商业零售地产行业分析报告.docx

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商业零售地产行业分析报告

2012年商业零售地产行业分析报告

2012年10月

一、一线城市实体供需分化较为明显

1、一线城市商业用房投资增速较快

经过2008-2009年短暂调整后，一线城市商业用房供给在2010年迎来大幅增长。

与之相对应的是国家统计局发布的全社会商业营业用房开发投资完成额指标，该指标略先于施工面积一个季度左右，并于2010年开始大幅攀升，同比增幅高达48.8%，而根据商业物业建设经验显示，中国商业地产整体竣工时间在2-3年。

这意味着2012年开始一线城市的商业物业供应将迎来大量的增加。

分城市看，上海市商业营业用房投资完成额与2009年4季度开始攀升至高点，同比增速达70%，随后开始大幅回落，与之相对应的是商业营业用房施工面积在2010年1季度上升，随后也开始回落，并维持在低位。

而新开工面积的走势可以看出经历2010年高速增长后2011年的新开工面积大幅回落，但2012年开始，这一指标又开始上行。

结合这些指标走势可以判断上海市商业营业用房供给将在2012年下半年至2013年将迎来较大增长，而之后增长将逐渐放缓，至2015年左右再次迎来供给增长。

北京商业营业用房投资完成额在经历2005、2006年的大幅上升之后一直处于低位运行，到2009年3季度开始上升，至2010年末同比增速达到68%，之后再度回落并低位运行，而施工面积和新开工面积指标则自2006年之后一直在低位运行，直到2012年初才有上升的势头，而北京商业营业用房竣工面积也呈现出缓慢下降的趋势。

结合上述指标走势，我们可以判断北京市的商业营业用房供给较为稳定，未来2到3年增速较快，随后增速减缓。

广州市商业营业用房投资完成额2008年以前较为平稳，2009年以后开始大幅上升，至2010年达到峰值，同比增速更是攀升至60%以上，2011年基本与2010年持平，投资完成额仍在高位运行。

而施工面积也在2010、2011年达到最高值，施工面积同比增速在自2011年开始有所回落。

广州市商营用房开工面积也自2010年峰值过后开始回落。

而竣工面积虽然从2010年开始有大幅下滑，但近期又开始大幅攀升，至2012年6月同比增速已经超过100%。

结合上述指标走势，我们可以判断广州市的商业营业用房近期将迎来大量供给，未来2到3年供给量仍然巨大。

深圳市商业营业用房在2003-2006年经历了高速的发展，而2006年以后发展较缓，近期增速有上升的趋势。

商业营业用房投资完成额自2006年达到顶峰以后开始逐渐走低，2009年以后又逐渐回升，总体走势较为平稳。

商营用房施工面积也自2006年开始呈整体略微下滑的走势。

深圳市商营用房新开工面积自2005年以来大幅下降，至2010年都一直保持低位运行，而自2011年开始大幅攀升，同比增幅一度接近120%。

商营用房竣工面积自2006年以后也是一直下滑并位于低位运行。

从上述指标可以看出深圳市在2006年前商营用房发展太过迅速，抑制了随后几年的发展，而近期又有快速发展的势头，预期未来2-3年深圳市又将迎来大量商业供给。

2、上海、北京供需平衡，广州、深圳供给过度

零售地产的发展与城市的发展、人民生活水平密切相关，国际一般认为人均GDP3000-8000美元是零售地产的起步期，8000美元之后进入加速发展期，而国内一线城市的人均GDP早已超过10000美元，零售业也处在较快速发展期。

我们将以人均可支配收入和人均消费性支出为指标考察一线城市消费能力增长情况，结合批零行业固定资产投资额增速进行分析。

上海市近年来人均消费性支出增速平稳，而批零行业固定资产投资完成额增速波动较大，但仍处于上升过程。

总体来看上海市2005-2011年人均消费性支出复合增速为10.3%，低于批零行业固定资产投资完成额复合增速14.9%，而人均可支配收入增速略微落后于批发零售商品零售额增速。

