南京江宁中粮项目市场篇.docx
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南京江宁中粮项目市场篇
导言：
承蒙贵方信任，予以我司参与贵司江宁项目市场定位策划代理的竞标活动，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！
本着对双方公司品牌、市场及消费者负责的原则，我司组建了专门工作组，结合新景祥专业经验与资源，就南京市（江宁区）的整体宏观环境、政府规划发展方向的趋势、房地产市场现状与区域市场发展趋势等，进行了全方位的市场调研与市场分析，从而提供一个全面的本项目市场发展的方向性思考，为贵司成功开发该项目提供充分、客观和准确的专业意见，以便贵司决策层决策时提供参考。
我们期望：
通过双方的紧密协作，在圆满完成该项目市场定位及发展策划等各项工作的同时，为该项目打造成为南京地产的“精神家园”，塑造项目的知名品牌，树立企业的优秀企业形象，为贵公司纵横地产天下贡献绵薄之力。
我们期望：
通过上述项目的成功开发，凭借整合相关行业优势资源、强强联手，在创造项目辉煌的销售业绩的同时，共同为南京市民造福，实现真正“多赢”的利好局面。
敬启者：
本报告中全部文字及所引用的数据及图表等，其知识产权归新景祥南京公司及其事业机构所有。
本报告中仅供“中粮地产九龙湖项目策划公司竞标”使用，谢绝以下第三方包含但不局限于房地产销售代理公司、房地产顾问公司、房地产策划公司等其它同行业、同性质公司传阅，未经我司书面许可，本报告之任何部分不得以任何形式转载、转摘、翻印、抄袭或传阅。
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南京新景祥房地产投资顾问有限公司
2006.8.20
第一部分城市研究
一、南京城市发展特性——多核心发展、大框架形成的城市格局
■□南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，辖设十一区二县，总面积6597平方公里，是江苏省省会，长江中下游中心城市。
■□南京东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；长江穿越境域，江宽水深，万吨海轮可终年畅通，是一个天然的河、海良港。
■□南京是长三角的中心城市；是全国性商贸中心之一；历史文化名城。
■□作为三大都市圈的领航者，长三角地区在未来中国经济中的地位将不断提高，而作为长三角重点城市的南京，其未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色。
南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：
扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖。
多元城市中心论为多种生活方式的并存创造了可能。
二、城市经济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期
数据来源：
南京市统计局
■□南京国内生产总值连续三年保持20％以上的增长速度，经济运行的持续稳定繁荣与城市建设、房产市场的高速发展相互促进，使得原有的南京市区规模与之无法适应。
目前南京市的城市化水平在60%左右，按国际惯例而言，正处于快速发展区间。
在这样的形势下，南京疏散老城人口，降低人口密度，使南京进入城市快速裂变、扩张时期。
GDP增长与房地产发展关系
GDP增长率
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞甚至倒退
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
10%-15%
飞速发展
根据房地产发展阶段模型，南京房地产业正在进入飞速发展期。
■□同时，南京经济的高速发展，城市居民生活水平不断提高，是造就近几年南京房地产市场供需两旺态势的基本因素之一。
数据来源：
南京市统计局
经济周期对房地产周期的影响
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP（美元）
800-1300
1300-8000
8000-12000
12000以上
需求特征
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
发展特征
超速发展，单纯数量型
快速发展，以数量为主，数量和质量并重
平稳发展以质量为主数量和质量并重
缓慢发展综合发展型
三、城市总体规划——多核心发展的城市格局
