上海某商业大厦可行性研究.docx

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上海某商业大厦可行性研究

第一章项目概况

1.1建设单位

本项目的开发商为上海**置业有限公司。

1.2项目位置

“**大厦”项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，**以东，昌化路以西区域，处**、康定路交界处。

主入口在**上。

1.3项目规模

“**大厦”为1幢27层楼的点式商办楼，其中地下一层为车库，1－4层为裙房，5－10层为敞开式办公楼，11－26层为公寓式办公楼，27层为屋顶花园。

总建筑面积约为21900平方米。

1.4主要建筑技术指标

本项目的主要建筑指标详见表1－1。

表1－1主要建筑指标表

序号

指标名称

单位

指标值

基地面积

平方米

总建筑面积

平方米

21900

其中：

地下部分建筑面积

平方米

1900

地上裙房部分建筑面积

平方米

5500

地上其他部分建筑面积

平方米

14500

总户数（非裙房部分）

户

1.5项目现状

“**大厦”项目于2000年竣工，至今已空置两年余。

本案的现状为：

主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，其余已完成；公用部位装饰及小区建设基本没有；大产证已获得。

基于上述现状，本案的开发商要求以13000万元的价格整体托盘转让。

第二章市场研究

为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行调研。

2.1调研区域说明

本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。

2.2办公楼物业行情

经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为2－3元/天·平方米，详见表2－1“本区域办公楼个案汇总表”。

表2－1本区域办公楼个案汇总表

序号

个案名称

所处位置

租金（元/天·平方米）

包物业管理费与否

艺海大厦

**、康定路

不包

时美大厦

**、康定路

包

和一大厦

**、昌平路

2.3－2.5

包

新城大厦

**、新闸路

包

2.3住宅物业行情

静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域住宅的平均售价为8000－10000元/平方米，详见表2－2“本区域住宅个案汇总表”。

