大同市物业管理现状及发展对策.docx

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大同市物业管理现状及发展对策

大同市物业管理现状及发展对策

大同市云馨物业管理有限责任公司贾云值

随着社会主义市场经济的发展，物业管理逐渐成为一个庞大的服务产业。

以物业管理为龙头，带动相关服务项目蓬勃发展，是一个涉及社会方方面面的系统服务工程，是一项全社会谁也离不开、与千家万户息息相关，深受广大人民群众拥护的事业。

我们落实“三个代表”要求的落脚点是满足最广大人民群众的根本利益，既然老百姓呼唤物业管理，拥护物业管理，那么，我们就必须大张旗鼓地理直气壮地全面推行物业管理。

一、我市物业管理现状

改革开放以来，我市住宅建设取得了巨大成就，人民群众的居住条件有了明显改善。

随着大批住宅投入使用，住房制度改革的不断深化和房屋

二级市场的开放，住宅出现了产权多元化的格局，过去那种单一的行政福利型房屋管理模式已不能适应市场经济的需要。

物业管理，作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我市经历了从无到有，从小到大的发展过程；管理体制从谁开发、谁管理到独立于开发商以外成立的物业公司逐步推开；管理对象从单纯的住宅小区发展到医院、学校后勤服务、干休所物管大厦等各类物业，服务内容从房屋本身维护扩展到房屋装璜、家政服务、社区活动、环境秩序等，形成多层次，全方位服务局面。

通过几年的改革实践，全市初步确立了社会化、专业化、企业化、经营性的物业管理新体制，建立起了一支专业化物业管理队伍，创造了岳秀园、龙新花园、齿欣小区三个全国优秀住宅小区，到目前为止，全市物业管理单位已发展到145家，其中取得物业管理资质等级证书的70家，从业人员3000多人，管理的小区有260个，管理面积1100万平方米，新建小区管理面积覆盖率达到96%，旧小区推行物业管理率达30%，公有住房申原单位房管所管理，推行物业管理的也有10%左右，商品房、公房、经济适用房、房改房、一栋楼房、多柜楼群，都逐步推行物业管理。

从政府和行政主管部门来说，也逐步重视物业管理，由市房管局起草的《大同市住宅小区物业管理条例》已经大同市人大、山西省人大审议通过，并于2000年7月1日起施行，还制定了《大同市物业管理投诉受理办法》。

《条例》和《办法》的实施，有力地促进了大同市物业管理行业健康发展。

房管局物业管理科每年举办一次物业经理、部门经理和管理人员培训，到目前已举办了五期物业管理培训班以有350多人获得经理、部门经理上岗证。

提高了从事物业管理人员的素质。

每年组织优秀物业管理公司经理，到每个小区检查指导、学习交流，并推荐评选出北馨花园、新世纪花园、电建幸福里、铁路高层小区、同泉小区、御苑小区、部队绿园小区为省或建设部优秀住宅小区。

促进了住宅小区管理向高档化智能化方向发展。

在房管局物业管理科的指导下，每次培训班或到小区检查交流学习，都聘请新闻部门参与并及时报道，加大了宣传力度，目的是让市民认识物业、支持物业、理解物业，从而提高全市民接受物业管理的意识。

总体上讲，全市物业管理工作取得了明显成效。

二、我市物业管理存在的问题

我市的物业管理工作，虽然取得很大成绩，但还处于起步阶段，有些关系尚未理顺，不少方面还不尽如人意，全市发展也不够平衡。

主要表现在以下几个方面：

（一）、政府重视不够，指导不够有力

物业管理是一项复杂的社会系统工程涉及政府管理职能的转变，涉及到部门利益的调整。

政府还没有明确把规范物业管理写进“十五”计划，物业管理协会还没有正式成立，物业管理招投标制度没有正式施行，相应的物业管理研究中心和物业管理培训中心没有设立，没有在全市范围内召开有关物业管理会议。

