长春市场研究部月报.docx
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长春市场研究部月报
目录
一、政策篇3
1、国家颁布房地产及其相关法律法规3
2、地方颁布房地产及其相关法律法规5
二、城建篇8
三、房企篇10
四、土地篇12
1、土地市场供应情况12
2、土地市场成交情况13
3、土地市场总结14
4、2011年10月土地市场供应情况16
五、住宅篇17
1、政府统计数据17
2、中原市场监测18
3、房价统计20
4、下月预测22
六、别墅篇23
1、别墅整体市场概况23
2、别墅市场开盘加推情况23
七、公寓篇25
1、公寓整体市场概况25
2、公寓市场开盘加推情况25
八、媒体篇27
1、月度媒体综述27
2、硬性广告发布特点分析28
3、媒体总结29
一、政策篇
1、国家颁布房地产及其相关法律法规
→住建部将约谈未出台限购令城市负责人
2011年6月底，国务院常务办公会提出“房价上涨过快的二三线城市，也应采取限购措施”。
与国务院要求几乎同步，住建部开始着手起草新一轮的限购城市名单，并与地方政府展开积极沟通，至8月中旬，住建部已陆续和20余个城市达成“新限购”协议。
8月底，浙江台州发布限购政策，遂成为首个限购的三线城市。
目前，超过2/3的地方政府已经将对照自查的总结报告上报至住建部。
而针对那些在8月31日尚未上报相关自查结果的城市进行督促的同时，住建部已经开始筹划，对于个别应出而未出限购令城市的地方行政负责人进行“约谈”。
中原分析：
受一线城市限购风波影响，目前各品牌发展商正逐步转战经济发展较快的二三线城市，该类城市房价已出现快速攀涨。
与此同时，“限购利剑”即刻锁定这些房价上涨过快的二三线城市。
但目前地方政府出于对政绩和当地经济发展的考虑对“限购政策”存在抗性，住建部在无法统一标准的情况下制定限购名单，会加剧地方抵制情绪。
未来通过一对一的沟通方式，对比掌握情况，最终限购执行的权力仍在地方政府。
因此，限购的力度和跨度等细节都是协商的结果，未来执行标准与细则尚不明朗。
→国土部再次收紧"地根"土地按需供应时代终结
“最严格的土地管理制度”、“最严格的耕地保护制度”、“最严格的节约用地制度”，中共中央总书记胡锦涛8月23日在北京连用三个“最严格”强调中国的土地管理制度。
此前，为守住18亿亩耕地红线，中国在土地管理上实行了一套严格的行政计划体制，以便国务院可以通过增加或者减少土地供应，来调控宏观经济。
如今，继国务院上收22个城市建设用地审批权之后，中共中央政治局8月23日就完善我国土地管理制度问题研究进行第三十一次集体学习。
据悉，国土部为此特地组织的一次全国土地供应调研刚刚结束。
此次调研抽调了369名国土工作者，覆盖31个省（区、市）的179个市、县。
国土部调研得出的结论依然是“用地紧张”。
国土部规划司司长董祚继表示，各省用地需求总计达到1616万亩，远远大于年度计划指标670万亩。
中原分析：
在这些政策的叠加效应下，地价与房价紧密相连，土地市场的低迷，将预示着房价的调整。
目前，二三线城市推地量颇为惊人，第二轮城市发展的高潮，肯定是二三线城市。
国务院收回22个城市建设用地审批权，显然是下一步继续收紧“地根”的警告，国土部收紧‘地根’的重点将转向二三线城市。
→热点城市房价普遍“停涨”
中秋节前两天，北京新建商品房网签总量与去年同期相比下跌45%。
沪、深、穗等地楼市的假期楼市也堪称惨淡，以往的“金九银十”成色严重不足。
在中秋节以前，上海、深圳等十大城市8月住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降。
国家发改委主任张平近期表示，将不折不扣地将各项房地产调控政策落到实处。
国家近期也重申了限购、增加供应、推进保障房建设、督促检查等一系列调控措施。
中原分析：