表2－2本区域住宅个案汇总表

序号

个案名称

所处位置

个案类别

售价（元/平方米）

交房状态

康宁雅庭

**、康定路

高层住宅

7500－11000

毛坯

新格公寓

**、康定路

酒店式公寓

11000－14000

全装修

静安枫景

常德路、新闸路

高层住宅

10000－12300

全装修

静安晶华

安远路、陕西北路

高层住宅

7000－10000

毛坯

酒店式公寓

未定

全装修

2.4定位建议

根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。

第三章租售计划

3.1销售定价

“销售定价”针对裙房部分而言。

根据“市场研究”章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件，作出以下有竞争力的定价。

●

裙房：

均价8000元/平方米（不含设备报价），可售建筑面积按5500平方米计，销售收入为44000000元。

3.2租金定价

“租金定价”针对酒店式公寓部分而言。

●酒店式公寓：

价格分布详见表3－1“酒店式公寓价格定位表”。

表3－1酒店式公寓价格定位表

房型

面积（平方米）

数量（套）

单价（USD/月）

理论年租金（USD/年）

两房

130

1500

792000

三房

180

2000

1056000

小计

1848000

实际年租金收入（USD/年）（按入住率65％计）

1201200

实际年租金收入（合：

人民币/年）（按汇率8.3计）

9969960

●车位：

600元/月/个，可租车位按40个计。

年租金收入为288000元。

3.3租售进度及租售收入

3.3.1租售进度

假定接盘日为2003年4月1日，租售起始日为2003年7月1日，裙房的销售期为1.5年（18个月），于2004年12月31日销售完毕。

3.3.2租售收入

详见表3－2“租售收入预测表”。

表3－2租售收入预测表（单位：

万元）

销售部分

序号

收入名称/年·月

2003年

2004年

小计

1-6

7-12

1-6

7-12

裙房销售收入

－

1467

1466

4400

年度小计

1467

2933

4400

租赁部分

序号

收入名称/年

小计

酒店式公寓租金收入

997

车位租金收入

年度小计

1026

第四章投资估算

4.1投资估算的依据和说明

本投资估算的测算期为二次开发商接盘日至本案销售完毕日，假定接盘日为2003年4月1日，裙房销售完毕日为2004年12月31日。

本投资估算的编制依据为项目示意图，非竣工图。

本投资估算参照了近年上海已建成的同类建筑工程竣工的有关资料。

本投资估算暂不考虑裙房部分的设备安装及屋顶花园的装饰费用。

4.2投资估算

4.2.1购置成本

本案的整体转让价格为13000万元，即二次开发商的购置成本，其中包括土地成本、建造成本、一次开发期间的间接费用及原始开发商利润。

4.2.2二次建造成本

由于以下原因，产生了二次建造成本：

●本案的原始定位为商办楼，现定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店

式公寓，所以内部格局将有所变动；

●改建为住宅项目，将增补公用部位装饰、小区装饰和智能化建设；

●本案已空置两年余，部分建材有所损毁或不适应当前的市场要求，须修补或调换。

●本案裙房部分外立面装饰未完成。

●因定位为酒店式公寓，所以将新增酒店式公寓的装修及配置费用。

这部分建造成本的具体数额详见表4－1“二次建造成本明细表”。

表4－1二次建造成本明细表（注：

“指标”栏的计算基数为总建筑面积－21900平方米）

部位

内容

内容明细

金额（万元）

指标（元/平方米）

主楼部分

设计费

内部房型及窗体结构变动

4.6

建安费

公用部位装饰（电梯厅、大堂墙、地、门套－大理石）

100

45.7

5－10层新砌半砖隔墙

4.6

内墙板面满批腻子粉刷

9.1

换窗（凿除，新开）

230

105

进户门（88樘）及五金

2.3

楼梯地砖，木扶手，防滑条

2.3

智能化（红外报警、楼宇对讲、电视监控、宽带）

22.8

卫星电视

4.6

小区围墙、门头、绿化

分户门内装修配置

2420

1105

小计1

2880

1315

裙房部分

建安费

外立面装饰

750

342

小计2

750

342

地下车库

建安费

停车管理系统（人工）

小计3

预备费

不可预见费按上述费用的20％计提

727

332

小计4

727

332

总计

4360

1990

4.2.3间接费用

4.2.3.1管理费用：

按“二次开发建造成本”的3％计提。

4.2.3.2销售费用：

按销售收入的2%计提。

4.2.3.3财务费用：

购置成本及二次建造成本总额的20％为自有资金，80％为银行贷款。

因租金收入非一次性收入，具体财务费用的金额及发生时机详见表5－1“投资回收期计算表”。

上述费用详见表4－2“间接费用明细表”。

表4－2间接费用明细表

费用名称

金额（万元）

指标（元/平方米）

管理费用

131

销售费用

329

150

财务费用

见“表5－1”

总计

460

210

4.2.4总投资

详见表4－3“总投资明细表”。

表4－3总投资明细表

名称

金额（万元）

指标（元/平方米）

购置成本

13000

5936

二次建造成本

4360

1990

间接费用

460

210

总投资

17820

8136

如上表所示，本项目的总投资为17820万元。

第五章财务效益分析

5.1分析依据及说明

本财务分析根据国家现行财税制度进行。

本财务分析测算起始日为2003年4月1日。

本财务分析测算中暂不考虑物业管理的收入及成本。

本财务分析中不考虑租金递增因素。

5.2收入

详见表3－2“租售收入预测表”。

5.3支出

5.3.1成本支出

本项目的总投资为17820万元。

5.3.2税金支出

税金分租赁税金和销售税金两部分，按5％计提。

5.3.3财务费用

指尚未收回的投资在每年产生的利息支出，在原始投资收回后，利息支出转为利息收入，利息支出按一年期固定资产贷款利息5.31％计，利息收入按暂按2％计取。

具体详见表5－1“投资回收期计算表”。

5.4投资回收期

详见表5－1“投资回收期计算表”。

表5－1投资回收期计算表（单位：

万元）

第*年

收入

支出

净现金流量

（1）－

（2）

累计净现金流量

净现值（折现率为10％）

累计净现值

租金收入

售房收入

小计

（1）

成本支出

税金

财务费用

小计

（2）

1467

17820

757

18650

-17183

-15619

1026

2933

3959

198

734

932

3027

-14156

2500

-13119

1026

562

613

413

-13743

310

-12809

1026

541

592

434

-13309

296

-12513

1026

517

568

458

-12851

284

-12229

1026

493

544

482

-12369

272

-11957

1026

468

519

507

-11862

260

-11697

1026

441

492

534

-11328

249

-11448

1026

412

463

563

-10765

263

-11185

1026

382

433

593

-10172

251

-10934

●说明：

1〕从静态角度看，本项目约在第25年开始盈利；从动态角度看，按10％的折现率计算，本项目的盈利起始期将在第30年。

2〕计算上述投资回收期时，尚未包括酒店式公寓部分的现值，即可用于抵押、出售的产权价值。

第六章结论

根据上述分析，本项目裙房以上的部分定位为酒店式公寓的运作方式，相对于纯销售项目，前期资金的投入量明显偏大，投资的回收期明显偏长，且因房地产市场的不可控因素较多，相应的投资风险也较大。

二零零三年三月三日

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