推行物业管理，事关经济社会的快速发展，事关城市的现代水平，事关社会的安定团结，事关党和政府的形象。

因此，我们必须提高认识，解放思想，更新观念，把物业管理工作摆到重要位置，拿出切实可行的措施，真抓实干，抓出成效。

（二）、开发商重建轻管现象严重

（1）利润最大化是开发商追求的目标，为了卖房，成立了自己的物业公司，让物业公司处理不完善的工程，为开发商承担挨骂，出气的义务，并且没有人、财、物处置权，只有干活请示的责任，一切都是开发商说了算，干活能行、花钱不行，体制不活、机制不灵，物业公司是开发商的附属品，物业公司只能维持原状，不能发展，没有动力，服务质量一般。

（2）开发商为获取最大利润，把能占的地方全占了，绿地很少，附属物很少，配套不完善，把能卖的全部卖掉，留给物业公司的物业管理用房，商业用房，几乎没有，达不到建设部城市住宅小区竣工验收标准。

（3）开发商为追求利润最大化，产权手续不办或不全，工程遗留问题多，出现遮阳光、跑水漏气、下水堵塞、墙皮脱落等，给物业公司留下了天天有活干，谁见谁挨骂，收费就吵架，天天有投诉，电台还曝光，报纸来一段的前期后遗症。

（4）开发商最后一道工序不放过，自己成立物业公司，肥水不流外人田，把亲戚安排到物业管理公司，该说不能说，该管的不能管，服务质量差，矛盾突出，平平淡淡，交钥匙时一次性跟住户收费，维持上两三年，日后逐渐运转困难，这时如开发商不给拨款，断奶的物业公司自动运转不开，只好外推。

此时的小区业主让他们惯坏了，小区也不符合接管条件，谁来接，谁愿意接，只好应付，维持一天算一天，反正房都买了，老百姓叫苦连天，骂爹骂娘。

（5）开发商重建设轻管理，还表现在物业公司不能前期介入，业主入住时才让物业公司进入，这时，已经迟了。

应当从规划设计时就让物业公司站在50年管理的角度上介入整个开发的全过程。

（三）、物业管理公司不规范，服务质量比较差

（1）、谁开发，谁管理，有一个开发公司，就有一个物业管理公司，有一栋楼房就设一个物业管理站，管理面积小，但管理机构齐全，经理、站长、会计、出纳、收费员、保安员、清洁员、水暖电土木维修样样齐全，增大了费用开资。

（2）、国有企业、行政事业单位的房管所。

翻牌变成了物业管理公司，利用行业优势只懂得收费不懂得服务，或光收费、不服务，多收费，少服务，不是真正的社会化、企业化、专业化、经营性物业公司，而是安排亲戚、多余人，年纪大的慈善养老机构。

把物业公司看成是谁也能去，谁也能干的收收费，看看门，扫扫地，种种花，有事干，没事转的场所。

每月工资一开万事大吉，业主维修的事就拜拜了。

（3）独立于开发商之外成立的物业管理公司几乎没有，即使有一两家也是胆大包天，企业运转困难重重。

新建小区，谁开发的谁管理，不可能送给我挣钱，开发商先挣上几年省心钱，等到维修期到了，矛盾堆积如山的时候，再推给市场上的物业公司。

另外物业管理行业是微利行业，没人愿意把资金投在回报时间长、回报少的物业管理公司上，因此没人搞物业管理公司，再加上没有良好的居民素质，没有宽松政策法律环境，市场上的物业管理公司也不会把资源配置到这个物业上来。

（4）政府为了稳定社会，核定的物业管理收费标准很低。

名义是指导价，实际是指令价，背离了价值规律，超出部分，政府又不补贴，没有把物业管理当成公益事业看待。

物业公司收费低，就不可能拿出高薪来聘请大中专学生，更不能委托出去培养，请进来培训，因此，物业管理公司从业人员素质偏低，经费不足，这样物业公司怎能良性发展。

（四）、居民花钱买服务意识差

人思想观念未能转变，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解产生抵触情绪。

计划经济时期靠国家补贴的思想，还没有彻底转变，寻找各种理由不交费的现象普遍存在。

看来物业管理的舆论宣传，物业管理的法制建设，任重道远。

（五）、物业管理市场化进程缓慢

在全市物业管理市场，还没有引入竞争机制，没有推行物业管理招投标，主要是开发商没有把自己开发的物业推向市场的意识，政府没有制约的手段，物业管理自由发展。

三、大同市物业管理发展探索与思考

（一）组建规模化，集团化，品牌化物业管理公司

在三年到五年内加大政府扶持力度，组建一个一级资质企业，组建两个二级企业，以大型企业为龙头，带动全市物业公司上档次，上水平。

这三个企业可以向太原、北京、呼市等全国各地延伸拓展。

我国的物业管理作为社会主义市场经济的产物，适时地组建物业管理企业集团，对于推动物业管理行业的发展十分必要。

组建起物业管理企业集团，有利于实现规模效益；改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面；有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局；有利于拓展经营领域实现企业发展的良性循环；有利于参与市场竞争，在竞争中求生存，求发展。

