棚户区改造项目可行性研究 1.docx
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棚户区改造项目可行性研究1
宁乡县（煤炭坝）国有工矿棚户区改造
可行性研究报告
建设单位：
湖南黑金时代长沙矿业有限公司
二0一0年四月
第一章总论…………………………………………………4
一、项目概况……………………………………………4
二、项目基本情况………………………………………4
三、研究依据及范围……………………………………6
四、用地情况……………………………………………7
五、研究结论与建议……………………………………7
第二章项目背景与建设的必要性…………………………9
一、项目提出的背景……………………………………9
二、项目建设的必要性…………………………………9
三、项目建设的可行性…………………………………10
第三章市场分析……………………………………………12
一、市场概况……………………………………………12
二、宁乡县住房供需总量分析…………………………12
三、竞争分析……………………………………………13
四、项目定位……………………………………………13
第四章建设规模与技术指标………………………………15
一、建设内容……………………………………………15
二、主要技术经济指标…………………………………15
第五章主要技术方案……………………………………16
一、项目基本情况………………………………………16
二、规划原则……………………………………………16
三、规划设计概念………………………………………16
四、建筑结构设计说明…………………………………17
五、电气工程……………………………………………21
六、给排水设计说明……………………………………23
第六章环境保护及节能……………………………………26
一、环境保护……………………………………………26
二、节能…………………………………………………27
第七章实施进度计划………………………………………28
一、项目管理……………………………………………28
二、整治改造运作思路与实施步骤……………………28
第八章招标…………………………………………………29
第九章投资估算与资金筹措………………………………30
一、投资估算……………………………………………30
二、资金筹措……………………………………………31
第十章财务评价……………………………………………32
一、经济效益测算与评价的依据及说明………………32
二、销售收入及销售税金………………………………32
三、总成本费用估算……………………………………32
四、经济效益评价与测算………………………………33
附:
规划平面图及设计说明
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称
宁乡县（煤炭坝）国有工矿棚户区改造
2、项目建设单位
湖南黑金时代长沙矿业有限公司
3、建设地点
宁乡白马桥乡仁福村
二、项目基本情况
宁乡县煤炭坝国有工矿棚户区改造遵循“政府引导，居民自愿，市场运作，政策扶持”的原则，县人民政府将列为“年整体棚户区改造规划，分步实施，积极稳妥，滚动建设的模式，在确保居民安置用地后，将剩余的土地用作建设用地，以土地收益和县政府政策扶持，作为筹措建设资金的渠道，切实安置好所在地居民，改善居民居住环境，提高居民生活质量。
湖南省长沙矿业集团有限责任公司，始建于上世纪五十年代，有职工家属近3万人。
其中，矿区居民住户仅为4330户，租住农村和借住原籍祖屋的为1800多户。
居住在上世纪50至80年代建造的工棚、猪场、食堂、库房等改造的简易住房的有1804户（不含无房户），每户平均建筑面积为30㎡左右，由于住房狭小家庭人口多，住户只能自行搭建厨房厕所。
其中西峰仑片区314户、五亩冲片区218户、跃进片区236户、竹山塘片区282户、沙子坡片区754户，人年收入不足720元/月的无房户200户。
这些住房中A、B级受损户430户，面积㎡；不配套住房1374户，面积㎡。
由于公司人口较多，住户基数较大，每年净增的无房户数为60户左右，因此，职工家属的住房缺口很大。
大跃进时期和文革前后期建造简单的旧房仍保留至今，大多为老职工和退休人员居住，许多采掘一线的员工、家属大部分都挤住在简易平房和改造住房里，矮、漏、暗、潮的情况普遍存在，加上房屋年久失修和受地下采掘工作的影响，这些房屋大部分出现不同程度的开裂和变形，部分房屋随时有倒塌的可能。
当前，公司部分职工居无定所，工作不安心，给矿区生产安全和社会稳定带来较大的不利因素。
