昌江保梅岭花园项目建议书新.docx

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昌江保梅岭花园项目建议书新

项目建议书

（征求意见稿）

项目名称：

保梅岭花园

建设单位：

海南鑫创源投资有限公司

目录

一项目概况2

二项目建设的背景3

三项目建设的必要性4

四项目建设条件5

五项目定位及思路9

六项目建设进度安排10

七投资估算10

八社会效益分析12

九结论13

一、项目概况

1、项目名称：

保梅岭花园

2、项目建设单位及简介：

海南鑫创源投资有限公司，主要从事地产开发、商业运营、物业服务。

它是由黑龙江省鼎龙路桥公司、黑龙江省金地房地产公司和国家老龄委投资公司共同联合组建，曾合作开发哈尔滨市呼兰区公务员小区建设、哈尔滨市临江小区改造和海南省琼海市官塘世家小区建设。

该公司具有强大的经济实力和社会影响，在黑龙江省和海南省建筑行业享有盛誉。

公司团队既具有金融家、投资家，又具有多年实际经验的建筑规划方面的专家，特别是国家老龄委投资公司针对国家26个部委老干部局，主要职能负责管理离退休老干部安居等事宜，为该项目产品销售提供了良好的渠道。

3、宗地概况

该宗地地处昌江黎族自治县，北侧为昌江县政府，南侧是保梅河，东侧保梅岭，西北侧是市民休闲广场，占地面积60亩。

是海南省农垦总局红林农场七队职工住宅区，属于农场职工棚户区改造项目。

4、建设规模

该地块规划容积率1.25，总建筑面积50000平方米，建设多层洋房、小高层、沿街商业配套、会所、健身、娱乐、超市、医疗服务站、修建黎苗风情景观和游泳池等设施。

二、项目建设的背景

１、未来海南的房地产发展的重点之一就是发展旅游地产，政府将在这方面保证地供应。

目前大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。

目前海南旅游地产开发重点除传统的一线城市海口、三亚外，琼海、陵水、文昌、万宁、澄迈、保亭、昌江等二三线市县，均呈现出产销两旺的局面。

2、海南东线轻轨的开通与西线轻轨的开工建设，必将带动海南房地产的发展。

2010年12月30日，贯穿海南东部沿海城市的海南东环轻轨正式通车，海南将进入轻轨时代，同时宣布西线轻轨开工建设，海南旅游地产也将迎来另一个春天。

随着海南国际旅游岛一轮房价的高涨，让岛内外购房者对海口、三亚的房价望而却步，而伴随着轻轨时代的到来，交通问题已经得到了解决，这使得真正想在海南购房生活的人开始将眼光投向海口、三亚的周边地区。

东线轻轨的开通直接影响了很多人的置业选择，他们往往受限于市中心的房价，想买房，却要承担极高的房价。

如今他们可以尽情地选择周边市县地区进行居住。

周边市县不仅房价便宜很多，而且拥有更加优越的自然环境，成为岛内外购房者的新选择。

而如今整个东线的房地产的价格远远高过西线，因此，西线将是未来海南房地产业发展的重点区域。

三、项目建设的必要性

１、保梅岭花园项目的建设有助于昌江的资源优势转化为经济优势

昌江的水资源、农业生物资源、土地资源、矿产资源丰富，且目前还没有充分有效的利用，本项目的建设将充分的利用当地的自然资源，打造优美、舒适的宜居环境。

多样化的土地资源为游客的旅行带来多样化的视觉感受。

此项目的建设为当地的资源优势提供了优越的发挥平台，是当地资源得到有效的开发利用。

2.保梅岭花园项目的建设是国际旅游岛发展规划的必然趋势

自2010年1月4日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后，海南岛的规划建设进入正轨。

由于昌江的地理、人文、资源优势，昌江在助推国际旅游岛建设中占有重要位置。

本项目的建设不仅对国际旅游岛的建设有重要意义，而且将有利推动昌江旅游建设的新局面，是一种新的建设思路、新的建设模式，对今后昌江的旅游建设有重要的指导意义，而这种有代表意义的建设形式，又是在旅游岛建设过程中的一种必然。