以主城为核心，重点培育三个新市区，即东山、仙西和江北三个新市区的次区域中心，形成多核区域中心格局。
区域特征
发展引擎
发展阶段
河西新城
政府全力打造区域，但产业支撑尚未成型，区域正处于发展成熟期
十运会（光环已过）、轨道交通（价值尚未体现）、CBD（有待时日）
北部开发接近尾期，中部奥体时代正在发展中调整
仙林新市区
自然环境优美，依托大学城
教育产业为主
大学城开发已经进入快速发展期
江北新市区
重化工基地，城市发展滞后，发展机遇难以确定
重化工产业
处于启动发展初期
东山（江宁）新市区
布局分散，多板块并存发展
雄厚产业支撑、绿色环境、轨道交通
各板块分阶段快速发展
由于十运会的引擎作用，政府倾力打造河西，对三大新市区市政配套投入有限；十运会过后，奥体光环效应退减，区域进入调整发展期。
三大新市区中：
江北地域最宽广（目前发展最滞后）；仙林单一优势明显；东山（江宁）经济实力最为雄厚、自然环境优美，发展优势日趋明显。
小结：
城市发展给江宁带来的机遇与挑战
⏹南京作为长江中下游重要的发展城市，未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色，城市的对外辐射的能力十分明显。
⏹飞速发展的经济，增加了居民收入水平，也为城市创造了多种生活方式并存的可能。
⏹一城三区城市规划，加快新城的建设发展，也呈现出了南京多元、多核心的方向发展。
第二部分江宁市场背景
一、发展沿革——自然起步，政策加速
■□1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。
■□2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。
■□江宁房地产市场在2001年—2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。
■□2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，虽然江宁喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设施一直无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。
■□2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影响下，江宁市场率先进行了结构性调整，经济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。
根据最新的南京市一城三区（河西、仙林、东山）发展战略，东山新市区将成为南京中心城区内相对独立的区域，确立了江宁板块在南京楼市中的重要地位。
《南京主城与东山新市区通道规划》给江宁楼市注入了新的发展活力，江宁房地产市场继续发挥着承载南京新城市化发展与扩张的重要作用，并有着举足轻重的地位。
二、经济增长带动，投资建设发展迅猛
2000年底江宁撤县设区，规划为南京三大新市区，经济建设和社会发展全面提速，城市化进程快速推进，江宁到处充满着勃勃生机和繁荣强盛的景象。
投资建设情况（数据来源：
南京统计局）
地区生产总值（数据来源：
南京统计局）
一般财政收入（数据来源：
南京统计局）
一般财政收入不同于财政收入，一般是指纳入地方一般预算管理的收入（通俗地理解其主体为地方一级财政可以支配的税收）
产业结构比例（数据来源：
南京统计局）
经济发展呈现以下特征：
■□经济持续稳定高速增长。
■□固定资产投资与房地产投资速度增长迅速。
■□经济结构调整步伐加快，工业基础实力雄厚。
■□2005年江宁一般财政收入居全市第一，进一步证明了江宁雄厚的经济实力。
三城市化进程与经济同步迅速推进
1、城市版图急剧扩大——城市化发展的代表
从《东山新市区总体规划》可以看到，江宁的城市边界已经由原先东山、百家湖一线向九龙湖、科学园一线转移，地域半径由15公里扩大到现在25公里以上，向南发展的趋势突显，且发展速度迅猛。
2、人口结构变化——吸纳与消化并举
（1）本地人口
■人口的增加
截止到2004年底，江宁区城镇人口达到了37万人，参照江宁新东山远景规划来看，未来江宁会容纳到85万人口，未来的发展空间十分广阔。
江宁东山城市人口远景规划（数据来源：
南京规划局）
片区
人口规模（万人）
规划建设用地面积（公顷）
2007
2010
远景
2007
2010
远景
岔路口
5
6
8
730
850
890
东山镇
18.3
21.4
28
1330
1410
1580
百家湖
10.8
13.4
24
2070
2120
2140
机场
—
—
6
—
—
630
九龙湖