由以上可以判断，上海市零售地产供给增长在过去7年内并未大幅脱离实际消费能力的增长，供给略微过剩。

北京市人均消费性支出增速平稳，而批零行业固定资产投资完成额增速波动较大，但7年复合增速仅为0.3%，远低于人均消费支出的7年复合增速8.8%。

而北京市人均可支配收入增速也略微落后于批零行业零售总额增速。

由以上可以判断过去7年北京市零售地产供给相对于消费能力的增长有所不足，供给冲击较小。

广州市人均消费性支出增速呈现缓慢下降趋势，而与北京、上海形成鲜明对比的是其批零行业固定资产投资完成额及其增速大幅上升，整体看广州市批零行业固定资产投资完成额7年内复合增速为43.1%，远高于7年内人均消费支出复合增速11.6%。

而同期广州批零行业零售额增速也明显大于人均可支配收入增速。

由以上可以判断，广州市近年来的零售地产供给增长明显脱离实际消费能力的增长，供给过剩较为明显。

深圳市人均消费性支出增速经过波动后趋于平稳，而批零行业固定资产投资完成额增速在2010年前增速较为平稳，走势与人均消费支出增速大致相同，但在11年出现大幅增长，这也使深圳市批零行业固定资产投资完成额7年内复合增速达到10.8%，明显大于人均消费支出复合增速3%。

同时，深圳批零行业零售总额增速也明显大于同期人均可支配收入增速。

由此可以判断，深圳市零售地产供给增速从2011年开始明显脱离了消费能力的增长，有供给过剩的可能。

我们再从批零行业固定资产投资与总销售额增量之间的关系来探讨一线城市零售物业供给需求平衡情况。

批零行业当年的固定资产投资一般将在一年后对销售额增量产生影响，因此定义批零行业开支效率为当年的批零行业当年销售额增加值除以上一年批零行业固定资产投资额。

对比一线四个城市批零行业开支效率走势可以看出，上海、北京、广州的开支效率走势大致相同，都在近两年进入了下降趋势，而深圳的开支效率在近两年有上升的趋势。

这表明深圳市虽然今年供给有较大增幅，但是供给得到了有效的消化，并带来了销售总额的增加。

3、上海、北京、深圳租金稳定上升，广州下降

零售地产的租金和空置率变化可以反映出供需两方不断均衡关系的走势。

上海市近两年来租金呈稳步上升的走势，到2012年Q1其优质零售物业首层平均租金达54元/平方米.天，为一线城市中最高值；其零售物业空置率也逐渐下降，2012年Q1值仅为5.6%。

预期未来将租金走势仍将继续稳步上涨而空置率将维持低位。

同样保持租金稳步上涨的还有深圳，至2012年Q1，深圳市优质物业首层平均租金为30.4元/平方米.天，虽然绝对值为一线城市中最低，但近年来涨幅最大；同时空置率也大幅下降，至2012年Q1仅为4%，为一线城市中最低，预期未来租金和空置率将保持平稳。

北京市优质零售物业首层租金自2010年来整体呈上升趋势，但自11年Q3开始有所下滑，2012年Q1值为38.7元/平方米.天。

而零售物业空臵率也自11年Q3开始上升，这其中除去新增供给因素外，很大程度是由近期商铺集中换租造成。

我们预期，北京市零售物业租金仍将保持稳中有升，而空臵率将缓慢下降。

广州市是一线城市中唯一出现租金持续下降趋势的，至2012年Q1，广州市优质零售物业首层租金为46.6元/平方米.天，同比跌幅为1.3%。

同时，广州市零售物业空臵率也自11年Q3出现了上升的趋势，预期未来广州市零售物业平均租金仍将继续缓慢下降，最新数据显示广州明年空臵率将继续上升，而租金水平会继续走低。

另外截止2011年末中国一线及50新兴城市零售物业总量达4100万平方米，预计到2014年物业总量达到6800万平米，相对现有物业增加65.85%，复合增长率18.4%。

总体而言，短期来看，一线城市零售地产供应在2012至2014年将面临较大供给压力。

截止2011年末一线城市零售地产总存量为1599万平方米，而预期到2014年这一数字将上升至2336.7万平米，增幅为39.9%。

分城市看，深圳、广州增幅较大，分别为58.8%和53.3%（复合增长率分别为16.7%和15.3%）；而上海、北京存量较大且市场相对成熟，因而增幅较小分别为42.9%和28.9%（复合增长率分别为12.6%和8.7%）。

