西湾上城项目可行分析报告 精品.docx
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西湾上城项目可行分析报告精品
XX项目可行性研究报告
内容纲要：
一、项目背景
二、项目投资环境
三、项目的区域概述
四、项目概况
五、项目分析
六、项目产品规划设计
七、项目开发组织与协作
八、项目开发建设计划
九、项目投资成本效益估算
十、项目销售计划
十一、项目的社会效益分析
十二、项目研究结论
主要参考文献
第一章项目背景
1.1项目技术经济指标
1.2项目背景
项目位于广西自治区防城港市西海湾，北向直面湖泊，借景开发，条件优越。
总占地面积53亩，容积率3.08，用地性质为商住用地，土地使用权70年。
1.2.1项目名称
本项目定名称为:
XX
1.2.2开发公司
广西建鑫房地产开发有限公司
1.2.3承担可行性研究工作的单位
南宁俊地润丰房地产代理有限公司
1.2.4研究工作依据
国家及防城港市地方房地产相关政策法规规定
防城港城市经济及城市建设发展概况
防城港市政府对城市的发展规划
防城港市地方建安造价及政府相关规费收取标准
防城港市房地产现状调研及未来发展
项目规划设计方案
1.2.5项目建设规模
项目拟规划建设成为“国际·风尚·亲水·社区”的高档住宅综合居住区，总建筑面积约为11.58万㎡。
第二章项目投资环境
2.1防城港市概况
（1）、行政区划
目前防城港市辖区80万人（港口区、防城区、上思县、东兴市），港口区10多万人，港口区渔洲坪街道办事处所辖人口约2万。
港口区是防城港市政府所在地，是全市政治、经济、文化、金融中心，是北部湾经济区二级城镇建设区。
到2020年，防城港全市城市建成区人口达50-60万人（防城区及港口区），建设用地面积达70平方公里（目前30.29平方公里），城市发展主要向北、向东及企沙方向拓展。
（2）、交通
陆路交通有铁路、高速公路与全国干线连网，海路与80个国家和地区的220个港口通航。
高速公路直抵港口，西湾跨海大桥和江山至东兴一级公路把我国公路网与越南乃至泛亚公路网联成一体；防城港市至南宁国际机场、北海机场全线高速公路。
西行40公里可进入越南，北距南宁150公里，东至北海170公里。
是西南省分及中部省分在西部大开发战略和中国--东盟自由贸易区贸易往来的最便捷海、陆出海门户。
（3）、房地产投资
2007年房地产业快速发展，完成投资16.41亿元，增长2.03倍，增幅居全区首位。
（5）、经济基础
2007年防城港全市财政收入突破15亿元，工业总产值突破200亿元，增幅排全区第一。
（6）、知名企业
项目东面渔洲城工业园区内2100多亩土地，规划分期开发，目前已有10多家企业落户，年产值可达8亿元。
大海粮油、中电电厂、中石油、武钢、白龙核电等大型企业先后入驻港口区及企沙工业园区。
2.2防城港市房地产市场概况
（1）规划特点
●当地房地产开发项目以多层一梯两户为主，一梯多户小高层、高层产品开始出现；
●桃花湾广场以南闹市区可开发用地稀缺，重点建设区域在桃花湾广场以北区域及市行政中心周边的南北大道和东西大道区域；
●当地以开山平整土地或填海造地作为房地产开发用地。
（2）供需特点
●港口区在售商品房主要集中在桃花湾广场一带，在售住宅楼盘有7个，港口城中心高层项目1个（和德国际21层），中心区楼盘基本售完。
08年上半年新推楼盘仅闹市区和德国际及怡景花园，三房、一房利销，两房滞销。
●桃花湾片区楼盘封顶时消化量达到85%-90%，众多楼盘均在2007年市场消化完，08年下半年市场增量大，集中在桃花湾广场以北区域，产品竞争同质化严重，竞争环境不容乐观。
2.3典型案例户型结构