3.7
5.2
13
2240
2380
2790
民营科技园
2.2
4
6
580
650
700
合计
40
50
85
7000
7500
8700
■南京市区人口郊区化
自江宁撤县建区后，房产业行业在全区经济的比重也与日俱增，区域依靠自然环境支撑的高档物业与高性价比的中低档物业并存，深受南京市区中高端与低端客户的欢迎，承载着南京市区人口的集散。
（2）外来人口
■周边郊县的吸纳力有所增加
在城市化进程中，中心城区不断向外扩张，郊区土地逐渐融入城市，郊区人口也随之向城区迁移。
根据江苏第五次人口普查资料（数据来源：
南京统计局）
从以上数据中可以看出，1990～2000年，城区人口增加97.42万人的同时，土地面积增加了124.1平方公里；同期，近郊的土地面积减少了113.49平方公里，与城区土地面积增幅相当，郊区人口正逐渐向城区迁移。
江宁自2000年底撤县改区后，近几年来，周边郊区人口明显向城区迁移。
■产业人口增加
以高新科技为主的高新产业发展迅猛。
2005年江宁利用外资项目数175个，其中千万美元以上项目70个，协议注册外资14.83亿美元，同比增长9.9%；实际利用外资5.5亿美元，同比口径增长25%；出口创汇18.5亿美元，同比增长1.14倍。
大批企业入住的同时也带来了大量的本地化居住需求，带动江宁房地产市场的发展。
根据规划，江宁大学城将建成15所高校、20万学生。
大学城初步发展成型，对江宁房产市场发展起到重要作用。
四交通设施日渐完善，大南京格局指日形成
1、地铁1号南延线——拉近江宁与主城的时空距离
根据现有规划方案，地铁一号线南延线将从安德门站出发，全长17.1公里。
全线12个车站分别为宁丹路站、共青团路站、花神庙站、南京南站站、宏运大道站、秦淮路站、胜太路站、百家湖站、小龙湾站、竹山路站、天印路站、城东路站等，车辆基地设在城东路东北方向。
2006年即将开工，09年完工的地铁南延线将使南京主城与江宁形成有效对接，极大拉近江宁与主城的时间与空间距离，江宁也将真正与南京融为一体，形成真正的大南京版图。
南延线暂不进江宁大学城。
根据规划，地铁南延线应延伸至江宁大学城内。
目前已经有南京医科大学、河海大学等大学入驻，人口4-5万人左右。
人口总量虽多，但考虑到大学城人口相对分散，以学生为主，客流周期性明显，平时客流少，周末客流多，即便远期也难形成大量、稳定的客流，从经济角度分析，不宜延伸到大学城内部。
2、铁路南站——提升区域枢纽地位，推动区域经济发展
规划中火车南站要建成亚洲第一大站。
整个南站站场将由三部分组成，分别是高速车场、普速车场及城际车场。
根据规划，建在岔路口地区的南京南站，将取代现有的北站成为南京的交通门户。
它的规模将是现有南京站的6倍左右，届时接送的旅客量也将是规划中的南京新站的9倍，80％以上的客流将在南站被分流。
铁路南站的建设，将带来大量的人流、物流、资金流、信息流，这将对江宁经济发展与城市繁荣起到积极的作用。
3、快速公交干道系统——改善区域交通环境
根据规划，主城区与东山新市区间将启动快速公交系统，与地铁、轻轨等交通方式相比，快速公交系统的优势是投资省、见效快，一般造价是同等长度地铁建设成本的1/10，运营速度可达40公里／小时，单向运送能力每小时可达2万－4万人。
目前，建设规划部门正在进行最后的论证阶段，争取在2008年前建成东山直达主城的快速公交系统，改善江宁与主城的交通状况。
4、多条快速线路规划——为区域可持续发展预留空间
南京主城与东山新市区通道最终确定了“4轨2高4快4主2次”的方案。
■□4条轨道交通线即
轨道1号线南延线，从安德门站出发，接铁路南站南下，沿利源路至天元路向东至大学城，远期转化为轨道7号线；轨道3号线由夫子庙向南，交宁溧路后至铁路南站；5号线自城东干道，穿过大校场机场，沿竹山路南下，至殷巷组团；机场轻轨线自铁路南站出发，沿将军路向南通往禄口机场。
短期内地铁1号南延线暂不停靠大学城，而本案距离底站城东路站约有.2.5-3公里左右。
从远景规划来看，地铁1号南延线将沿龙眠大道一直通向江宁体育中心，并且延线经过本案，这也将全面打破项目交通瓶颈。
■□2条高速路为宁杭高速和机场高速。
■□4条快速路为宁丹路、宁溧路、天印路北延线、104国道北延线。
■□4条主干道为土山路北延线、利源路、新城路和将军路。
次干道为双龙街东规划路、铁路南站西侧规划路。
快速干道规划增强了江宁到达各区域的便利性，形成四通八达的交通网道，带来区域发展的全面解决方案。
五区划再次调整，江宁发展，后劲十足
江宁经济发展迅猛，但江宁镇街经济发展水平不高，在全区经济总量中所占份额较低，与整体发展势头不相称，一定程度上制约了江宁经济的发展。
1、打破行政区划的体制性束缚，让经济全面提速