造成公司职工家属住房紧张的原因，一是公司生产、经营时期较长，公司员工、家属和离退休人员较多。
再加上公司在80年代为了落实国务院（1984）90号文件精神，将井下一线职工的家属由农村迁入矿区，转为“农转非”，此类对象3910人，这也是造成住房紧张的原因；二是公司效益长期低下，在上世纪80年代后，几年没有建造过职工家属住房；三是矿山子弟文化水平普遍不高，社会就业能力较差，部分子弟都是靠打零工度日，无力购置商品房，只能挤住父母一起。
因此，我公司安居工程和棚户区改造项目势在必行。
2010年5月至2012年11月为建设阶段，2012年12月完成整体改造安置工作，在整治改造中，对居民房屋实行就地安置和货币安置两种方式。
煤炭坝国有工矿棚户区改造改造是造福于民的一件大事，一件实事，其目的不完全为了获取经济利益，而是要将棚户区改善职工的居住困难，在白马桥建设成一个环境优美、功能齐全、品位较高的住宅小区，以改善居民的居住环境，提高居民的生活质量，提升城市品位。
煤炭坝国有工矿棚户区改造是一期系统工程，牵涉面广，需要广大居民群众的理解、参与、配合与支持。
我们相信：
有县人民政府和广大群众的共同努力，我们一定能将煤炭坝国有工矿棚户区改造这件实事做实，好事做好，真正做到改造一片，繁荣一片，发展一片，实现经济社会协调发展。
三、研究依据及范围
1、研究依据
（1）《长沙市中长期社会发展战略纳要》
（2）项目建设协议书
（3）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》。
（4）建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》。
（5）其它有关专业设计规范。
（6）建设单位提供其他各项基础资料。
2、研究范围
本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。
四、用地情况
煤炭坝国有工矿棚户区改造由于我公司为国有控股公司，无力改善职工家属的住房条件。
原有大部分土地都因采煤影响致使地表沉陷，不宜建房和自行提供保障性用地。
由政府在县城规划范围内白马桥地块划地120亩作为近三年我单位的保障性用地。
五、研究结论与建议
1、研究结论
1）项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。
2）宁乡县全面实施“新三年大变样”工程，项目大城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。
3）项目建设的总投资个亿，其中基础设施投资为5800万元，棚改投资为2800万元。
2、建议
1）资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。
2）从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。
第二章项目背景与建设的必要性
一、项目提出的背景
煤炭坝煤矿是大跃进时期和文革前后期建造简单的旧房仍保留至今，大多为老职工和退休人员居住，许多采掘一线的员工、家属大部分都挤住在简易平房和改造住房里，矮、漏、暗、潮的情况普遍存在，加上房屋年久失修和受地下采掘工作的影响，这些房屋大部分出现不同程度的开裂和变形，部分房屋随时有倒塌的可能。
当前，公司部分职工居无定所，工作不安心，给矿区生产安全和社会稳定带来较大的不利因素。
造成公司职工家属住房紧张的原因，基础设施严重不足，分散危陋平房居多，居民住宅安全隐患明显，脏、乱、差问题相当突出及现状已经新宁乡形象造成了较大影响，现住居民早就盼望对其整治改造，故整体改造势在必行。
二、项目建设的必要性
（一）国有工矿企业住房保障的需要
该处建筑均为旧房，为老式建筑，由于历时久远，加上产权分属，基础设施及配套设备相当落后，不安全的隐患随处可见。
为了防患于未然，确保群众的生命财产安全，根据宁乡县城市国有工矿棚户区改造的统一规划，我们拟对其实行整体拆除重建，为宁乡县城市建设增光添彩。
（二）美化城市，挖潜增效的需要
该项目臭水四溢，卫生条件很差，大部分均为砖混房，严重影响了此处的整体形象。
若能对此进行整体开发，统一管理，必级极好地利用这里优越的地理交通优势，其经济效益也会翻数番，并能解决上千户的住房困难，我到县城再就业，产生很好的社会效益。
（三）改善居民生活环境，确保居住安全的需要
该处建筑由于是老式的砖混结构，且建筑时间早，房屋损毁严重，部分承重墙体遭到严重的破坏，很难想象在现代化的省会城市中尚有如此破旧的危房存在，更为严重的是危及到在此处居住和从此路过的人们的生命安全，一旦发生意外，后果将难以想象。
