投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变.docx

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投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变

关于“金融街”领航会计计量模式转变的分析——投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变

作者：

陶蕊，何颖

指导老师：

李涛

摘要：

金融街股份有限公司对外宣布：

自2008年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此举立即引起了业内财务人员的密切关注。

因为这不仅对公司自身影响巨大，对整个房地产市场以及会计领域不断地推陈出新也产生了广泛的影响。

作为在校学习财务管理专业的学生，我们在充分取材和深入调研的基础上，对该公司针对房地产后续计量由成本模式向公允价值计量模式转变的原因进行了细致的分析，应用所学知识提出了自己的观点，并结合所产生的影响，对我国的会计行业的发展进行了展望。

关键词：

金融街控股股份有限公司投资性房地产公允价值计量模式

引言

2008年3月31日，金融街控股股份有限公司第四届三十七次董事会审议通过了《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，并对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量这一决议发出以下公告：

“本公司目前从事的主要经营业务除房地产开发外，还有部分自持物业出租和经营，其中包括投资性房地产出租业务。

截至2007年12月31日，公司全部投资性房地产项目包括：

北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院、重庆嘉年华项目，这些项目的账面价值合计约15．12亿元，占公司2007年度净资产比例为30．83％。

对于北京商业物业，包括北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院，由公司市场部进行市场调研，从市建设委员会房地产交易管理网、中国指数研究院等权威性较强的机构选取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值做出合理测算，出具了《金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》，以其测算结论作为公允价值；对于重庆嘉年华项目，以其同期成交价格和报价，确定其公允价值。

”

图一：

金融街控股股份有限公司主要部分业务示意图

一石激起千层浪，对于以房地产为主要业务的金融街控股股份有限公司来说，这样一个转变无疑会对它的资产、负债和所有者权益产生重大的影响。

现将具体情况做出以下分析。

一、投资性房地产的后续计量模式

1、投资性房地产的含义

随着我国房地产行业的不断发展,企业持有房地产除了用身生产和存货对外销售,还出现了以赚取租金或资本保值增值为的的房地产收益活动,甚至成为影响个别企业利润的主要经济业务这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。

但长期以来,我国的会计实务中,并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权出租土地使用权的概念,而是统括在固定资产和无形资产中,采用历史成本法为基本计量原则进行核算。

这样的核算方式,在我国经济速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值在较大的偏差,直接导致企业财产低估和投资者权益受损。

投资性房地产准则的出台填补了这一空白,明确了投资性房地的概念及其范围。

所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。

以金融街控股股份有限公司为例：

北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院、重庆嘉年华等四个项目就是该公司的投资性房地产。

2、投资性房地产后续计量的两种模式

财政部于2006年2月正式发布了新的会计准则体系,与我国原来的准则体系中历史成本计量占主导地位相比,新准则体系引入了公允价值模式。

《企业会计第3号———投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点,即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,而不是单一地采用历史成本模式。

采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理,必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。

图二：

两种会计计量模式的比较

3、采用公允价值模式进行后续计量的条件

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。

对大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。

（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

4、投资性房地产公允价值估价原则

在采用公允价值模式进行后续计量的条件下，金融街控股股份有限公司宣称：

公司将本着审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价，并针对不同物业，采用不同的估价方法。

投资性房地产本身有交易价格时，由投资性房地产所属公司市场部门提供的同期成交价格或报价为基础，确定其公允价值；投资性房地产本身无交易价格时，由公司市场部门进行市场调研，并出具市场调研报告，以市场调研报告的估价结论作为其公允价值。

二、金融街控股股份有限公司采用公允价值模式进行后续计量的原因分析

1、金融街控股股份有限公司官方董事所述原因

公司董事会认为：

采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，可以更加真实客观的反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况。

