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技术经济学大作业
怡家公寓可行性报告
第1章总论
怡家主题公寓是华夏学院附近的一个休闲娱乐项目，主要功能是为需要住宿的消费者提供一个舒适的休息场所。
怡家主题公寓针对不同消费者的不同需求为其提供不同具有特色的住宿环境。
1.1项目背景
华夏学院附近的宾馆和旅社主要是学校对面的七天连锁酒店，旁边的如家快捷酒店以及学校大后街的一些小的旅社。
七天连锁酒店和如家快捷酒店相对于大后街的旅社来说，价格稍微要高一点，环境要比旅社里的环境相对好一点。
怡家主题公寓的价格介于七天连锁酒店，如家快捷酒店和后街旅社之间，主要的特点就是环境温馨而优雅，能给人一种家的感觉。
针对不同的消费群体可以提供具有不同特色的房间。
1.1.1项目名称
（1）项目名称：
怡家主题公寓
（2）项目性质：
转让（康诚宾馆）
（3）选题原因：
怡家主题公寓的前身（康诚宾馆）不能给人一种家的温暖，名字太过于普通，没有自己的特色，不能吸引客户。
所以针对这种情况，我们将宾馆名称改成了怡家主题公寓，想的就是能给人一种家的味道，让其能在这里找到家的感觉。
1.2项目提出的主要依据
1.2.1华夏学院的师生和周边人群对宾馆的需求
华夏学院的老师和学生超过了一万人，经过我们对师生、上班族和周边居民进行问卷调查发现，有大概35%的人每个月会选择最少一次去宾馆住宿.所以通过调查结果可发现，华夏学院的学生和老师以及周边的居民对宾馆的需求量是很大的。
1.2.2考生以及新生对宾馆的需求
华夏学院经常作为各种考试的考点，考生来自不同的学校，有的甚至还不是学生，是上班族。
他们在考试前要提前参观考点以便考试的顺利进行，大部分考生都会在考点附近找一个住宿的地方休息，然后第二天直接去考试，这样可以节约大量时间。
但是到了有考试的时候经常会出现找不到宾馆或者旅社的情况。
怡家主题公寓作为这样的一个宾馆就可以减少这种问题的出现，为参加考试的考生提供方便。
每年到了开学季，宾馆、旅社也经常出现房源紧张，好多学生和家长在开学那两天都找不到合适的住宿地，学生的生活费也不高，对于学校前面七天连锁酒店的住房费用不是许多人都接受的了，而后街的旅馆虽然价格便宜，但是卫生和安全问题参差不齐，学生也不能放心，而怡家主题公寓它的环境温馨，卫生问题都受到卫生局（武汉市五小企业卫生环境监督）的保障，并且价格适中，所以其也能为那些对于住房问题担忧的学生家长提供一个更好的选择。
1.2.3华夏学院附近上班族对宾馆的需求
华夏学院附近有很多小区，小区内住的有很多人都是在附近上班的上班族，他们有时候会有朋友过来，所以他们也会对宾馆有所需求。
1.3项目工作范围
怡家公寓主要的工作范围为华夏学院师生、华夏学院周边的居民以及在华夏学院附近上班的上班族以及来华夏学院参加考试的人群。
工作内容就主要是为需要住宿的人提供一个价格适中、舒适温馨，又带有浪漫色彩的房间，在这里他们能够得到放松，找到一种温暖的感觉。
1.4项目的主要技术经济指标
现金流量
固定资产折旧
成本
销售收入、利润
税金与税收
净现值
内部收益率
1.5可行性研究结论
经过对华夏学院周边环境及经济状况的研究分析，我们经过详细的市场调研后认为：
怡家主题公寓项目建设的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案是可行的；
项目的新建是必要的，合理的；
在目前各种利好因素的作用下，怡家主题公寓的市场是乐观的。
第2章市场预测与项目建设规模
2.1市场需求的调查与预测
通过市场调研，我们对怡家公寓项目市场需求做了一个调查与预测，主要是想通过这个调查对怡家公寓的市场做一个预估。
问卷网址：
分析总结：
（1）职业与消费次数的交叉分析
由此图可以看出我们的消费群体就是学校附近的上班族和个体经营户,虽然学校的学生和老师的比重较小，但基数较大，仍是我们的主要消费群体。
（2）职业与消费目的的交叉分析
由此图可看出消费者选择宾馆的目的主要是为了住宿.学生相对于其他职业的人来说目的相对丰富一些,因为同学之间经常会进行聚餐或娱乐活动.而老师会因为办公等原因会选择宾馆.学校附近的个体经营户在周边都有居住的地方,所以他们会因为亲朋好友的到来而选择宾馆娱乐.上班族均匀的分布在住宿和娱乐.