调控政策的延续已经很明确，而且有从紧趋势，市场预期将进一步向既定方向转变。
部分热点城市是楼市“风向标”，也是调控和限购最严厉的地区。
这些城市房价受到遏制，将引导市场预期，预计未来几个月房地产市场有望形成“降价换量”的整体格局。
→国务院强调推进保障房建设加快实现住有所居
国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。
会议要求，继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。
公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。
各地要根据实际情况继续安排廉租房、经济适用房和限价商品房建设，加快实施棚户区改造，加大农村危房改造力度。
逐步实现廉租房与公租房统筹建设并轨运行。
中原分析：
国家强调推进保障房建设，不但解决了中低收入家庭住房困难，同时也遏制了房价过快上涨的现象。
此项住房政策的实施对于完善居民住房体制、促进各地房地产业健康发展具有重要的意义。
→继续实施积极财政及货币政策
温家宝在第五届夏季达沃斯论坛表示，中国将针对经济运行中的突出矛盾，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性、稳定性。
将根据形势变化提高政策的针对性、灵活性、前瞻性，切实把握好宏观调控的力度、节奏和重点，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期三者的关系，保持物价总水平基本稳定，防止经济出现大的波动，努力实现今年经济社会发展目标。
中原分析：
目前货币政策总体保持平稳，在这种基调下，预计更严厉的调控政策难以出台，国家将继续加大政策的落实，且要避免一刀切，具体问题具体分析。
→调控正拟出台重磅政策土地出让金或退出舞台
据中国经济体制改革研究会副会长樊纲透露，向高档住房征收持有税可能是未来政府回收货币的有效手段之一。
此外，中国房地产业协会副会长朱中一表示，房地产市场调控进入攻坚阶段，几大领域的顶层设计尤其重要，其中之一是房地产持有税在评估、普查等环节技术完善。
在上海、重庆试点房产税之后，房产税在全国范围铺开的呼声也越来越大，从上海、重庆两试点城市的标准可以看出，增加持有成本的思路是可取的。
不过由于影响范围小，对楼市影响不会太大，不能解决地价过高这个问题。
中原分析：
从法律层面讲，国外房产税的征收是建立在购房者拥有房产永久所有权的基础上，国内只有70年使用权，因此，房地产税短期内很难在全国铺开。
即使在全国铺开，由于房产税每年要缴纳税费只是总价的千分之几。
因此，单靠房产税也很难压制楼价。
持续的调控政策下房价仍旧坚挺，预计在保证政府回收货币的基础上出台行之有效的调控政策将再次被提上日程。
→商业地产"限贷"暂时未执行贷款获批周期延长
据悉，银监会已对近期炒作升温的商业房地产发出内部警示，并对多家商业银行商业地产按揭贷款提高了门槛，甚至有银行因为没有额度，将商业用房按揭贷款也暂停了。
对此，从京、沪、宁等地银行了解到，目前尚未接到正式的商业地产“限贷”通知，当前商业房产按揭贷款业务仍在正常开展，不过也确实存在部分支行网点贷款额度用尽的情况，现在递交申请可能需要等到明年才能放贷。
中原分析：
在个人住房限贷政策后，商业地产贷款方面的限制政策出台也在情理之中。
尽管商业地产贷款仍未收紧，但在银行信贷资源收紧的情形下，且临近三季度末，银行面临季末存款指标压力的影响做出相应业务微调，因此，购房者从商业银行获取贷款的时间相比以往要迟缓一些，房贷难成蔓延趋势。
2、地方颁布房地产及其相关法律法规
→长春市部分银行目前已经叫停房屋按揭贷款
8月29日，央行扩大存准基数的消息得到了业内证实，这一政策相当于变相提高存款准备金率，预计将冻结银行资金约9000亿元。
新规的实施无疑让银行更加钱紧。