3.改善当地农场职工的住宅条件

本项目的建设地位于红林农场七队职工居住区，小区里现有86户职工居住，工建房约3000平米，私建房约6000平米，都是六、七十年代农场为职工解决居住问题而建的，每户的面积都是二、三十平米，均是平房。

这些房屋由于年久施修，基本都属于危房，农场由于无资金为职工进行修膳，每到雨季很多房屋以无法居住，农场领导和职工急待解决和改善职工居住环境和条件。

该项目的实施既解决和改善了职工的居住环境和条件，也解除了农场的后顾之优，是利民安民的民心工程。

由于该项目坐落在昌江县新城区，对面是县政府，小区门前是新修的环城东二路，附近都是行政办公区，唯独该小区是一个破烂不堪的棚户区，既影响了昌江县新城区整体形象也阻碍了昌江县整体规划的实施，是县政府急待解决的难题，该项目的建成将对昌江县整体规划和新城区打造起到积极的推动作用。

四、项目建设条件

1、气候条件

昌江属典型的热带季风气候区，年平均气温24.3℃，全年无冬，四季如春，日照充足，年平均降水量为1676毫米，生态环境好，土地肥沃，水源充足，发展名特优水果、反季节瓜菜等热带高效农业具有得天独厚的条件。

2、昌江县基本概况

昌江县位于海南西北偏西部，东与白沙县毗邻，东北部隔珠碧江同白沙县、儋州市相望，南与乐东县接壤，西南与东方市以昌化江为界河，西北濒临北部湾，地跨北纬18°53'～19°30'、东经108°38'～109°17'之间，全境东西宽21.5公里，南北长75公里。

总面积1596平方公里，海岸线长52.5公里，辖8个乡镇，77个村（居）委会，187个自然村，户籍总人口25.25万人，其中黎族人口占总人口的三分之一。

境内有红田、红林2个国营农场和海钢公司、国投水泥厂、华盛水泥厂等大型厂矿企业，而随着昌江核电站落户海尾镇塘兴村，将会大大提升昌江的影响力。

随着海南国际旅游岛上升为国家战略，昌江确定了打造棋子湾、霸王岭和王下黎乡的“一湾一山一黎乡”山海游为主的旅游发展思路，在保护好旅游资源的同时，突出打造棋子湾滨海旅游区、霸王岭国家热带雨林公园休闲度假区，王下“中国黎族第一乡”品牌，形成海南西部具有浓郁民族风情和山海并举的旅游新格局。

主要景区有棋子湾旅游度假区、霸王岭国家森林公园、昌化江入海口片区、海尾湿地公园、保梅岭、七叉温泉、王下洪水村、皇帝洞、雅加瀑布、风流山瀑布、昌化岭胜景和昌化城遗址等。

