房地产管理蓝洋小区别墅施工组织设计.docx
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房地产管理蓝洋小区别墅施工组织设计
（房地产管理）蓝洋小区别
墅施工组织设计
孔德星、杨传启、孔旭私房
施工组织设计
编制：
审核：
审批：
年月日
工程的总体概述
一、工程简介
第一节工程概况
拟建的住宅楼别墅，位于蓝洋镇区，共二十六栋，每栋三层砖混结构，总建筑面积约8136平方米；采用片石基础，瓦屋面（坡屋面）；
工期：
暂定于2007年8月25日开工，于2008年8月28日竣工，总工期为330个日历天
现场条件：
本工程的施工场地已平整，施工提供用水总管径为DN250mm，施工用电提供总负荷为200KW；施工范围内可通行施工车辆及供施工设备和材料小量分批堆放。
工程施工范围：
包括红线范围内的土建工程、水电安装工程、装修工程施工。
具体专业内容包括建筑、结构、给排水系统、电气工程（包括防雷工程）、装修工程。
质量标准：
达到《工程施工质量验收规范》合格标准。
工程竣工验收达到合同约定的质量标准。
保修期限：
按中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》和建设部2000年第80号令的规定执行。
保修期自竣工验收签字之日起计。
竣工资料：
确定工程竣工时间前14天内，我公司向招标人（由建设单位先行审查合格）提交符合建档管理规定要求的竣工资料一份备案。
二、建筑工程
每栋建筑物为三层混合结构，总建筑面积约21060平方米，其中建筑基底面积7020平方米，建筑高度11.4米；采用片石基础，无地下室，瓦屋面（坡屋面）。
设计标高±0.000m，与室外高差0.700m。
1、墙体
墙体材料采用红砖；
2、屋面
屋面排水沟：
钢筋砼结构板→1:
8水泥找坡坡度2%，最薄处20
厚→附加卷材一道→25厚1:
2.5水泥砂浆加5%防水粉分两次抹平。
3、室内及外墙装修
部位
顶棚
内墙
地（楼）
踢脚（墙裙）
面
面
房间、楼梯间
乳胶漆
乳胶
漆
耐磨砖
釉面砖
卫生间
铝扣板
瓷片
防滑耐磨
砖
4、首层平面建筑尺寸○1-⑨/○A-○Ｇ轴为25.50m×12.6m。
建筑总高度11.400米，其中首层为3.200m，二至三层为3.200m。
5、门窗工程
各层窗采用推拉窗，门采用平开门、推拉门，防盗门。
三、结构工程
除构件、圈梁、构造柱、现浇过梁采用C20砼，其他均采用C25
砼。
本工程采用片石基础。
二至五层板厚除注明外均为80mm，屋面板厚度除注明外均为120mm。
四、给排水工程
1、生活给水系统
室个埋地管道DN≤150采用钢带孔网给水管，热熔连接；管道试验压力为0.98Mpa；
室内明装管道DN＜100采用pvc管，丝扣连接；管道试验压力为配水管0.98Mpa。
2、生活排水系统
室内排水管道（含挂外墙明装管道）支管、立管、水平埋地出户管采用UVPC排水管，溶剂粘接，悬吊横管及后续的立管、出户管采用UPVC排水管，溶剂粘接。
3、雨水排水系统
室内雨水管道（含挂外墙明装管道及埋地出户管）采用UPVC排水管，溶剂粘接；
室外雨水管道DN＞100采用聚乙烯双壁波纹排水管，砂垫层基础。
五、电气工程
高压电源由当地10KV电网引至本工程变电所。
变配电设备采用干式电力变压器；
1、线路的敷设：
380/220V低压配电回路中，使用的绝缘导线，其额定电压应不低
于500V，电力电缆的额定电压应不低于1000V，采用阴燃ZR（难燃NR）塑料绝缘铜芯导线、电缆，消防水泵、消防电梯、排烟及正压送风机的确保供电干线，采用耐火电力电缆；
防爆线路采用镀锌厚壁钢管配线，防干扰弱电线路采用镀锌钢管
（电线管）或镀锌铁板槽板配线。
2、电器安装
