重庆市公租房智能管理系统升级改造方案.docx

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重庆市公租房智能管理系统升级改造方案

重庆市公租房智能管理系统

升级改造方案

设计单位：

重庆物联利浪科技有限公司

一．背景描述

住房是人类生存的必要物质条件。

随着房地产市场价格的不断攀升，住房问题成为了改善民生问题的重要内容之一，也成为了一个具有政治属性的社会问题。

众所周知，单纯依靠市场不能解决所有人的住房问题，中低收入家庭的住房问题必须依靠政府提供充足的保障性住房来解决。

为了保障和改善民生，促进社会和谐进步，有关政府部门出台了一系列的住房政策，例如经济适用房、廉租房、公租房等相关管理办法。

整个重庆公租房无不营造一个舒适休闲的生活空间，满足中低收入群体对品质生活的体验。

二．工程说明

重庆市公租房主城区包括的公租房有：

北部新区鸳鸯片区公租房，位于北部新区鸳鸯镇，为22—33层的现代高层电梯房小区，共54幢，总建筑面积108万平米，约1.79万套，户型有单间配套、一居室、二居室、三居室，建筑面积在31—79平米之间。

北部新区大竹林片区公租房，位于北部新区大竹林镇，毗邻金通大道和金州大道；为24-33层的现代高层电梯房小区，共59幢，总建筑面积124万平米，约2.17万套，户型有单间配套、一居室、二居室、三居室，建面在32-79平米之间。

九龙坡区华岩片区公租房，位于九龙坡区华岩片区福茄路东侧，为18—33层的现代高层电梯房小区，共54幢，总建筑面积123万平米，约1.96万套，户型有单间配套、一居室、二居室、三居室，建筑面积在35-80平米之间。

沙坪坝区西永片区公租房，位于沙坪坝区西永组团，紧邻大学城和西永微电子工业园，为25—33层的现代高层电梯房小区，共58幢，总建筑面积147万平米，约2.52万套，户型有单间配套、一居室、二居室、三居室，建筑面积在30—75平米之间。

北碚区蔡家片区公租房，位于北碚区蔡家组团的北端，为28—33层的现代高层电梯房小区，共59幢，总建筑面积106万平米，约1.72万套，户型有单间配套、一居室、二居室、三居室，建筑面积在34—79平米之间。

南岸区茶园片区公租房，位于南岸区茶园新城区，通江大道左侧，为24—32层的现代高层电梯房小区，共88幢，总建筑面积约200万平米，33267套，户型有单间配套、一居室、二居室、三居室，建筑面积在30—72平米之间等。

以上公租房体现了重庆市公租房的整体概况，让人们从有限的空间就可以直接体验到整个公租房的环境与便利。

三．项目要求

重庆市公租房是集住宅、学校、商业于一体的住宅楼宇群。

智能管理系统工程建设具有投资大、工程复杂、专业性强等特点。

公租房要求建设成具有国内相当水平的，既具有重庆自身特点，又具有时代特色的高尚体验式住宅楼宇群。

整个工程规划、设计、实施上要求充分体现技术的先进性、系统的复杂性、严密的集控管理。

注重整体功能强大，中心设备完善，系统配置科学合理，真正体现优质技术、优质标准、优质水平的现代化智能住宅楼宇。

重庆市公租房设立区域面积较广，人流量复杂，得具有完善的智能化管理系统及物联网应用相关平台等。

四．需求分析

4.1分析与评估

为重庆市公租房建设成为高水平、高质量、高标准的智能化住宅楼宇群。

我方提出以下见解，请领导参考。

公租房建设要求基于系统可靠、稳定、先进的基础上，既能满足业主的实际需求和管理方的便利，同时又力求经济、实用、合理。

整套系统的结构要求清晰合理，整个公租房实现智能化管理，各个子系统既相互关联又相对独立，形成一个全方位智能管理系统。

因此，考虑重庆市公租房使用时间长，建筑规模庞大、结构复杂，公租房各项功能硬件齐备，因此在智能化建设方面，产品的集成度、统一化、高效管理方面尤为重要。

我方进行多项分析与评估，结合整个公租房原有的建筑结构分布特点、规模大小，以及对公租房各功能模块的深层了解，建议重庆市公租房智能管理系统工程，应该升级改造如下系统：