从多家银行了解到，目前长春已有少数银行叫停了房贷业务，多数银行虽然没有叫停，但是贷款利率出现了上调，多家银行首套房贷款利率最低上浮15%，即执行基准利率的1.15倍。
预计这种紧缩的态势会持续到年底。
中原分析：
央行再次扩大存准基数让银行的信贷规模更加缩紧，虽然多数银行目前还是可以办理个人房屋按揭贷款，但是门槛相应提高，这将直接影响按揭贷款购房人群的数量。
由此看出，国家调控力度在继续加大，下半年房地产市场将面临更大的压力。
→长春房地产市场开展建设违规的"自查自纠"活动
据悉，长春房地产市场开展了针对房地产开发建设违规等情况的自查、自纠活动。
为贯彻落实《长春市人民政府办公厅关于印发长春市房地产市场秩序专项整治工作方案的通知》（长府办发【2011】33号）精神，进一步规范房地产开发企业开发经营行为，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，在全市范围内进行房地产市场专项整治工作。
按照专项整治方案的要求，9月1日-15日期间为房地产市场专项整治工作自查、自纠阶段。
对于自查发现的问题，要提出具体解决措施，并做出书面承诺，承诺的整改日期不得超过一个月。
自查、自纠的情况包括房地产开发建设违规、商品房预售违规、恶意炒作行为、广告违规、销售合同违规、价格违法行为以及房屋产权未及时办理等情况。
此外，对于2003年以后承担的房地产开发项目，尚未办理房屋产权的，要如实填写房地产开发企业自查情况表和项目情况统计表，参照棚户区回迁房办理程序和原则，为业主办理房屋产权。
中原分析：
此次长春房地产市场“自查自纠”活动作为长春市人民政府针对长春市房地产市场秩序的专项整治工作一个阶段，对于长春市规范房地产开发企业开发经营行为，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展具有积极的铺垫意义，据悉此阶段过后，政府将采取更深层次、更彻底的相关措施规范房地产市场。
→吉林市于9月1日起将严查商品房一套一标执行情况
从吉林市物价局获悉，市、区两级物价部门9月1日起将对全市商品房市场执行一套一标情况进行全面检查。
未执行一套一标的商品房经营者，将会受到每套5000元罚款处罚。
据了解，按照吉林省《商品房销售明码标价规定》实施细则，在吉林市从事房地产开发和中介服务的企业、机构（简称“商品房经营者”），自今年5月1日开始必须以《商品房销售基本情况公示牌》、《商品房销售价目表》、《商品房明码标价手册》这3种形式对在售商品房、二手房、保障性住房实行明码标价。
吉林市物价局要求商品房经营者，《商品房销售基本情况公示牌》、《商品房价目表》要在商品房销售场所的显著位置进行明示，《商品房销售标价手册》必须与商品房销售合同一起交予购房者。
检查中，物价管理部门除对未执行一套一标的商品房经营者每套依法处以5000元罚款外，还将对有价格欺诈、恶意囤积以及利用其他手段哄抬价格行为的商品房经营者进行严厉查处。
中原分析：
随着大品牌开发商从一线城市转向吉林市等二三线城市，吉林市房价水涨船高，吉林市将面临新一轮限购的压力，而且在本地房地产市场的高速发展的同时，如何健康稳定持续的发展成为吉林市发展道路上的新问题。
此项措施的实施虽然不会为吉林市房地产市场降温，却为规范吉林市房地产市场秩序迈出坚实一步。
→吉林市:
没有预售证擅自预售商品房罚款100万元
9月26日，《吉林市房地产交易管理条例》（以下简称《条例》）在省十一届人大常委会第二十八次会议上提请审议。
《条例》中规定，开发企业未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以100万元罚款。
吉林市现行的《吉林市房地产交易管理条例》是在2008年1月1日起施行的，随着房地产市场的日趋完善，在房地产交易过程中出现了一些新情况和新问题，商品房现售缺少监管手段、房地产税收管理政策落实问题、房地产中介机构及从业人员监管问题等。
