酒店管理前期方案.docx

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酒店管理前期方案

酒店顾问专家、酒店管理的行家

　　天域酒店顾问专家一家领先的酒店顾问、酒店策划、酒店管理及酒店设计咨询顾问公司,专业地投身于酒店、度假村及旅游房地产行业策划，顾问，可行性研究,提供由专家完成的酒店策划评估及酒店可行性研究报告与建议。

　　天域酒店策划顾问专业而精确的酒店策划报告让投资者,贷款人和经营者作为酒店资产的参与者能够轻易地判断酒店项目投资、经营操作的可行性、投资风险、融资规划、投资回报与经营前景，同时向投资人提出工程项目规模、设计布局，周边环境规划及营业点的设置、开业筹备等方面专业而客观的建议。

　目前酒店投资更加已经趋向于与商业地产紧密结合，因此酒店策划不仅仅考虑的是酒店单体未来的经营效应，而是要综合分析什么样酒店存在给能给整个地块带来最大的价值，目前酒店主要的投资有：

　　　　　　产权酒店

　　　　　　大型ShoppingMall（商业圈）中需要特色酒店存在

　　　　　　酒店公寓

　　　　　　公寓式酒店

　天域公司将结合投资商对酒店投资目的，在所有策划中将酒店与周边地产紧密结合在一起，实现资源共享，同时将负责对酒店未来筹备和经营管理，这是很多酒店策划公司无法完成的，一般酒店策划公司只关注前期的策划，可是对酒店今后是否能达到预计那样效果将不再负责。

　对于酒店经营管理，天域公司主要分为以下3个服务阶段：

　　　　　　酒店建设布局及装饰指导

　　　　　　酒店开业前筹备，招聘

　　　　　　酒店日后经营管理

　酒店经营管理合作方式主要为：

　　　　　　酒店挂牌顾问管理

　　　　　　酒店全权委托经营管理

　天域以往已经有多项成功案例，目前公司正在为澳门金都大酒店结束前期策划并进入经营管理阶段，具体可参看天域“成功案例.