我市物业管理行业，确实需要集团公司带头，政府和行政主管部门应全力推荐扶持组建集团公司，就是条件差一些，也要创造条件成立。

按照一级资质标准，必须管理相当规模的高层楼宇、别墅小区、工业园区，而我市的实际情况不符合一级资质条件，难道管理相当规模的多层楼宇就不能审报一级吗？

要打破条条框框，克服障碍，组建物业集团公司，为古城大同的物业管理行业上水平做出贡献。

组建物业集团公司，要与大同市国民经济和社会发展“十五”计划相结合，与产业结构调整相结合，围绕“三优三地”做好组建物业集团工作。

大同市城市东移战略，旅游城市，绿色环境，给组建物业集团公司提供了机遇，我们必须把握时机，超前思维，开拓创新，真正把物业公司办成游泳城市的窗口单位，并以北京承办第29届奥运会和大同市成为北京的“西花园”为契机，全面提高物业管理服务质量和规模档次。

（二）大力发展民营物业管理企业

非公有制经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分，在活跃城市经济，满足社会多方面需要，增加就业，促进国民经济发展等方面发挥着重要作用。

在物业管理市场中，民营经济具有广阔的发展前景，潜力巨大。

规模小的住宅分散在不同区域，这种小区，正适合民营物业管理公司管理。

开发商开发的一两栋楼房，建筑面积在一两万平米左右的小区，在推向物业市场，正好由民营物业公司接管。

写字楼、办公楼、大厦、餐饮、商店、工业厂房、学校、医院、车站等不同类型物业，在推行物业管理时，根据不同的物业要求，要求具有不同特长的民营物业公司进住。

民营物业公司，机制新、制体灵活、能适应市场多方需求。

实行物业招标后，需要民营物业公司参与竞争，在全市物业管理覆盖率达到90%时，更需要大量的民营物业公司进入物业市场。

大力发展民营经济是形成多种经济成分并存，推动物业市场发展的必由之路。

（三）发挥党组织在物业公司的作用

物业公司管理的是物，服务的是人，以人为本，人本管理。

一个小区居住着男女老少，不同年龄，不同文化，不同职业，是一个小社会。

既然是小社会，就必须有组织。

这个阵地，党组织不去占领，就会被其它东西占领。

由物业公司党支部组织社区文化和社区服务活动，让业主参与，最终达到以精神文化促进物业管理，达到社会效益和经济效益同步增长。

由党组织为物业公司发展把关定向，做员工的思想政治工作，促进企业健康发展，通过基层党组织发挥政治核心作用，战斗堡垒作用，先锋模范带头作用，监督协调作用，真正把“三个代表”贯彻落实到小区物业管理中，让政府、社会和业主满意。

物业公司不仅要建立党支部，这是巩固党在新形势下执政的群众基础的需要，而且还要建立其它基层组织，如工会、团组织、综合治理等，为的是凝聚业主、团结群众、和睦相处，促进物业管理。

（四）大力推进物业管理市场化进程

提高物业管理服务质量，必须引入竞争机制，推行物业管理招投标。

否则，要提高物业管理服务质量是一句空话。

推行招投标的关键是房管局等行政主管部门。

在开发商办理各种申报手续时，就严格要求实行招投标，方能办理相关手续。

并尽快制定物业管理招投标规则，努力创造公开、公平、公正竞争的市场环境。

提高物业管理企业适应市场能力。

市政府及房管局制定政策，并通过政策引导和经济杠杆的作用，扶持一批规模大、机制新、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业，将企业资质等级与管理规模、服务水准、收费挂勾，鼓励企业去开拓市场，提高社会信誉，扩大龙头企业占有市场的份额。