（3）消费次数与考虑因素的交叉分析
由图可知无论何种消费频率,他们最先考虑的因素就是环境,其次才是价格,因为环境会直接影响消费者的心情,好的环境能使消费者身心放松,相对的较差的环境只能降低消费者的满意程度.因此我们必须把环境建设作为我们的一个重点.
（4）了解程度与所带来的享受的交叉分析
由图我们可以看出,越是对华夏周边酒店熟悉的消费者对能享受到温馨氛围的需求越大.因此在客房设计方面我们除了要让消费者感到家的温暖更要注意营造一个温馨的氛围.
（5）了解程度与周边环境的交叉分析
由图可知,现在的消费者对宾馆的周边环境的要求还是比较高的,不仅要相对的安静还要设施齐全,最重要的还要有便利的交通.因此在选址方面我们要把交通作为一个重要的指标.
2.2市场环境分析判断
2.2.1从需求市场环境分析
从调查问卷结果可知，有大约35%左右的人每月最少会去一次宾馆住宿，华夏学院在校生有一万多人次，每个月对宾馆的需求最少都是3500左右，这其中还有部分人每个月去宾馆的次数不只一次，有的一个月甚至去5-7次左右，所以，从需求市场环境的分析来看，市场对宾馆的需求是很大的。
怡家主题公寓的市场是很乐观的。
2.2.2从供给市场环分析
在华夏学院的周边存在的宾馆以及酒店有七天连锁酒店、如家快捷酒店、地一商务酒店以及学校大后街的一些小旅社。
在市场供给上，质好价高的酒店和质次价低的社会旅馆数量大，而干净、安全、价格适中的宾馆少。
七天连锁酒店和如家快捷酒店的环境相对大后街的旅社来说要好一点，但是价格却比后街的旅社要贵。
2.3价格分析
经过调查发现，七天连锁酒店，康诚宾馆，后街旅社的价格分析如下：
七天连锁酒店
房型
门市价
普卡价
银卡价
经济房
（限网络预订）
155
147
自主大床房
（限网络预订）
166
157
自主双床房
（限网络预订）
187
177
传统大床房
186
176
167
传统双床房
208
197
187
商务大床房
230
219
207
商务双床房
263
250
237
康诚宾馆
房型
房价
特价房
100
大床房
128
电脑大床房
150
标准房
150
豪华套房
180
后街旅社
周一到周四
50
周五至周末
70-80
经过比较分析，七天连锁酒店的价格稍微有点偏高，但是环境却比康诚和后街的要好一些。
后街旅社的价格比较便宜，但是环境却很差，而通过调查结果发现，绝大多数人选择宾馆都愿意选择环境比较好的。
而康诚宾馆则是价格和环境都介于七天连锁酒店和后街旅社之间，没有自己的特色。
综合上述分析和对消费者的价格调查，大多消费所泵能受的价格在80-120元，我们的最后定价如下表：
房型
房价
特价房
99
大床房
128
电脑房
148
标准房
158
麻将房
178
2.4竞争分析
2.4.1竞争压力
根据对华夏周边酒.宾馆的调查，怡加宾馆的竞争压力主要表现在一下几个方面：
（1）华夏学院后街有大量的招待所和宾馆，而且学校对面还有一个档次较高的七天连锁酒店，这无疑对我们占领华夏周边的市场造成了巨大的威胁。
（2）后街的招待所和宾馆普遍价格较低。
我们的市场定位是介于后街的宾馆和学校对面的七天之间，后街宾馆的普遍低低价对潜在消费者的吸引力还是比较大的。
（3）华夏后街的整体市场情况较差，即使我们占领了华夏后街市场，但整体消费能力还是比较低的。
2.4.2竞争优势
（1）后街宾馆的的市场定位都是偏低端的，而我们高于后街宾馆的市场定位，打破了后街低端的市场，给消费者更多的选择空间。
（2）后街宾馆都存在内部环境较差的问题，我们在环境方面是可以绝对保证的，注重内部环境使我们的一大优势，由此吸引跟多的消费者。
