万科金域国际项目可研汇编.docx
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万科金域国际项目可研汇编
天津万科金域国际项目可行性分析报告
◆宏观背景
◆地块认知
◆市场格局
◆客户分析
◆规划设计
◆开发节点
◆投资收益
天津万为置业投资有限公司
2012-6-19
一、宏观背景
1、滨海新区——中国经济增长的第三部发动机
第一部发动机：
深圳特区
依托核心城市：
香港
经济腹地：
珠江三角洲（粤、港、澳）
经济腹地GDP总量：
4.01万亿
第二部发动机：
浦东新区
依托核心城市：
上海
经济腹地：
长江三角洲（苏、浙、沪）
经济腹地GDP总量：
7.05万亿
第三部发动机：
滨海新区
依托核心城市：
天津、北京
经济腹地：
环渤海区域（辽、冀、蒙、晋、京、津、鲁）
经济腹地GDP总量：
9.9万亿
2、滨海新区概况
中国经济增长最快，外来人口导入最快的区域之一
滨海新区组成：
塘沽区、汉沽区、大港区以及东丽区和津南区的一部分
滨海新区总面积：
2270平方公里占天津市辖区面积的19.3%滨海新区GDP总量：
3760亿元（2009年）占天津市GDP的53.2%较上年增长23.5％
滨海新区常住人口：
202.88万人（2008年）较上年增长17.8%
其中外来人口：
82.82万人较上年增长59.3%
3、滨海新区发展的历史沿革
1984年12月6日国务院批准设立天津经济技术开发区，成为中国首批国家级开发区之一
1994年市人大十二届二次会议提出“用十年左右的时间基本建成滨海新区”
2005年党的十六届五中全会将加快滨海新区建设写入“十一五”规划建议，标志滨海新区正式纳入国家发展战略
2006年国务院印发《关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》明确了开
发建设滨海新区的功能定位和主要任务。
2007年中新生态城落户滨海、响螺湾商务区启动、1万吨乙烯工程开建、空客A320落户空港
2009年11月9日撤销塘沽、汉沽、大港的行政编制，成立滨海新区政府
政策倾斜、重大项目支撑，滨海新区正处于历史上最好的发展时期。
4、滨海新区的经济发展
◆滨海新区是天津经济的支柱，GDP占全市比重始终维持在50%
◆滨海新区的GDP增长率达21%。
◆滨海新区目前仍以第二产业为主，产业结构仍处于调整阶段，数据显示，第三产业所占比重已达30.2%
5、滨海新区的人口增长
◆滨海新区近年来随产业发展人口导入速度较快，特别是外来人口导入迅速，外来人口总数占天津市外来人口总数的37%；外来人口增长率59.3%也远远高于天津市31%的平均水平
◆作为滨海新区核心的开发区近年来常住人口增长也十分迅速年均增长率在10%以上大量外来人口涌入带来广阔的市场的空间
6、滨海新区的未来——行政体制改革
2010年1月11日，滨海新区政府正式挂牌成立。
原有塘沽、汉沽、大港三个行政区撤销建制，与新的九大功能区一起构成未来滨海新区的宏伟蓝图
九大功能区
主要产业
中心商务区
金融、贸易、商务、航运服务产业
临空产业区
临空产业、航空制造业
滨海高新区
航天产业、生物、新能源产业
先进制造业产业区
海洋产业、汽车、电子信息产业
中新生态城
环保产业
海滨旅游区
主题公园、游艇等休闲旅游产业
海港物流区
港口物流、航运服务产业
临港产业区
重型装备制造产业及研发、物流等现代服务业
南港工业区
石化、冶金、装备制造业
7、宏观背景分析结论
滨海新区的发展有如下几个特征：
◆依托广阔的三北腹地和环渤海良好的经济基础，借助特有的港口优势，经济快速发展，成为带动区域发展的发动机
◆以于家堡、响锣湾、MSD作为支撑的金融服务业为核心，产业结构迅速向以第三产业为主转变，高素质的人口快速涌入，城市化发展迅速。
