过现场控制接口单元和系统集中控制器受到监控终端的控制。
每一张卡根据系统设置，只能在规定时间内打开规定范围的门。
采用这种门禁系统防止了钥匙管理的混乱现象，出入卡不可能随意复制，如有丢失或工作调动，只需在控制终端上撤消该卡的授权。
（二）彩色闭路监控系统
闭路监控系统是智能安全防范系统的重要组成部分，实时采集监控点的动态图像，与安装的报警探测器实现报警与监控联动，录像作为硬拷贝长期保存，方便查询和重放。
对各区域的事态、人流进行监控和管理；对防火电厂、防盗所发现的异常情况进行监视取证。
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