落地式安装的配电箱、控制台应有不小于5cm高的砼或金属底座，以防地面水的浸蚀。
开关、电器安装高度要符合要求。
3、防雷：
采用在天面安装避雷带作接闪器，利用轴柱内对角两条主钢筋作引下线（共20外），利用建筑物周边梁内靠近外侧两条主钢筋作均压环，并与外墙金属门窗焊接，利用桩台及基础梁内底层两条主钢筋作接地装置，上述构件之间焊接成良好的电气通路，接地电阻不大于一欧姆，驳接处焊缝长度不小于钢筋直径的六倍。
4、接地
采用TN-S系统。
第二节工程的特点、重点、难点分析及施工对策
一、工程特点、重难点分析
1、本工程施工工种较多，如何协调土建与安装各施工班组，组织穿插施工将是本工程施工组织管理的重点。
2、本工程总工期为330个日历天，工期短，如何在短时间内完成土方开挖、基础施工、主体结构及砌砖、门窗工程等土建工程及装饰、水电作业工程施工非常关键。
这样一来，无论从模板、砼的供应上还是施工机械、人力的分配上都必须配足。
3、质量要求高：
短期内要实现工程质量目标，首先必须从管理上严格要求，如现场内安全文明施工措施的制订、质量保证体系的建立等；技术上要建立样板间、样板活、质量控制工艺卡、一系列的质量通病防治措施；技术资料的移交与归档要严格按照招标文件的有关要求执行。
4、施工组织管理难度大：
各栋同时施工，施工管理要跟得上，首先，人力资源的合理调配、周转材料的分批进场计划、安全文明施工的培训教育制度和严格的质量奖罚制度的建立等相当重要。
所以，为了保证本工程的施工质量和工期目标的实现，计划每个施工区设一个主管施工，每周一开生产例
会，汇报上一周的生产情况（包括安全、质量、文明施工的执行情况等）及施工进度，以便部署本周的生产和进度协调。
5、由于本工程平面尺寸较大，结构施工恰逢雨季，所以室外排水系统必先插入施工，以便在雨季施工防止现场水淹。
6、材料的组织分批进场比较困难，近期由于铝材、钢材、水泥正在涨价，买材料也非常紧张，所以必须做材料的进场准备，组织强有力的材料组，加强对材料的进场备料准备。
7、本工程砼数量多，如何控制砼的质量是本工程施工过程中的重中之重。
二、施工对策
一）施工管理对策
针对本工程的特点及施工重点、难点，我公司特制定以下对策：
1、选派精兵强将，组建精干高效的项目管理班子
管理必须以人为本，要使项目的施工质量管理达到招标文件要求的质量标准，必须选派精兵强将，组建精干高效的项目管理班子。
为此，我司将充分发挥本公司优势，项目班子的主要施工技术、管理人员都是参加过样板工程施工的骨干，他们业务能力强，施工管理经验丰富，精力充沛，组建一个精干高效的项目管理班子，将为工程达到招标文件要求的质量标准提供了强有力的保证。
工程质量达到合格工程标准，结构质量必须通过合格级别的评定。
本工程的重点在于砼的质量控制，钢筋位置保证准确。
模板的投
入全部采用木夹板施工，以保证建筑物结构外观质量。
施工时，如何进行施工组织管理，在确保工程质量的前提下，降低工程成本。
此我司将投入充足的人力、物力和财力，将本工程作为公司的重点工程，全力以赴支持本工程的施工建设，无论从组织上，还是从管理上，都给予相当优厚的条件。
2、精选高素质的施工作业班组
工程施工是一个手工技术要求较高的工作，要使工程质量达到要求，与施工人员的专业技能素质有着密切的关系，因此，我公司将充分发挥曾创出多项样板工程的经验和有着若干支专业技能素质高的作业队伍的优势，精选施工人员，无论是从专业技能素质还是从身体素质等各方面都将严格筛选，确保为该工程施工组建一支专业技能强的高素质的施工作业队伍。
由于本工程工程量大，需要配合的施工项目多。
所以，如何在短
时间内有效组织好各专业工种的施工将是本工程施工的难点，为此施工作业班组计划选派我司之精兵强将，其专业操作经验均在6年以上，确保本工程质量目标的实现。
3、充分发挥我公司的技术优势，积极推广应用“四新”技术科技就是生产力，充分发挥科技优势也是提高工程施工质量的一