◆区域规划政府主导、全面开花，有保证有速度，土地属性变快。
二、地块认知
1、区位:
项目坐落在滨海新区中部新城北起步区内。
◆地理位置：
位于滨海核心区重工生态产业园区，距中心商务区直线距离5公里。
◆区域规划：
区域整体规划为居住、生活配套区域，服务于天津港和临港经济区。
◆区域交通：
海滨大道与天津大道一纵一横两条主干线在此交汇，交通方便。
2、现状周边交通配套
◆海滨大道：
往北直通开发区、保税区、中新生态城以及汉沽，往南通往大港；
◆天津大道：
往西经响锣湾商务区和津南区，一直延伸至市中心区。
3、项目用地基本情况
项目用地鸟瞰图如下，分别为津滨散货2003-02-2-21号宗地、津滨散货2003-02-2-38号宗地、津滨散货2003-02-2-39、津滨散货2003-02-2-41号宗地.地面平整，无噪音、废水废气、地下管线、原有桩基等不利因素。
用地面积10.8万平方米，容积率分别为1.5、1.8、2.0，计容建面19万平方米
三、市场格局
1、滨海新区住宅市场近5年供求结构变化—由于政策调控，今年滨海新区商品住宅的成交量较之前高位运行的09年降幅明显，但随着政策的逐步稳定、滨海新区的进一步发展和就业人口的导入，预计未来两年内滨海新区供应量和成交量都将会稳步增长。
滨海新区近3年成交量价分析—在经历了08年的低谷和09年的高位运行之后，由于受宏观调控政策的影响，今年滨海新区的商品住宅成交量降幅明显，但在刚需及区域升值潜力的作用下，近期成交量和成交价格明显回暖。
1、双城记：
独立的滨海核心区市场
◆由于滨海新区与中心城区距离较远，目前天津市场形成了以中心城区和滨海核心区（塘沽＋开发区）为核心的两个市场。
◆因此，我们的市场研究主要聚焦于滨海核心区市场。
2010年市场分析—在整体市场呈现稳增回暖趋势的同时，成交价格表现稳定。
其中，塘沽区成交量居首，开发区价格表现突出。
2、供需关系及价格走势
◆滨海新区片区市场分析—滨海新区已形成以塘沽区、开发区为中心的核心区，市场成熟度较高，东疆项目是距核心区最近的、具有独特海景资源的新兴市场板块，发展前景较好。
◆滨海新区商品住宅价格分析—滨海新区核心区北部片区发展较为成熟，如上北板块、生态城板块，住宅售价均已达到12000元/平米。
目前中部新城北起步区已经开工建设的项目有天津港泰成置业投资有限公司开发的听涛苑，一期已经入住。
◆本项目应采取差异化设计、提高产品性价比等策略以规避产品同质化、以及市场竞争风险。
四、客户分析
客户主要为三大类：
1、相关企业客户——项目周边如天津港南疆港、天津港散货物流中心相关企业员工购买为主；
2、相关片区客户——由于紧邻渤海石油新村（塘沽东沽片区），首置刚需新滨海新区人（外地人来到滨海新区工作或者生活一年以上）的购买位居其次；
3、相关物业客户——由于生活半径主要在海河南岸，考虑自住（对比渤海石油新村或者滨海新村二手房）或投资兼改善的滨海新区人的购买位居其三。
五、规划设计
1、规划依据
（一）《天津市滨海新区控制性详细规划》。
（二）天津市主要道路两侧绿化规划。
（三）《天津市规划局行政行政许可事项规划条件通知书》。
（四）国家及天津市居住区规划有关规范。
2、规划原则与目标
（一）抓住城市发展契机，提供新颖又综合的城市建筑表现形式。
与城市的发展相融合，在融合中树立新的形象标杆。
（二）适应环境、得益于环境并超越环境。
实现高质量的建筑设计，提供高质量的生活环境。
在喧闹的城市中创造宁静的港湾。
（三）独到的城市规划，多元的建筑类型，人性的空间尺度，满足各种生活方式的需求。
构建社区的和谐感与归属感，营造温馨的家园。
3、规划说明
本项目位于天津滨海新区中部新城北起步区，其地理位置拥有了完善的配套条件和繁荣的城市环境。
