19公共设施维修.docx
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19公共设施维修
第章公共设施管理
一、共用设备维护与管理目标
1、确保室外场地、道路等共用设施的完好和正常的使用。
2、设施完好率：
≥98%。
3、零星维修合格率：
100%。
二、建立完善的设施编码
1、根据梅山苑及梅园小区楼宇图纸资料和有关资料制定《设施编码表》。
2、制定含有设施编码编号的《设施总览表》。
3、按照《设施总览表》设立设施管理卡，执行设施管理责任人制度。
三、建立设施台账
设施台账需建立相应的《设施修理保养情况记录卡》，此卡档案将跟踪至设施报废。
四、建立完善的质量管理体系
1、任何设施维修养护工作做到有据可查。
2、以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。
3、发挥零配件供应、技术后援支持体系功能。
五、建立巡视检查制度
实行工程人员定期检查制度，发现问题及时处理。
巡逻秩序维护员每天、每岗巡逻时，发现各种设施有异常，如脏污、破损等情况出现，立即通知服务处安排人员进行处理。
发现人为破坏要立即制止，及时通知服务处，对事件进行处理。
六、共用设施管理难点分析
照明设施消耗量大
楼内配置的照明灯具及其它设施陈旧老化，维修频率相对较高，备品材料消耗量相对较大，给维修和保养工作带一定以难度。
恶劣气候条件下容易造成损坏
在台风暴雨等恶劣气候条件下，容易造成玻璃幕墙、窗户、楼顶设施等的损坏。
所以应把玻璃幕墙、门窗、公共通道和走廊墙面、楼顶设施、大厅地面的维护，列为今后实施设施管理的重点。
人流量巨大
人流量过大对部分设施设备产生严重的危害，若设施设备维护不完善，反过来对人尤其是小孩会造成更严重伤害。
七、公共设施管理本项目具体目标
1、确保室外排污、排雨水管道、沟渠、池井、地下管网的清洁畅通。
2、确保保安亭、护栏、停车场闸门、路灯、信箱等公用设施完好正常使用。
3、确保交通标识、安全标识及停车场标线的清晰完善。
4、公用设施的完好率99%以上。
5、重大维修工程回访率100%。
八、共用设施养护计划
1、前期接管工作计划
序号
项目
内容
时间
责任单位
1
制定维护方案
1.了解、掌握公用设施的特点与要求等；
2.拟定管理与维护方案。
开标前
管理处
公司工程部
2
服务设施接管前的准备
1.成立接管小组；
2.进行相关培训；
3.划定责任区；
4.确定供应商；
5.维护设备和材料到位；
6.人员全部到位。
接到中标通知一周内
公司业务部、工程部
3
接管验收
1.进行公用设施和相关资料、备品备件、专用维护工具等接管验收;
2.建立公用设施的档案资料（登记造册,建立台帐等）；
3.人员上岗；
4.接管试运行。
正式进驻后2天内
管理处
工程服务部
公司相关专业部门
4
完善维修养护管理条件和方案
1.修订规章制度；
2.改良维护方案；
3.开展业务再培训；
4.修订备品备件计划；
5.完善维修工具。
中标后15天内
管理处
业务部
2、公共设施维修养护计划
序号
项目
计划
维修养护检查内容
标准及实施效果
1
路面
路基
每周
检查
1．检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。
2．检查路基有无塌陷。
3.检查路面有无积水。
第3章道路路面无起壳、地鼓裂缝。
第4章路基无塌陷。
第5章发现损坏即时处理或修复。
2
路灯及
线路
每日巡查1次
1．检查灯具完好情况。
第6章灯具完好、玻璃灯罩无破损、灯
支架无松脱。
第7章灯口、灯栅无损坏。
第8章路灯线路无漏电、短路烧毁现象。
第9章金属架无锈蚀。
第10章发现异常或损坏即时处理或修复。
每周检查
1．检查玻璃灯罩有无破损。
2．有无金属灯架松脱现象。
3．灯口、灯栅有无损坏。
每季
检查
1．检查路灯线路有无漏电、烧毁现象。
2．金属灯架有无锈蚀。
每6个月检查
1．油漆灯具支架。
2．检查路灯线路有无老化现象。
3.油漆灯具线管一次。
3
停车场
每日巡查1次
1．检查路面有无积水。
2．检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。
3．检查车道灯有无损坏。
4．检查行车指示标志是否正常。
5.检查保安亭、护栏、停车场闸门是否正常使用，外观是否整洁。
第11章停车场地面无起壳、地鼓、裂缝。
第12章车道灯无损坏，行车指示标志正常。
第13章停车线、行车指示线清晰、完整、挡车器正常。
第14章保安亭、护栏、停车场闸门外观整洁、使用正常。
第15章发现异常或损坏即时处理或修复。
每月检查1次
1．检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。
2．限速牌、指示牌是否齐全、完整。
