某大学C区项目可行性研究报告.docx

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某大学C区项目可行性研究报告

某大学C区项目

可行性研究报告

某大学房地产开发有限公司

某大学房地产研究所

前言3

第一章总论1

1.1项目名称：

某C区项目1

1.2项目概况1

1.3项目开发商简介1

1.4可行性研究的依据2

第二章某市房地产市场概述3

2.1某市宏观经济环境概述3

2.1.1投资加快，国民经济平稳快速增长3

2.1.2居民收入稳步增长，居民消费力增强3

2.2城市定位及发展方向4

2.2.1城市定位4

2.2.2城市发展规划5

2.3全市房地产市场发展水平5

2.3.1开发量5

2.3.2开发结构6

2.3.3价格水平7

2.3.4销售及空置状况7

2.3.5开发热点8

2.4房地产相关政策分析9

2.4.1土地政策9

2.4.2房地产金融政策9

2.4.3交易规范政策10

第三章某C区项目分析11

3.1某市沙坪坝区房地产状况及特征11

3.1.1某市沙坪坝区概况11

3.1.2沙坪坝区房地产市场现状12

3.2某C区项目区位分析16

3.2.1项目位置16

3.2.2项目所在区域交通条件17

3.2.3市政基础设施及配套17

3.2.4周边楼盘区域带动17

3.2.5环境因素分析18

3.3周边楼盘个案调查分析18

3.3.1周边楼盘18

3.3.2聚维·书香世家20

3.3.3光华·阳光水城21

3.3.4华宇·林泉雅舍23

3.3.5华宇·西城丽景24

3.3.6周边楼盘调查分析总结26

3.4项目SWOT分析26

3.4.1项目优势分析（Strength）26

3.4.2项目的劣势分析（Weakness）27

3.4.3项目所面临的机遇分析（Opportunity）28

3.4.4项目所面临的威胁分析（Threat）28

第四章项目投资估算及资金筹措30

4.1估算依据及范围30

4.1.1投资估算依据30

4.1.2项目建设投资估算范围与内容30

4.2项目建设投资估算30

4.2.1估算方法30

4.2.2投资估算结果33

4.3项目融资方案33

4.3.1资金来源选择33

4.3.2资本金筹措34

4.3.3债务资金筹措34

4.3.4预售资金筹措34

4.3.5融资方案分析34

第五章项目经济效益分析35

5.1评价依据和原则35

5.1.1依据35

5.1.2原则35

5.2基础数据与参数选择35

5.2.1销售价格35

5.2.2经营方式假设35

5.2.3贷款利率和基准收益36

5.2.4财税方面的有关税费率36

5.3项目收入预测36

5.3.1销售收入估算36

5.3.2出租和自营收入估算36

5.4总成本与费用估算36

5.4.1开发成本36

5.4.2管理费用37

5.4.3销售费用37

5.4.4其他费用37

5.4.5利息37

5.4.6税金37

5.4.7总成本与费用37

5.5财务评价报表38

5.5.1借款偿还表38

5.5.2全部投资财务现金流量表。

38

5.6财务评价指标38

5.7风险分析38

5.8敏感性分析39

5.9盈亏平衡分析39

5.10财务评价结论与建议40

第六章研究结论和建议41

附表43

附表1：

主要技术经济指标表43

附表2：

某C区项目总投资估算表45

附表3：

某C区项目投资计划表49

附表4：

某C区项目成本估算表50

附表5：

某C区项目销售收入测算表52

附表6：

某C区项目项目销售回款表（单位：

万元）53

附表7：

某C区项目损益表（单位：

万元）54

附表8：

某C区项目现金流量表（全项目）（单位：

万元）55

附表9：

某C区项目现金流量表（自有资金）（单位：

万元）56

附表10：

某C区项目贷款偿还表（单位：

万元）57

附表11：

单因素财务敏感性分析表58

假设开发法估算土地价值59

第一章总论

1.1项目名称：