因此，对其拆除重建势在必行。
三、项目建设的可行性
（一）区位优势、政策优势突出
该项目拆迁新建在白马桥乡，是城乡结合部位，符合城市用地整体规划和功能分区详细规划，对于消除此处各种隐患，增强交通能力，提高城市品位和美化环境均具有重要的意义，特别是政府的重视和政策倾斜，更加强了项目的开发价值，因此，符合宁乡县城市发展要求和政策导向。
（二）地理条件优势显着
根据目前所掌握的现实情况可知，该处为建筑用地，地质条件和水文、泥沙等完全符合建设用地地基要求，地理条件优势。
（三）交通优势突出
该项目建设地点道路四通八达，有多路公交车从此经过，人们出入十分方便。
（四）外部设施及环境优势独特
项目建设场地位于交通便利地段，为面临街，材料运输及施工车辆进出方便，物资堆放很好处理，附近配套设施齐全，水、电、通讯、宽带网络等都覆盖至此处，即将全线拉通的黄兴北路将进一步使此处优势体现出来。
第三章市场分析
一、市场概况
2009年是宁乡县住宅与房地产业发展中及不平凡的一年，虽受世界经营危机的影响，房地产的开发建设受到了一定的冲击，然而随着宁乡城建水平的不断升级，以及一江两岸三洲，金满地地下商业街的建成，金洲大道的开通，三环线的建设，宁乡新县城的格局已基本形成，地域房产开发的空间会有扩大，房地产投资稳中有升，住宅一级市场快速发展，住宅二级市场稳步推进，宁乡房地产业连续几年的快速健康发展的局面，房地产业成了宁乡拉动国民经济持续增长改善居民住房条件的一个重要砝码。
二、宁乡县住宅供需总量分析
随着宁乡经济的快速发展，城市经营之路越走越宽，此地段四面临街，实属新开发的经济发展中心地带，对全县国有工矿企业和棚户区改造能够保障住户的需求，独特的品牌和优越的地理位置，拥有较强的竞争优势。
1、宁乡住宅需求趋势
根据《宁乡县十二五住房保障发展规划》,2015年我县将实现人均住宅达到25平方米，成套率达80%左右，基本达到户均一套房88平方米—100平方米的适用水平性质到中等到高等的住宅。
由于宁乡县城城区的发展，目前县城人口已经达到35万人，居民对住房的需求正呈刚性上扬趋势。
2、宁乡城市住宅投资发展情况：
1）1998~2002年，我县县城房地产市场以国有企业存量土地上建设经济适用房为主，当时住宅建设年投资徘徊在亿元左右，从1998年至2004年共完成建设10余万平方米（适用房与棚改房），户型设计、施工质量、小区环境等受多方面因素制约，住宅品质质量不高。
2）2002~2007年宁乡房地产业得到长足发展，无论是开发机构、空间布局还是投资规模都持续健康发展，累计达到亿元。
3、宁乡2004-2009年住宅供需平衡分析
年份
住宅投资（亿元）
批准上市预售（万m2）
销售面积（万m2）
供需缺口（万m2）
备注
2004
16
了解数据
05
18
19
了解数据
06
了解数据
07
70
60
了解数据
08
105
48
了解数据
09
125
100．5
87
97．23
了解数据
三、竞争分析
住宅市场竞争特点
1、县政府大政策带动楼市发展
2、规模型小区是住宅开发区的好买点
3、规模群楼区且环境优雅则更有市场
4、品牌楼市是宁乡的最好卖点
四、项目定位
品牌、规模、交通、绿化这四大优势集中了当今宁乡成功开发楼盘的精髓。
1、目标区域
通过分析宁乡住宅发展的特点，区域内的置业需求是较为旺盛的，因此，区域市场是我们主道争取的方向。
其次，结合商业步行街，金满地地下商场、大玺门的建设形成了周边的联通效应，城市综合环境优良，在城区和乡镇的居民心目中有一定的亲和力和吸引力。
因此，区域外客户同样成了本项目的目标区域。
第四章建设规模与技术指标
一、建设内容
建设项目内容主要是普通住宅楼及配套服务设施以及相应的道路，绿化、市场管网设施等。
二、主要技术经济指标
地块
红线面积
总建筑面积
住宅面积
商业面积
建筑密度
容积率
1
79920
140300
130800
--
%
合计
799202
14030m2
130800m2
----
%
第五章主要技术方案
一、项目基本情况
1、用地情况
煤炭坝保障性用地总占地面积120亩，根据道路和规划情况分成三年三期完成。
2、需拆除房屋情况
需拆除总建筑面积76586.52平方米
其中：
住房建筑面积42345.62平方米
经营门面建筑面积：
25689.32平方米，非居住用房建筑面积8551.58平方米;需拆除住宅楼65栋,其中60-70平米650户,70-80平米100户,80-90平米的82户,90-100平米的118户,100平米以上的150户。
二、规划原则
首先考虑到煤炭坝地段采煤沉陷的治理和居民的安全，考虑到拆迁户的利益不受损失，县人民政府要求设计中心尽可能多的就近安置居民。