●市场供应主要以三房为主力户型,居家舒适型的三房120-130㎡市场供应量大，其中120㎡内三房市场销售情况较好；
●在售楼盘2007年下半年销售60套左右，而08年上半年仅和德国际开盘销售近40套，剩余近10套两房；
●单间、一房一厅户型市场供应量极少，仅有渔万路板块的和德国际及金港阳光有少量单间及一房户型；一房户型基本无存量;市中心板块两房滞销，三房、一房利销；
●85-90㎡的三房一卫市场供应稀缺；
●恒信花园高层、丽景湾二期3栋多层即将推出，新增楼盘将会有强盛花园、金凯利项目、凯乐园路21层项目等；
●预计未来两年内港口区每年将有逾40万㎡供应量。
典型案例户型结构表
项目名称
1房1厅
2房2厅
3房2厅2卫
4房2厅
楼中楼
畅销户型
南部——港口老城区板块
和德国际
1栋高层21层
36-55㎡
78㎡
106.25㎡（2+1）
120㎡
150㎡
130-200㎡
1房40㎡
怡景花园
2栋多层
----
90㎡
108-110-115
-116㎡
140㎡
---
——
同德·金港阳光
1栋小高层,70套
50㎡
70-90㎡
110㎡
---
---
售完
北部——桃花湾板块
西湾·恒信花园
别墅\多层\小高层\高层
高层未推
86㎡
109-128-130
-142㎡
148㎡
242-280㎡
2房、3房
80-110㎡
欧景蓝湾
200亩,14万㎡
----
----
113-120㎡
150㎡
---
77-150㎡
华厦·丽景湾
60亩,7万㎡.多层
---
----
110-136㎡
140㎡
185-210㎡
——
越秀祥龙苑
29亩,192套多层
---
80㎡
110㎡
120㎡
---
海悦华府
单体,总建3.2万㎡
44㎡
86-90㎡
145㎡
170㎡
——
——
金凯利西南明珠国际城
酒店、商街、住宅，总建150万㎡
——
——
——
——
——
——
向南居
多层、小高层
36㎡
88㎡
125㎡
151㎡
199㎡
——
2.4市场价格状况
（1）重点楼盘销售价格：
●在售楼盘均价2850-3500元/㎡之间，以和德国际、西湾·恒信花园、欧景蓝湾为代表。
●整体均价已从2007年初的1800元/㎡涨到目前3000元/㎡，2007年房价上涨近1000元/㎡，2008年上半年上涨200元/㎡。
2.5在售楼盘销售周期：
2008年上半年在售的楼盘中，项目封顶时销售率均在85%以上，交房时基本售完。
2.6消费需求特点分析：
（1）、群体构成：
●主要以港口区内的驻港单位职工（行政事业职员）；
●入港经商工商业主、周边工厂单位职工为主；
●南宁、北海、东兴、广东、福建、柳州、桂林一带外来投资者。
（2）、消费动机：
●驻港单位职员满足居家的需求，在新区换房改善码头原单位的旧居住环境。
●北部湾经济区正式实施，北部湾经济区二级城镇建设区房产投资有潜力。
结论
市场供求：
●主力户型在120-140㎡之间三房，户型发展处于满足大众型需求阶段，此种户型的市场需求从目前的在售楼盘来看已趋缓，恒信花园在推出近5个月时间销售量仅为50套左右。
●投资型小面积房产少，单间、一房一厅受睛睐，和德国际36-55㎡小户型最畅销。
●2008年2月北部湾经济区规划正式实施，到２０2０年，防城港市区人口将由原来14万人新增至50-60万人,则在未来12年内要增加40万人左右，若港口区按防城港市三分之一人口计算,每年平均要增加的人口在1.1万左右,按照人均住房建筑面积２５平方米计算，每年需建设住房约28万平方米。
●据预测港口区未来两年内的供应量在40万㎡左右，平均每年供应量仅为20-30万㎡，市场仍处于供小于求的市场环境。
市场价格：
