19公共设施维修.docx

1、19公共设施维修第章 公共设施管理一、共用设备维护与管理目标1、确保室外场地、道路等共用设施的完好和正常的使用。2、设施完好率： 98%。3、零星维修合格率：100%。二、建立完善的设施编码1、根据梅山苑及梅园小区楼宇图纸资料和有关资料制定设施编码表。2、制定含有设施编码编号的设施总览表。3、按照设施总览表设立设施管理卡，执行设施管理责任人制度。三、建立设施台账设施台账需建立相应的设施修理保养情况记录卡，此卡档案将跟踪至设施报废。四、建立完善的质量管理体系1、任何设施维修养护工作做到有据可查。2、以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。3、发挥零配件供应、技术后援支持体系功能。五、建立巡视检查

2、制度实行工程人员定期检查制度，发现问题及时处理。巡逻秩序维护员每天、每岗巡逻时，发现各种设施有异常，如脏污、破损等情况出现，立即通知服务处安排人员进行处理。发现人为破坏要立即制止，及时通知服务处，对事件进行处理。六、共用设施管理难点分析照明设施消耗量大楼内配置的照明灯具及其它设施陈旧老化，维修频率相对较高，备品材料消耗量相对较大，给维修和保养工作带一定以难度。恶劣气候条件下容易造成损坏在台风暴雨等恶劣气候条件下，容易造成玻璃幕墙、窗户、楼顶设施等的损坏。所以应把玻璃幕墙、门窗、公共通道和走廊墙面、楼顶设施、大厅地面的维护，列为今后实施设施管理的重点。人流量巨大人流量过大对部分设施设备产生严重的

3、危害，若设施设备维护不完善，反过来对人尤其是小孩会造成更严重伤害。七、公共设施管理本项目具体目标1、确保室外排污、排雨水管道、沟渠、池井、地下管网的清洁畅通。2、确保保安亭、护栏、停车场闸门、路灯、信箱等公用设施完好正常使用。3、确保交通标识、安全标识及停车场标线的清晰完善。4、公用设施的完好率99%以上。5、重大维修工程回访率100%。八、共用设施养护计划1、前期接管工作计划序号项 目内 容时 间责任单位1制定维护方 案1.了解、掌握公用设施的特点与要求等；2.拟定管理与维护方案。开标前管 理 处公司工程部2服务设施接管前的准备1.成立接管小组；2.进行相关培训；3.划定责任区；4.确定供应

4、商；5.维护设备和材料到位；6.人员全部到位。接到中标通知一周内公司业务部、工程部3接管验收1.进行公用设施和相关资料、备品备件、专用维护工具等接管验收;2.建立公用设施的档案资料(登记造册,建立台帐等)；3.人员上岗；4.接管试运行。正式进驻后2天内管理处工程服务部公司相关专业部门4完善维修养护管理条件和方案1.修订规章制度；2.改良维护方案；3.开展业务再培训；4.修订备品备件计划；5.完善维修工具。中标后15天内管理处业务部2、公共设施维修养护计划序号项 目计划维修养护检查内容标准及实施效果1路面路基每周检查1检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。2检查路基有无塌陷。3. 检查路面有无积水。

5、第3章 道路路面无起壳、地鼓裂缝。第4章 路基无塌陷。第5章 发现损坏即时处理或修复。2路灯及线路每日巡查1次1检查灯具完好情况。第6章 灯具完好、玻璃灯罩无破损、灯 支架无松脱。第7章 灯口、灯栅无损坏。第8章 路灯线路无漏电、短路烧毁现象。第9章 金属架无锈蚀。第10章 发现异常或损坏即时处理或修复。每周检查1检查玻璃灯罩有无破损。2有无金属灯架松脱现象。3灯口、灯栅有无损坏。每季检查1检查路灯线路有无漏电、烧毁现象。2金属灯架有无锈蚀。每6个月检查1油漆灯具支架。2检查路灯线路有无老化现象。3. 油漆灯具线管一次。3停车场每日巡查1次1检查路面有无积水。2检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂

6、缝。3检查车道灯有无损坏。4检查行车指示标志是否正常。5. 检查保安亭、护栏、停车场闸门是否正常使用，外观是否整洁。第11章 停车场地面无起壳、地鼓、裂缝。第12章 车道灯无损坏，行车指示标志正常。第13章 停车线、行车指示线清晰、完整、挡车器正常。第14章 保安亭、护栏、停车场闸门外观整洁、使用正常。第15章 发现异常或损坏即时处理或修复。每月检查1次1检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。2限速牌、指示牌是否齐全、完整。3检查挡车器是否正常。4围栏隔栅每周检查1检查有无脱漆锈蚀现象。2焊点松脱、损坏现象。第16章 结构完好，无安全隐患。第17章 无大面积锈蚀。5沟、渠井、池每周检查1检查沟

7、、渠有无堵塞现象。2检查雨水篦有无异常。第18章 沟、渠无堵塞现象。第19章 雨水篦无损坏。第20章 井底及池底无污物沉积。第21章 井壁无裂缝及塌陷，沟、渠是否完好。第22章 发现异常或损坏即时处理或修复。每季检查1检查井、池底是否污物沉积。2检查井壁有无裂缝及塌陷。3检查沟、渠是否完好。4井盖及雨水篦刷漆。5检查井盖完好程度。6洗手间盥洗室每周检查2次检查排水是否畅通。管道是否渗漏。闸伐是否良好。第23章 无跑冒滴漏现象。第24章 故障闸阀更换及时。第25章 地漏保持畅通。第26章 发现损坏即时处理或修复。7公用标志标识、信箱每周检查1次1检查标识是否清晰、无污迹、无脱落、无破损。2检查牢

8、固程度。如有松脱，及时修复。第27章 标识清晰、无污迹、无脱落、无破损。 第28章 固定牢固。第29章 发现损坏即时处理或修复。每半年1次1检查完好程度，加固。8垃圾中转站每周检查1次1检查有无损坏，有损坏及时修复。 第30章 保持完好，正常使用。9地下管网每半年检查1次1管道刷漆。2检查管道保温层有无损坏。3管网支架完好。4检查或更换管网。第31章 保持油漆完好，固定牢固。第32章 无渗漏、无堵塞。第33章 发现异常及时修复。3、正常期公共设施养护计划序号项 目计划维修养护检查内容标准及实施效果1路面路基每周检查1检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。2检查路基有无塌陷。3. 检查路面有无积水。

9、第34章 道路路面无起壳、地鼓裂缝。第35章 路基无塌陷。第36章 发现损坏即时处理或修复。2路灯及线路每日巡查1次1检查灯具完好情况。第37章 灯具完好、玻璃灯罩无破损、灯 支架无松脱。第38章 灯口、灯栅无损坏。第39章 路灯线路无漏电、短路烧毁现象。第40章 金属架无锈蚀。第41章 发现异常或损坏即时处理或修复。每周检查1检查玻璃灯罩有无破损。2有无金属灯架松脱现象。3灯口、灯栅有无损坏。每季检查1检查路灯线路有无漏电、烧毁现象。2金属灯架有无锈蚀。每6个月检查1油漆灯具支架。2检查路灯线路有无老化现象。3. 油漆灯具线管一次。3停车场每日巡查1次1检查路面有无积水。2检查停车场地面有无

10、起壳、地鼓、裂缝。3检查车道灯有无损坏。4检查行车指示标志是否正常。5. 检查保安亭、护栏、停车场闸门是否正常使用，外观是否整洁。第42章 停车场地面无起壳、地鼓、裂缝。第43章 车道灯无损坏，行车指示标志正常。第44章 停车线、行车指示线清晰、完整、挡车器正常。第45章 保安亭、护栏、停车场闸门外观整洁、使用正常。第46章 发现异常或损坏即时处理或修复。每月检查1次1检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。2限速牌、指示牌是否齐全、完整。3检查挡车器是否正常。4围栏隔栅每周检查1检查有无脱漆锈蚀现象。2焊点松脱、损坏现象。第47章 结构完好，无安全隐患。第48章 无大面积锈蚀。5沟、渠井、池每