重新出台一部具有较强操作性的地方性法规是十分必要的。
《条例》第十八条规定，开发企业未按照规定在商品房现售前向房地产行政主管部门备案，未取得《商品房现售备案证明》，擅自现售商品房的，责令限期改正；逾期不改正的，没收违法所得，并处以10万元罚款。
中原分析：
在房地产调控政策持续施压之下，一些品牌开发商转战吉林市这样的二三线城市，带给吉林市房地产市场高速发展机遇的同时，新的情况和问题随之而来，而此《条例》通过规范开发商的营销行为，进而规范吉林市房地产市场的秩序，促进吉林市房地产市场持续健康的发展。
二、城建篇
【吉林省】
→长吉一体化之规划:
明年底长吉将"靠近"30公里
着眼构建长吉一体化路网框架，规划启动了东吉林大路、莲花山大路、东自由大路（原为国道G302线）、东南湖大路的“四横”和双九大街、雾开河大街、英俊大街、莲潭大街的“四纵”道路建设，这些道路网2012年完工后，将把长春市向吉林市方向整体推进30公里。
今年内，长吉两市有望实现通信一体化，两市将统一使用区号0431，撤销原吉林市的区号0432。
与此同时，莲花山生态旅游度假区的建设，还将对推进全省城镇化起到重要作用。
结合小城镇建设，长春市欲将莲花山一些重要城镇打造成将来城乡双向一体化的试点。
中原分析：
长春市受限购影响，一些品牌开发商纷纷转向吉林市这样的二三线城市投资。
而“四横四纵”道路网将长春市向吉林市方向推进30公里，缩短长吉两市区位距离，加快长吉一体化进度的同时，也将使长春市购房者在选择置业时考虑在吉林市置业，这将促进吉林市房地产市场的发展。
【长春市】
→公平桥预计月底全部竣工繁荣桥有望“十一”试通车
据悉，公平桥于去年5月开工，桥梁全长221.06米，宽23米；引道全长约741米，宽24米。
公平桥是作为“城市次干道”的标准进行建设，采用双向四车道的布局。
公平桥建成后将与东岭北街相连接，将在一定程度上缓解自由大桥和长春大桥的交通压力。
预计本月底将全部竣工，具备通车条件，但真正的通车时间将在相关部门验收后再做决定。
繁荣桥全长1377米（含引桥部分），为预应力混凝土空腹式钢架拱桥，与东岭南街平交，其中主桥长175米，宽17米，双向四车道。
建成后，将跨过伊通河与北海路相连。
繁荣桥整体采用中国古典式的风格，栏杆材料采用外挂大理石，整个桥体以自然石头的颜色为主色，突出古色古香的中国风。
繁荣桥“十一”可试通车，明年6月全部竣工。
→长春西站拟年底前投入使用
长春西站规划占地面积9.56平方公里，位置在四环路以东，景阳大路以南西三环路以西、自立西街和警备路以北，站前区将是一个集居住、购物、文化休闲等于一体的综合区域。
长春西站将成为长春“西大门”。
目前长春西站主体工程已经完工，进入装饰阶段。
计划年底长春西站将正式投入使用，迎接春运客流高峰。
中原分析：
长春西站的建成与投入运用，将进一步强化新城与老城之间的联系，对解决全市客运流量、长春市西新区与绿园区的经济发展均起到至关重要的作用。
→长春市轻轨4号线高架线路9月26日6时起试运营
从9月26日6时开始，轻轨4号线高架线路部分进入试运营阶段，市民开始购票乘车，票价暂定为2元，首车时间为6时，末车时间为20时，车场站与东大桥站将同时发车，车隔暂定为10分钟。
从长春市轨道交通集团有限公司获悉，试运营区间为东大桥站到车场站，公平路站和东新路站暂不开放。
三、房企篇
→吉林省工商联房地产商会将于10月12日正式挂牌
为达到行业内部的互惠互利，避免恶性竞争，创造健康的房地产行业竞争环境，吉林省工商联房地产商会拟定将于10月12日正式挂牌。
据了解，吉林省工商联房地产商会业务主管单位为吉林省工商联，有吉林省民政厅正式下发同意筹备和成立的文件，它是由吉粮、万科、豪邦、华翰、住邦五家从事房地产开发建设单位联合组成的非营利性社会组织。
吉林省工商联房地产商会成立后，可为地产企业解决实际难题、提升发展水平、为加强相互合作提供平台。