3．检查挡车器是否正常。
4
围栏隔栅
每周检查
1．检查有无脱漆锈蚀现象。
2．焊点松脱、损坏现象。
第16章结构完好，无安全隐患。
第17章无大面积锈蚀。
5
沟、渠
井、池
每周检查
1．检查沟、渠有无堵塞现象。
2．检查雨水篦有无异常。
第18章沟、渠无堵塞现象。
第19章雨水篦无损坏。
第20章井底及池底无污物沉积。
第21章井壁无裂缝及塌陷，沟、渠是否完好。
第22章发现异常或损坏即时处理或修复。
每季检查
1．检查井、池底是否污物沉积。
2．检查井壁有无裂缝及塌陷。
3．检查沟、渠是否完好。
4．井盖及雨水篦刷漆。
5．检查井盖完好程度。
6
洗手间
盥洗室
每周检查2次
检查排水是否畅通。
管道是否渗漏。
闸伐是否良好。
第23章无跑冒滴漏现象。
第24章故障闸阀更换及时。
第25章地漏保持畅通。
第26章发现损坏即时处理或修复。
7
公用标志标识、信箱
每周检查1次
1．检查标识是否清晰、无污迹、无脱落、无破损。
2．检查牢固程度。
如有松脱，及时修复。
第27章标识清晰、无污迹、无脱落、无破损。
第28章固定牢固。
第29章发现损坏即时处理或修复。
每半年1次
1．检查完好程度，加固。
8
垃圾中转站
每周检查1次
1．检查有无损坏，有损坏及时修复。
第30章保持完好，正常使用。
9
地下管网
每半年检查
1次
1．管道刷漆。
2．检查管道保温层有无损坏。
3．管网支架完好。
4．检查或更换管网。
第31章保持油漆完好，固定牢固。
第32章无渗漏、无堵塞。
第33章发现异常及时修复。
3、正常期公共设施养护计划
序号
项目
计划
维修养护检查内容
标准及实施效果
1
路面
路基
每周
检查
1．检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。
2．检查路基有无塌陷。
3.检查路面有无积水。
第34章道路路面无起壳、地鼓裂缝。
第35章路基无塌陷。
第36章发现损坏即时处理或修复。
2
路灯及
线路
每日巡查1次
1．检查灯具完好情况。
第37章灯具完好、玻璃灯罩无破损、灯
支架无松脱。
第38章灯口、灯栅无损坏。
第39章路灯线路无漏电、短路烧毁现象。
第40章金属架无锈蚀。
第41章发现异常或损坏即时处理或修复。
每周检查
1．检查玻璃灯罩有无破损。
2．有无金属灯架松脱现象。
3．灯口、灯栅有无损坏。
每季
检查
1．检查路灯线路有无漏电、烧毁现象。
2．金属灯架有无锈蚀。
每6个月检查
1．油漆灯具支架。
2．检查路灯线路有无老化现象。
3.油漆灯具线管一次。
3
停车场
每日巡查1次
1．检查路面有无积水。
2．检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。
3．检查车道灯有无损坏。
4．检查行车指示标志是否正常。
5.检查保安亭、护栏、停车场闸门是否正常使用，外观是否整洁。
第42章停车场地面无起壳、地鼓、裂缝。
第43章车道灯无损坏，行车指示标志正常。
第44章停车线、行车指示线清晰、完整、挡车器正常。
第45章保安亭、护栏、停车场闸门外观整洁、使用正常。
第46章发现异常或损坏即时处理或修复。
每月检查1次
1．检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。
2．限速牌、指示牌是否齐全、完整。
3．检查挡车器是否正常。
4
围栏隔栅
每周检查
1．检查有无脱漆锈蚀现象。
2．焊点松脱、损坏现象。
第47章结构完好，无安全隐患。
第48章无大面积锈蚀。
5
沟、渠
井、池
每周检查
1．检查沟、渠有无堵塞现象。
2．检查雨水篦有无异常。
第49章沟、渠无堵塞现象。
第50章雨水篦无损坏。
第51章井底及池底无污物沉积。
第52章井壁无裂缝及塌陷，沟、渠是否完好。
第53章发现异常或损坏即时处理或修复。
每季检查
1．检查井、池底是否污物沉积。
2．检查井壁有无裂缝及塌陷。
3．检查沟、渠是否完好。
4．井盖及雨水篦刷漆。
5．检查井盖完好程度。
6
洗手间
盥洗室
每周检查2次
检查排水是否畅通。
管道是否渗漏。
闸伐是否良好。
第54章无跑冒滴漏现象。
第55章故障闸阀更换及时。
第56章地漏保持畅通。
第57章发现损坏即时处理或修复。
7
公用标志标识、信箱
每周检查1次
1．检查标识是否清晰、无污迹、无脱落、无破损。
2．检查牢固程度。
如有松脱，及时修复。
第58章标识清晰、无污迹、无脱落、无破损。
第59章固定牢固。
第60章发现损坏即时处理或修复。
每半年1次
1．检查完好程度，加固。
8
垃圾中转站
每周检查1次
1．检查有无损坏，有损坏及时修复。
第61章保持完好，正常使用。
9
地下管网
每半年检查
1次
1．管道刷漆。
2．检查管道保温层有无损坏。
3．管网支架完好。
4．检查或更换管网。