某C区项目

1.2项目概况

某C区项目位于某大学C区以西，渝长高速公路以东，紧邻站西路，包括原某市灯头厂旧址的地块，与杨公桥遥相对望，地理位置比较优越。

项目邻近三峡广场，是休闲、娱乐、购物的好地方。

周边云集了众多高校，如某大学、某师范大学、西南政法大学和四川外语学院，具有浓厚的文化氛围。

某C区项目规划用地总面积51亩，总建筑面积205966.61平方米，其中地上面积185497.87平方米，地下面积20468.74平方米。

1.3项目开发商简介

某大学房地产开发有限公司成立于2001年8月，公司以房地产开发为核心业务，注册资本贰仟万元人民币，具有城市建设开发二级资质。

公司具有高素质的员工，具有较高的房地产开发经营管理的理论水平和运作经验具有较强的融资能力。

目前，公司以“依托学府优势，挖掘文化底蕴；整和一流资源，塑造精品楼盘”为经营理念，融合某大学独有的校园风情、人文氛围和嘉陵江畔迷人的风光，按照国际化标准整体规划，本着“以人为本”的指导思想，在某大学A区柏树林、新华村，在美丽的嘉陵江畔，打造出了最具人性化的“某花园”，真正体现了人与建筑、环境的和谐统一。

“某花园”一期工程，地理位置十分优越、交通方便，项目占地13721平方米，总建筑面积90778平方米，教师住宅500多套。

1.4可行性研究的依据

1、国家及某市颁布的相关法律、法规、政策。

2、某市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要。

3、某市2005、2006年国民经济和社会发展统计公报。

4、某市城市总体规划大纲（2000－2020年）。

5、沙坪坝区经济和社会发展规划。

6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。

7、《某市市区基准地价》。

8、《沙坪坝区控制性详细规划》（2001.11）。

9、《沙坪坝区梨树湾地区控制性详细规划》（2000.3）。

10、某大学房地产开发有限公司提供的有关文件。

11、国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定。

第二章某市房地产市场概述

2.1某市宏观经济环境概述

2.1.1投资加快，国民经济平稳快速增长

直辖以来某国民经济保持着平稳快速增长的态势，GDP年均增长达到13.9%，高于全国同期平均水平。

房地产投资在社会固定资产中占有举足轻重的作用，投资额从1997年的67.5亿元猛增至2004年的393.1亿元，占社会固定资产总投资的比例始终保持在24%以上，投资额保持着平稳增长的态势。

2005年1-5月全市固定资产投资523.30亿元，同比增长14.0%，增速比1-4月回落1.2个百分点，回落势头开始减弱。

其中房地产开发投资145.10亿，增长20.1%。

2.1.2居民收入稳步增长，居民消费力增强

2004年城市居民生活水平继续提高，全年城市居民人均可支配收入9221元，比2003年增长14%。

从近几年城市居民的收入水平来看，年均增幅达10.5%，增长势头强劲。

某整体经济增长远高于由城市化造成的人口的增长，经济增长呈现良好态势。

（数据来源：

某2005统计年鉴）

随着收入的增加，某市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高；2004年城市居民人均消费性支出7973.05元，按每个家庭平均3.3人计算，居民家庭年平均消费支出25000元。

结合居民家庭平均年收入水平来看，某市民平均消费率达到80%以上，反映了某市民消费意识较强的特点。

（数据来源：

某2005统计年鉴）

2.2城市定位及发展方向

2.2.1城市定位

（1）目前地位

某主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内；某交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心；某是长江上游和西南地区最大的邮政电信枢纽，是联系西南地区的邮电通信业务指挥调度中心。