个重要方面，为此，我公司将充分发挥自己的技术优势，积极推广应用钢筋竖向连接等十多项“四新”技术，为确保工程质量达招标文件要求的质量标准提供强大的科技保证。
4、加强技术管理，实施样板引路、科学施工
施工技术的运用将贯穿工程的整个施工过程的始终，因此如果没有有效的技术管理措施和科学的组织，工程的施工质量将无法得到保证，为此，我公司将根据长期积累的技术管理经验，建立一整套技术管理制度和措施，加强作业指导性文件的研究编制直至最终的落实，开展有针对性地QC活动，确保工程有条不紊、科学组织施工。
在施工过程中，全面推行样板层、样板间、样板活，通过严格保证样板制度的实施，控制各工种的标准化、规范化作业。
5、加强材料管理，确保使用在工程上各种材料符合要求
材料的品质好坏不仅影响工程质量，而且对工程的安全使用和控制环境的污染至关重要，因此加强材料的管理必须加强。
为此，我司将在材料管理方面，从分供应商的选择到材料的进场验收、检测、保管、发放和使用等各环节，都将建立一套严密的管理制度，使其运用到本工程的各种材料始终处于有效的管理之中，严防劣质材料使用到本工程上。
为使本工程符合质量标准，对材料的严格管理是根本。
我司将选派材料专业工程师专门负责材料的进场检测，把好材料质量关，坚决杜绝假冒伪劣产品。
6、加强协调管理，确保工程按期、优质、高效、安全完成
工程施工是一项多专业的社会生产力的大组合，如何组装好强大的社会生产力，是工程施工质量能否符合质量标准的又一个重要因素；
故此，我公司将充分发挥协调管理的经验和能力，确保工程管理落实到每一个专业每一个环节上，使协调管理游刃有余。
管理出效益，这是我们多年的施工经验总结。
本工程施工工种较多，如何协调各施工班组，组织穿插施工将是本工程施工组织管理的重点。
施工中存在多个专业班组的施工配合，如土建与装饰工程等的
施工配合问题，所以必须加强管理，严格组织协调将是本工程施工管理的一大重点。
7、加强资料管理，确保工程资料的及时和完整性
工程资料是整个工程全面反映，为确保本工程资料的及时性、真实性，我公司将在本项目设立专职资料员，负责整个工程资料的收集、整理和归档，来往函件的收发以及反映工程生产的声像资料的拍摄，为使工程达到质量目标提供可靠的凭证。
本工程施工管理资料的移交与归档关键在于管理好如下一些资料：
原材料的合格证和检测报告，见证取样和监督试验报告，着重关注的是对有害物质的检测合格证，工程变更资料及甲乙双方来往函件，各分部工程施工方案、符合国家档案部门的要求规格编制成册的工程竣工图及有关的技术档案资料整理。
第三节总体施工方案
一、主要施工方案选择
一）基础土方开挖施工方案
本工程土方开挖选用体积小、效率高的HD-200反铲挖掘机１台，先开挖单号别墅。
砌好基础后再开挖双号别墅。
基坑支护形式：
由于开挖深度小于2米，不需要采取护坡。
同时，要做好回填土的预留是土方工程的关键，这样可以减少土方外运的工程量。
土方堆放于建筑物附近，以便于回填利用。
二）基础施工方案
开挖至设计深度后，邀请各有关单位对地槽验收合格后才开始砌片石基础。
三）地梁施工方案
进行垫层标高的控制，并进行轴线复核，然后进行基础施工，钢筋绑扎的同时进行防雷预埋。
四）主体结构工程施工方案的选择
1、结构总的施工方法：
本工程砼主要采用4台砼2、钢筋连接
本工程对于钢筋及规格较小，采用搭接绑扎底连接方式,柱采用电渣压力焊连接。
3、混凝土
本工程采用现场搅拌砼浇筑。
4、模板：
采用优质涂塑木夹板，支撑系统采用圆木。
5、脚手架工程：
外墙脚手脚采用双排落地竹脚手架。
6、测量放线：
全站仪及普通光学经纬仪分出分轴线，使用50m
精密钢尺分尺寸。
7、垂直运输：
采用3台钢井架解决本工程运输问题。
每六幢为一个施工周期。