第62章保持油漆完好，固定牢固。
第63章无渗漏、无堵塞。
第64章发现异常及时修复。
九、公用设施维修操作规程
1．换水表
a）关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。
检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去；
b）安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；
c）维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；
d）维修人员做好用户新启用水表底数记录并让用户签字确认。
2．更换电表
a）断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确；
b）安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常，并观察3天以上；
c）维修人员做好用户新启用电表底数记录并让用户签字确认。
3．维修开关
a）分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；
b）如果是线路故障，首先将空气开关置于“0FF”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除；
c）如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。
d）如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。
4．灯管、白炽灯的维修
a）切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常；
b）灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明；
5．线路检测
a）线路停电检修应及时通知用户；
b）用户开关烧坏的处理按照维修开关进行处理；
c）电表损坏的维修按照更换电表进行处理；
d）进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；
e）线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；
f）当确认故障排除后方可送电。
6．门铃维修
a）无电情况时可更换新电池；
b）电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；
c）因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。
7．插座无电
a）由于线路故障造成开关跳闸而无电的，可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时进行处理；
b）因插座接线端子松动，拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况；
8．水龙头漏水
a）关闭进户总水阀，拆卸下水龙头并检查出故障点。
b）根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头。
c）打开进户总水阀，检查水龙头是否渗漏，使用时切勿过度拧紧。
9．厕堵塞疏通
a）首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试坐厕是否去水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍去水慢，则按以下步骤进行。
b）用疏通机进行疏通，使排水畅通，疏通时要做好相应保护，不得损伤马桶。
c）如堵塞严重则应拆开坐厕疏通，应告知用户请专业人员拆卸。
10．洗脸盆堵塞、漏水
a）检查存水弯管，取出杂物。
如仍不通畅，可用竹篾、铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通。
b）检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。
11．部分楼层停水
a）查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上。
b）如因市政或其他维修造成的停水应通知用户，并作解释。
12．换锁
拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。
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