→出资3.1亿力旺地产摘得南关区六万平商住地块
9月15日力旺地产通过1轮竞拍，以高出底价10元/平方米，即1912元/平方米的价格，共计3.1亿元人民币取得南关区一幅64872平方米住宅商服用地的使用权。
本次出让地块位于南关区，东至丙六十四路，西至乙四路，南至乙三路，北至丙四十七路，宗地编号为56-28-95，土地出让面积为64872平方米。
土地用途为住宅商服用地，规划用地面积64872平方米，土地出让年限为住宅70年，商服40年，规划指标要求为容积率<2.3，建筑密度<30%，建筑高度<55米，绿地率>30%。
中原分析：
国家一系列调控政策的出台，以及下半年调控政策的延续，土地市场由原来的激烈竞拍转为多数底价成交。
据中原市场部统计，8月长春土地市场共成交地块9宗，出让总金额15亿；进入9月份，长春土地市场并未借力“金九银十”，截止到目前为止，9月出让的土地基本全部底价成交，土地市场由“地王时代”回归理性的“底价时代”，预计商品房市场成交量也将随之受到下挫影响。
→3.3亿朝阳区成功摘地大连圣海至尊高调亮相春城
9月19日上午首次进驻长春的大连圣海至尊房地产开发有限公司以2336元/平方米，共计约3.3亿元的底价成功摘得本年度朝阳区首次出让的41927平方米的住宅用地。
地块详情：
出让地块位于朝阳区，东至前进大街、南至现状围墙、西至桦甸东街、北至湖光路。
土地出让面积41927平方米。
土地用途为住宅、商服用地。
土地出让年限为住宅70年，商服40年。
控制性规划条件为：
建筑控制高度<80米，建筑密度E地块<30%、F地块<40%，容积率E地块<2.9、F地块<5.5，绿地率E地块>30%、F地块>25%。
该宗地块地处朝阳区的黄金地段，虽面积不大，但周边配套设施齐全，区域发展成熟，项目开发前景不可小视。
→4.7亿元天顺置业连摘4地块入驻莲花山旅游区
9月29日上午长春市土地挂牌出让11块，其中工业用地1块，经营性用地10块，吉林天顺置业有限公司以底价总计约4.7亿元人民币将位于长春莲花山生态旅游度假区的四个地块收入囊中。
四个地块分别为：
长春莲花山生态旅游度假区（A地块）成交价约1.2亿元。
位于长春莲花山生态旅游度假区东至甲一路、南至中路、西至雾开河、北至甲二路。
土地出让面积为118584平方米。
土地用途为住宅商服用地，容积率<1.1，建筑密度<30%，建筑高度：
<24米，绿地率>30%。
长春莲花山生态旅游度假区（B地块）成交价约1.1亿元。
位于长春莲花山生态旅游度假区东至甲一路、南至中路、西至雾开河、北至甲二路。
土地出让面积为114255平方米。
土地用途为住宅商服用地，容积率<1.1，建筑密度<30%，建筑高度：
<24米，绿地率>30%。
长春莲花山生态旅游度假区（C地块）成交价约1.17亿元。
位于长春莲花山生态旅游度假区东至甲一路、南至中路、西至雾开河、北至甲二路。
土地出让面积为114232平方米。
土地用途为住宅商服用地，容积率<1.1，建筑密度<30%，建筑高度：
<24米，绿地率>30%。
长春莲花山生态旅游度假区（D地块）成交价约1.23亿元。
位于长春莲花山生态旅游度假区东至甲一路、南至中路、西至雾开河、北至甲二路。
土地出让面积为116538平方米。
土地用途为住宅、商服用地，土地级别为住宅八级，商服八级，容积率<1.1，建筑密度<30%，建筑高度：
<24米，绿地率>30%。
天顺置业相关负责人表示，“莲花山四个地块，将用于建设高端别墅项目，分两两期开发，预计明年开始动工建设。
”
莲花山生态旅游度假区，是长春市生态环境最好的区域之一，在长春市二道区新一轮发展规划中，逐渐明确了把莲花山打造成“长吉都市田园新区”和长吉一体化的“中央商务休闲区”的目标。
计划未来在莲花山地区建成常住人口100万人、GDP上千亿元、森林面积120平方公里、水面湿地90平方公里的生态型长吉都市新区。