昌江全县森林面积56.12万亩，森林覆盖率达42％。

矿产资源也十分丰富，矿藏种类有20多种，居海南之首，是海南重工业的摇篮和基地，素有海南的“矿产基地、水泥之都、钢铁之城”美称。

石碌铁矿储量为全国富铁矿储量的71%，是亚洲最大的露天铁矿，也是亚洲第一富铁矿。

昌江积极发展高效热带农业，被誉为中国芒果之乡，拥有海南最大的油柑果基地，在昌江县的七叉镇还素有木棉花之乡美称。

昌江是海南省最早建置的郡县之一。

古称至来，后称昌化，为汉武帝开拓之疆域。

后经数朝的建制与名称变更，于1987年12月30日，改名为昌江黎族自治县，世居汉、黎、苗等民族。

3、项目周边景区概况

本项目距离最近景区保梅岭不足1公里。

保梅岭自然保护区总面积3844.3公顷。

由于保梅岭特殊的地理位置，它既是海南省西部工业走廊的重要绿地，又是石碌水库重要的水源涵养林，区域内还有风流山瀑布自然景观，具有很高的保护价值。

海南保梅岭自然保护区于2005年底通过省级自然保护区评审委员会专家的评审，将拟建成省级自然保护区。

4、地理位置

本项目北侧对面是县政府，县政府就坐落在保梅岭其山脚下，距太坡综合开发区约1公里，距县城中心约1公里，位置居中，地理位置优越，从十月田高速路口下来沿昌江县主干道（人民北路）到县政府只需8分钟车程，环城路已修到了保梅岭山脚下，现昌江县城府将开工建设从环城路——保梅岭的旅游通道项目工程。

本项目地理位置好，背山面水，自然环境优越，交通极为便捷。

距太坡开发区有1公里，距县城经济文化中心也仅有1公里。

5、交通情况

陆路交通十分便捷，县城石碌镇距省会海口190公里、距三亚市210公里（全程高速公路），县内公路四通八达，全县各镇已全部实现公路通车;工业区内的工业大道已建成通路;昌江县城有铁路直达海口、三亚和八所港，粤海铁路贯穿全境，工业开发区内设货运及客运站点。

6、电力、燃气供应

昌江电力充足，现有22万伏电压供电中心和13座小型水电站，主变电容合计31.98万千伏安，与全省联网供电。

全县自然村已经全部实现村村通电;东方洋浦海口的天然气管道网已于2003年9月实现输气，年供气24亿立方米，并沿西线高速公路穿越昌江境内。

7、地域特色和民族风俗文化

这里的美食有乌烈白斩乳羊、保平阉鸡、黎族鱼茶、海鲜地瓜粉、石碌宽粉汤。

这里民间任然沿袭着盖新屋、寄名等习俗。

另外，黎苗族传统的文化中还有“三月三”活动，内容丰富多彩。

在比赛中，黎苗族同胞们会举行各种活动，包括原生态舞蹈、民歌对唱和竹竿舞等精彩表演，还有拉乌龟、背新娘、拔河、排球比赛等传统比赛活动。

海南岛制陶历史悠久，在黎族聚居地区的史前遗址中曾发现过陶片。

泥条盘筑法之类的原始制陶工艺至今在昌江黎族自治县石碌镇大坡地区仍有传承。

昌江黎族自治县七叉镇保山村，黎族妇女把棉线放在捣烂的绿色藤本植物中进行揉搓，用生态又环保的技术来染色。

8、地方建筑特色

昌江县典型的建筑就是茅草屋，其中洪水村最具代表性。

洪水村坐落在霸王岭山脚下，是个黎族村庄，全村150多户，户户至今还住着茅草屋。

从山上往村子看，苍翠欲滴的椰树下是密密麻麻的“金”字形茅草屋簇拥成一幅美丽的图景，显得静谧而祥和。

五、项目定位及思路

1、建筑风格：

当地民族风情型

仿造当地的代表风格，建造出真正的昌江小镇，把“农家小院”搬进项目建设中。

建筑装饰风格应体现跳跃式、朴实、温馨、活泼之田园氛围，给人以古朴典雅，返璞归真之感。

努力营造一种世外桃源，天上人间的环境和气氛，应绝对避免现代都市风格。

2、建筑特色：

环保型

本项目应建成环保型的绿色工程，无论从建筑方面还是从经营方面，都应体现21世纪环保的特点。

主要表现在以下几个方面：

一是项目的建设应以不破坏当地自然环境，并能通过完美的设计、大面积的绿化、生态农业等手段使当地自然环境更加优美为原则；二是建筑及装修材料应选用无污染材料；三是经营中应使用绿色无污染的食品和用品。