1、物联利浪励生活系统

2、网络视频监控系统

3、背景音乐系统

4、联网门禁管理系统

4.2系统品牌推荐

物联利浪励生活系统：

建议选用行业性价比最优的“物联利浪”系列产品。

其保持着系统的优秀质量和高效性能，特别适应于公租房小区。

网络视频监控系统：

建议选用“海康威视”系列产品，其产品稳定可靠，系统集成效果优良。

尤其是稳定性极佳，功能强大，而且防水性可以达到IP66级。

最适合于公租房安全防范方面的需求。

背景音乐系统：

建议选用行业质量好实用的“ITC”系列产品。

其具有着系统的稳定质量和优越的性价比，适应于公租房智能管理系统。

联网门禁管理系统：

建议选用“捷顺”系列产品，其产品稳定可靠，系统集成效果优良。

尤其是稳定性能，功能强大。

4.2.1设计依据

整个系统的建设要遵循有关国家标准和国际标准，满足但不限于以下技术标准及规范：

重庆市安防管理条例

《建筑设计标准》（GB/T50314－2000）

《智能建筑工程质量验收规范》（GB50339－2003）

《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311－2000）

《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）

《闭路视频安防监控系统技术要求》（GA/T367-2001）

《自动化仪表工程施工及验收规范》（GB50093－2002）

《电子计算机房施工和验收规范》（ST/T30003

《工业企业通信接地设计规范》（GBJ79－85）

《通用用电设备配电设计规范》（GB50055－93）

《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》

《电气装置安装工程施工及验收规范》（GB50254-259－96）

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343－2004）

《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》（GB50150-2006）

《建筑电气安装工程质量检验评定标准》（GBJ303－88）

《智能建筑弱电工程设计施工图集》（97X700上/下）

《智能建筑设计与施工系列图集》

《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95）（2005版）

《电子设备雷击保护导则》（GB7450－87）

《建筑物防雷设施安装图集》（99D562）

《系统接地的型式及安全技术要求》（GB14050－93）

《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94

4.3物联利浪励生活系统

4.3.1励生活系统概述

励生活由重庆物联利浪科技有限公司研发，为励生活社区业主提供各类生活、家居服务的一站式服务移动APP,可有效帮助用户解决与生活息息相关的问题。

包含物业服务、B2F商业服务、虚拟服务、商品服务、智能管家和连锁经营的社区服务等。

4.3.2励生活首页简介

首先打开浏览器，在地址栏中输入网址：

如下图所示：

用户进入系统后显示如下图所示：

用户所有操作均可以在该页面中进行，如上图所示，页面右上角为新注册用户和登录操作，如用户未登录，会限制某些功能的使用，如查询费用、个人报修、投诉等功能。

在励生活平台中，最上方为搜索栏，左侧是便捷业主查看或申请操作，包括广告位以及右侧的区域信息显示，通知等信息，周边优惠都是为了满足于业主的需要而定，其中主要划分为物业服务，便民服务，一公里商圈，励生少团，邻里圈，APP下载等。