要以市场为导向鼓励物业管理企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，以大带小，合小为大，合弱为强形式，从而降低企业管理成本，提高企业适应市场的能力。

通过物业管理招标打破谁开发、谁垄断的陈旧模式，使物业开发和物业管理分离。

房地产发展初期，市场上没有物业公司开发商别无选择地自组物业管理公司。

但是随着行业自身的发展，开发商与自己成立的物业管理公司不进行分离，会造成许多难以调和的矛盾。

尤其在法令法规及其配套措施还不够完善的今天，开发商自己直接组建和领导物业公司，若缺乏自律意识，或在自身经营发生困难的前提下，将最终损害购房业主的利益。

目前开发商自己开发，自己管理，是一种暂时存在的形式，随着行业自身规律健康发展，开发商会认识到，分离是最好的，有利于开发商良性循环发展。

推行物业管理市场化进程，必须完善物业管理法律法规体系。

我市已经出台了《大同市物业管理条例》，但执行情况不容乐观，主要是外部环境没有形成，相关法律不配套，不健全，物业管理企业与有关部门的职责划分不明确等。

物业管理立法是政府职能的重点工作，要摆在更加突出的位置，更加强立法宣传，加大执法力度。

通过法律体系，对物业管理中政府、企业和居民三方权利、义务和责任予以明确，以推进物业管理的健康发展。

尽快成立大同市物业管理协会，并与中国物业管理协会联网，推动行业自律机制，协调机制，理顺行政管理与行业管理的关系，并与国际惯例接轨，促进物业管理整体水平的提高。

在协会成立后，由协会设立物业管理研究与培训中心，包括物业咨询，政府还可将物业管理的部分行业管理职能移交协会承担。

（五）改造旧小区，推行物业管理

市场上存在着大量的旧小区和危旧房，这也是一笔很大的社会财富。

这笔几亿元的住宅楼群，年久失修，无人管理，造成很大的浪费。

房屋无人修不说，小区配套设施不全，或者没有服务设施、商业网点，满足不了广大人民群众的生活需要，小区没有封闭、卫生差、没绿化、治安差、没保障，堵下水、停电是常有的事，更谈不上社区文化。

因此，小区整改，推行物业管理势在必行。

整改旧小区费用，应当政府出资一部分，产权单位出资一部分，使用人出资一部分，专款专用，整改后，进行招投标，选聘物业公司。

如果那个物业公司投资，可优先考虑进住。

城市土地资源稀缺，不能光重视开发新小区，不重视旧小区改造，要把改造旧小区当成重点，给居民营造一个安全、方便、洁净、绿色的生活和工作环境。

我们党所领导的改革开放和现代化建设事业说到底是为老百姓，群众渴望物业管理，我们就下功夫抓好旧小区的治理改造，然后全面推行物业管理。

（六）提高物业管理公司经济效益探索

物业管理公司是一个企业行为。

企业必须赢利，企业赢利了才能滚动发展。

才能为社会更好服务。

物业管理公司的收费是政府指导价，实际是指令价，是从稳定社会角度和居民随能力出发的，一时提高难以改变。

那么，物业公司必须从其它方面考虑。

第一，充分利用开发商留下的物业用房和商业用房，出租或经营。

第二、代理开发商销售房屋或代理出租和经营。

第三、承揽开发商遗留工程，配套工程，力所能及的工程，来增加收入。

第四、对外承揽自己能干好的活，来增加收入。

第五、成立装璜公司、承揽小区家居装璜，成立家电维修、房屋维修、水暖维修、洗车中心、保健中心、学校、搬家、咨询服务、商务服务中心、用品配送中心等等。

都能创收，薄利多销，积少成多，日积月累，潜力巨大。

物业公司必须有经营思想，开动脑筋，在服务好的基础上对经营多做文章，推动物业公司良性发展。

物业管理事业是广大人民群众热烈拥护的事业，是一个市场潜力巨大，充满活力，具有强大生命力的社会系统服务产业。

让我们以邓小平理论和江泽民“三个代表”重要思想为方针，依靠体制创新，环境创新，开创我市物业管理工作新局面，为广大人民群众创造良好的生活工作环境而尽心尽力。