青海省房地产估价师《相关知识》直接融资考试试题.docx

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青海省房地产估价师《相关知识》直接融资考试试题

2017年青海省房地产估价师《相关知识》：

直接融资考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%

2、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．30

B．45

C．60

D．90

3、收益法中所指的收益是。

A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益

C．估价时点以后的未来预期正常收益

D．估价时点前最高盈利年份的收益

4、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。

求该投资项目的财务内部收益率。

如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为（）年。

A.4.00

B.4.58

C.4.625

D.5.16

5、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。

A：

假定建筑结构是安全的

B：

肯定建筑物是安全的

C：

强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D：

说明建筑结构安全难以确定

E：

工业用地的监测点评估价格

6、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元／㎡。

A：

4800

B：

5124

C：

5800

D：

7124

E：

工业用地的监测点评估价格

7、通常是构成城市居住区的基本单位。

A．居住小区

B．居住组团

C．胡同

D．四合院

8、对出租物业来说，最主要的收入记录是。

A．空置率水平

B．租金清单

C．押金收入

D．欠租清单

9、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。

A：

125

B：

250

C：

300

D：

375

E：

执行层的组织协调

10、若一开发项目征用耕地100亩，该村被征用前人均耕地为2亩。

那么，需要安置的农业人口数为。

A．100人

B．50人

C．200人

D．60人

11、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为。

A．工程建设费用

B．措施费

C．规费

D．直接工程费

12、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。

该宗土地的总价为万元。

A：

96

B：

192

C：

240

D：

480

E：

工业用地的监测点评估价格

13、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。

后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95。

其面积误差比为。

A：

-3％

B：

3％

C：

-5％

D：

5％

E：

执行层的组织协调

14、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1．3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为万元。

A：

28．73

B：

29．11

C：

344．74

D：

349．31

E：

借款合同

15、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。

这主要体现了房地产投资风险的。

A．变现风险

B．政策风险

C．利率风险

D．市场供求风险

16、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于。

A．商业信用

B．国家信用

C．消费信用

D．A和C

17、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。

土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取年。

A．35

B．45

C．48

D．50

18、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。

A．同质偏好

B．分散偏好

C．集群偏好

D．自然细分市场

19、在房地产税收的优惠政策中，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按的税率征收。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%

20、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是．（2007年试题）

A：

设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地进行管理物业

B：

知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

C：

百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分

D：

营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

E：

借款合同

21、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是。

A：

内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署

B：

内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办

C：

内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

D：

内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

E：

工业用地的监测点评估价格

22、下列关于强制拍卖j表述错误的是。

A：

在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等

B：

法院强制拍卖有两种基本方式：

法院自行拍卖、法院委托商业拍卖机构拍卖

C：

法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖

D：

法院强制拍卖就是由法院委托公益性拍卖机构进行拍卖

E：

执行层的组织协调

23、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。

（2009年试题）

A：

房地产行政主管部门

B：

房屋拆迁管理部门

C：

城市规划行政主管部门

D：

房屋登记机构

E：

房地产估价机构必须加盖公章

24、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明。

A：

本估价机构所有

B：

所有参加该估价项目

C：

对该估价项目负第一责任

D：

任本估价机构法定代表人

E：

工业用地的监测点评估价格

25、新成立的房地产评估机构，其资质等级从资质开始。

A．临时

B．三级

C．四级

D．预备

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是．【2007年考题】

A：

说明估价报告的合法性、真实性

B：

说明估价的独立、客观、公正性

C：

规避估价风险

D：

保护估价报告使用者

E：

防止委托人提出高估或低估要求

2、房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，当面积误差比绝对值在以内时，据实结算房价款。

A．4%

B．3%

C．6%

D．5%

3、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。

A：

商业信用工具

B：

消费信用工具

C：

国际信用工具

D：

国家信用工具

E：

短期信用工具

4、利率分为等类型。

A：

基础利率

B：

结算利率

C：

同业拆放利率

D：

存款利率

E：

贷款利率

5、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由收执。

A．抵押人

B．抵押权人

C．房屋权属登记机关

D．公证机关

6、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是。

A．中国房地产协会

B．房地产估价师协会

C．中国房地产估价师学会

D．中国土地学会

7、房地产的行政法规包括。

A：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

B：

《城市房地产转让管理规定》

C：

《房地产估价师执业资格考试实施办法》

D：

《住房公积金管理条例》

E：

《城市房地产中介服务管理规定》

8、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。

A：

职工提取时由所在单位审核

B：

职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核

C：

由住房公积金管理委员会核准

D：

由住房公积金管理中心核准

E：

由受委托银行办理支付手续

9、房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对都具有吸引力。

A：

置业投资者

B：

开发商

C：

承包商

D：

租客

E：

专业人士

10、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到因素。

A．抵押物的流动性

B．贷款期限的长短

C．通货膨胀的预期

D．贷款企业的信用等级

E．所处的市场条件

11、计量估价合同是以和单价表为计算包价依据的合同。

A．总工程量

B．实测工程量

C．工程量清单

D．最终工程量

12、经济分析将不同的市场结构分为四种类型。

A：

完全竞争市场

B：

完全垄断市场

C：

垄断竞争市场

D：

寡头垄断市场

E：

寡头竞争市场

13、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。

下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是。

A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费

C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费

D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

14、常用的采暖方式包括。

A：

集中采暖

B：

局部采暖

C：

区域供热

D：

分散采暖

E：

集体供热

15、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于。

A：

交通的通达程度

B：

物业的规模大小

C：

人口的分布密度

D：

居民的购买能力

E：

借款合同

16、债券按发行方式分类，可分为。

A．附息债券

B．贴现债券

C．公募债券

D．私募债券

E．长期债券

17、关于国家实行土地登记制度，下列说法正确的是。

A：

依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯

B：

属于国有土地的，核发《国有土地所有证》

C：

属于国有土地的，核发《国有土地使用证》

D：

属于集体土地的，核发《集体土地所有证》

E：

使用集体土地的，核发《集体土地使用证》

18、建筑平面图反映的内容有。

A．建筑的朝向、平面形状

B．门窗的编号、开启方向

C．各楼层的地面标高

D．建筑外形及细部：

门窗、雨篷、阳台等

E．内墙位置、房间名称、楼梯间的位置

19、速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。

该指标属于能力指标。

A．短期偿债

B．中期偿债

C．长期偿债

D．远期偿债

20、价格领先制通常有三种形式。

A：

被支配型价格领先

B：

支配型价格领先

C：

成本最高型价格领先

D：

成本最低型价格领先

E：

晴雨表型价格领先

21、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是。

A：

经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

B：

利润总额=经营利润+营业外收支净额

C：

税后利润=利润总额-所得税

D：

经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金

E：

销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

22、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30％，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6％，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是元。

A：

240

B：

622

C：

312

D：

874

E：

借款合同

23、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。

A：

时值是资金运动起点的金额

B：

终值是资金运动结束的金额

C：

资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值

D：

不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

E：

借款合同

24、假设开发法的操作步骤包括。

A．调查待开发房地产的基本情况

B．选择最佳的开发利用方式

C．估计开发前的房地产价值及开发经营期

D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值．

25、《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括。

A：

建设项目批准文件

B：

建设用地规划许可证

C：

建设项目价值资料

D：

国有土地使用权批准文件

E：

执行层的组织协调