物业服务：

水、电、气、物业管理相关的缴费、投诉、个人报修（房屋、家具报修）、公共报修、查询费用等功能，主要用于与物业公司沟通与联系。

便民服务：

主要用于业主的服务，如医疗挂号、家政服务、接送小孩、专业清洗、公交查询等。

一公里商圈：

主要针对业主所在小区一公里内的商家显示，可直接送货上门，给业主便捷的购物体验。

励生活团：

商家有团购的商品信息会在这里进行显示。

4.3.3励生活物业管理菜单

4.3.3.1物业管理

物业管理是系统管理员对楼盘、楼栋、房屋、业主以及物业相关费用的管理。

首页主要分为导航菜单和工作台，如下图所示：

导航菜单是每个功能模块的入口，工作台为物业管理员建立了快捷便利的通道，能让物业管理员快速获取相关信息，如欠费住户列表，逾期维修单等。

基本数据

楼盘管理：

针对小区多个楼盘的管理。

点击上图里的【新增】按钮进行楼盘的添加操作，选中楼盘名称，可对其进行修改、删除操作。

楼栋管理：

添加楼栋相关信息。

【注】：

楼栋信息添加成功后，选中楼栋信息可直接生成房屋信息，如图上图所示：

房屋管理：

针对每个小区每栋楼的房屋管理，如一层楼有几户。

【注】：

在添加楼栋信息时已经生成房层信息后就不用再在这里添加了。

楼栋生成后点击【修改】按钮，绑定业主信息，如下图所示：

如上图所示，需要绑定业主身份以及套内面积和收费项后，才算完整添加房屋管理信息。

也可使用导入功能将已有数据导入。

业主管理：

入住时对住户的档案资料进行登记管理。

如下图所示：

【注】：

添加业主信息时，应注意选择的楼盘信息是否正确。

如不正确，房屋与业主信息将无法绑定。

财务管理

收费项设置：

设置物业收费的各个项目。

点击【财务管理】－【收费项设置】－【选择楼盘】－【新增收费项】，如下图所示：

如上图所示，收费类型可以分为周期性收费项目、临时性收费项目、押金类收费项目、抄表类收费项目，物业管理员可根据相应条件选择收费类型。

点击【保存】按钮成功保存收费项目。

抄表数据管理：

如用水用电量需要物业管理员从业主水表和电表中抄录下来记录到抄表数据管理中，便于收费时计算费用。

收费管理

操作步骤：

【收费管理】－【楼盘列表】树－选择要收费的楼栋信息，如下图所示：

如上图所示选择好栋信息后，周期性收费项目会自动添加到收费列表中，如果有临时性收费项目，则点击【添加】按钮进行添加。

收费：

选择上图列表中的收费项，点击收费即可。

优惠：

当收费时某个收费项有优惠，可做优惠金额处理。

交费到指定时间：

如业主需要将1月到12月的物业费用一次性付清，则可以通过此功能实现。

预交费：

将找零结存：

收费时的余额可存入户主余额以供下次扣费时使用。

冲销：

当业主帐户中有余额时，交费时可以直接把余额作为缴费金额冲销。

财务统计查询：

已收明细查询：

查询统计已收金额。

如上图所示，点击【已收费明细查询】－选择楼盘列表－显示已收费明细。

财务统计查询中还可以查询现金收入总、收费项目查询、房屋状态、收费比例、分月收费统计等。

工程设备管理

如上图所示，点击【设备保养/维修计划管理】-选择楼盘列表－点击【新增】按钮，添加设备保养/维修计划。

办公管理

办公管理是保存合同文件为主，也可将签定的纸质文档扫描为电子档上传保存，以防资料的遗失。

系统管理

系统管理由超级管理员设置，可添加进入系统的人员信息，分配角色权限以及人员角色管理模块等功能。

【注】：

当新增用户成功后，在登录时应在用户名后面加上公司简码方可进入系统。

角色管理：

超级管理员对角色的控制，如物业管理员，楼栋管理员等。

人员角色管理：

新增登录人员后，应对其进行角色分配。

系统菜单管理：

系统菜单设置管理。

1、同级新增：

从菜单树中选中一菜单节点便在菜单编辑区显示该菜单节点的相关信息,点'同级新增'便将菜单编辑区信息清空,然后填写需要增加的菜单节点信息后,点'保存'按钮便完成菜单节点同级新增功能。

2、次级新增：

从菜单树中选中一菜单节点便在菜单编辑区显示该菜单节点的相关信息,点'次级新增'便将菜单编辑区信息清空,然后填写需要增加的菜单节点信息后,点'保存'按钮便完成菜单节点次级新增功能。

3、删除：

从菜单树中选中一菜单节点便在菜单编辑区显示该菜单节点的相关信息,点'删除'按钮便完成菜单节点删除功能。

4、保存：

完成'同级新增'、'次级新增'菜单节点新增功能,或则完成菜单节点修改功能。

系统参数管理：

设置系统登录间隔时间、登录交数限制值、日志文件路径、系统登录策略以及验证码等。

角色菜单管理：

当成功添加角色后，需要用户设置该角色的功能权限。

如下图所示：

物业公司管理：

新增、删除、修改物业公司信息。

物业公司简码请牢记，当用户登录系统时，应加上公司简码，如用户名为yl的用户为物业管理员，是属于宗申物业管理公司的职员，而宗申物业管理公司的简码为zs，则该用户登录系统用户名为yl@zs。