●自2007年以来港口区的快速发展，不断引进外资建设城区，国内知名大型企业先后入港，刺激了房地产需求，商品房的销量也急剧上升，市场一度出现了“供小于求”的大好局面，商品房的销售价格在2007年上涨近1000元/㎡，08年上半年房价依然呈上涨趋势。
●港口区房地产市场供应已全部向桃花湾广场以北区域集结，多层住宅减少，小高层、高层住宅将成为主要产品型态，产品品质提升，预计几年内住宅价格也将会向上攀升。
产品特点：
●市场存量户型以三房为主，面积120-140㎡，一房一厅、二房基本无存量。
●85-90㎡小三房户型基本无供应。
市场趋势：
（1）形象及地位：
港口区是防城港市的行政中心，城市名片。
（2）消费趋势：
港口区大面积土地作为行政单位用地，可供房地产开发的土地有限，高层、超高层住宅消费必成为主流，房价必然上涨。
（3）大盘开发：
港口区上百亩的项目都要开山平地或围海造地，因此大盘项目开发在港口区显得很有份量，也很难得。
住宅消费要升级、房价会突破、投资市场要开启、高端需求要填补这是港口口区房地产市场发展的必然。
防城港经济发展的未来预测
防城港作为泛北部湾区域经济合作的重要产业走廊，因此，防城各级政府抓住“中国－东盟经济区”、“北部湾”建设的大好时机，大力发展经济建设，市容市貌，经济发展，城市建设，环境建设等各方面的发展有目共睹，凭借着独特的地理位置优势，吸引了一批国内外大企业、大财团的投资。
特别是武钢的入驻将带来10万的外来人口入住，两大世界500强企业强强联合投资打造的大海粮油公司，年销售收入超过50亿；总投资250亿人民币的白龙核电站的破土动工，国内大型的地产开发商纷纷投向防城港这块投资兴业的热土，随着广东龙光地产的入驻，原来100亩的大盘规模也将打破，龙光以1000亩的项目开发成为防城港的龙头地位，目前港口区新区的房价也从去年初的2500元/㎡上涨到今年的3100元/㎡，市场前景非常好。
综合各方面的因素，我们有理由相信，在“XX”项目的实施及经营周期内，目标客群涵盖面广，客源充足，有着充足的市场支撑。
第三章项目区域概述
3.1项目所在区域概述
3.1.1项目所在的西湾片区，整体定位为防城港未来的CLD；
西湾广场位于港口区西面，位于西湾生活区的核心位置，交通便利，海关、市公安局、财政局、规划局、交警支队、工商局正位于西湾生活区中央，从西湾广场到防城港市老城区仅用10分钟车程。
西湾广场位于防城港市未来CLD核心位置，拥有得天独厚的资源优势：
1420亩碧波荡漾的桃花湾内湖；宽阔的兴港大道，景色秀丽的青山，以及西湾海景等景观资源。
西湾片区作为中央住宅区的地位目前已是完全得到了市场消费者的认可，随着规模庞大房地产项目在西湾片区启动建设，希望将呈现出中央商务区的气质，获得更好的发展前景。
3.1.2西湾片区景观资源优越；
西湾片区拥有得天独厚的资源优势，片区四周环海，内有1420亩的桃花湾内湖、景色秀丽的青山，以及西湾广场，共同组成了西湾片区优越的景观资源。
丰富的景观资源，极大的提升片区的居住品质，是该区域成为西湾高尚住宅区的有力保证，也是本项目不可多得的优势条件。
3.1.3全新的高起点城市CLD新区，成为西湾城市最具发展潜力的投资区域；
项目所在的西湾广场是防城港港口区行政、金融、贸易、学校、休闲的核心区，建成后将成为集齐舒适住宅、体育健身、娱乐休闲、自然景观四大功能为一体的中央生活小区。
不论在地理位置还是在功能配套上，西湾广场都能称为“防城之心”。
由于地处西湾的优越位置，商贸区周边均为已开发或正在开发的成片大型城市高档住宅小区项目。
再加上政府的高标准、综合性的高起点定位规划以及政府高调的强力建设支持，片区将成为防城港市最具发展潜力的投资区域。
无论是从地理位置上，还是从居住环境上和居住购买能力上，西湾片区都具有良好的投资和使用价值。
