乐平市城市居住区物业管理办法.docx

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乐平市城市居住区物业管理办法

乐平市城市居住区物业管理办法

《乐平市城市居住区物业管理办法》已经2006年8月16日市政府第47次常务会议审议通过，现予公布，自2006年9月1日起施行。

二OO六年八月二十八日

乐平市城市居住区物业管理办法

第一章总则

第一条为加强和规范城市居住区（以下筒称居住区）的物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》和《景德镇市城市居住区物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市城市规划区域内的居住区物业管理活动，以及对其实施的监督管理。

第三条本办法所称物业，是指居住区内各类房屋和共用设施设备及公共场地等。

本办法所称业主，是指居住区物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。

本办法所称居住区，是指城市规划区内以住宅为主，有相应配套市政公用设施和商业等服务设施的新开发住宅区和旧城改造住宅区（含住宅组团）。

本办法所称物业管理，是指对居住区（含住宅组团）内的房屋及其设备、市政公用设施、绿地、卫生、交通、环境容貌等事项进行维护、修缮与整治，对房屋所有人或者使用人提供有偿服务。

第四条城市新建居住区和共用设施设备齐全的原有居住区，应当实行物业管理。

共用设施设备不齐全的住宅相对集中的居住区，由市人民政府有关部门负责整治，创造条件逐步实行物业管理。

居住区的范围，由市房地产行政主管部门（以下简称市房管部门）按照住宅管辖地域与共用设施设备的相关情况划定。

第五条居住区物业管理实行业主自治管理和物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第六条市房管部门负责城市规划区内居住区物业管理活动的监督管理，履行下列职责：

（一）贯彻执行国家、省有关物业管理的方针、政策和法律、法规并负责组织实施本办法；

（二）指导物业管理实现社会化、专业化和企业化的体制改革；

（三）负责物业管理企业的资质前期审核和业务指导；

（四）配合价格主管部门监督、检查物业管理费用的收取情况；

（五）参与市区住宅规划设计的评审工作，使住宅规划设计能适应物业管理的要求。

市政、绿化、公安（消防）、市容环境卫生、价格、工商行政管理等有关部门及供水、供电、供气、等企业应当按照各自的职责分工和本办法规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。

城市居民委员会和公安派出所依法对居住区物业管理进行指导监督。

第二章居住区物业管理分工

第七条居住区内共用道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。

第八条居住区内绿化建设由开发建设单位负责；共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第九条居住区规划用地内道路、住宅楼周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。

居住区内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责；厕所、化粪池的清掏、清运工作由市容环境卫生管理部门负责；生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站，清运工作由市容环境卫生管理部门负责。

第十条高层楼以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼以楼外自来水表井为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十一条居住区内供电线路、供气线路、消防器具设施、路灯等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供气企业和管理消防、路灯的部门负责维修管理。

第十二条供水、供电、供气企业应当对居民用水、用电、用气装表计量，一户一表，以户结算，并按照规定定期抄表。

供水、供电、供气等企业可以委托物业管理企业代收相关费用，但不得因此加重业主或者使用人的经济负担。

第三章业主及业主大会

第十三条公有住宅出售建筑面积达到30％以上或者新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上的居住区，应当设立业主委员会。

业主委员会由市房管部门会同住宅出售单位组织召开业主大会或者业主代表大会选举产生。

第十四条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业管理服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会或者业主代表大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会或者业主代表大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会或者业主代表大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业管理服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称专项维修基金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十五条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会或者业主代表大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会或者业主代表大会的决定和业主大会或者业主代表大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修基金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十六条业主大会由居住区内全体业主组成；业主人数较多的，每栋应当按住户比例推选业主代表，组成业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。

业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主或者业主代表过半数通过。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；遇有特殊情况，经15％以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议召开业主大会或者业主代表大会。

业主在首次业主大会或者业主代表大会上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。

业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。

第十七条业主大会或者业主代表大会行使下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会或者业主代表大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会或者业主代表大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