（2）社会经济目标

根据已经通过市政府常务会审议的《某十一五规划基本思路》，未来五年（2006-2010年）某发展的指标已基本确定，在宏观经济方面：

GDP年均增幅确定为10%，达到4900亿元左右；投资年均增长12%，达到13500亿元以上。

在居民生活方面：

人均GDP达到2100美元以上；城镇居民可支配收入达到15000元左右，农村居民人均纯收入达到3800元左右；城镇居民住房人均建筑面积、农村居民人均住房面积分别达到27和36平方米；在城市拓展和交通方面：

城镇化率52%：

在一小时通勤范围内，引导发展卫星城、卫星镇,逐步构建4个特大城市、10个中小城市和众多卫星城镇；实现“六小时某”：

建成二环八射高速公路，市域路网增加到8千公里，建设6千公里农村公路，起步建设万州-涪陵-黔江交通环网。

2.2.2城市发展规划

目前某的城市发展重心主要集中在北部新区，目前发展势头良好，预计到2010年，北部新区的城市建设和产业发展都将基本成型，根据某的地理方位特点，城市新兴的拓展区域将主要体现在西部片区，因此西部新城将是某未来发展的战略后方。

西部新城跨越北碚、沙坪坝、九龙坡3区，包括北碚组团、西永组团、白市驿组团和西彭组团4大组团，面积超过500平方公里，规划2020年前完成建设。

目前，沙坪坝区和九龙坡区均已对本区内西部新城的建设进行了概念性规划，相关规划成果已融入《某都市区城市总体规划纲要》之中。

由于西部新城位于中梁山、缙云山两山之间的谷地，自然景观资源具有相当的优势，因此在相关规划中被定位为“生态城”、“森林城”。

2.3全市房地产市场发展水平

2.3.1开发量

从近几年我市房地产的开发状况来看，施工面积总体保持明显的增长态势，2004年较2003年同比增长了16.5%，而竣工面积则保持平稳的增长态势。

（数据来源：

某2005统计年鉴）

住宅开发一直是房地产开发中的主力产品，总体来看住宅开发一直保持着持续增长的态势，其占总施工面积的比例从1997年的53%上涨至2004年的90%以上；住宅竣工面积则同样在总竣工面积中占有绝对主力地位，其所占比例一直保持在73%以上，住宅开发态势良好。

（数据来源：

某历年统计年鉴）

2.3.2开发结构

各种物业发展不均衡：

住宅开发量激增，每年增长58.8%，增长速度远高于其它物业。

随着人们生活水平的提高及小城镇建设的进一步推进，住宅建设面积将保持目前的增长态势；商业用房建设面积增长缓慢，而办公楼建设面积处于原地踏步的状态。

（数据来源：

某2005统计年鉴）

2.3.3价格水平

3000-4500

3000-5000

当前各区域住宅市场套内销售均价分布（单位：

元/平方米）

从主城各区域房地产住宅售价来看，渝中区解放碑周边地区售价已达到6000-9000元/平方米的水平，是目前某楼价最高的区域，而渝中区的次级中心地带（如大坪周边区域）房价则以3200-3700元/平方米为集中段。

渝北区（人和—两路）板块均价最低，只有1900-2300元/平方米。

九龙坡区一线楼盘售价集中在3100-3600元/平方米之间，处于全市楼价的中高段价位，而南岸区一线楼盘售价基本上与九龙坡区持平。

沙坪坝区楼价略低于南岸区。

大渡口区楼盘售价远低于某市平均水平。

江北区楼盘价格差别较大，观音桥片区楼盘售价集中在3500－4500元/平方米，其他较为成熟的板块售价为3000－3500元/平方米。

2.3.4销售及空置状况

结合主城各区2004年商品房竣工面积、销售面积和空置面积来看，南岸区的商品房开发及销售量位于各区之首，九龙坡次之。

属于西区的九龙坡、沙坪坝、大渡口区发展不平衡，九龙坡、沙坪坝区开发体量大，销售顺畅，空置面积较少，房地产处于比较成熟的状态；大渡口区开发体量小，销售面积大于竣工面积，表明区域房地产投资不活跃，处于存量消化的状态，房地产处于起步阶段。