本项目自身的素质高与区内竞争楼盘相比，产品先进，具备国际化的规划设计，立面，园艺高档，各方面优势明显，具备强有力的竞争力，对众多外地投资置业者有极大的吸引力，强有力的保证了项目销售目标的实现。
3.1.4西湾片区目前存在的不足
①生活配套设施较缺乏
生活区住宅小区人气不够，周边道路建设不够完善，目前使用道路较少，许多道路工程正在兴建。
②居住生活氛围尚不浓郁
西湾片区内目前房地产项目虽较多，但整体尚处于开发初期，入住的居民较少，整体缺乏居住氛围，周边虽然生活配套设施已初步建成，但尚不能满足日生生活需求。
虽然目前西湾片区尚有不足之处，但在本项目经营周期（2-3年）内，该区域良好的居住环境将会成型，将成为成熟的高尚居住区和全新的城市CLD，届时，强有力的保证了本项目销售工作的顺利进行。
3.2西湾片区房地产市场前景预测
西湾生活区是防城港市“十一五”规划中政府重点打造的居住片区。
未来的西湾生活区将会成为防城港市的中央居住区。
西湾生活区的结构布局如下：
西湾生活区正是由西湾广场为中心向北扩展，这里是港口区汇聚人气最多的地方；两条城市主干道兴港大道、东兴路东西贯穿，正在兴建的桃源路将把它们连接起来；三大景观——西湾广场、桃花湾内湖、西湾海景环抱西湾生活区；四个功能区：
行政办公区、生态居住区、综合商贸区、学校。
在开发建设中，以西湾广场为中心往东北面发展，保留得天独厚的海景、湖景等景观自然优势，打造“北部湾”生态住宅区经典。
小结：
“XX”项目正适防城港经济发展和房地产市场发展的大好时机，特别是项目所在的区域为西湾最为高端、最为完善、最适合居住的城区，吸引了大量市内外高端人群，加之我们差异化的产品定位、创新的发展思路、科学的管理运作等多方面的核心竞争优势，已经注定在激烈的竞争当中取胜，项目是完全可行的。
第四章项目概况
4.1项目土地概况
4.1.1地理位置
“XX”位于防城港市港口区桃花湾片区，紧邻桃源路，与兴港大道相距咫尺。
4.1.2项目规模
“XX”项目规划总用地面积约53亩，规划总建筑面积约为11.58万平米，在防城港当地市场中属于大盘项目。
4.1.3项目四至
地块北面：
桃花湾内湖；
地块以东：
恒信花园楼盘项目；
地块以南：
南接桃源路；
地块以西：
宁泰夏威夷项目；
4.1.4地质情况
由本项目《地质勘查报告》可知，项目所在地块为填海用地，地质结构稳定，施工无影响。
4.1.5地块现状
项目为填海用地，地块平整，地上无附着物，除考虑一定量的土方平衡问题，不存在施工建设障碍。
4.2项目周边环境
自然景观资源丰富，众多已开发入住高档楼盘很好的提升了周边区域的人气和居住价值——
项目所在的西湾片区，内有1420亩的桃花湾内湖，桃花湾广场，青山，以及面对大海，自然景观，环境资源极为优越。
项目周边有恒信花园，宁泰夏威夷，丽景湾，海悦华府，向南居等楼盘，以及海关、市公安局、财政局、规划局、交警支队、工商局等企事业单位，同时周边大部分单位定向物业如民警小区等，已有大量居民入住，随着西湾区域房地产开发项目日益增多，区域内人居氛围、人文氛围渐浓，城市市政及商业配套正逐步开工建设，到项目正式营销时人气度将得到高度的提升。
4.3项目周边交通
项目所在区域，有兴港大道、桃源路，环湖路，交通快捷方便。
4.4周边市政配套设施
西湾广场北面是防城港港口区行政、金融、贸易、学校、休闲的核心区，建成后将成为集齐舒适住宅、体育健身、娱乐休闲、自然景观四大功能为一体的中央生活小区，市政实施配套完善。
总体来看，本项目地块周边资源丰富，无论是在环境、交通、配套等方面都有着明显的优势，尤其是随着东盟商务区的规划开发，区域内各项公建如购物、医院、学校、文化、体育、办公、交通等设施的逐步建设完善，本地块所处城区的繁荣指日可待，并且在本项目整个开发周期（三年）之后，社区完全能够构建出完善、和谐的人居环境。
第五章项目分析