项目市场调研

项目分析与总体定位

酒店定位及功能规划

投资可行性分析

经营管理模式

项目品牌战略

项目经营业绩预测及财务分析

投资回报分析

风险分析及防范措施

酒店设计主体及特色理念

酒店总体布局及功能分区

酒店规划设计要求

酒店建筑设计要求

酒店园林设计要求

酒店室内设计要求

酒店机电，管道系统设计要求

酒店设备系统设计要求

酒店标识系统设计要求

酒店交通组织要求

酒店管理流现设计要求

酒店评星设计要求

酒店设计方案优化

酒店投资概算

酒店投资回报分析

建设期现金流分析

建设期资金使用计划

酒店开业前融资方案设计

优惠政策利用及避税方案设计

酒店开业后融资及资产退出方案设计

国际品牌酒店管理公司引进及谈判

酒店开业筹备

开业庆典策划

酒店管理系统建立

酒店服务规范建立及优化

酒店人力资源系统建立及优化

酒店营销系统建立及优化

酒店评星方案设计及实施

本地管理人员及员工培训

品牌餐饮娱乐公司推荐及引进

日常经营管理顾问

酒店地产项目资源分析及整合

酒店地产项目规划方案策划

酒店与住宅的融合方案

酒店与商业的融合方案

酒店与写字楼的融合方案

酒店地产项目销售方案策划

酒店地产项目可行性分析

产权酒店开发环境调查

产权酒店销售市场调查

产权酒店模式可行性研究

产权酒店操作方案策划

产权酒店销售代理

产权酒店托管公司引进

旅游房地产项目资源分析及整合

旅游房地产项目规划方案策划

旅游房地产项目销售方案策划

旅游房地产项目投资回报分析

酒店产权情况调查分析

酒店员工聘用情况调查分析

酒店资产评估

酒店经营状况调查分析

酒店管理服务状况调查分析

酒店改制方案设计

酒店改制方案实施顾问

酒店融资及引进战略投资者

酒店经营管理系统优化

酒店建设阶段技术顾问服务

天域酒店管理第一阶段为建设阶段技术顾问服务

为了尽可能的控制酒店建筑及装饰成本，同时使酒店各功能布局符合未来经营管理要求，天域酒店管理顾问公司将在酒店建设期对酒店功能配套合理化进行设计指导

1.1建筑进行程序

　　为进行酒店的建筑、布置、配备及装饰，酒店业主将对自行聘请及保留所有有关及需要的建筑师、承包商、室内设计师及其它专家和顾问的费用负责。

酒店业主应于30天内给与管理公司一份酒店设计、建筑及配备总时间计划，而由管理公司提出意见。

1.2酒店验收

　　管理公司将协助酒店业主在酒店建筑设备安装及完成时之接收程序，酒店业主答应在一段合理时间内执行所有必要措施弥补管理公司向其提出之合理建议。

1.3专业技术及经验

　　管理公司应以其专门经验以及专业技术提供现代化的酒店设计及部署工作，并适当地指导酒店业主及其代理人。

1.4技术顾问概要

　　（A）酒店设备

　　（I）管理公司将协助酒店业主选择及订立酒店里应有的各种设备，诸如客房的种类与数量，以及餐饮、宴会、会议厅的形式，酒店后勤等区域。

　　（II）管理公司将预备一份设备计划，推荐及详细说明各设备的主要特征。

　　（III）酒店业主将需提供包括以下几点的最终设计图及详细规格给“管理公司”。

（1）最终施工图及详细规格，必须具备可用以呈报有关政府机构所需的资料，（适用于呈报及申请有关建筑许可证、规划、消防局准证、旅游局准证等等）招标、施工用途之有关文件。

（2）规范客房的详图。

（3）灯光与园艺布置详图。

（4）最终设备的布置图与详细规格。

（5）适用于市场地销和广告宣传有关客房，各餐饮设备及公共场所的图片或模型照片。

　　管理公司将会检讨最终设计图及详细规格，并给予必要的建议，以便设计达到要求。

　　（B）室内设计与装修

　　（I）管理公司将会给予酒店业主就室内设计和针对客房、走廊、公共场所、餐饮设施、宴会厅、会议厅功能上的布局提供意见，以及技术上的建议。

　　（II）酒店业主将会提供包括以下几点的最终设计给管理公司。

（1）客房、家私和附属装置性质的客房布局图。

（2）侧面与天花板示意图。

　　（3）灯光图。

　　（4）将要采用所有材料的样本和详细规格，包括地毯的样本，墙与天花的处理以及家私和附属装置的材料。

　　（5）特别设计家私、灯光配件及零件的详细图则。

　　（6）选定物件的相片。

　　（7）模范客房的图纸与详细规格。

　　（8）制服的美术设计、美术稿。

　　　　　管理公司将会检讨最终设计，并给予必要的建议，以便设计达到要求。

　　（C）酒店后勤的供给、营业设备、营业所需的供应，管理公司将会：

　　（I）预备一份完整的货单，包括营业设备以及后勤的供给（这份货单应包含物品、数量、详细规格等等），若酒店业主另有要求，也必须提供一家或多家供应商的地址。

（II）筹备初步财政预算，以便采购初期所有的营业设备，后勤和营业所需的供应。

　　（III）为以上（I）项所列的物品，做好最终财政预算。

　　（IV）因通货膨胀因素，财政预算应经常地加以检讨与调查。

酒店开业前筹备管理服务

天域酒店管理的第二阶段服务为酒店开业前筹备阶段

在“酒店”开业之前，管理公司或管理公司集团受业主之委托，从事下列活动：

　　……设立开业前之预算案，呈交酒店业主批准后执行。

　　……确立酒店之总体组织和计划开业前之各项活动。

　　……为酒店设立管理控制和会计制度。

　　……按照中华人民共和国适用法规，挑选和招募来自各阶层之酒店员工，需要时履行培训计划。

　　……协助组织和成立酒店内之各不同部门。

　　……采购开业所需的物品。

　　……制订并执行酒店之市场营销策略。

　　……承担业务推广和订房运作。

　　……组织开业典礼（如需要）。

　　酒店业主应以本身费用开支使管理公司有适合之办公地方充分完成其在此段之责任。

　　管理公司应联同酒店业主采取必要措施，获得因酒店供应、管理和经营而需要之牌照和准许证。

2.2酒店开业前之预算

　　（A）开业前预算表应如以下管理公司于不迟于开业前3个月呈交酒店业主批准。

　　（B）预算应包含所有开业前活动之成本和支出。

　　（C）其应再包含：

　　……开业前酒店总经理和按人员编制在开业前委派给酒店的所需人员的工资。

　　……招募和培训酒店委任员工成本。

　　……开业前广告和业务推广之成本。

　　……开幕典礼之成本（如需要）。

　　……一切关于所有需要之经营和行政成本，包括领取所有需要之执照和准

许证成本、律师和顾问费用。

　　……酒店部分开业时，部分经营所需之资金。

　　酒店业主应依据下列时间表存放包含本预算表之资金于所述的银行帐户，使管理公司得以运用。

　　……百分之伍拾（50％）开业前六个月。

　　……百分之伍拾（50％）开业前三个月。

（开业前需要的金额需要另行具体计算，将在签订管理合同后得出）

　　非管理公司可控制而发生:

（a）开业延误酒店业主应将根据因延迟而修订之预算表所需增加之资金，存入上述提及之账户，使管理公司得以运用。

　　2.3．流动资金及开业所需的物品

　　酒店业主应在本合同的有效期内提供足够之作业流动资金，使酒店保证得以无间断和有效的运作。

　　特别提出的是，酒店业主同意在开业前4个月提供予管理公司足够资金，以采购足够应付初步所需物品（食品、食料和其他消费品）酒店开业后不超过六十天，管理公司应呈交一份确实支出表与酒店业主。

酒店经营管理服务

天域公司酒店管理第三阶段为酒店开业后的经营管理

酒店经营：

天域依据“天域”等级各酒店通常的营运标准经营该酒店。

天域依照中华人民共和国法律，根据当地的特点及传统，以其认为可行的现行习惯及通常营运方式，开展酒店的所有业务。

a.管理公司和业主建立并召集协调委员会会议；

b.协调委员会由四名成员组成，业主指派二名成员，管理公司也将委派二名成员；

c.协调委员会根据酒店经营管理工作需要，每月或每季度在酒店召开一次会议，以便双方回顾及讨论过去及未来各月份的营业报表、市场计划、现金流动情况、预算回顾、资本支出、重大人事变动及业主与管理方共同关注的与酒店有关的事宜；

d.协调委员会须向董事会汇报工作，但不可以干涉酒店的日常经营活动。

e.天域于预定开业前3个月起开始聘用酒店主要职员，1个月前聘用其属下的雇员，选出的酒店主要职员候选人的雇佣合同须经业主书面批准。

该等候选人经业主批准后，他们的报酬及各项福利待遇根据管理公司的政策和程序决定（政策：

是根据当时中国同行业市场情况来确定）。

天域制订的员工报酬及各项福利待遇政策必须提交给业主，经业主审核同意：

f.在符合天域酒店规程及业主方确认的其它要求的前提下，管理方委派高级管理人员；

g.高级管理人员2名，包括：

总经理（预计工资待定）、财务总监（预计工资待定），业主将自行委派一位财务副总监负责酒店财务监督，以上人员工资将计入酒店经营成本。

h.管理公司根据酒店开业后营运的实际需要，从降低人力资源成本的角度，努力做到人力资源的本土化。

3.2酒店营运银行账户：

天域将酒店营运所得的全部金额，以酒店的商业名称存入一个或多个银行账户（“酒店营运银行账户”）。

该等银行账户应由天域为业主的利益代管，银行账户之授权签名人应仅为酒店的高级管理者，且由天域指定、经业主的董事会决议授权之操作这些银行账户。

获提议担任酒店银行账户的授权签名人，应为酒店的总经理或副总经理（称为“甲”签名人士），以及酒店的财务总监或副财务总监（称为“乙”签名人士）。

3.3　酒店员工：

天域代表业主挑选及委聘酒店的所有员工，包括总经理、主要的行政人员，业主有权批准酒店总经理的委聘（业主无正当理由不得拒绝批准）。

酒店的每名员工，包括总经理、主要的行政人员在内，均为业主的雇员。

3.4协商：

酒店总经理应每个月与业主举行一次会议，审议，解释及讨论酒店每个月的财政及营运状况和现金流量，审议酒店的“季度前景”，以及讨论酒店的其它营运事项。

天域服务收费

4.1对于酒店开业前筹备期的管理费用，酒店业主将支付天域酒店（详细内容）（可点击进入）

合同期限

    本合同之有效期将由依照第条指定之开业起为期伍年，若管理公司在伍年内达到预期效果，经酒店业主同意后，可由管理公司继续经营。

合作方式

    酒店投资商在寻求酒店管理公司时希望将酒店全权委托管理公司经营，这在产权酒店管理中尤为明显，可是几乎所有的酒店管理公司只是单纯收取酒店基本管理费用及奖励管理费用，而对于酒店经营出现亏损是不承担责任的，在管理产权酒店对小业主回报是否能兑现也不会承担风险。

    天域公司则对于酒店管理经营上则采取多种经营合作方式，主要为：

    酒店顾问管理――委派总经理代表，其他部门经理由本地招聘，业主每月支付固定管理费用。

    酒店全权委托经营管理――天域公司与投资商签订管理合同后，酒店由管理公司全权管理，管理人员由管理公司全权委派，对投资商自营酒店根据当地市场给予利润回报，对产权酒店承担小业主每月固定回报。