（根据某历年统计年鉴整理）

2.3.5开发热点

表3开发热点

开发热点区域

楼市特色

北部新城

（江北、渝北区）

该区是目前某房地产开发最早、规模最大、整体档次最高的区域；

目前已主要形成了五黄路、花园新村、黄金堡、新牌坊、人和－两路、石马河－冉家坝等几大开发板块。

南岸区

主要房地产开发始于1999年底，目前已成为仅次于北部新城的第二大房地产开发热点区域；

该区房地产开发以“沿江”（长江）、“靠山”（南山）为主，大盘集中，如融侨半岛、阳光100、观山水、俊逸天下等。

目前已经形成了中心区、南滨路、学府路、经开区等几大开发板块。

九龙坡区

（含高新区）

以南方花园系列开发为开始，而其后的直港大道片区的开发则代表了该区房地产开发的最高水平；

目前区域房地产开发热点已经逐渐转移至杨家坪步行街一带；

区域为某的老工业区、老城区，今后的房地产开发机会很大部分将体现在旧城改造之中。

2.4房地产相关政策分析

2.4.1土地政策

土地，关乎房地产业生存与发展的一种物质，土地的相关政策更是与地产界的命脉息息相关。

自2002年以来，国家相继出台了一系列的土地管理政策，总体基调是对土地进行更严格的控制。

2005年4月30日，中央七部委出台了《关于做好稳定住房价格工作意见》，其中对土地进行了更严格的控制。

根据七部委意见，某市也出台相应的政策：

“主城区500亩以上的大宗土地供应必须经市政府批准后再出让；对上一个项目建设进度未达到50%的，将不供应下一个项目用地。

由于开发企业的原因超过土地出让合同约定，动工日期满一年未动工开发的，按土地使用权出让金的20％征收土地闲置费，督促开发企业在一年内动工开发；满两年未动工开发，对有条件开发的，除按土地使用权出让金的20%征收土地闲置费外，应督促开发商在半年内动工开发；对确无资金实力、不能在限期内动工的，依法无偿收回土地使用权。

”

2.4.2房地产金融政策

（1）控制房地产信贷条件

银行加强对房地产企业项目开发贷款的条件定义。

申请人条件方面需要是经国家房地产业主管部门批准设立，取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书，办理营业执照年检手续的各类房地产开发企业，并建立现代企业制度，产权明晰，资信良好等。

项目条件方面项目需取得有权部门批准的项目立项批复，可行性研究报告规范。

项目建设用地为出让性质的，应根据该项目国有土地出让合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》（出让或划拨）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的《销预售许可证》。

并且项目资本金不低于申请贷款项目总投资的35％，全部到位并先于贷款投入项目开发；贷款担保合法、有效、足值，并符合银行贷款担保的有关规定。

（2）提高个人住房按揭贷款门槛

2004年2月26，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。

《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。

（3）银行贷款执行新利率

2006年4月28日，央行再次上调金融机构人民币贷款基准利率，一至三年中长期贷款基准利率上调0.27％，即由现行的5.76％提高到6.03％。

除一至三年中长期贷款基准利率上调外，一年期贷款基准利率上调，由现行的5.58％提高到5.85％。

尤其是5年以上期限的贷款，基准利率由现行的6.12％上调到了6.39％。

而人民币存款利率保持不变，目前，金融机构活期存款利率为0.72％。

2.4.3交易规范政策

七部委意见：

二级市场是整个房地产市场的最主要的组成部分，而新政关于二级市场的宏观调控措施也是整个政策的重点。

“七部委意见”最精华的内容是营业税和普通住宅的标准。

营业税收取规定为：

“自2005年6月1日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

某对普通住宅标准的规定也用足了“七部委意见”预留的20%浮动空间：

“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

”