五）砌体、抹灰工程施工方案的选择
室内抹灰工程紧随砌体工程之后施工。
砌体及抹灰用材料，由钢井架负责垂直运输，人力斗车负责水平运输。
砌砖先砌外墙、然后砌内墙砖，当主体结构完成后才进行砌砖作业。
六）垂直运输机械的选择（机械参考平面布置）
针对本工程的特点，采用3台钢井架。
解决本工程运输问题，主要负责钢筋及模板、砼、砂浆的垂直运输以及用作砖、砼、砂浆、小型机具等的垂直运输。
七）水电安装施工方案的选择
给水管采用塑料管，热熔连接，消防管采用镀锌钢管，丝扣连接，内外防腐。
电气工程照明线路采用ZR-VV型阻燃聚氯乙烯电缆或ZR-BVV阻燃双塑铜芯线。
敷设方式：
暗敷，为确保路线安装整齐、准确，采用砂轮切割机根据事先准备的线槽进行切割，并定好开关、插座等孔位，然后进行插座底盘及线管安装，并穿线。
二、施工区段及施工流水段划分
一）施工区段的划分的原则
对于地面以下工程，以分部分项工程交接施工先后的逻辑关系的原则来进行施工阶段的划分。
对于地面以上的工程，由于在平面、立面分部分项工程间相互交叉作业较多，故不宜以施工先后为原则，同时结合项目的范围来划分。
二）施工区段的划分
本工程计划分二个区作业，采取平行与流水作业的施工方法进行施工，第一施工区为1#、3#、6#别墅；第二施工区为2#、4#、7#别墅。
三）施工阶段的划分
我司经过对建筑物基础及结构情况进行详细了解之后，拟定划分为如下五个施工阶段：
第一阶段：
施工准备阶段。
此阶段主要为测量放线、场地清理。
测量放线的控制是本阶段的重点。
第二阶段：
基础施工阶段。
此阶段主要为土方开挖、片石基础及地梁施工、土方回填。
同时安装预埋也插入施工，地梁标高的控制施工是本阶段的重点。
第三阶段：
为主体施工阶段。
主体结构施工阶段模板、钢筋、砼的施工质量控制是本施工阶段的重点。
同时，砌砖、内粉饰、门窗、预埋管、暗埋件插入该阶段的施工，而且隐蔽工程较多，必须做到科学合理组织流水施工，本阶段是决定本工程工期的施工关键。
第四阶段：
水电安装、装饰施工阶段。
本工程包括水电安装、防雷工程等，技术要求非常高。
同时，装饰、水电安装工程的配合施工亦是本阶段的施工重点。
第五阶段：
外排栅的拆除、室外附属工程施工阶段。
此阶段的安全性比较重要，因本工程的层数不高，所以安全问题容易忽视，在此阶段，我们要牢记一句话：
“越安全的地方越危险”。
我司要求在整个外排栅拆除的过程中，始终保持专人监督，并要求工人在整个操作过程中，工序的次序相当重要，一定要严格按工序的自身规律来拆除，千万不要为了快而违章操作。
三、各主要分部工程施工流程
1、总体施工流程
主要施工流程分析
（1）施工准备的主要内容：
围蔽、临水临电的搭设、桩位定位、大小型设备进场及临建搭设等。
分二个区定位。
（2）采用1台HD-200型挖掘机负责基础的土方开挖。
（5）基础地梁施工采用车送砼的输送。
（6）为加快进度，本工程结构施工可分2个施工区进行施工。
（7）当结构施工完成后，即时开始砌体、内外墙粉饰、水电预埋安装等施工。
该阶段比较复杂，各专业工种相互协调、穿插流水作业是本工程施工关键。
（8）外脚手架及钢井架的拆除也亦分二区拆除，并插入室外附属工程施工。
2、主体结构阶段施工流程
3、室内装饰工程
4、标准层施工程序图
第四节施工前期准备工作
一、施工技术准备
1、编制施工进度控制目标实施细则
分解工程进度控制目标，编制施工作业计划；
认真落实施工资源供应计划，严格控制工程进度目标；协调各施工部门或班组之间关系，做好组织协调工作；收集工程进度控制信息，做好工程进度跟踪监控工作；以及采取有效控制措施，保证工程进度控制目标。
2、编制施工质量控制实施细则
分解施工质量控制目标，建立健全施工质量体系；
认真确定分项工程质量控制点，落实其质量控制措施；跟踪监控施工质量，分析施工质量变化状况；