酒店开发投资

与房地产相比，酒店投资风险相对较大，回收期也会长得多（一般自营酒店的正常静态回收期为7－9年），可是目前投资酒店建设的还是大有人在，归纳目前酒店开发的原因有：

∙产权酒店――投资商希望能够迅速的套现大量资金。

∙大型社区或ShoppingMall（商业圈）开发中需要特色酒店存在

∙酒店公寓、经济型酒店市场看好

∙酒店改建项目

∙政府指定投资商建设形象酒店工程，同时给予一定优惠与补偿。

天域公司将结合投资商对酒店投资目的，在所有策划中将酒店与周边地产紧密结合在一起，实现资源共享，同时将负责对酒店未来筹备和经营管理，这是很多酒店策划公司无法完成的，一般酒店策划公司只关注前期的策划，可是对酒店今后是否能达到预计那样效果将不再负责。

天域酒店管理顾问公司主要服务内容主要为以下3个阶段：

∙参考投资方提供的资料及要求，完成酒店项目的酒店可行性研究及功能规划，并在《酒店项目可行性研究及功能规划策划报告》的编制中，执行酒店市场定位、功能规划、投资分析、经营测算、项目评估等技术章节的编撰，并负责整合成完整报告。

∙编制《酒店项目设计指引策划报告》，并提供相关咨询顾问服务。

∙在酒店建筑设计的方案设计阶段（包括扩初设计阶段，但不包括施工图设计阶段）为投资商提供设计方案优化服务。

酒店前期策划内容：

一、《酒店项目可行性研究及功能定位报告》，内容主要包括：

∙报告主要分析酒店项目所在城市及辐射范围内地区目前和将来客源市场，具体分析预计供需量。

∙结合市场需求对酒店客房数量以及各个配套定位及定位分析

∙酒店未来各个配套功能经营管理模式。

∙酒店未来竞争战略分析，竞争队手优劣分析。

∙酒店建设投资分析。

∙酒店经营利润及静态投资回报分析

∙如果酒店位于商圈或旅游社区，综合分析酒店与周边资源共享和对地产的带动。

二、《酒店项目设计指引报告》，主要是给酒店设计公司一个设计要求，结合酒店市场合理规划酒店客房和各个配套面积，避免因不了解市场投资过大和未来改建，内容主要包括：

∙酒店功能布局定义及详细面积分摊

∙酒店设计装饰要求

∙酒店交通流线要求

∙酒店景观要求

∙酒店设备系统要求等

三、酒店设计优化主要是设计公司完成初步扩出图后（CAD版本），天域管理公司结合业主和酒店营运要求进行优化。

天域

一般酒店管理公司

服务对象

房地产开发公司

酒店开发公司

酒店投资公司

酒店开发公司

酒店业主公司

项目类型

酒店

旅游房地产

产权酒店

园林温泉度假村

酒店

业务重点

市场调研及可行分析

酒店定位及功能规划

酒店投资分析

酒店策划

酒店筹建

酒店管理

国际（内）品牌管理公司推荐

酒店筹建

酒店长期管理

项目类型

酒店

商务（会议）酒店

旅游度假酒店

温泉度假酒店

产权酒店

酒店公寓

连锁经济酒店

酒店地产

酒店＋商业区

酒店＋写字楼

酒店＋公寓

酒店＋住宅

步骤1

　　客户可以根据天域顾问管理公司网页上的联系方式致电或EMAIL联系天域顾问管理公司，请准备以下相关资料：

　　1.企业资料：

名称、简介、网址

　　2.项目简介：

位置、环境、建筑面积、开发规划、当前状态

　　3.服务需求：

服务内容、服务时间

　　4.联系方式：

联系人姓名、公司电话、个人手机、电子邮箱

　　本公司会有专人立即跟进处理。

步骤2

　　公司市场营运总监会根据您提供的资料尽快与您取得联系，进一步了解相关情况，建议服务范畴，并约定面谈日期。

步骤3

　　呈交资料至天域顾问管理公司总部，总部将安排区域执行官按照约定时间抵达深圳参与面谈。

步骤4

　　确定合同项目及相关收费，准备正式合同。

步骤5

　　签订合同。

步骤6

　　在收到首期款（一般不少于合同总金额的30％），天域顾问管理公司会提供负责项目的人员名单及整个项目的制作详细安排。

步骤7

　　项目安排得到甲方同意后，项目执行人员会按照计划到达项目地做具体的市场调查，分析。

（一般是时间为15天）。

步骤8

　　项目部回天域顾问管理公司后根据调查情况交于天域顾问管理公司专家分析，开始编写报告。

步骤9

　　初稿完成时召开专家视频会议，分析修改后交甲方。

步骤10

　　项目部前往甲方公司参与报告讨论后定稿。

定稿后3天内甲方支付剩余款项。

备注：

　　本公司原则上不参与项目竞标，如合同未签订前甲方有需天域顾问管理公司有关人员前往甲方公司参与面谈，所有差旅费用将由甲方支付。