采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。

另外，公司目前投资性房地产项目位于重点城市的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。

因此，公司董事会同意采用公允价值计量模式进行投资性房地产的后续计量。

2、监事会对本次会计政策变更的所述原因

监事会提出：

公司对投资性房地产公司采用公允价值计量符合《企业会计准则第3号———投资性房地产》的相关规定，能够真实、全面的反映公司所持有的投资性房地产价值，没有损害公司和全体股东的利益。

同意公司采取这一会计政策的变更。

3、经济学家对本次会计政策变更的看法

“在投资性房地产全部采用公允价值计量模式下，按照新会计准则，2007年年报披露的这15亿元的投资性房地产可以不计提折旧或摊销费用（土地使用权），这将对利润表产生巨大的利好。

这里需引起注意的是15亿元仅是变更前即成本模式下的账面金额，还不是变更后的公允价值，其公告披露经公司测算评估后的公允价值约为28.34亿（15.12＋13.22）。

虽然在目前房价市场条件下，投资性房地产的公允价值有可能会小幅度下降，但这种价格的小幅下跌产生的公允价值变动损益对利润表的影响较小。

因此，这将其对后续年度的业绩产生巨大的提升作用（由于采用公允价值模式后不得再转为成本模式）。

这也许是其由原来采用成本模式变更为采用公允价值计量模式的主要原因。

4、个人观点

我们认为最终决定金融控股股份公司选择在大多数公司使用成本模式计量的情况下，首个改用公允价值模式做为投资性房地产后续计量的方式除了以上各方提到的几点原因外还具有其它多方面的原因。

（1）新会计准则的导向作用

新会计准则中公允价值的引入，将会使传统实务中的会计收益观转变为经济收益观，扩展了传统会计利润的内涵。

会计收益观是当每一项收入、费用、成本、利得和损失只有在实际发生时才予以确认入账,资产或负债价值发生变动,由于无实际的交易行为,也不入账。

但经济收益观是用企业实际财富的增加来表示收益。

实际财富是指一个会计主体在期末保持了期初同等财富的前提下消费或消耗的数额。

按照经济收益观要调整币值变动对市场价值的影响。

因此,在传统利润的基础上增加了资产或负债持有利得和损失,并将利得和损失区分为直接计入所有者权益的利得和损失以及直接计入当期利润的利得和损失。

对于金融街控股股份有限公司来说，2007年年报批露的将近15亿的投资性房地产可以不计提折旧或摊费用，那么如果不考虑折旧或费用那么该公司的房地产只需用考虑由于市场价格而产生的升跌。

而这个升跌价就是公司的“投资性房地产——公允价值变动”。

在以前不考虑公允价值系统中，“投资性房地产——公允价值变动”基本是不予以考虑的。

而采用公允价值后，利润的信息含量更加丰富，投资者的决策有用信息更多。

我们可以从金融街控股股份有限公司2007年年度报告中看到，2007年投资性房地产占总资产的变动比率为10.42%。

2007年整个年度新增加了将近15亿元的投资性房地产。

据了解，该公司投资性房地产比重：

其中出租的房产为949，782，873.90元；出租和持有准备增值的土地使用权为：

562，177，524.55元。

表一：

金融街控股股份有限公司投资性房地产数据表（单位：

元）

年份

投资性房地产金额

占总资产的比重

2007

1511960000

10.90%

2006

55250000

0.48%

我们再从该公司的资产负债表（附表1）中可以看到,由于投资性房地产后续计量模式的转变,给公司带来投资性房地产和股东权益的增加，分别由2007年12月31日的151,196.04万元和490,436.33万元，变动为2008年3月31日的312,836.97万元和1,446,199.08万元，变动数实为可观。

所有这些都成为金融街控股股份有限公司最终决定采用公允价值模式做为投资性房地产的后续计量方式的原因，适当的顺应潮流便成为历史发展的趋势。

（2）公允价值符合会计配比原则的要求

公允价值与历史成本是目前会计理论与实务界争论最大的观点之一。

历史成本计量不符合会计配比原则的要求,混淆了经营收入与资本利得。

配比原则主要体现在以下两点:

①收入与成本费用,利得与损失的确认与计量在时间上保持匹配;

②确认和计量的要素在经济性质及内容上要保持匹配或存在因果联系。

应用历史成本计量违背了第二项配比要求。

按历史成本原则,收入是按现行市价计量,成本费用按历史成本计价,相互之间计量基础并不一致。

所得到的利润中既包括日常业务经营产生的收益,也包括物价上涨情况下所持资产价格增加所带来的资本利得。

金融街控股股份有限公司采用公允价值计量模式作为投资性房地产的后续计量方式符合了上述两项配比原则的要求。

从而使公司能更好的进行后续确认。

通过公允价值,会计信息使用者，比如公司的管理层或投资者不仅可以随时了解公司当前所持有的投资性房地产的真实价值,同时,将投资性房地产公允价值变动计入利润,符合经济收益观。

更有利于信息使用者做出理性的决策。

（3）公允价值的可以引发利润作用的变化

在不同的合约或契约中，利润信息扮演着不同的角色。

比如由于资产更加公允，将更有利于银行评估公司的清算价值。

又如，金融街控股股份有限公司在评价自己的投资性房地产保值增值时，基于公允价值的资产信息将大大帮助其节省成本提高效率。

同时，管理层的受托责任也因为公允的资产价值而更加清晰，不会因为资产被高估而导致管理层的业绩被低估，或者因为资产被低估而导致管理层的业绩被高估。

因此金融街控股股份有限公司，基于成本和利润方面的考虑决定将投资性房地产的后续计量方式改用公允价值模式。

（4）考虑到国际形势及国内发展趋势

“金融街”公告披露的变更理由就具有这样的说服力：

“采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法可以更加真实客观的反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产的情况。

”

回顾2007年第一季度季报,虽然先后仅有11家上市公司对投资性房地产选择了公允价值计量模式,并对股东权益进行了追溯调整,分别是ST百花、武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料、锦龙股份与津滨发展。

但随着像金融街控股股份有限公司这样选择变更投资性房地产后续计量模式的上市公司也越来越多。

这无疑成为国内的一种趋势。

因此金融街控股股份有限公司作为投资性房地产后续计量模式由成本模式变更为公允价值模式的领航，也正是看到了这样一种趋势。

（5）其它原因

①金融街控股股份有限公司是《投资性房地产》准则自2007年1月1日在上市公司执行以来,第一家发布公告变更投资性房地产会计政策的上市公司。

从公司名誉来讲，会计计量模式的转变是一开山之作，对该公司商誉的提高具有积极地作用。

②金融街控股股份有限公司领航投资性房地产采用公允模式的举动，可以更好地树立企业形象，以利于企业更好的融资，可以更好的体现公司的资产负债表！

三、金融街控股股份有限公司采用公允价值模式做为投资性房地产的后续计量方式所产生的影响

1、从好的方面来说，我们可以从金融街控股股份有限公司对于投资性房地产前后采取两种不同计量方式而产生对公司资产、负债和所有者公益的不同变化得出结论。

①对公司2007年度定期报告的影响

经金融街控股股份有限公司测算，采用公允价值计量投资性房地产后，将增加公司2007年所有者权益约13．22亿元，其中留存收益约12．78亿元，资本公积约0．44亿元。

（附注：

其中转入资本公积部分是根据《企业会计准则第3号－投资性房地产》的规定，当自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应按照转换日的公允价值计量。

转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积，计入所有者权益。

）

②对未来公司的经营利润的影响

在采用公允价值模式计量的情况下，金融街控股股份有限公司将不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

其选择了采用公允价值模式计量，那么，将对投资性房地产的资产价值进行重新估值；如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；又由于在公允价值模式下,不必对投资性房地产计提折旧或摊销了，使得当期费用将要减少，相应增加了当期利润。