本项目提案受益于坚实的周遭环境基础，立志达到世界级城市化的最高标准，树立优质生活的形象标杆。
本项目有着中心商务区的战略位置，并建立与周围环境及各设施的互动
本提案体现了具有中国特色的城市设计。
建筑之间的开阔空间保证了空气的自由流通，也保证了绿地的充足日照。
建筑本身涵盖了塔楼、高层、多层围合住宅等各种类型，朝向定位也极富有变化。
建筑类型和单元类型的多元化满足了各种生活方式的需求，加上对公共空间规模的独特感受，本开发提案不仅满足了住房的需求，更构建起了社区和谐感和归属感。
规划上细致而周全的考虑一一包括对建筑定位
和公共空间机动性的研亢一一为本项目社区营造出了独一无二的居住体验和地域专属感。
独到的城市规划之外，建筑的立面根据各建筑的不同情况而设计制定，多元的立面表现手法，极具表现性的美感展示着建筑的质感和高雅。
同时，通过模块的灵活利用，不同类型的建筑也被有机的整合
到了一起。
对空间规模细腻的调整，对地域构建策略性的加强，保证了一个多变但协调的设计成果。
我们希望把项目地段的特点提炼成当地发展的一个标杆性住宅开发项目，以抓住天津滨海新区所带来的巨大契机。
总而言之，我们希望提供一个新颖但综合的城市住宅的表现形式，适应环境、得益于环境并超越环境，以实现最高质量的建筑设计，希望可以为居民建设一个高质量的生活环境。
交通分析
1、住宅区采用人车分流的交通组织形式，人与车各行其道，互不干扰。
2、地下车库出入口紧邻车行道路。
3、住宅区设有沿街商业，步行区与车行分开
绿化景观分析
1、景观节点分为“核心景观”、“组团景观”、“入口景观”，且三个等级的景观各具特色，层次分明。
2、住区内的一条景观主轴线“景观走廊”将各等级的景观节点进行串联，围合内景观组团。
3、“城市绿带”和“道路绿化带”将住区紧紧包围。
以上3点形成一套具备“点—线—面”、层次分明的完整绿化景观体系。
户型设计：
标准化使用：
Ø户型标准化：
18F高层产品应用的是一梯四标准户型，多层产品户型较多，创新小户型
Ø装修标准化：
标准化大堂精装
Ø外立面标准化：
采用集团标准外立面。
六、项目开发计划
首期预计2012年8月开工，2012年12月开盘；整盘预计2014年4季度清盘，销售周期2年；项目整体预计2016年1季度竣工，开发周期3年半。
首期时间节点：
序号
工作内容
时间
1
项目获取时间
2012.7
2
规划方案设计
2012.1-2012.5
3
单体方案设计
2012.5-2012.6
4
土地证
2012.8
5
工程规划许可证
2012.8
6
施工图设计
2012.5-2012.7
7
基础开工
2012.9
8
项目开盘
2012.12
9
竣工验收
2014.9
10
入住
2014.12
七、主要财务指标
金域国际一期
销售面积
55921平米
销售金额
万元
高层均价
元每平米
多层均价
元每平米
项目利润
万元
净利
万元
毛利率
%
净利率
%
八、管理资源配置情况
根据目前该项目的空缺职位申请情况，员工基本已经可以满足基本需求。
九、结论
天津市城市滨海新区建设的规划将使项目周边的配套设施不断完善，这将极大的提升该地区的吸引力，从而为项目奠定下坚实的市场基础。
同时，天津万科多年来一直从事大面积中高档项目的开发，由此汇聚了一批优秀的人才、积累了大量丰富的经验，形成了一套先进的理念，这些将有效的保证项目顺利的开发与销售。
项目的顺利的开发与销售，将为公司带来大量的现金流，保障公司的运营与发展。
此外，项目的开发还将提升万科在滨海新区的良好品牌与市场基础，对完善万科在天津的战略布局与提高市场份额有着重要而长远的意义,综合以上分析，项目可实施建设。
天津万为置业投资有限公司
2012-6-19
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