4.3.3.2公告管理

公告发布后会在首页中显示，方便业主查看相关公告信息。

如下面图所示：

点击【保存】后，点击【发布】按钮即可将公告

公告发布后，首页中将会显示该条信息。

4.3.3.3报修管理

当业主提交报修后，系统会将申请单提交到物业管理员管理界面的报修管理页面中。

1.业主提交报修申请，如下图

2.物业管理员受理申请，改变该条进度的状态：

如上图所示，当物管接收到申请单后，登录物业管理中的【工程设备管理】-【设备保养/维修计划管理】，如下图所示：

如果物业已派人员去修复，则可将其执行状态修改为已执行即可。

操作步骤为选中业主提交的项目名称为空调报修，点击【修改为已执行】即可。

4.3.3.4投诉管理

投诉管理操作与报修管理类似，在这里就不一一详细描述，如有需要，请参考报修管理步骤进行。

4.3.3.5报修类型管理

业主在报修时，需要选择相应的类型进行报修，物管则会添加相应的报修类型让业主选择，其操作步骤为：

点击上图中的【新增】按钮，进入报修类型新增页面，填写类型标题，选择所属小区以所属类型，点击【保存】按钮即保存成功。

4.3.4励生活业主管理菜单

4.3.4.1我的资料

如上图所示：

在该页面可以对个人密码以及个人信息做修改。

点击【完善物业资料】即可绑定业主身份信息，只有绑定了业主身份信息后，才能进行查询物业费、个人报修、公共报修、购买商品等功能。

如下图所示：

点击【保存】进行身份绑定。

【注】：

身份证号码必须为真实的业主身份证号，所在小区以及楼栋信息都要填写正确方能绑定。

当用户进入如下图页面，证明业主身份已验证成功

4.3.4.2我的公告

当系统管理员或社区管理员发布公告后，业主将接收到相应的公告信息，当业主已查看信息后，可对信息进行删除操作。

如下图所示：

点击标题，可进入该公告查看内容。

【注】：

公告可删除，删除后该公告不可恢复，请谨慎操作。

4.3.4.3我的优惠活动

服务商有特定优惠活动时，经系统管理员审核通过后，会发布活动信息给业主，方便业主获取优惠活动信息。

4.3.4.4我的报修

当业主需要维修物品时，在系统主页（点击励生活图标返回主页）中点击“个人报修——>选择报修类型——>添加个人报修”信息。

如下图所示：

点击【励生活】回到主页，在主页面点击【个人报修】，选择报修类型，进入报修界面，如下面二图所示：

如上图所示，业主报修时需填写报修内容，图片信息可上传也可以为空，点击【确认】按钮进行提交。

查看报修情况：

点击右上角用户名称，进入管理界面，如下图所示：

点击用户名进入个人中心，进入【我的报修】页面进行查看。

公共报修功能与个人报修类似，在这里不做详细讲解，请参考个人报修功能进行操作。

4.3.4.5我的投诉

我的投诉用户可以通过发送文字、图片、语音方式进行投诉。

操作与我的报修相类似，在首页找到【投诉】按钮，进入投诉页面，选择投诉类型，填写投诉内容后确认即可。

如下图所示

点击确认后页面显示如下图所示：

当页面出现上图所示，则表示投诉报修成功。

在个人中心里可以查看到相应的信息以及处理结果。

也可点击上图中的我的投诉进行查看。

4.3.4.6商品订单

业主在首页购买了商品后，全部订单都会在这里显示，便于业主查看所买商品的数量信息等、送货状态等。

操作步骤如下：

如上图所示，显示购买成功后，点击右上角【用户名】进入个人中心，在商品订单中可以查询到所有订单信息。

4.3.4.7服务预订