总体上来说,在07年房地产大幅增值的背景下,采用公允价值计量对投资性房地产进行后续计量能够对金融街控股股份有限公司的财务报表产生有利影响，使利润能够大幅增加。

2、相反，新事物起初不能为大众所接受，与其自身发展的不完全性也是相关的，具体体现在以下两个方面。

采用公允价值模式计量投资性房地产，对房地产公司所有者权益与净利润的影响是最大也是最直接的。

可我们在对上市公司2007年财务报告进行筛选时却发现，大多数房地产公司并没有采用此计量模式，像万科、保利地产、陆家嘴等房地产大公司都没有采用公允价值计量模式。

对此，我们结合实际应用情形进行分析，发现之所以许多房地产开发公司不愿采用公允价值计量模式主要是因为以下两点：

①收益不具有稳定性，为企业带来波动风险

②公允价值模式下计量的方法有待明确、规范

就金融街控股股份有限公司来说，领航此模式的转变也面临着巨大的压力，在仔细分析此两个原因的基础上，需要不断地改进，以实现长远的发展。

（1）对于涉及房地产的行业来说，运用公允价值计量模式时，利润明显提升的同时面临着波动风险。

有些企业并不愿意承担由此产生的风险，而业绩较好的企业，其盈利能力以及筹资能力在行业中处于一个较高水平，它为了保持稳定性，也不愿意承担由于价值下降可能带来的风险。

由于从2003年开始房地产价格一直大幅度增长，而从2007年底至2008年上半年房地产行业局势都是不太稳定，很多房地产上市公司看到局势起伏，如果又采用公允价值计量体现在报表上的不稳定性是不能接受的，特别是时下全球性的金融危机，能担此风险的公司必然是少数。

数据显示（详见附表2），2007年12月31日金融街控股股份有限公司的净利润为73,018.68万元，而2008年3月31日的净利润竟只有7,023.96万元。

可见由于风险的波动给金融街控股股份有限公司带来了多大的损失。

（2）在基本准则中公允价值定义为资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计算。

而在具体准则中强调从活跃市场的角度理解公允价值，强调交易或事项如果存在活跃市场就围绕活跃市场的报价确定公允价值或公允价值计量基础；如果不存在活跃市场或找不到活跃市场报价，就采用估值技术确定公允价值。

根据上述18家公司披露的年报，投资性房地产公允价值计量的方法主要有房地产评估价格（10家上市公司）、第三方调查报告（2家上市公司）、与拟购买方初步商定的谈判价下限（1家上市公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（2家上市公司）等。

这些公允价值的运用尚需进一步研究。

另有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。

由此不难看出，目前我国缺乏单独的公允价值准则及相关指引，导致计量方法不明确，这也为“金融街控股股份有限公司”的转变产生影响。

四、针对金融街控股股份有限公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量产生不好的影响而提出的对策

金融街控股股份有限公司在投资性房地产采用成本模式向公允价值模式转变的举动具有领航作用，在为其带来收益的同时，也带来了风险。

结合具体的影响，我们对追随此会计模式转变的公司以下建议：

1、对企业经营及其管理者来说

（1）在市场销售模式方面

财务人员应该注意：

分期或延期收款销售商品在规避风险的同时,其定价模式与计量必须考虑应收的合同或协议价款与其公允价值之间差额的影响，以真实反映资产负债表。

（2）在企业经营业绩与财务报表项目方面

由于以公允价值计量并将公允价值变动形成的利得或损失计入损益并反映在财务报表上,将导致拥有大量金融资产和金融负债的金融机构与企业在不同会计期间的经营业绩有不可预期大幅波动的经济后果。