（3）后街宾馆的价格虽低，但内部环境差，七天酒店环境虽好，但价格偏高，我们不仅在环境方面有保障，而且价格为广大消费人群所接受。
2.5项目规模
由于怡家主题公寓的项目是转让康诚宾馆的，所以项目的规模就是原康诚宾馆的规模。
康诚宾馆总共有十七个房间，其中，特价房有四个，大床房五个，电脑大床房三个，标准房四个，麻将房一个。
所以，怡家主题公寓项目的规模也是十七个房间，在此基础上对房间内部进行装修和布置，将主题更靠近家的感觉。
第3章原材料、能源及公用设施分析
3．1原材料分析
和大多数主题公寓一样，为了给住宿者提供方便，我们需要提供洗漱用品，包括牙刷、牙膏、拖鞋、毛巾、洗发水、沐浴露等等。
考虑到我们公寓的经营类型，决定提供中等产品给顾客。
基于成本和盈利等多方面的考虑，除了毛巾以外，其他的洗漱用品均为一次性产品，每次使用的毛巾经过严格消毒，确保让每位顾客放心使用。
3．2原材料及能源一览表
由于我们公寓周边还有许多的旅社和公寓，我们所需要的原材料由供应商自己运输，我们的提供商在武汉青山地区，行程大概25公里，运费由提供商自己解决，与我们无关。
原材料需求供应一览表
原材料名称
数量
价格
提供商
运输方式
运输成本
总计
备注
牙刷六件套
530套
0．56元/套
武汉青山地区
公路
运输
0元
946.8元
按月计算
洗发水、沐浴露
1000套
0．25元/套
无纺丝拖鞋
1000双
0．4元/双
毛巾
50条
5．5元/条
275元
消毒后可
反复使用
能源消耗一览表
原材料名称
数量
价格
提供商
运输方式
运输成本
总计
备注
电费
水费
0．573元/度
1．9元/吨
5000-6000元
每月用
量不等
3．3总体评估
我们的材料来源安全可靠，符合国家各类标准，无毒无害，在运输过程中不存在任何危险，由于一些客观原因，供应商免费给我们运货，不需要收取任何运用，运输成本为零，也不需要我们考虑运输方式，供应商还可以保证一天之内送货上门，减少缺货的担忧。
第4章建厂条件和厂址方案
4.1市场环境分析
我们的项目的工作范围主要是集中在华夏学院和学院的附近，根据市场人员调查情况可得当消费者选择住宿条件时，距离是一个比较大的影响因素。
所以对于厂址的选择范围就是接近华夏学院的，通过对华夏学院的了解分析的，存在两个方向的选择，即正学校门口和学校后街。
4.1.1学校门口环境分析
（1）外部市场环境分析
华夏学院对面有两个站点，分别为关山大道华夏学院和茅店山路华夏学院，这些站点有许多公交车经过，形成良好的交通环境。
学校对面分布着许多公司和工厂，人群密集，而这些人也有的会需要在外住宿的情况。
并且那旁边有一些餐馆、网吧和超市，生活氛围较浓重。
许多来华夏学院考试的人对于住所的问题也会适应靠前因素，会在校门前去寻找。
（2）内部市场环境分析
内部市场环境分析考虑的是竞争者分析，在学校对面，相对近的只有七天连锁酒店，而七天连锁酒店的环境干净简单，是属于经济型的酒店，它拥有128间客房，但是，相对于学生这类低收入的群体来说，它的最低价157元还是有点高，经过我们的问卷调查可知，大部分需要住房的消费者他所愿意接受的价格集中在80到120之间，所以在价格上，七天不占有优势，但是，根据我们的深入调查可知，七天这么多的客房在许多周末或者考试的环境下，经常有满房的情况，所以，可从此处看出，我们的优势还是有的，如果在校门口建立一家服务中等，但是价格低于七天的，那么我们还是很有市场前景的
4.1.2后街环境分析
（1）外部环境分析
学校的后街有一个总站点，还有一个加油站，两三个小区，并且软件园那儿有许多公司，所以他的交通和人流量很可观，鉴于它的人流量，后街那一块的生活设备也特别齐全，已经建立了很大面积的商业区，后街既与学校近，可以吸引许多学生消费者，也与软件园和沃尔玛近，也会有许多上班族和前来逛街的人群需要解决住宿问题。