假设未来3年内一线城市人均消费支出增长保持平稳，则可以看出，上海、北京未来3年供给需求相对较为平衡，而广州、深圳则会出现零售物业供给增长脱离消费能力的增长，特别是深圳供给过度较为严重。

二、长期看，上海、北京、深圳消化能力较强，广州消化能力较弱

而长期来看，人口的结构和经济的增长是影响零售业发展的主要因素。

对比各一线城市的人口结构（2010年普查数据）可以看出，深圳15-64岁人口占比最多，占到了总人口的88.4%，而这部分年龄段的人口最具有消费能力和消费意愿，这为深圳零售业长期发展提供了有力支撑。

人口老龄化最严重的是上海市，其65岁老年人口占到了总人口的10.12%，这将影响长期消费能力的提升。

在人口增速方面，北京、上海、深圳增速都在4%以上，而广州的人口增速则大幅落后，仅为1.52%，同时，广州的人口结构也并无优势，过低的人口增速也对其零售业长期发展造成了不利的影响。

基于上述分析，我们对一线城市零售物业的供给需求平衡状况判断如下：

上海市、北京市零售地产供给相对于消费需求基本平衡，而上海市略微供大于求，北京市略微供小于求；广州市、深圳市零售地产供给相对于消费需求明显过度，而广州市未来消化能力不足，过度问题将会逐渐显现，深圳市则表象出较好的消化能力，若能保持经济、适龄人口高速增长，则能保证相应的消费需求协调发展。

三、购物中心快速发展，并呈现郊区化趋势

1、购物中心发展迅速，各市表现互异

购物中心是零售地产开发的重点，近年来在中国特别是一线城市发展很快。

购物中心由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。

购物中心与其它零售业态相比最主要的优势在于服务功能齐全、集零售、餐饮、娱乐为一体。

上海、北京购物中心存量较高，至2012第二季度上海购物中心存量为545.68万平方米，北京购物中心存量为570.22平方米；而广州深圳购物中心存量相对较小，至2012年第一季度广州购物中心存量为280.45万平方米，深圳购物中心存量为150万平方米。

上海、北京今年购物中心增长速度较平稳，增速保持在20%，而广州、深圳近两年购物中心供给增速加快，同比增速在20%以上。

2010年以来，上海、北京新增购物中心呈现边缘化趋势，而广州、深圳新增购物中心则日趋中心化。

上海2010年至2012年共新增23家大型购物中心，其中仅有5家新开业于核心商圈，面积仅占所有新增面积的21.79%。

北京同期共新增27家大型购物中心，其中仅有6家位于核心商圈，面积仅占新增面积的10.41%。

上海和北京核心商圈商业地产已经日渐饱和，资源的稀缺使得新增供给较小，预计未来的供给将大部分集中于新兴商圈。

而广州、深圳则与北京上海的趋势相反。

广州2010年至2012年新增大型购物中心10家，其中有6家位于核心商圈，面积占总新增面积的57.68%，并且这些新开购物中心全部位于天河商圈。

深圳同期新增大型购物中心8家，其中有4家位于传统核心商圈，面积占总新增面积的41.8%，其中有3家位于福田中心区。

与上海北京相比，广州、深圳存量较小，发展迅速。

广州受亚运会影响，2010年开业购物中心多集中在天河商圈；而深圳随着规划的城市CBD位于福田中心区，加速了该区域的商业发展，预期未来广州深圳购物中心供给短期内仍将偏向中心区。

随着这两年中心区域优质购物中心供给迅速增加，稀缺资源也逐渐消耗，长期来看，向新兴商圈发展仍是主要趋势。

根据国外经验，人均GDP7000-10000美元时，发展最快的是市区主题购物中心和综合式一站购物中心。

而当GDP达到10000美元以上时，发展最快的将是郊区购物中心。

一线城市的人均GDP已经整体跨越10000美元，可以预见，今后购物中心的发展将呈现郊区化趋势。

2、零售商本