3、设施与服务：

无障碍型

无障碍特色不仅表现在为残疾人提供特殊的设施和服务，也要为老人、妇女和儿童提供各种便利，不仅硬件设施要实现无障碍化，软件服务也要体现无障碍标准。

4、室内装饰：

文化型

室内装饰要体现浓郁的当地历史、民俗文化的内涵。

以当地历史沿革（重大事件）为线索，将其自然景观、人文景观、民俗等，通过艺术、文物、雕刻、书法、绘画等各种艺术形式展示在公用建筑中，如餐厅、会所、娱乐场所等公共区域。

公共建筑的命名，均取材于当地历史典故及自然景观，使客人通过艺术形式得到历史民俗文化之最高享受。

六、项目建设进度安排

2011年3月，完成项目立项、审批。

2011年4月，签订设计合同，完成概念性规划方案。

2011年5月-7月，工程勘察、设计、施工准备。

2011年8月-2012年8月，施工建设期。

2012年8月-2012年11月，外网、道路、景观、绿化。

2012年12月，竣工验收，交房。

七、投资估算

1、基本经济技术指标

项目

数量

单位

占地面积

60

亩

建筑面积

50000

平方米

容积率

1.25

2、成本分析

1）、土建建筑成本（含单体水电）：

50000平米x1300元/平方米=6500万元

2）、土地成本：

60亩x29.5万元／亩ⅹ40%=708万元

3）、人防费：

5万平x2%x1300元/m2=130万元

4）、城建配套费：

25元/m2x5=125万元

5）、小区配套（外网）：

强电、弱电、给排水外网180元/m2x5=900万元

6）、设计费：

5万平x30元/平米=150万元

7）、监理费：

10元/m2x5万平=50万元

8）、地勘费：

15万元

9）、景观绿化道路：

道路、绿地面积x400元/平米（落地面积）

60x50%x667x400=800.4万元

10）、土地契税：

21.24万元（708万元ⅹ3%）

11）、土地使用税：

12万元（1.5元/平方米*年，建设周期2年）

12）、环境评估报告：

5万元

13）、可行性研究报告：

5万元

14）、施工图纸审查费：

7.5万元（设计费基价5%）

15）、招标代理费：

10万元（工程造价0.1-0.2%）

16）、白蚁防治费：

6万元（规划建筑面积1.2元/平方米）

17）、房屋测量费：

10万元

18）、其他不可预见费40元/m2=200万元

19）、管理费：

Ʃ（1-18）x3%=9655.14x3%=289.65万元

20）、销售费用：

5万平x3600元/平米x1.5%=270万元

21）、税金：

Ʃ（1-20）x13%=10214.79x0.13=1327.92万元

3、成本合计：

11542.71万元

每平米建筑单价11542.71/50000=2308.54元/平米

4、销售单价：

暂定3600元/平方米

5、总销售额：

50000ⅹ3600元=18000万元

6、毛利：

18000-11542.71=6457.29万元

7、职工回迁和补偿：

3000平方米ⅹ1300=390万元+500万元（地上附着物补偿）-130万元（农垦给职工拆迁补偿）=760万元

8、农垦分成：

50000ⅹ20%ⅹ3600元/平方米=3600万元

9、开发公司净利润：

6457.29-760-3600=2097.29万元

八、社会效益

1、海南西线房地产起步较晚，相对于东线比较落后，随着国际旅游岛建设的推进，西线轻轨的开工建设，本项目必定对昌江县的房地产业的发展起到推动作用。

2、本项目的建成对昌江县新城区整体规划建设起到了至关重要的作用，开辟了昌江县地产业发展的新纪元。

3、解决和改善了农场职工居住条件和环境，使该项目真正成为了农场对职工的民心工程，同时农场也得到了高于土地价值近3倍的经济效益。

4、小区里的配套设施以及物业管理可以解决15名农场职工就业问题。

5、由于引进国家老龄委投资公司合作方，对于打造昌江县适合老年人易居城市的战略目标起到了积极的作用，把昌江县推向全国、推向世界起到了品牌效应。

九、结论

就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的社会价值和经济价值，并最终达到本项目的盈利目标是可以实现的。