第三章某C区项目分析

3.1某市沙坪坝区房地产状况及特征

3.1.1某市沙坪坝区概况

某市沙坪坝区规划图

沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处某市区西部，是某市主城区的重要组成部。

全区幅员面积396平方公里，辖13个街道、12个镇和1个经济园区，常住人口84.09万，加上流动人口上百万。

经过近五十年的建设，沙坪坝区已成为某市重要的经济、文化区。

3.1.2沙坪坝区房地产市场现状

（1）总体形势

跨入二十一世纪，某市沙坪坝区抓住西部大开发的历史机遇，大搞城市建设，出现勃勃生机，人声鼎沸，车流不息的景象。

一方面，由于国家政策扶持，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续实行扩大内需刺激消费的政策；另一方面，由于政府出台了相关优惠政策支持本地区房地产业的发展，所以某市房地产近几年稳步发展，呈现购销两旺的良好势头。

并且经过近几年的摸索和发展，某市的房地产业已经逐步走向成熟和规范，并慢慢形成了自己的特色，营造出了一个良好的房地产开发和发展的氛围。

在这个阶段实施房地产开发具有天时、地利。

人和的三大优势条件，胜数较大，这是在其他城市其他地区不具有的优越条件。

2005年，沙坪坝区供需基本持平，沙区在售楼盘多为去年甚至前年亮相的楼盘，而去年推出的楼盘很大部分是一些老盘的后续产品，有的甚至二期、三期，销售也接近尾声，而今年和今年内新上市的项目较少。