当业主购买了服务后的订单会在这里显示，操作请参照商品订单。

4.3.4.8历史订单

订单经过下单-商家发货-业主收货-订单完成-业主对该商品评价后可以将该订单移到回收站，移动到回收站的订单会显示在历史订单中。

4.3.5励生活商家管理菜单

4.3.5.1我的资料

在该模块中可以修改密码以及商家的个人信息。

4.3.5.2订单管理

商家卖出的所有商品都会在这里显示，如下图所示：

将鼠标放到顾客信息上可以显示顾客相关信息，如姓名，电话，地址等相关信息。

定单完成后可以将该订单移入回收站内，以便于订单的管理。

4.3.5.3历史订单

显示的是订单管理中移入回收站的订单信息。

4.3.5.4商品管理

商品管理是商家对商品的统一管理，可新增、修改、删除商品信息等操作，也可对该商品进行维护，可启用，也可停用，操作步骤如下图所示：

商品管理页面点击新增，进入新增商品界面：

点击【保存】按钮即发布该商品，点击【返回】则取消发布。

4.3.5.5会员管理

商家可对会员进行管理，也可向会员发布优惠广告等。

模块正在逐步完善，力求达到最高水平。

4.3.5.6广告管理

商家可对服务区域的小区发布广告，商家发布的广告需要系统管理员审核后才能发送到业主个人中心里的【我的优惠】模块中。

新增广告如下图所示：

如上图所示，点击新增，进入广告新增页面

如上图所示，填写标题、发布时间、发送对象、广告内容等信息后点击【保存】按钮发布广告。

点击【返回】取消新增广告操作。

【注】：

商家保存广告后，需等待系统管理员审核后才能真正将广告发布给业主，请耐心等待审核通过。

发布时间是该条广告发起的起始时间，请仔细填写。

4.4网络视频监控系统

公租房大堂门口、消防楼梯口、重要区域、公共活动区域安装高清网络摄像机，监控人员活动等情况。

系统必须实现24小时监控，录像同步，图像可达到200万像互以上。

录像资料查询操作简单，数据备份多样化。

4.4.1设备选型

在器材选型上首先以符合实际要求为原则，充分考虑产品质量和性能价格比等因素，故选用海康威视系列产品。

4.4.2设计原则

从技术方面，引用目前行业里最为稳定、成熟的技术进行整体的监控系统规划，即保证系统的稳定运行，也满足了系统以后的方便维护，系统采用千兆光纤网络传输。

从安全方面，以公安技防相关技术标准为总体设计原则，且结合该公租房现场实际情况进行深化设计，即保全了外界对公租房的安全侵入，同时也保证了公租房业主的生活隐私；

从使用方面，以操作简单、集中控制为主

4.4.3监控系统布点区域建议

1、住宅楼所有住宅楼大门处安装高清网络摄像机

2、住宅楼所有电梯桥厢顶安装高清网络半球型摄像机

3、住宅楼所有消防楼梯口安装高清网络摄像机

4、各组团所有大门（包括消防门）处安装高清网络球型摄像机

5、各组团所有大型公共活动区域安装高清网络球型摄像机

4.4.4监控系统主要实现功能

1、实现集中管理及操作

2、实现全公租房无盲区且24小时实时监控

3、实现全通道24小时实时录像（录像时间长短建议最少为一个月）

4、可选择动态录像

5、可回放录像资料

6、可随时备份录像资料

7、可接入内部局域网（区域监控网络）和外网互联网（市公租房管理局或辖区公安局）

4.4.5系统概述

网络监控系统是安全技术防范体系中的一个重要组成部分，是一种先进的、防范能力极强的综合系统，它可以通过摄像机及其辅助设备（镜头、云台等）直接观看被监视场所的一切情况，可以把被监视场所的情况一目了然。