5.1项目市场定位
5.1.1项目定位于“国际·风尚·亲水·社区”，以创新性的现代人居理念、建筑规划理念和成熟时尚生活理念；
基于项目分析，项目总体定位采取扬长避短的品牌领先策略、大盘策略做市场的领跑者。
将本项目针对市内外的高端、高素质人群，引领西湾新的人居典范，打造成西湾市西湾片区一个成熟时尚、现代人文、生态健康等集一体的住宅综合社区，建设成为一个高品质人文生态住宅区。
“西湾新典范、人居新形象”，以创新性的现代人居理念、建筑规划理念和成熟时尚生活理念，通过半开放现代生活大社区、组团规划手法，营造出一个西湾市西湾片区极具强烈形象识别和极具有亲和力的高素质人文楼盘，通过创新性的、人性化的建筑形态、现代简约的建筑立面、精致的园林规划、完善的社区生活配套、多元化的高尚商业配套、优雅的休闲场所，使之成为西湾片区高品位生活的代表典范楼盘，成为西湾市房地产市场中极具震撼力的高端楼盘样板、人居榜样，引领西湾市西湾片区高品位、高端住宅的新发展方向。
5.1.2项目形象定位
本项目强调社区人文生态生活的营造，加之项目18层、24层、26层高低错落的高层设计，较低的建筑密度，给予了社区园林设计十足的地域空间，配以精致典雅园林，展现精致优雅的高尚生活，以现代建筑风格的高层建筑群落为主，配置完善的精品休闲商业街，辅以高雅的人文街景、自然清新的建筑立面、优美的环境，展现社区的成熟时尚之美，并强调突出社区规划的建筑、景观、人文、生态四位一体化，展示社区原生态、高品位的现代生活。
5.1.3目标客户群定位
基于市场的分析，结合项目的自身素质，本项目目标客户定位以错位原则为主，以补位原则为辅来指导项目的客户定位。
考虑到项目的整体品质及价格因素，我们将目标客户群的整体形象定位为：
“社会精英层群体”。
1）、以高层次群体为主力客户群体；以社会精英客群为主力客户群体；
“XX”将高举现代时尚精神、现代健康生活理念，营造文化社区，和谐社区，将现代社会精英，年轻白领，企业高管等具备文化和活力的群体为项目主力群体。
具体细分如下：
社会职业界定；
①行政事业单位的高收入公务员；
②外资企业、合资企业的高级白领及中高管理层；
③商业、商务经营股份制公司重要管理者；
④国有企业单位的领导层及专业人士；
⑤成功私营企业主；
⑥自由职业者等；
同时，本项目将以自住型客户为主力购买群体，投资型客户亦将会占少量份额。
2）、客户共同特征概述；
通过对本项目周边区域的客户群体分析，以及于此基础上，对本项目的目标客户群体进行了进一步的细分，将本项目的主力客户群体定位为：
“社会精英层”，他们多处于自己事业的上升期或顶峰期，拥有稳定的工作和经济收入，事业前景一片光明；在单位、公司、企业中多为骨干成员，成就感强；他们是整个社会的中流砥柱，是社会价值的主流创造者，也是当前社会主流文化的缔造者。
客户关注：
周边自然环境、社区人文、社区环境、社区配套设施、良好的物业管理。
5.2价格定位
本项目的价格定位采用市场量化比较法，即选取本项目附近地段最具可比性的竞争对手与本项目比较；
项目的价格定位表现图：
项目
内容
A恒信花园
B丽景湾
C欧景蓝湾
D海悦华府
F上城国际
情况
得分
情况
得分
情况
得分
情况
得分
情况
得分
景观情况（5分）
较好
4
较好
4
较好
4
较好
5
较好
4
均价（5分）
一般
4
吸引
5
一般
5
较高
3
一般
4
交通条件（5分）
较便利
4
较便利
4
一般
3
便利
5
较便利
4
小区规模（5分）
较大
4
较大
4
较大
5
单体
3
较大
4
建筑外观（5分）
一般
4
一般
3
较好
4
一般
4
较好
4
开发商实力（5分）
较高
4
一般
3
较高
4
一般
3
较高
4
户型设计（5分）
较好
4
较好
4