沙区房地产市场虽发展较早，但开发水平普遍不高，在一定程度上发展缓慢，增幅不大，供需基本平衡。

（2）沙坪坝区各板块楼盘物业分析

沙坪坝区的物业主要集中在南至凤天路，北到杨公桥，东临土湾、西靠渝长路所围合的区域内，而上述区域在整个沙坪坝区的行政规划区内仅占到总面积的十分之一以内。

在此针对沙区物业发展较为集中的区域，将沙区分为东、南、西、北、中五大板块。

中部板块为以三角碑为中心，南至小龙坎新街、东至龙泉路接沙中路、西至天陈路，北端为沙中路接沙杨路。

中部板块地处沙区的商业中心，是沙区房地产市场发展最早的板块之一。

南部板块以东西走向的天马路为最北端，主要包括南北走向的高滩岩正街、凤天路和石新路。

以凤天路为代表的南部板块已成为沙区房地产开发最成熟的板块之一。

北部板块以沙杨路接沙中路为最南端，主要包括杨公桥、渝碚路，沙坪坝正街接劳动路等区域。

沙区北部板块处于规划中的某大学科技园区沿线，该板块最突出的特点是学校林立，教育氛围浓厚，是某乃至西南地区知名的学府区。

在建的站西路把北部板块和中部板块连接起来，将加快北部板块的发展。

北部板块由于可用作房地产开发的土地并不多且发展的重点是教育和科技，故而长期以来房地产开发项目并不多。

东部板块以石小路接龙泉路作为东部的最西端，以接壤九龙坡区、渝中区和嘉陵江沿线作为最东面。

东部板块长期以来是沙区老工业基地较为集中的区块，故整体形象较差。

房地产开发起步较晚，开发水平也不高。

西部板块以渝碚路接天陈路作为西部的最东端，包括沙坪公园、红槽房及梨树湾货运站等。

西部板块由于连接成渝、渝长高速公路且区内拥有临近铁路的便利（区块内有梨树湾货运站），成为沙区的物质组织中心。

下表给出了各板块楼盘和物业情况：

表4沙坪坝区各板块楼盘和物业情况一览表

板块

区域配套

目前主要楼盘

分布特点

个案规模

产品特色

均价

区域现状

板块特征

板块走势

中

部

版

块

商业配套最为完备

立洋知本时代、金沙国际、正昇·自由康都、智博天下

集中分布于三角碑转盘、小龙坎、

大部分为高层单体楼，规模较小

多为商住楼，投资自住型小户型公寓为主力

3600

除正昇自由康都、智博天下外，其余项目接近尾盘推售期

沙区商业中心，位置优势明显

土地资源匮乏，未来将以投资型项目为主

南

部

版

块

主要依赖小区自身配套

凤天锦园、缘份庭、升伟·新时空、升伟·新天地

沿凤天路呈带状分布

10万方以上的小区型物业为主

中高档小区型住宅物业，注重景观的营造

3200

新项目较少，尾盘较多

区内教育、交通配套较差，以小区型住宅项目为主

可供开发土地越来越少，小区型物业仍占主流

北部

板块

教育配套好，依托三角碑商业配套

百年世家、时代菁英、翰林景园、光华·阳光水城、华宇·林泉雅舍

大致围绕某科技园呈环状分布

开发规模均较大

力推生态、文化等概念，居家舒适型产品为主

3400

供应体量在本区内最大，目前该板块楼盘走势看好

沙区教育中心，居家型和小户型都有较大市场空间

楼盘开发将继续围绕教育做文章

东

部

版

块

目前各种配套较少

金沙港湾、旭东家天下2期、卓越·美丽山水、平安家园

主要分布于沙滨路和土湾

金沙港湾50万方，其余规模不大

拥有江景资源，产品多样化

3500

项目多以低价入市，走势看好

面江物业价格偏高，目前项目较少，物业特征不明显

随滨江路的建设，将成为今后开发热点，物业类型向高档发展

西

部

版

块

板块内配套较少

雅豪丽景、临江苑二期

目前主要分布于天星桥周边

雅豪丽景20万方，其余在5万方以下

目前项目多以生态（沙坪公园和歌乐山森林公园）为卖点

2800

板块市场尚未完全确立

普通住宅为主，无明显特征

发展仍然相对缓慢

（3）消费群体

消费群体方面，实际居家型购房群体将成为住宅消费的主流。

商业投资型购房群体不会受太大影响而发生变化。

而中青年群体将成为2006年消费的主流，其它年龄段的消费群体数量将会有所减少。

主城各区内（除渝中区外），由于主城各区近几年项目开发的水准提升，差距缩小，能满足本区域需求及地域情节和出于生活成本方面的考虑，跨区域购房群体数量将相对减少，购房群体将向区域型回归。

沙坪坝区是一个有强大消费力的区域。

在近三年的房地产开发中，近80%的产品被本区人消化，外区的购房者只有19%的比例。

80%的产品被本区人消化。

据调查，沙区大学教师中一次置业者与尚未置业的比重较大，分别占44%和46%，而可能在三年内购买新房的比重占64%。

在消费能力上，沙区大学教师的家庭月收入3000-5000元的，占比重的74%；5000-8000元的，占比重的20%，具有强大的购买需求和购买力。

同时，沙坪坝区的人文环境、地理自然资源及购买力，某其他区域少有出其右者。

购房者喜欢沙区的人文气息，是因为知名的大学和高中都几乎集中在了沙区。

随着沙坪坝区交通条件的改善，嘉滨路牛滴段开建，从解放碑到沙坪坝只要15分钟，沙区作为某楼市的“书房”，对外区人应当是非常有吸引力的。

（4）房屋价格

控制各地房价增长过快的现象，是国家宏观调控的主要目标之一。

经过近两年的调控，某房市的销售价格平均增幅，2005年已回落为年增长率大约5%—8%左右正常状态。

2006年，一部分极具实力、专业和品牌影响力的开发企业的房屋价格，将会以超过平均增幅的消售价格出现，充分体现品牌的附加值效应。

而实力差、资金缺、专业有限、处境困难的企业的房屋产品价格将会以低于平均增幅的售价出现。

2006年的开发量和供应量将会大于2005年，而市场需求量不会有太大的增加。

因此，整个市场的整体价格不会有太大的增幅，总的来说将是稳中有涨。

下表列出了沙坪坝区最近主要楼盘物业和价格对比，以获得