业主大会或者业主代表大会制定的业主公约和业主大会或者业主代表大会议事规则不得与法律、法规和规章相抵触。

第十八条业主大会或者业主代表大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会或者业主代表大会会议。

业主大会或者业主代表大会作出决定，必须经与会业主或者业主代表所持投票权１／２以上通过。

业主大会或者业主代表大会作出制定和修改业主公约、业主大会或者业主代表大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主或者业主代表所持投票权２／３以上通过。

业主大会或者业主代表大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十九条业主大会或者业主代表大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会或者业主代表大会定期会议应当按照业主大会或者业主代表大会议事规则的规定召开。

经15％以上的业主或者业主代表提议，业主委员会应当组织召开业主大会或者业主代表大会临时会议。

第二十条召开业主大会或者业主代表大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主或者业主代表。

居住区的业主大会或者业主代表大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会或者业主代表大会会议记录。

第二十一条业主委员会是在居住区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向市房管部门备案：

（一）成立业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会成员名单；

（三）业主大会或者业主代表大会议事规则；

（四）办公场所证明文件及管理区域说明，附图。

第二十二条业主委员会成员应当由业主担任。

业主委员会成员不得少于5人，人数为单数。

业主委员会由主任、副主任和委员组成。

业主委员会每届任期3年。

第二十三条业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

（二）拟定业主公约草案和业主大会或者业主代表大会议事规则；

（三）执行业主大会或者业主代表大会选聘、解聘物业管理企业的决定，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

（四）审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

（五）定期检查监督物业管理企业代管的专项维修基金的使用情况；

（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（七）监督共用设施设备的合理使用；

（八）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

第四章前期物业管理

第二十四条在业主、业主大会或者业主代表大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理服务合同。

第二十五条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十六条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第二十七条按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经市房管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十八条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业管理服务合同约定的内容。

第二十九条前期物业管理服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效的，前期物业管理服务合同终止。

第三十条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第三十一条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第三十二条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业管理服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十三条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，设计住户达到100户以上的，还应当按照国家有关规定配置必要的居民委员会办公用房。

第三十四条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第五章居住区物业管理服务

第三十五条物业管理企业应当按照有关规定到工商行政管理部门办理营业执照，并向市房管部门申请办理《物业管理企业资质证书》。

物业管理企业应当按照资质管理规定的范围从事物业管理服务活动。

物业管理从业人员依照有关规定取得岗位证书后方可上岗。

第三十六条物业管理企业从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，物业管理服务合同应当报市房管部门备案。

物业管理服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十七条物业管理企业应当按照下列要求提供物业管理服务：

（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；

（二）在房屋使用前，将住宅的共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告之业主、使用人；

（三）受业主委员会的委托，代管专项维修基金，按照业主委员会审定的财务预算使用专项维修基金；

（四）经常对居住区进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施设备进行日常养护；

（五）发现住宅的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；

（六）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

（七）做好物业管理费用收支的各项帐目，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；

（八）6个月公布1次物业管理服务费、专项维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督；

（九）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

（十）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；

（十一）按照物业管理服务合同约定的要求，做好其他管理服务事项。

第三十八条物业管理企业的权利：

（一）依照物业管理服务合同和管理办法对居住区实施管理；

（二）依照物业管理服务合同和有关规定收取管理费用；

（三）有权制止违反规章制度的行为；

（四）有权要求业主委员会协助管理；

（五）有权选聘专营公司承担专项管理业务。

物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理服务合同，依法经营；

（二）接受业主委员会和居住区内居民的监督；

（三）重大管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；

（四）接受市房管部门、其他有关行政管理部门的监督指导。

第三十九条物业管理服务收费，应当遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。

第四十条在制定物业管理公共性服务收费和专项服务收费的具体标准时，市价格主管部门应当会同市房管部门实行价格听证制度。

第四十一条物业管理服务收费包括下列项目：

（一）公共性服务收费，实行政府定价，用于为业主、使用人提供的住宅共用部位、共用设施设备的日常养护和保洁、保安等具有公共性的服务；

（二）专项服务收费，实行政府指导价，用于电梯、转供电、二次供水等房屋设备运行服务所需的费用；

（三）特约服务收费，实行经营者自主定价，用于物业管理企业为业主、使用人个别需求提供的特约服务。

第四十二条业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。

第四十三条物业管理企业收费的项目和标准应当公布，已按照本办法规定向业主、使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过3个月。