要求通过改造提升城市品味，改善人民居住环境，提高城市形象，以人为本，和谐开发，效益其次为中心。
三、规划设计概念
1、充分做好调查研究，考虑到各方面的利益要求，尽最大可能满足人们的生活需要和社会要求。
2、通过改造煤炭坝棚户区改造，将建设新的集镇，形成商业中心圈，互为因借，相互利导。
3、总平面布置，煤炭坝安置保障性住房由宁乡建筑勘测设计有限公司设计完成，规划经济技术指标，符合宁乡县城总体规划要求。
四、建筑结构设计方案
（一）建筑设计方案
1、设计依据
1本工程采用的主要标准及有关法规、资料（但不限于）：
建设单位提供的设计要求等相关资料；
房屋建筑制图统一标准GB/T50001-2001
《住宅建筑规范》GB50386—2005
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95
《民用建筑设计通则》GB50352—2005
《建筑设计防火规范》GB50016—2006
工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）2002版
2、工程概况:
煤炭坝保障性住房建设提出了一个全新设计理念、为宁乡住房保障对象家庭又提供了一个低密度、注重环境、强调人性化服务的城市生活园区。
总建筑面积为140300平方米
多层建筑高度为18.30米
小高层建筑高度为46.5米
高层建筑高度为87米
建筑类别:
二类,二级耐久年限（50年）；
建筑耐火等级：
二级；
抗震设防烈度：
六度。
3、设计构思
住宅以单元式为主。
通过住宅楼的曲直交换，前后错接，局部收进，屋顶组合，塑造丰富多变的社区景观。
住宅均主要为南北向布置，在立面处理上将空调机与窗台装饰相结合，阳台凹凸与主要立面效果相结合，使住宅立面造型亲切新颖，灵活轻盈。
外墙材料采用米黄色及乳白色面砖，利用材料质感和色彩塑造典雅、美观的建筑风格。
同时，对烟道和各种管线进行统一布置。
4、建筑环保
本工程污染源为粪便、污水和生活洗涤废水，设计考虑合流一并排入化粪池处理，再排入市政污水检查井排放的生活污水符合《污水排入下水道水质标准》（CJ3038-1999），厨房油烟经处理装置处理后排入大气。
（二）结构设计方案
1、设计依据
本工程采用的主要标准及有关法规、资料（但不限于）：
（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）
（2）《建筑抗震设防分类标准》（GB50223－2004）
（3）《建筑结构荷载规范》（GB50009—2006）
（4）《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）
（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）
（6）《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）
（7）《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）
（8）《建筑基坑支护技术规程》（JGJ120－99）
（9）《建筑桩技术规范》（JGJ94－94）
（10）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）
2、结构设计
（1）、本工程建筑结构设计的安全等级为二级，结构的设计使用年限为50年。
（2）、根据《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）附录A本工程建筑工程抗震设计时所采用的抗震设防烈度为6度，建筑物抗震分类标准为丙类。
故本工程按6度抗震设防。
3、设计荷载
（1）基本风压:
／m2
（2）基本雪压:
／m2
（3）楼、屋面活荷载：
卧室、客厅：
m2
消防楼梯：
m2
住宅楼梯:
㎡
阳台：
m2
厨房、厕所：
m2
上人屋面／m2
不上人屋面／m2
（4）人防荷载（五级）本工程无人防工程。
4、结构选型
（1）根据使用功能要求及建筑平面布置，本住宅楼架空层为车库，拟采用砖混结构体系及底框结构。
高层部分拟采用框剪结构。
（2）地基基础设计等级：
丙级，根据地堪报告，拟分别采用钢筋砼独立基础、砖砌刚性条形基础、桩基础。
基础功能gouu-94。
（3）主要结构材料选用：
混凝土强度等级：
C20～C35
钢筋：
HPB235、HRB335、HRB400
砖砌体：
MU10粘土砖，M10，，M5混合、水泥砂浆
（4）主要计算程序