此外,发生债务重组和非货币性交换的企业,如果所涉及公允价值与账面价值差异较大,将不得不在特定会计期间确认巨额损益。

所以，作为专业的财务人员，现值、利率等敏感性的货币举措，必须慎重的考虑。

（3）在所得税方面

新的所得税准则要求根据资产、负债的计税基础与其对应的会计账面价值比较,确认递延所得税资产与负债及其暂时性差异,采用资产负债表债务法进行所得税费用核算。

（4）在企业信息系统内容与功能拓展方面

应用公允价值计量的企业必须建立规范的涵盖公允价值收集、跟踪、分析、估计、确认、计算、计量、披露等的信息系统,公司须对企业信息系统及会计呈报与披露更加地严格要求。

（5）在利润分配决策方面

未实现收益会产生净利润,要求企业财务人员正确处理,利润分配决策与兑现之间的关系，更好的保护所有者权益，为公司创造更多收益。

（6）在业绩管理和盈余评价方面：

公允价值计量采用后由于企业经营业绩与财务报表项目会出现较大的波动性,另外,企业管理当局对公允价值计量有选择权,其经济后果会导致企业各方利益相关者的博弈,对企业盈余管理及业绩评价会带来更大的影响。

这就要求企业管理人员正确处理各方利益，建立健全人力资源管理体系。

根据以上公允价值计量应用对企业经营影响的分析,我们看到,公允价值计量的应用对企业经营管理者的职业能力、专业判断道德水准等均提出了较高的要求，进而会影响他们的学习能力、执业能力与守法精神。

2、对企业投资者来讲

（1）公允价值计量是投资者收益更公平、公正的体现。

公允价值计量在收益决定的模式中更符合经济学收益观,即认为收益是企业期末净资产相对于期初净资产的增值,经济收益是投资者投资较为理想的收益信息。

因此这就需要企业的投资者对于公允价值更加关注，以免造成投资决策的失误。

（2）及时披露的、真实的、相关的会计信息能帮助投资者做出正确的决策。

公允价值能反映充分不确定性和风险的现有资产与负债的现时价值,能够更准确地预测未来现金流量的金额、时间与不确定性,从而有利于更准确地比较、评价和预测企业有效利用资源的能力与盈利能力,能够反映企业资产和负债市场价值的波动及其不确定性,及时确认价格变动的损益以提高收益报告的及时性,降低企业管理当局盈余管理或收益操纵的可能性。

这就要求投资者向企业索要及时披露、真实的、相关的会计信息。

（3）投资者投资企业的目标是希望企业价值最大化及每股盈余最大化。

股票市场的有效性是通过投资者在信息引导下发生或改变投资行为而实现的,上市公司企业价值的高低,在资本市场上表现为证券价值的高低。

会计政策选择具有经济后果,不同的会计政策选择对企业价值最大化产生必然不同的影响,公允价值是基于现值的企业内在价值的计量与及时反馈,与历史成本计量比较,能及时的影响投资者对企业价值的判断。

所以，公允价值计量的应用对企业投资者者的投资预测、投资方向、投资质量都有很强的指导意义，在采用公允价值计量的模式下，充分利用其优势，创造更多的财富。

3、对策小结：

我国对公允价值计量属性从年的“初次采用”到年后的“尽可能回避”,再至年开始大幅度有条件地采用,是基于我国完全市场经济地位确立及国际会计理论与实务的大势所趋,其演变与产生本身是经济后果的“政治选择”。

公允价值计量应用对投资者是利好,对企业经营管理者、独立审计机构、税务与监管部门提出了要求与考验。

针对公允价值计量采用可能产生的上述影响与经济后果,我们建议我国会计准则制定机构应积极借鉴美国财务会计准则委员会和国际会计准则理事会着手尽快制定出单独的、较为详尽的公允价值具体会计准则,以指导会计计量政府职能与监管部门及行业协会应就公允价值计量采用的负面影响与经济后果及未衔接事项,在调研、沟通、协调与协同的基础上制定相关的衔接规定、细则加大对上市公司及管理层违法与违规操纵会计信息的惩罚成本,弘扬严格执行会计准则、提高财务会计信息质量的精神。

会计人员素质的提高有助于公允价值的选择。

而会计人员的后续教育，及时为会计人员补充新知识培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，这样将会有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值模式进行投资性房地产的后续计量。

五、结束语：

公允价值的引入是全球经济发展的必然趋势。

因为公允价值模式能更加符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。

更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。

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