（2）内部环境分析
竞争者分析，后街存在许多的小旅馆，这些旅馆都是以自建房改造成的，他们没有正式的规章制度，所以环境卫生问题参差不齐，这些小旅馆的价格集中在50到100之间，环境简单朴素，只有该有的设施，而且安全问题不稳定。
除此之外，较近的有一个康诚宾馆，康诚的价格比较适中，在100到180之间，里面的设备比较齐全，而且拥有正规的营业执照，据我们的调查得知，除去每个月头的一个星期，它的客房基本上每天都是满的，所以从这可知，康城这种类型的宾馆很被市场所需要，但是，由于康诚的定位为经济房，所以他的设施都很简单，组织结构也特别简单，根据我们的问卷调查可知，许多消费者在选房的时候更偏向于温馨这个要素，所以我们可以在康城的基础上对其进行改进，以便更好的吸引消费者。
4.2选址对比
经过上述的对学校的前门和后街的分析可得，前门和后街相对而言后街的市场的人群分布较广，而且经过实际的走访可得，前门目前没有一个合适的厂房选址，所以，我们的大概的选址就定在了后街，将后街的旅馆进行了观察和研究，选出了两个备选厂址，一个是现康诚宾馆，即位于中建康城停车场旁边，即靠近715终点站
一个是位于全家福超市往里走，这个圈圈中的白点就是它的门面，
这两个地方都在后街，但是第一个要靠近软件园，第二个要靠近华夏学院，但是由于相隔不远，他们拥有相同的客户群体，所以他们都满足我们的建厂条件的。
4.2.1对目前的选址构建进行设计方案（以下称康城宾馆为A，另一个为B）.
（1）方案甲
对于A，其基本设备齐全，而改造方向主要是温馨，我们可以转让A，将其的一些设施布置进行优化，使其更好的吸引顾客，而且，我们的宾馆的名字定为怡家主题公寓，我们这个公寓会将房型布置为温馨浪漫风和简约商务风，即可以对一些情侣产生很大的诱惑，还可以对那些需要安静的工作和学习的人群提供他们所需要的，即以需定产。
而且A的门面比较正规，里面的原有布置都比较有规律，所以我们可以很好的利用它的现有资源，使其的经营更好，更能吸引消费者和获得盈利。
（2）方案乙
对于B,基本上是自建房改造，它虽然不是很正规，但是我们可以对其进行改造，将其门面更换，旁边的房屋进行装修，将里面的设备进行优化，在门前设立一个前台，申请正规的营业执照，将它的房间贴上墙纸，并且在这条路的路口贴上我们设计的店招，来吸引消费者，也可以进校发传单，办会员卡等服务，来实现正规化和温馨的宾馆环境。
4.2.2备选方案定址
经过对两个备选方案进行设想，这两个方案都能够满足建厂条件，所以，我们可以用评分优选法来决定最终方案
序号
指标（判断因素）
方案甲
方案乙
1
厂址位置
715终点站旁，附近有停车场，中型的商业街
大后街的附近，附近的餐馆多，但是门面不是在主要的街道
2
占地面积
200平方米，一楼是接待，二楼是房间，共有十七个客房
80平方米左右，两层，楼上和楼下都是客房，共有9个客房
3
可利用固定资产原值
100万
80万
4
可利用原有生产设施
由于A里面的布置还是很正规的，所以它的用品都是比较干净的，所以全部可用
由于是从一个小旅社转型，所以里面的一次性洗具等还需要另购质量较好的，可利用的较少
5
交通运输条件
附近一百米范围内有两个站点
最近的站点有200米
6
土方工程量
无大的土方施工量
里面的土方施工需要从新布置房间，小型的
7
所需投资额
5万即可
20万
8
转让金与租金
38万转让金，一个月2万租金
20万转让金，一个月五千租金
指标评价值
方案评价分计算表
以上数据表明，甲方案得分高于乙方案，所以应选定乙方案。
4.3总结