未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供管理服务收取费用的，业主和使用人有权拒付。

第四十四条物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内向业主委员会办理下列事项，并报市房管部门备案：

（一）对预收的物业管理服务费用按实际使用结算，多收的部分予以退还；

（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；

（三）移交业主共有房屋、场地和其他财物。

第六章物业的使用和维护

第四十五条物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备；

（三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

（四）乱设摊点、乱设集贸市场；

（五）乱倒垃圾、杂物；

（六）在建筑物、构筑物上乱贴、乱挂、乱刻画；

（七）践踏、占用绿地、攀折花木；

（八）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声；

（九）违法违章从事生产、经营、加工、养殖等活动；

（十）法律、法规禁止的其他行为。

第四十六条业主或者使用人装饰装修住宅，应当事先告知物业管理企业。

物业管理企业应当将装饰装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。

物业管理企业发现违反本办法第四十五条规定的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并报有关行政管理部门依法处理。

第四十七条业主或者使用人不得擅自改变住宅的使用性质。

因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求并依法办理审批手续。

居住区按照规划建设的公共建筑的共用设施，不得擅自改变使用性质。

第四十八条房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）室内部分和自用部位、自有设备，由业主或者使用人负责维修，也可以委托物业管理企业有偿维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压泵、电梯、机电设备、公用天线、消防设施等房屋共用部位和共用设施设备、场地等，业主委员会可以委托物业管理企业统一维修、养护和管理。

共用部位、共用设施设备人为造成损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当照价赔偿。

第四十九条住宅的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

因物业维修、装饰装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

第五十条任何单位和个人不得占用居住区内的区间道路、场地。

因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘区间道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。

第五十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会或者业主代表大会的决定使用。

第五十二条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳专项维修基金。

专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修基金收取、使用和管理按照《乐平市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理实施办法》执行。

第七章投诉

第五十三条市房管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业对违反本办法规定行为的投诉。

第五十四条市房管部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起30日内答复投诉人。

投诉人对市房管部门的答复有异议的，可以依照有关规定向市人民政府或者上级房管部门提出复核要求。

第五十五条投诉内容涉及其他行政管理部门或者企业职责范围的，市房管部门应当自受理之日起５日内，移送有关部门或者企业处理，并书面告知投诉人。

第八章法律责任

第五十六条业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法规定的，由市房管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第五十七条违反本办法规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市房管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十八条违反本办法规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由市房管部门处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条违反本办法规定，未取得物业管理资质证书从事物业管理的，由市房管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由市房管部门提请颁发资质证书的部门吊销其资质证书。

第六十条违反本办法规定，新建居住区开发建设单位未将工程资料移交或者报送存档的，以及物业管理企业在物业管理服务合同终止后不移交有关资料的，由市房管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十一条违反本办法规定，有下列情形之一的，由市房管部门责令限期改正，处1万元以上5万元以下的罚款：

（一）新建居住区开发建设单位未进行前期物业管理的；

（二）居住区未经综合验收或者验收不合格交付使用的；

（三）新建居住区开发建设单位或者公有住宅售房单位未设立专项维修基金的。

前款第二项所列行为情节严重的，由市房管部门提请颁发资质证书的部门吊销开发建设单位的资质证书。

第六十二条违反本办法规定，挪用专项维修基金的，由市房管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修基金，情节严重的，并由市房管部门提请颁发资质证书的部门吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十三条违反本办法规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市房管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处１０万元以上５０万元以下的罚款。

第六十四条违反本办法规定，未经业主大会或者业主代表大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由市房管部门责令限期改正，给予警告，并处１万元以上１０万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会或者业主代表大会的决定使用。

第六十五条违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会或者业主代表大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十六条违反本办法第三十七条的规定，物业管理企业不履行物业管理服务合同约定的，业主或者使用人有权向业主委员会或者市房管部门投诉，业主委员会或者市房管部门有权予以制止并责令限期改正，情节严重的，有权解除物业管理服务合同；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。

业主或者使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。

对违反业主公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

业主或者使用人未按物业管理服务合同约定交纳物业管理服务费用的，业主委员会应