较好
4
较好
4
较好
4
总分
28
27
29
27
28
注：
权重为比较项目与本项目的可比度，该可比度为整个楼盘的综合指数与本项目相比较。
权重分析：
A：
恒信花园：
该项目各方面与本项目较为接近，因此可比度较大，权重为：
35％
B：
丽景湾：
权重30％
C：
欧景蓝湾：
权重30％
D：
海悦华府：
权重5％
根据以上各比较楼盘的综合因素比较表，可得出各楼盘的总分，根据量化比较公式，可计算出各比较楼盘的修正价格，如下：
比较楼盘价格修正表（单位：
元/平米）
比较楼盘
权重
均价
修正率
修正价格
恒信花园
35％
3200
100％
3200
丽景湾
30％
2800
103.7％
2903
欧景蓝湾
30％
2600
96.5％
2509
海悦华府
5％
3600
103.7％
3733
根据以上量化比较法公式计算，可得出本项目的均价为：
A修正均价×A权重＋B修正均价×B权重＋C修正均价×C权重＋D修正均价×D权重
即：
1120+870＋752+186＝2928元/平米
早综合比较过竞争对手的素质、规模、地段、现时售价、现时货量等因素后，通过对本项目竞争楼盘用量化比较法的计算，本项目的入市均价应在2900元/平米，考虑到项目一期入市，市场形象度与美誉度不强，因此，建议一期入市价格为2700元/平米。
第六章项目产品规划设计
项目定位于“国际·风尚·亲水·社区”，打造城市精英居住范畴，最符合城市居民居住的住宅物业，目前本项目的高端卓越的产品定位，为项目架构了强力的市场竞争力。
为项目今后赢取竞争市场奠定了坚实的基础。
项目建筑规划的目的，在于提升产品附加值，而产品的附加值主要靠规划布局、建筑风格、环境设计、创新理念的精心设计而产生。
设计机构---“XX”项目的建筑方案，由广西建鑫房地产开发有限公司，委托中国轻工业武汉设计院为主的卓越团队承担，方案图纸及说明另见《XX规划方案》。
6.1产品定位
6.1.1建筑风格定位
一个长期值得居住的现代高尚住宅社区，其建筑风格必须是经得起时间检验的，楼盘造型经典而又不失个性。
本项目建筑风格遵循“现代简约主义”的原则和造型手法，汲取“滨海风格”的一些建筑符合和元素加以简化和细化，整体突出一种含蓄浪漫的建筑情调，风格清新、典雅，给人一种耳目一新的感觉。
形成一道亮丽的风景，给住户一种自豪满足感，彰显西湾新城市CBD中心的地位。
6.1.2建筑布局定位
根据西湾片区人们的居住习惯，依据项目本身的地形地貌的特色，建筑布局应随形就势。
合理利用各栋楼宇之间的间距和楼层高差，科学地进行空间组织（在不影响通风、采光的前提下增加建筑面积），营造大气入口广场，强调景观的均好性（景观好的地方多安排建筑面积，在景观欠缺的地方少安排建筑，在不臃肿的前提下尽可能高地提高容积率），利用周边环境资源和人造景观，设计上最优化、最大面积、最多户数地直面多重景观。
6.1.3建筑单体设计定位
在形体组合上利用楼幢之间的高差及错落排列，使小区天际轮廓高低错落，富于变化，很有韵律感和层次感。
2.1 住宅采用大面积外窗和宽大阳台，利用窗和阳台的形式变化，产生立面装饰效果。
2.2 商业街的建筑风格与住宅主体建筑相协调，利用虚实对比的手法强化立面形象。
2.3 利用顶部户型在形体上产生变化，丰富建筑的轮廓线。
错落有致的屋顶形成建筑的第五立面，丰富了城市景观。
6.1.4户型定位
户型面积是控制房价总款的关键因素，同时也决定了市场定位、消费群定位等问题。
了解面积分配比例对我们下一步研究消费群体、消费偏好、市场接受能力都有借鉴意义。
通过分析，结合目前港口区中高档楼盘市场情况和发展趋势，将户型定位为：
以宽松舒适的两房和四三为主，户型设计注重满足居住的舒适度。
每个户型围绕项目所营造的内
升级会员 