11、周检查1检查沟、渠有无堵塞现象。2检查雨水篦有无异常。第49章 沟、渠无堵塞现象。第50章 雨水篦无损坏。第51章 井底及池底无污物沉积。第52章 井壁无裂缝及塌陷，沟、渠是否完好。第53章 发现异常或损坏即时处理或修复。每季检查1检查井、池底是否污物沉积。2检查井壁有无裂缝及塌陷。3检查沟、渠是否完好。4井盖及雨水篦刷漆。5检查井盖完好程度。6洗手间盥洗室每周检查2次检查排水是否畅通。管道是否渗漏。闸伐是否良好。第54章 无跑冒滴漏现象。第55章 故障闸阀更换及时。第56章 地漏保持畅通。第57章 发现损坏即时处理或修复。7公用标志标识、信箱每周检查1次1检查标识是否清晰、无污迹、无脱落、无

12、破损。2检查牢固程度。如有松脱，及时修复。第58章 标识清晰、无污迹、无脱落、无破损。 第59章 固定牢固。第60章 发现损坏即时处理或修复。每半年1次1检查完好程度，加固。8垃圾中转站每周检查1次1检查有无损坏，有损坏及时修复。 第61章 保持完好，正常使用。9地下管网每半年检查1次1管道刷漆。2检查管道保温层有无损坏。3管网支架完好。4检查或更换管网。第62章 保持油漆完好，固定牢固。第63章 无渗漏、无堵塞。第64章 发现异常及时修复。九、公用设施维修操作规程 1换水表a) 关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合

13、格证的水表安装上去；b) 安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；c) 维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；d) 维修人员做好用户新启用水表底数记录并让用户签字确认。2更换电表a) 断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确；b) 安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常，并观察3天以上；c) 维修人员做好用户新启用电表底数记录并让用户签字确认。3维修开关a) 分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；b) 如果是线路故障，首先将空气开关置于“0FF”位置，用万用表(兆欧表)检查线路，查出故障点后给予

14、排除；c) 如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。d) 如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。 4灯管、白炽灯的维修a) 切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧断，可更换同一型号的卡口或 螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常；b) 灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明；5线路检测a) 线路停电检修应及时通知用户；b) 用户开关烧坏的处理按照维修开关进行处理；c) 电表损坏的维修按照更换电

15、表进行处理；d) 进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；e) 线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；f) 当确认故障排除后方可送电。6门铃维修a) 无电情况时可更换新电池；b) 电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；c) 因线路短路问题造成的故障，用万用表(兆欧表)检查线路找出故障点并及时处理。7插座无电a) 由于线路故障造成开关跳闸而无电的，可用万用表对线路逐一检查，找 出故障原因并及时进行处理；b) 因插座接线端子松动，拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况；8水龙头漏水a) 关闭进户总水阀，拆卸下水龙头并检查出故障点。b) 根据用户需要，更换破损的

16、胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头。c) 打开进户总水阀，检查水龙头是否渗漏，使用时切勿过度拧紧。9厕堵塞疏通a) 首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水(用水桶倒水)试坐厕是否去水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍去水慢，则按以下步骤进行。b) 用疏通机进行疏通，使排水畅通，疏通时要做好相应保护，不得损伤马桶。c) 如堵塞严重则应拆开坐厕疏通，应告知用户请专业人员拆卸。10洗脸盆堵塞、漏水a) 检查存水弯管，取出杂物。如仍不通畅，可用竹篾、铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通。b) 检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。11部分楼层停水a) 查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上。b) 如因市政或其他维修造成的停水应通知用户，并作解释。12换锁拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。