经过上述的市场情况对比后，我们怡家主题公寓选址定为现康诚宾馆，以转让的形式获得，以康城宾馆的现有心态进行改进和优化，使其更符合我们温馨的主题。
第5章工艺技术和设备的选择
5.1客房要求
1．根据客房的装潢设计方案我们需要提供足够数量的电源插座、数据接口、电话接口和墙壁式开关，保证电器接口模块被隐藏起来离开客人的视线范围。
2．每种照明设备都需要通过UL认证并有相关的标识，标明电功率和负载等。
检验以确保照明灯具、灯罩、底座、插座和电功率是兼容一致的。
为客房不同的区域提供相应的各类型灯光照明：
休息厅照明灯、床头灯，走廊灯，镜前灯。
3．购买新的壁纸，将室内环境重新装修一下，改善一下环境，布置成浪漫温馨的风格。
4．每个房间里面增加几个衣架以及挂衣服的地方，体现出人性化的服务。
5.2客房浴室要求：
除了浴室照明灯外，在镜子上方安装镜前灯。
浴室应该加有排风扇，保持室内空气清新。
为改善环境，除特价房外，每个房间加一个吹风机，特价房外在四个房间中间的过道处加一个吹风机，便于共享。
5.3方案选择原则：
5.3.1灯具选择原则
（1.）简约原则：
因为我们宾馆提供的是浪漫温馨的感觉，所以没有必要有过多的装饰性的东西，一切以简约为主，装饰为辅。
（2.）方便原则：
为了方便以后维修，所以在选择灯具时要考虑更换灯泡的方便，以免后期出现在桌子上家椅子，踩上去还要够半天都不一定够得着灯泡的尴尬。
（3.）节能原则：
节能灯泡既节能省电，照明效果也比一般的效果要好。
而宾馆来来往往的人比较多，不一定每一个人都会想着节能，所以我们在购买的时候首选节能性的灯泡。
节能灯泡通常采用的是标准螺口。
（4．）安全原则：
在生活中用电难免会产生意外，所以我们在选择灯的时候，一定要选择正规厂家的灯具。
避免安全事故的发生。
（5.）功能原则：
不同的地方应该使用不同功能、不同照明度的灯饰，客房首选的是照明度高的，使人觉得不刺眼的灯具，浴室应使用样式简单的防水灯具。
（6．）协调原则:
同一房间的多种灯具，在款式和灯光效果等都应该保持一致
5.3.2壁纸选择原则
（1.）壁纸的颜色和图案直接影响房里的空间气氛也会影响人的情绪，我们需要的会是浪漫温馨的风格。
在选择壁纸时我们分为三个部分来选择：
办公桌那面墙我们选择的是浅米黄，给人一种明快、清新的感觉
天花板我们选择的则是浅蓝色，让人躺在床上看着淡淡的蓝色，使人放松，让人有一种宁静安逸的感觉
除掉这两面墙，其他的我们用的是米色，这样的三种颜色组合在一起，不至于特别的突兀，使人精力集中。
图案：
为了避免麻烦，我们在选择壁纸时统一选择最为简单的纯色壁纸，省钱省力。
（2.）安全：
壁纸本身会释放出一些挥发性的有机物，如甲醛等。
因此我们在选择壁纸时还应考虑到是否会对人的身体健康造成威胁。
为了安全我们采用的是
无纺布壁纸。
5.4设备需求及供应一览表
设备需求及供应一览表
设备名称
数量
价格
提供商
运输方式
运输成本
总计（元）
备注
普通照明灯
2*17
18元/个
宇诚灯饰
公路运输
0
1861.3约等于1861元
158********
聚光灯
2*17
7.9/个
镜前灯
1*17
18.9/个
床头灯
2*17
18.9/个
走廊灯
6
2.8/个
壁纸
1500㎡
2.9/㎡
淘宝
快递
0
4350元
品牌壁纸尾货店
衣架
4*17
0.8/个
汉阳区永丰乡罗家嘴
公交运输
1.6*4=6.4
60.8元
180********
吹风机
13+1
18.6/个
淘宝
快递
5
265.4元
随缘小家电
壁纸面积=（3.6*4.8*4+3.6*2.8）*17=1346.4㎡
加上预计损耗的150㎡左右，所以壁纸面积购买数量为1500㎡
5．5合理布置总平面