2006年3月江宁调整了镇街行政区划方案，江宁由原先的9个街道、11个镇调整为7个街道、2个镇，撤并幅度超过50%，
数据来源：
南京市规划局
乡镇数量（个）
平均面积（平方公里）
人口（万人）
调整前
20
78．56
3．92
调整后
9
174.8
8.7
在调整前，乡镇数量多，面积小，人口少，管理起来相对复杂，合并后，乡镇人口与地域面积的增加，资源得到有效优化，打破行政区划的束缚，提升经济发展的速度。
2、加速城市化进程，促进城乡一体化发展
总体来看江宁城市化率只有54％左右，城市化的滞后，不仅增大发展成本、影响工业化进程，而且不利于人居环境的进一步优化，影响人民群众的生产生活质量。
通过区划调整，实施镇街撤并，进一步壮大镇街规模，提高城市建设和管理水平，充分激活中心城区和重点城镇的潜能，进一步拉开城市框架、提升城市形象，促进城乡一体化发展。
此次区划调整是江宁自撤县改区后又一次行政调整，此次区划调整，不是简单的镇街数量的加减，而是把资源有效优化，促进资源的集聚和流动，加强区域整体的经济实力。
小结：
双城记——江宁，一座挑战主城南京的新城，其发展前景广阔
⏹《南京主城与东山新市区通道规划》给江宁楼市注入了新的发展活力，江宁房地产市场继续发挥着承载南京新城市化发展与扩张的重要作用，成为南京城市经济龙头，未来发展的重要腹地。
⏹区域经济、人口、交通、配套等各项设施都为区域发展前景提供广阔的发展空间。
⏹06年的区划调整，是将江宁资源进一步的强化与优化，促进原先资源的集聚和流动，提升区域经济动力。
⏹从江宁未来的发展前景来看，科学园地区作为江宁全新的发展板块，将承担起新城扩涨的重要职能。
第三部分江宁房地产市场概况
一、江宁房地产市场运营稳定
1、商品房地产市场形势——供应旺盛，需求平稳
数据来源：
网上房地产
2003年前，江宁市场的数据统计不够规范，房产数据不够全面，市场供需一直呈现两旺的局面。
2004年市场格局改变，供应持续加大，到2005下半年，江宁需求供需比才逐渐缓解，随着需求的稳步提高，未来一段时间江宁整体的供求将有所缓解。
2、区域各个板块特征
（1）片区分布
片区
市场形象
产品特征
价格特征
资源分析
发展趋势
岔路口片区
市区普通中低收入居民疏散居住区，入住率较高，第一居所特征明显
经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主，有少量别墅
前期价格较低后期价格上扬较快，目前均价已达3500元/㎡
自然资源缺乏，配套设施落后，但公共交通便捷，是板块最大的竞争力
后续土地储备不多，供应量逐渐减少，板块开发进入中期，逐渐与市区融合
百家湖片区
中高收入白领阶层第二居所聚集地，随着时间推进入住率开始提高
舒适享受型物业，大中型普通公寓、跃层、别墅产品兼有
前期为江宁高档住宅代表片区，价格中等偏上
百家湖独特的自然环境是此板块的最大支撑点，目前交通、生活配套都欠佳
可开发用地少，周边湖景住宅基本面市售出，板块开发已近尾声
东山镇片区
江宁本地居民生活区
工作居家型大众化物业，中等户型为市场主体，公寓为主
价格相对适中，成为江宁本地居民置业安家的首选，但供应量的减少促使价格上涨较快
自然资源缺乏但公共交通便利，生活配套设施完善
板块内土地资源有限，板块开发已近尾声，逐步向民营科技园延伸
民营科技园片区
江宁最具发展潜力与活力的现代化中档居住区
舒适实用型物业，普通公寓产品为主
前期项目以低质低价入市，随着莱茵东郡、武夷绿洲为代表的新一代项目推出，价格逐步走高
自然资源一般，但江宁大学城、轻轨等规划使区域想象力丰富
板块形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匮乏，但发展前景良好
将军山片区
高档低密度景观休闲居住区
高档、低密度休闲别墅区，以联排别墅、双拼别墅为主，兼有少量公寓
现阶段江宁市场高品质高价位的代表区域
将军山、翠屏山、韩府山、秦淮河良好的自然环境独具魅力，但生活配套设施缺乏
成为南京市最热门的高档景观休闲住宅区，市场发展潜力巨大
九龙湖
不为人所熟知的陌生区
规划公寓产品为主
还未开发，没有代表项目
九龙湖资源
百家湖向南衍生的又一板块，规划以产、科、教、卫一体的居住中高档生活区
项目所在的九龙湖板块是连接百家湖最近的板块，现以入住了大量的高新企业，而对于居住而言，板块还是一块陌生的地区。
（2）片区供应情况（面市主要项目与潜在项目）
片区
项目
未来供应量（万㎡）
潜在项目
合计（万㎡）
岔路口
明月港湾
10
中驰汽车园一带
未来1-3年岔路口市场供应量会60万㎡左右
天地新城
10
武夷商城
8
名嘉佳园二期
5
南方花园枫彩园
15
左邻右里
15
百家湖
东山镇
同曦鸣城
15
凤凰港