四、土地篇
1、土地市场供应情况
供应市场表现
土地市场综述
9月经营性用地供应18宗，供应面积146.1万平米，环比上升179%，同比上升271%。
第三季度末土地供应量大幅攀涨，下半年一级市场逐渐放量，受年度任务驱使，预计迈入第四季度供应仍旧高位运行。
图表：
2011年9月经营性地块供应信息明细
宗地编号
位置
规划用地
（平方米）
规划容积率
建筑控高
出证方式
53-91-35、36
东至会展大街、南至芜湖路、西至虹桥街北至北海路
75672
A区<3.0B区<3.5
<100米
挂牌
56-28-86、87
东至芳草街，南至丙三十五路，西至丙三十五路，北至102国道
69499
1.0-1.5
<18米
挂牌
56-28-95
东至丙六十四路、西至乙四路、南至乙三路、北至丙四十七路
71202
<2.3
<55米
挂牌
56-28-97、98
东至前进大街、西至乙四路、南至丙四十七路、北至102国道
111209
<2.3
<55米
挂牌
15-87-909
东至现状围墙、南至景阳广场、西至正阳街、北至规划路
28009
≤3.5
<100米
挂牌
55-54-7
东至丙二十四街、南至丙十五路、西至超凡大街、北至丙十四路
194465
≤1.5
<24米
挂牌
28-24-15/16
东至前进大街、南至现状围墙、西至桦甸东街、北至湖光路
43478
E＜2.9F＜5.5
<80米
挂牌
1-114-394
东至基隆路、南至新月路、西至丙十九街、北至丙三十四路
25025
＜1.8
<40米
挂牌
54-33-1、2
东至甲一路、南至中路、西至雾开河、北至甲二路A地块
118584
1.0＜R＜1.1
＜24米
挂牌
54-33-3、4、5
东至甲一路、南至中路、西至雾开河、北至甲二路B地块
114255
1.0＜R＜1.1
＜24米
挂牌
54-33-6、7、8
东至甲一路、南至中路、西至雾开河、北至甲二路C地块
115253
1.0＜R＜1.1
＜24米
挂牌
54-33-9、10
东至甲一路、南至中路、西至雾开河、北至甲二路D地块
125440
1.0＜R＜1.1
＜24米
挂牌
92-15-7
东至超强街、南至空地、西至超强西街、北至乙四路
44350
≤2.5
﹤100米
挂牌
53-102-161
东至彩虹风景天成园、南至彩虹风景吉顺园、西至东七路、北至合肥路
35526
＜2.8
<85米
挂牌
19-12-28、19-20-41
东至空地、南至住宅楼、西至小区道路、北至南阳路
5915
A＜2.2 B＜2.7
<24米
挂牌
3-46-43、3-47-39
东至北十条街、南至规划路、西至铁北监狱、北至劳模会馆
91303
1地块＜1.52地块＜2.5
1地块＜20米1地块＜75米
挂牌
3-5-21
东至规划路、南至养正高中、西至九台路、北至规划路
35543
＜2.6
＜80米
挂牌
61-132-9
东至福源街、南至丙三路、西至丙一街、北至乙一路
156705
≤1.6
＜60米
挂牌
2、土地市场成交情况
需求市场表现
土地市场综述
9月经营性用地成交18宗，成交率100%。
成交面积146.1万平米，环比上升179%，同比上升271%。
本月一级市场成交受供应影响联动上涨，且无流拍现象。
图表：
2011年9月经营性地块成交信息明细
区域
位置
规划用地面积（平方米）
成交价
楼面地价
成交单位
经开区
东至会展大街、南至芜湖路、西至虹桥街北至北海路
75672
470819646
1914
吉林省日辉房地产开发有限公司
南关区
东至芳草街，南至丙三十五路，西至丙三十五路，北至102国道
69499
259997006
2494
吉林省国盛房地产开发有限公司
南关区
东至丙六十四路、西至乙四路、南至乙三路、北至丙四十七路
7
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