采取有效质量控制措施，保证工程质量控制目标。
3、编制施工成本控制实施细则
分解施工成本控制目标，确定分项工程施工成本控制标准；采取有效成本控制措施，跟踪监控施工成本；
全面履行承包合同，减少业主索赔机会；按时结算工程价款，加快工程资金周转；
收集工程施工成本控制信息，保证施工成本控制目标。
4、熟悉和审查图纸：
熟悉和审查图纸,为编制施工组织设计提供依据，按图纸复审、会审和现场签证三个阶段进行。
5、编制、审核施工组织设计，并做好技术交底
编制施工组织设计、质量通病预防措施和施工技术标准交底，经总工、经理审核后并交业主审核通过，成为施工的指导文件。
自上而下逐级进行交底。
二、施工现场准备
1、清理现场：
清除现场障碍物，实现“三通一平”。
包括砍树、清除杂草等。
2、施工现场控制网测量：
根据给定永久性坐标和高程，按照建筑总平面图要求，进行施工场地控制网测量，设置场区永久性控制测量标桩。
3、建造临时设施：
按照施工平面图和临时设施需要量计划，建造各项临时设施，为正式开工准备好用房。
4、组织施工机具进场：
组织施工机械、设备和工具进场，按规定地点和方式存放，并应进行相应的保养和试运转等项工作。
5、组织建筑材料进场：
根据建筑材料、构（配）件和制品需要量计划，组织其进场，按规定地点和方式储存或堆放。
6、拟定有关试验、试制项目计划：
建筑材料进场后，应进行各项材料的试验、检验。
对于新技术项目，应拟定相应试制和试验计划，并均应在开工前实施。
7、做好季节性施工准备
按照施工组织设计要求，认真落实雨和高温季节施工项目的临时设施和技术组织措施。
三、施工场外（材料、设备）准备
1、材料加工和订货：
根据施工预算的材料分析、构（配）件和制品加工要求及施工进度计划的要求，编制建筑材料需要量和构（配）件和制品加工计划，签定材料采购、构（配）件加工合同。
根据施工方案和进度计划的要求，编制相应计划，签定机具采购合同。
为使工程能正常施工如期完成，物资采购、供应管理工作是关键。
要求做到组织落实、制度保证措施落实，组织专门班子负责材料采购供应。
2、施工机具租赁或订购：
对于本单位缺少且需用的施工机具，应根据需要量计划，同有关单位签订租赁合同或订购合同。
第二章施工进度计划和各阶段进度的保证措施
第一节整体控制目标
1、工期目标：
我公司根据公司实力和机械设备配备结合实际情况，计划于2007年8月25日开工，确保在330个日历天内完成招标文件规定的全部施工内容。
2、主要工期指标
土方分层开挖：
350m3/机械台班；钢筋制安：
每天0.13-0.15t/人.天；楼板模板制作安装：
5-6m2/人.天
结构完成计划：
月进三层。
砌砖：
0.4-0.5m3/人.天
砂浆批荡：
7-8m2/人.天
3、主要分项工程工期控制目标及关键工序控制时间：
主要分项工程工期控制目标及关键工序控制时间详见施工进度横道图及网络图。
4、施工进度计划横道图及网络图
本方案的施工进度计划按单体工程考虑安排，总体施工计划为控制性计划，同时反映各个单体工程之间的搭接关系。
施工进度计划横道图及网络图附后。
第三节本工程计划安排的特点
1、结构阶段，平均10天一层。
为了保证工期，模板周转材料每区备有两层模板，二层半的支撑就可以配合工期计划的要求。
2、结构每层楼板及梁混凝土安排3天的时间浇筑，采用现场搅拌。
3、为了赶工，缩短一些材料如钢筋、混凝土、钢管、模板的水平运输时间，现场安排4台钢井架，可覆盖大半个施工场地
4、每层楼板施工，柱混凝土一般用斗车运送混凝土浇筑，原则
上立起一条柱模，即马上浇筑，一方面抢了时间，不占用其他工作安排，另一方面先捣柱，对楼板模板的稳定性更有保障。
5、所有材料均需送三个以上的样板给业主审定，为了保障材料供应及时，项目部应引起足够重视，积极送版，争取早日订货。