预计未来1-3年供应量会超过100万㎡。
金王府
20
21世纪现代城
后期还有20万㎡商业配套
百家湖花园
30
水月秦淮
20
清水湾花园
5
东城风景
2
华裔泰富广场
5
山水方舟雅苑
10
科技园
莱茵东郡
三期叠加公寓、四期别墅以及商业项目，总建超过20万㎡
03-05年区域一共出让了接近3000亩的土地
未来科技园片区将有超过265万㎡的市场供应量。
天元吉第
30万
武夷绿洲
至少还有40万的供应量
市政天元城
四期16栋普通公寓加上一些规划未定的小高层，至少还有10万㎡
如月康城
二期5万
天印花园
3
将军山
托乐嘉
55
——
其它几家楼盘的供量不大，未来市场供应量会100万㎡左右
香山美墅
15
翠屏湾花园
25
（3）板块供应量对比
据不完全统计，未来2—3年内，民营科技园几乎占到了未来市场的一半供应量，区域竞争十分激烈。
3、区域价格走势
江宁房地产市场从2001年江宁撤县改区开始启动，整个市场价格上涨大体经过了四大上涨时间段：
年份
价格区间/价格节点
（元/㎡）
上涨因素
2001年以前
1000-1800
（1600）
2001年撤县改区后，江宁房价从原来的1000元/㎡左右一跃到了1800元/㎡左右，只用了短短两年左右时间，房价就翻了一倍。
由于当时江宁刚纳入南京市区，相对于南京主城区房价仍较低，江宁也一度以低价吸引南京市区客源，其中又以市区拆迁户占较大比例。
2002年
1800-2400
（2300）
在南京整体市场上涨带动下，区域房价有所上升；南京市场结构不平衡，中低价房源偏少也是造成区域内需求增大的主要原因。
2003年
2400-3000
（2800）
南京房地产市场供需失衡，供不应求，房地产价格逐年上涨。
2003年全年平均供需比为0.89：
1，房地产上涨幅度较大，南京商品房平均涨幅在1000元左右。
江宁房价也由2003年初的2400元/㎡上涨到年末的3000元/㎡。
2004年—2005年
3000-3500
（3300）
南京整体供需水平逐步得到缓解，江宁已进入买方时代，价格上涨动力不足，开发商为促进销售逐步采用打折、抽奖等方式促销。
表现为总价不变，单价的提升以减小面积为代价。
2006年
3300-3800
（3600）
后期产品纷纷以牺牲面积来提高单价，另外，商业、商务产品的大量上市，也在一定程度上提升了产品的价格
区域通过几轮上涨，房价在不同时段表现出几个不同的价格节点，目前市场公寓价格主要停留在3300-3800元/㎡的价格区间，虽然因项目的差异性，所表现价格高低各不相同，但是整个区域还是停留在3600元/㎡这个节点上。
二、别墅市场分析
1、南京别墅市场整体供应概况
（1）供应充足，需求平稳
自2003年3月政策的出台《国土资源部4５号文件》后，一度刺激了南京别墅市场的供应，2004年南京别墅市场供应量明显增多，随后几年别墅供应趋向理性。
（2）2005.7－2006.7别墅逐月供销走势——从整个供需市场来看，别墅市场供应充足，需求平稳。
数据来源：
南京网上房地产
（3）月度成交均价——南京别墅市场平均价格在5300-5800之间。
数据来源：
南京网上房地产
2、南京别墅市场现有格局——江宁别墅一统江湖，在现有市场中处于主导地位
板块
市场占有情况
销售情况
第一板块：
环紫金山别墅
借助紫金山脉独特的自然环境、历史人文特征、大学城人文优势，自成板块，是南京最早形成的首善之地。
东郊片区约12万平方米，占6％。
本该片区别墅在市场中开发时间较早，后期供应萎缩，因此每月成交量较少，但由于该片区环境资源突出，近期一些项目纷纷露面，销售价格也一直都保持高位。
第二板块：
城市别墅
市区资源土地稀缺，项目周边配套成熟，交通便利，使得该类别墅成为真正第一居所。
城区土地成本高，土地稀缺，因此别墅项目较少，仅占总供应量的1%，
从目前已知分布的情况看，城区别墅以江景（小桃源地块、宝船听涛）、水景（万科光明城市岛中别墅、莫愁湖金基朴园）和市中心（鼓楼区归云堂丁山桂墅园）为主，类型以联排、叠加和独立别墅为主，独立别墅价格可望达到800－1500万元每套，可谓豪宅云集。
第三板块：
江北别墅
江北板块以其相对优越的山（老山）水（汤泉温泉、龙池湖、金牛湖等）自然景观为依托，向别墅市场进军。
江北作为后起之秀开发量达到38万平方米，占20％
江北的别墅处于起步阶段，确定上市的有天华硅谷、凤月天晴、华欧国际友好城、威尼斯水城等项目中的别墅部分，以别墅项目为主的龙池翠洲以及纯别墅项目珍珠泉高尔夫别墅和新增地块的别墅项目等，预计别墅供应量将会达到40万平方米左右
第四板块：
江宁别墅
该地区良好的自然景观环境，便利的交通
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