本工程采用中国建筑科学研究院所编制的PKPM系列软件（按2002年颁布的新规范编制）计算，上部结构采用PMCAD、LTCAD、SATWE等软件，基础采用BOX、JCCAD软件。
五、电气工程
.主要设计依据
1、国家现行有关规范、规定和行业标准
1）、《供配电系统设计规范》GB50052-95
2）、《低压配电设计规范》GB50054-95
3）、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年局修订）
4）、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年局部修订）
5）、《建筑照明设计标准》GB50034-2004
6）、《建筑电子信息系统防雷设计依据》GB50343-2004
2、项目用地周边供电配套规划条件
3、其他专业的相关条件图
4、建设单位设计要求
.设计范围
小区的低压配电、照明、弱电及防雷接地系统。
.设计用电指标
住宅8kW/户需要系数－
商业70W/平方米需要系数
同时系数
各变压器的供电范围及计算数据见小区配电规划图。
供电方式
1、负荷等级
本工程用电负荷均为三级负荷。
2、采用一路来自城市电网的10kV高压进线，埋地引入变电站。
.线路敷设
1、至各栋供电线路采用电缆埋地敷设。
2、室内配电箱引出支线采用塑料绝缘铜芯线穿金属线槽明敷和PVC管暗敷。
.照明设计
住宅部分预留灯头，其余部分根据使用功能和照明设计标准确定灯具。
.防雷和接地
1、本工程的建筑将依据各栋的预计雷击次数计算数据确定防雷建筑类别，并采取相应的防雷措施。
2、本工程的建筑均采用联合接地系统，做总等电位联结，带洗浴设备的住宅卫生间做局部等电位联结。
.其余弱电设计
本工程的弱电设计包括宽带网络系统、电话系统、有线电视系统、对讲门系统。
住宅的宽带网络系统、电话系统和有线电视系统均按每户一线两点的原则设计。
住宅每户设对讲门分机，主机设在首层入口。
六、给排水设计说明
（一）设计依据
1、《建筑给排水设计规范》GB50015-2003
2、《室外给水设计规范》GBJ13-86（1997年版）
3、《室外排水设计规范》GBJ14-87（1997年版）
4、《建筑设计防火规范》GBJ16-87
5、《住宅设计规范》（GB50096-1999）
6、《工程建设标准强制性条文》
7、建筑专业所提供的条件图
8、建设方提供的有关资料
（二）、设计范围
1、小区给排水管网规划
2、单体建筑给水系统
3、单体建筑排水系统
（三）、给水系统
1、水源
水源为市政自来水，从市政管网用两根DN150供水管接入小区（两路），市政系统提供>的水压力，小区内建筑均采用由市政管网直接供水方式。
2、用水量
本项目生活用水量表：
序号
用水项目
用水量标准
数量
日用水量m3
平均时用水量m3/h
最大时用水量m3/h
备注
1
住宅
200L/人.d
3000
600
25
65
K=
2
绿化用水
3.0L/
13458
40m2/d
K=1h=12
3
汽车冲洗
100L/辆.d
10
1m3/d
K=1每
4h/次
4
商铺
8L/
2000
16m3/d
2
K=
12h计
5
小计
657m3/d
6
未预见用水
7
总用水量
3、系统说明
由市政管网直接供水，系统为下行上给式。
（四）、排水系统
1、室内生活污水排水：
地上一层以上生活污水，采用伸顶通气管的单立管排水方式，排出室外，生活污水须经化粪池处理后排入市政排水系统。
2、雨水排水：
建筑物天沟雨水经雨水斗收集至雨水立管排至室外检查井，小区雨水经雨水管排至市政雨水系统。
（五）、管材
室内给水管采用PP-R塑料给水管，热熔连接；室外给水管采用内外壁热浸镀锌钢管，消防系统管道采用内外壁热浸镀锌钢管，室内排水管采用UPVC管，室外排水管采用混凝土管。
（六）、设计概况
1、工程以市政管网为水源，由地下水池，屋顶水箱联合供水按规范分区设计。
排水经化粪池初步处理达市政污水排放标准后排入市政污水干管。
2、各层均设水消火栓灭火系统，按Ⅰ类高层设计，分高、低区布置消火栓。
3、按中危险Ⅱ级设计自动喷淋灭火系统。
4、在柴油发电机房，锅炉房等设置水喷雾灭火系统。
5、按《建筑灭火器配置设计规范》，公共活动场地配备干粉灭火器。
第六章环境保护及节能
一、环境保护
环境保护是我国一项其基本国策，该项目应严格按照《中华人民共和国环境保护法》有关规定制订具体的环保方案，并报环保管理部门审定。
1、建设地点环境现状
本工程建设场地位于老城区，附近无对本工程造成污染的污染源，周围环境良好。
2、施工中的环境保护
本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染。
因
升级会员 