第三章劳动力和材料投入计划及其保证措施
第一节每幢主要材料需要量及进场计划
序号
材料名称
型号规格
单位
数量
1
圆钢
φ10以内
吨
16
2
螺纹钢
φ25以内
吨
8．5
4
砌块
千块
147
5
胶合板
1#
m2
300
6
松杂枋板材
m3
16
7
钢顶架
8
水泥
32.5（R）
吨
135
9
砂
中砂
m3
350
10
石灰
m3
15
11
碎石
m3
180
12
室内塑料排水管
UPVC
m
300
13
室内塑料给水管
PP-R
m
350
14
配电箱
个
7
15
槽式电缆桥架
m
16
电力电缆
m
1000
第二节材料保证措施
1、为杜绝结构隐患，确保结构安全，给业主一个放心工程，我司将选择优秀的模板体系，保证砼外观质量。
各分项工程实行层层交底、步步落实、记录完整，做到“凡事有章可寻、凡事有人负责、凡事有人监督，凡事有据可查”，对每一重要分项工程都编制管理流程，以过程质量保证半成品工程。
同时我们将采用“会诊制度”与“奖惩制度”相结合的方式，解决施工中出现的问题。
“会诊制度”流程详见下页图
2、加强对工程施工全过程的质量监控，尤其是被列入关键工序和特殊过程的工序要从材料采购、进场检验、施工过程检查、重点难点的技术相关、特殊工种持证上岗、所用机械设备的能力鉴定、工序
验收等各个环节予以全过程控制，保证工程质量。
出现问题后
3、在工程到防患强施
查，严格实行“三检制”。
1）自检：
班组对当次自己完务须检查质量符合所交底正确，
并详细
制定整改措施，落实负
程组。
2）专检：
项目技术工程组分项专业技术质检员根据班组送交的自检记录进行查阅，确认自检合格后即进行专检，专检对班组当次所完成的工作进行全面检查，检查是否全部达到所要求的质量标准和自检报告所记录情况属实，专检合格后把专检情况作详细记录送交给项目技术质量主管，经审核认可后由项目技术质量主管批准进行下道工序施工。
3）交接检：
前道工序和后道工序班组之间的交接检查，例如钢筋班和砼班的交接检查，当钢筋绑扎完毕自检合格后即与砼班进行交接检查，检查钢筋绑扎是否存在不当的地方和影响本工序施工质量的地方，如果有及时整改。
而绑扎好的钢筋成品在浇筑时交由砼班进行成品保护，交接检情况作详细记录送交到项目技术工程组。
工序交接必须经质量部门的检验合格后由有关人员的签字方可进行。
4、赋予质量检查员质量否决权。
实行合格标准化制，优质优价，对于存在质量缺陷较多的施工单位和班组限令整改，否则，要坚块清除出场。
5、加强对原材料质量的控制。
原材料的质量直接影响到工程的质量，项目经理部要严格按照我公司的《采购》程序、《进货检验和试验》程序及《不合格品制作》程序执行，确保只有检验和试验合格的原材料才能进行下一道工序。
原材料、成品、半成品要有出厂合格证和检测报告等质量证明文件，进场后要对需要检验和试验的材料按批量进行有见证抽检试验，合格后方可使用：
1）首先应成立设备物资的选择小组。
小组成员包括业主、设计、监理及工程总包。
由这个选择小组共同对物资设备进行最终选择并确定质量标准。
2）材料进场检查制：
要特别注意杜绝无准用证水泥和防水材料的使用，进口钢筋要进行化学分析检验，砼进场核实砼强度等级和检验坍落度，装饰材料、门窗等成品、半成品先选定样品，再按样品验
收大宗材料。
3）材料设备部负责物资统一采购、供应与管理，并根据ISO9002质量标准，对本工程所需采购和分供方供应的物资进行严格的质量检验和控制，主要采取的措施如下：
（1）采购物资时，须在合格供应名单中选取供应商，所采购的材料或设备必须有出厂合格证、材质证明和使用说明书，对材料、设备质量有疑问的禁止使用；
（2）材料设备部应先对供应商进行认可和评价
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