同时，网络监控系统还可以与门禁联网系统等其它安全技术防范体系联动运行，使其防范能力更加强大。

网络监控系统能在人们无法直接观察的场合，却能实时、形象、真实地反映被监视控制对象的画面，并已成为人们在现代化管理中监控的一种极为有效的观察工具。

由于它具有只需一人在控制中心操作就可观察许多区域，甚至远距离区域的独特功能，被认为是安保工作之必须手段。

4.4.6监控系统组成

取决于使用环境、使用部门和系统功能，网络监控系统具有不同的组成方式。

一般监控系统均由前端摄像、传输分配、控制、图像处理与存储显示这四个部分组成。

网络监控系统的外围设备可以通过系统辅助通信接口进行联动控制。

例如，周边防范系统等都可以直接由监控系统控制台控制。

该系统的设计使得它可以适应各种场合应用，包括智能安防系统联网实现连锁联动，或与其他一些系统（如防火系统）联网。

4.4.6.1200万像素红外筒形网络摄像机（超宽动态）

型号：

DS-2CD4824FWD-IZ（H）（S）

主要特性

采用H.264HighProfile编码,最高分辨率可达200万像素（1920×1080）,最大可输出FullHD1080p@60fps实时图像

逐行扫描CMOS,捕捉运动图像无锯齿

采用ROI、SVC等视频压缩技术,压缩比高,且处理非常灵活,超低码率

码流平滑设置，适应不同场景下对图像质量、流畅性的不同要求

支持GBK字库，支持更多汉字及生僻字叠加

支持OSD颜色自选

支持宽动态范围达120dB,适合逆光环境监控,支持3D数字降噪功能

采用高效红外灯,使用寿命长,照射距离可达120米；支持smartIR，防止夜间红外过曝

支持最大64GMicroSD/SDHC/SDXC卡本地存储

ICR红外滤片式自动切换,实现真正的日夜监控

支持三码流同时输出,每路码流均支持录像,双路高清码流可分别独立设置不同的高清分辨率,帧率与码率。

可最大支持20路同时访问,支持手机监控

支持透雾,电子防抖,并具有多种白平衡模式,适合各种场景需求

支持背光补偿,自动电子快门功能,自动光圈,慢快门,走廊模式,适应不同监控环境

具备越界侦测,场景变更侦测,区域入侵侦测,音频异常侦测,虚焦侦测,移动侦测,人脸侦测,动态分析等多种报警功能

支持智能后检索，配合NVR支持事件的二次检索分析

功能齐全:

图片叠加,匿名访问,IP地址过滤,心跳,镜像,PTZ控制,报警,一键恢复等

支持GB28181协议，支持EHOME平台接入

支持NAS、Email、FTP、NTP服务器测试

支持HTTPS,SSH等安全认证，支持创建证书

web支持basic和digest认证

支持用户登录锁定机制，及密码复杂度提示

符合IP67级防尘防水设计,可靠性高

应用场景

适用于小区、金融、电信、政府、学校、机场、工厂、酒店、博物馆、交通监控等要求高清画质且光线较暗的场所，特别适合于大厅等逆光环境。

4.4.6.2130万像素日夜型半球型网络摄像机（超宽动态）

型号：

DS-2CD4112FWD-（I）（Z）

主要特性

最高分辨率可达130万像素1280×960

采用H.264HighProfile编码,可最大输出1280×960@30fps实时图像

逐行扫描CMOS,捕捉运动图像无锯齿

可选配高效红外灯,使用寿命长,照射距离可达10-30米

采用ROI、SVC等视频压缩技术,压缩比高,且处理非常灵活,超低延时,超低码率

支持宽动态范围达120dB,3D数字降噪,适合逆光环境监控

支持最大64GSD/SDXC卡本地存储

支持电动变焦镜头（-Z选配）

支持三码流同时输出,双路高清码流可分别独立设置不同的高清分辨率,帧率与码率

可最大支持20路同时访问,支持手机监控,支持双向语音

支持透雾,电子防抖,强光抑制,并具有多种白平衡模式,适合各种场景需求

支持背光补偿,自动电子快门功能,自动光圈,慢快门,走廊模式,适应不同监控环境

具有三轴调节功能,本地模拟输出,方便工程安装

具备区域入侵侦测,音频异常侦测,虚焦侦测,移动侦测,人脸侦测,动态分析等多种报警功能

防暴:

IEC60068-2-75测试,Eh,50J;EN50102,IK10

支持GB28181协