人生规划房地产策划工作计划.docx

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人生规划房地产策划工作计划

【人生规划】房地产策划工作计划

房地产全程策划实践系统

0.项目概况

1.项目市场策划

1.1项目周边环境分析

⑴项目土地性质调查

★地舆地位

★地质地貌状况

★土地面积及其红线图

★七通一平现状

⑵项目用地周边环境调查

★地块周边的建筑物

★绿化景观

★天然景观

★历史人文景观

★环境传染状况

⑶地块交通前提调查

★地块周边的市政路网及其公共交通现状、前景规划

★项目对外水、陆、空交通状况

★地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状

⑷周边市政配套设施调查

★购物场所

★文明教育

★医疗卫生

★金融服务

★娱乐、餐饮、活动

★生涯服务

★游乐休憩设施

★周边可能存在的对项目不利的烦扰因素

★历史人文区位影响

1.2区域市场现状及其趋势判断

⑴宏观经济运作状况：

①海内出产总值

★第一工业数目

★第二产业数量

★第三产业数量

★房地产所占比例及数量

②中国房地产开发业景气指数

③国度宏观金融政策

★货泉政策

★利率

★房地产按揭政策

④固定资产投资总额

★全国及项目所在地

★其中房地产开发比重

⑤社会消费品零售总额

⑥商品零售价格指数

★居民花费价格指数

★商品住宅价钱指数

⑦中国城市房地产合作网络信息资源应用

⑵项目所在地房地产市场概况及政府相干的政策法规

★项目所在地的居民住宅状态及比重

★政府对各类住宅的开发和流畅方面的政策法规

★政府对于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

★短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政计划

⑶项目所在地房地产市场总体供求现状

⑷项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

⑸项目所在地商品住宅均匀价格走势及市场价值发明

⑹商品住宅客户形成及购买实态分析

★各种品位商品住宅客户分析

★商品住宅客户购置行动分析

1.3土地SWOT分析

⑴项目地块的上风

⑵项目地块的劣势

⑶项目地块的机遇点

⑷项目地块的要挟及艰苦点

1.4项目价值分析

⑴商品住宅项目价值分析的基本方式和概念

①商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法

1）选择可类比项目

2）断定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重

3）分析可类比项目价值实现的各要素之特点

4）比较并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

5）依据价值要素对比值判定本项目可实现的均价

②类比可实现价值决议因素

1）类比土地价值：

地段资源差异

★市政交通及直入交通的方便性的差别

★项目周边环境的差异，包含

——周边天然和绿化景观的差异

——教导、人文景观的差异

——各种污染水平的差异

——周边社区素质的差异

★周边市政配套便利性的差异

2）项目可晋升价值断定

★建筑风格和立面的设计、材质

★单体户型设计

★建筑空间布局和环艺设计

★小区配套和物业治理

★形象包装和营销策划

★发展商品牌和实力

3）价值实现的经济因素

★经济因素

★政策因素

⑵类比竞争楼盘调研

★类比竞争楼盘基础材料

★项目户型构造详析

★项目规划设计及销售资料

★综合评判

⑶项目可实现价值分析

①类比楼盘分析与评估

②项目价值类比分析

1）价值提升和实现因素对照分析

2）项目类比价值盘算

1.5项目市场定位

⑴市场定位

1）区域定位

2）主力客户群定位

⑵功能定位

⑶建筑风格定位

1.6开发节奏倡议

⑴影响项目开发节奏的基本因素

★政策法规因素

★地块状况因素

★发展商操作程度因素

★资金投放量及资金回收要求

★销售策略、销售政策及价格把持因素

★市场供求因素

★上市时光请求

⑵项目开发节奏及成果猜测

★项目开发步骤

★论断

2.项目规划设计谋划

2.1总体规划

⑴项目地块概述

★项目所属区域现状

★项目临界四处状态

★项目地貌状况

⑵项目地块情形分析

★发展商的初步规划及假想

★影响项目总体规划的不可变的经济技巧因素

★土地SWOT分析在总体规划上的利用或躲避

★项目市场定位下的主要经济指标参数

⑶建筑空间布局

★项目总体平面规划及其解释

★项目功效分区示意及阐明

⑷途径系统布局

①地块周边交通环境示意

★地块周边根本路网

★项目所属区域道路建设及将来发展状况

②项目道路设置及其说明

★项目重要出进口设置

★项目主要干道设置

★项目车辆分流情况说明

★项目泊车场安排

⑸绿化系统布局

①地块周边景观环境示意

★地块周边历史、人文景观综合描写

★项目所属地区市政规划布局及未来发展方向

②项目环艺规划及说明

★项目绿化景观系统分析

★项目主要公共场合的环艺设计

⑹公建与配套系统

①项目所在地周边市政配套设施考察

②项目配套功能配套及部署

③公共修建外破面设计提示

★会所外立面设计提示

★营销中心外立面设计提示

★物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示

★其余公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示

④公共建造平面设计提醒

⑤公共建筑风格设计的特殊提示

⑥项目公共建筑外部环境概念设计

⑺分期开发

★分期开发思路

★首期开发思路

⑻分组团开发强度

2.2建筑风格定位、色彩方案

⑴项目总体建筑风格及色彩规划

★项目总体建筑风格的构思

★建筑颜色打算

⑵建筑单体外立面设计提示

①商品住宅房外立面设计提示

★多层、小高层、高层外立面设计提示

★不同户型的别墅外立面设计提示

★针对屋顶、屋檐、窗户等外立面部分设计提示

★其他特别设计提示

②贸易物业修筑作风设计提示

2.3主力户型选择

⑴项目所在区域同类楼盘户型比较

⑵名目业态剖析及项目户型配置比例

⑶主力户型设计提示

★个别住宅套房户型设计提示

★跃式、复式、跃复式户型设计提示

★别墅户型设计提示

⑷商业物业户型设计提示

★商业裙楼平面设计提示

★商场楼层平面设计提示

★写字楼平面设计提示

2.4室内空间布局装修概念提示

⑴室内空间布局提示

⑵公共空间主题抉择

⑶庭院景观提示

2.5环境规划及艺术风格提示

⑴项目周边环境调查跟分析

⑵项目总体环境规划及艺术风格构想

★地块已有的做作环境利用

★项目人文环境的营造

⑶项目各组团环境概念设计

★组团内绿化及园艺设计

★组团内共享空间设计

★组团内雕塑小品设计提示

★组团内椅凳造型设计提示

★组团内宣扬专栏、导视体系位置设定提示

⑷项目公共建筑外部环境概念设计

★项目主入口环境概念设计

★项目营销核心外部环境概念设计

★项目会所外部环境概念设计

★项目营销示范中央沿途可营造环境概念设计

★针对本项目标其他公共环境概念设计

2.6公共家具概念设计提示

⑴项目周边同类楼盘公共家具陈设

★营销中央大堂

★管理办公室

⑵本项目公共家具概念设计提示

2.7公共装潢资料取舍领导

⑴项目周边同类楼盘公共装饰材料比拟

⑵本项目公共装饰材料挑选指点及装修风格构思

⑶项目营销示范单位装修概念设计

★客厅装修概念设计

★厨房装修概念设计

★主人房装修概念设计

★儿童房装修概念设计

★客房装修概念设计

★室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示

感谢您的阅读，祝您生活愉快。