宾馆总布局
房间总布局
5.6设备选择展示
普通照明灯聚光灯
床头灯镜前灯
壁纸
木质衣架
吹风机
第6章环境保护与劳动安全
6.1周边环境现状
怡家主题公寓（康城宾馆）位于关南小区中建康城停车场旁边，靠近715终点站，地区周边商贸繁华，交通十分便利，人流量十分可观。
由于我们的主题公寓是以转让的形式获得，公寓不需要大篇幅装修，故场址现状对环境的污染影响较小，且周边无大型污染源。
主要污染物为道路扬尘、汽车尾气、车辆噪音以及少量的建筑垃圾。
6.2环境影响分析
6.2.1项目建设过程中的主要环境问题
（1）空气污染
项目建设过程中的空气污染源主要源自房屋装修的喷漆凝胶等挥发性气体。
（2）废水
项目建设过程中的废水排放主要来自建筑工人的生活废水，打扫工业废料清洁用水等。
（3）固体废料
项目建设过程中产生的建筑垃圾和少量的生活垃圾，因为公寓以转让形式入手，对公寓只是进行迎合主题的表面装修，故产生的建筑垃圾并不多，与生活垃圾能做到及时清运，对环境的影响很小。
（4）噪声
项目建设期噪声主要来自各种施工机械、设备和公路交通产生的噪音。
6.2.2项目运营期间的主要环境问题
（1）废水
项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。
（2）固体废物
项目运营期间的固体废物主要为日常生活垃圾。
（3）噪声
项目运营期间的噪声主要来自区域内机器设备及车辆交通噪音等。
6.3环境保护措施及治理效果
6.3.1建设期环境污染防治措施及预期治理效果
内容类型
排放源
污染物名称
防治措施
预期治理效果
大气
污染物
建筑材料
大量尘埃、挥发性气体等
（1）每日定期洒水，防止浮沉。
（2）摆放室内植物，主要是可吸收有害气体植物。
有效减小有害气体的影响
水污染物
生活污水、清洁用水
废水
由市政管网收集，经废水处理处处理
污水经处理后达标排放对受纳的影响较小
固体废弃物
建筑工人
建筑材料垃圾、生活垃圾
建筑垃圾及时外运，生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。
减少二次污染
噪声
运输车辆、机械设备
噪声
车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等
区域噪声达标
6.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果
内容类型
排放源
污染物名称
防治措施
预期治理效果
水污染物
生活污水、雨水
废水
由市政管网收集，经废水净化产净化
污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对受纳水体影响减小
固体废弃物
宾馆
生活垃圾
及时清理，由环卫部门统一回收集中清运
防止二次污染
噪声
来往车辆等
噪声
来往车辆禁止鸣笛；作封闭隔音处理等
区域噪声达标
第7章企业组织、劳动定员、人员培训
7.1组织结构图
因为怡家主题公寓规模较小，采用直线型组织结构图，使大家责权分明，层级关系明显，大家按照店长的指示统一指挥，决策迅速，同时易于适应环境的变化，而且管理成本较低，能够提高管理的效率。
在怡家主题公寓，我们设有一名店长，三名前台接待，2名清洁服务员。
7.2岗位描述
店长：
1负责公寓的销售工作，提高开房率，提高营业收入
2了解公寓周边的市场环境，制定销售计划
3发展公寓的特约商户并监督其执行情况
4制定公寓的发展规划，并且监督其下属的工作情况，及时做出指导、
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