旅游地产开发及其分类.docx
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旅游地产开发及其分类
旅游地产开发
旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。
包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游（休闲）培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业工程。
所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房地产。
旅游地产是旅游与地产的联姻，资本与资源的对接，文化与建筑的对话，历史与现实的融合；旅游地产是以旅游开发为主导，建设相应配套设施，包括酒店、度假屋、公寓等，是旅游与地产的结合，是以旅游为前提条件的房地产开发与经营。
随着社会经济的开展，居民生活水平的提高，物质生活的不断丰富，人们便更多的追求一种自然状态下的生存，渴望改善居住环境，强调居住空间，更强调居住的自然环境优劣。
远离喧嚣，逍遥山水，回归自然的千年梦想时刻萦绕在心灵深处时，旅游地产为人们送达心愿，郊外空气清新、环境优雅、交通便捷的第二居所，以供周末或节假日休闲度假之用。
自上世纪初开始，法国地中海沿岸开发的大量海滨度假别墅成为旅游房地产开发的先驱。
随后，欧洲、北美各国先后引入分时度假、时权酒店等概念，大量开发商、投资商纷纷进入这一领域，旅游房地产市场逐步形成并迅速扩大。
我国的旅游房地产开发始于20世纪的九十年代。
在国内一些城市房地产开发出现“泡沫〞的时候，以“健康、运动、休闲〞为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。
目前涉足旅游度假物业开发的公司超过百家，不仅有海航、中信、中旅、开元旅业、宋城等大企业，大批的房地产投资商、开发商，还包括大量的海外、港台投资者，例如意大利时代集团、美国IBM投资基金等。
1旅游地产的起源与开展
旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假（timeshare，又称vacationownership）概念。
在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大·奈特将度假房产（他管理的一家旅馆）按时段（一周）分别出售给不同的度假者，并给予每个购置者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。
奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。
在法国地中海沿岸，由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。
但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购置度假别墅，而局部有能力购置别墅的用户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购置一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。
目前在世界上已经有60多家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购置了度假权，分时度假业已开展成为年营业额65亿美元的全球性产业。
关于RCI交换系统：
RCI（ResortCondominiumsInternational）是世界上最大和最成功的分时度假交换公司。
RCI于1974年在美国成立，她是率先推行分时度假交换概念，以一个分时度假村单元与另一个相应的分时度假村单元进行交换。
RCI在世界各地均有其办事处。
其亚太地区总部设在新加坡。
RCI的母公司Cendant集团为全球500强之一。
RCI在世界100多个国家有超过3800个加盟度假村，为居住在200国家超过300万会员家庭提供度假交换和旅游效劳。
RCI管理并拥有着全球70%分时度假市场份额及效劳和30年成熟运作经验与全球成功的管理。
2001年全球分时度假营业收入已超过69亿美元。
据专家统计，1995年——2000年，全球分时度假营业收入近2000亿美元。
我国于90年代开始引入分时度假概念，到目前为止，已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市20家酒店或度假村加盟RCI，并采用分时度假工程运营，获得良好经济效益。
它能够促进大中城市经济开展，拉动内需，促进消费，为中国带来更多客源。
2旅游地产在我国的开展
旅游房地产最早在我国出现也是分时度假的概念。
在20世纪90年代初，海南首先出现了分时度假酒店（产权酒店）的萌芽，但是并没有获得良好的市场反响。
20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业内传播开来。
2001年7月，在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产开展论坛〞之后，同年11月又在杭州召开“中国旅游房地产论坛〞。
旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业。
目前国内对旅游房地产的解释还不统一，没有一个权威或者公认的概念能解释清楚什么是旅游房地产。
比拟多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或局部旅游功能的房地产。
具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。
更为广泛的讲就是直接效劳于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。
另外，还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所〞、“第二居所〞等概念。
旅游休闲房产指“当旅游休闲业开展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），为全部或局部实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产工程，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式〞。
景观房产“是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产〞。
“第一居所〞、“第二居所〞的概念更侧重于对居住方式的描述，“前者应该是指都市人购置的，纯粹为了家庭长期居住而非过度性安排、投资或休闲的居所。
而所谓‘第二’，即次要的、非主流的、辅助性的、过渡型的。
〞
旅游地产的四个根本要素：
①产业要素。
旅游房地产涵盖了旅游业和房地产业两个领域的内容，两者相辅相成，缺一不可，所以，不能简单套用传统的旅游或房地产开发模式。
②营销要素。
旅游房地产目前的开发形式很多，但营销模式不外乎两点，即产权和时权。
在目标客户群的定位上:
时权强调的是休闲便利；产权强调的是投资收益。
从上述提法中可以看出，我国目前开发的旅游房地产更多的是倾向于产权销售。
因此，是否作为长期居所就成为“第一居所〞、“第二居所〞划分的分水岭，也是开发商需要重点筹划的内容。
③功能要素:
旅游房地产是具备休闲度假功能的居住形式，虽然产权所有方式有所差异，但同传统酒店在住宿形式、管理方式上有着较大差异，客户在度假期内不但拥有良好的物业效劳和娱乐设施，更可以轻松自在的享受个人空间。
因此，可以说是家庭生活的延伸。
④资源要素。
包括了风景资源、交通条件、配套设施等内容。
旅游房地产虽然叫法很多，但休闲度假、投资收益是两个最根本的要求，因此，对于风景条件、根底设施条件、旅游娱乐设施条件等非居住内容的要求也很高，并且在开发地点及目标客户的选择上更有针对性。
3旅游房地产的形式
3.1自营式酒（饭）店
这类酒店紧紧围绕旅游六要素〔吃、住、行、游、购、娱〕中的“住〞做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务兴旺或会议较多的大中型城市。
由于旅游酒（饭）店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒（饭）店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。
[小结]:
此类工程属于资本长期积累,回收期长的开发类型,其开发运营的关键在于后期的运作,同时,由于的资本的长期无法回收,其风险具有长期性!
3.2产权酒店
产权酒店，也称时权酒店，是将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。
即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。
将酒店的每一单位分别出售给投资人，投资人一次性买断物业产权，拥有全部产权。
投资者可自主选择使用方式：
一是长期自住，只需支付相应的物业管理及物资消耗，就可以得到酒店的全套标准的客房效劳。
二是委托经营，与酒店签订一份?
委托经营协议?
，几年续签一次，该类投资者除了每年享有假设干天的免费人住权，其余时间那么交由酒店代为经营，每年给投资者一定数量的回报。
三是较长期自住与委托经营混合，没有固定的人住天数和年终回报，视实际使用情况和经营情况而定。
目前国内通行的是“售后包租〞的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。
业主也通常在交付首付后，利用租金来向银行交付按揭贷款。
专家称，这一被房产开发商称为“为投资者量身定做的投资形式〞，使业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。
产权酒店在中国开展势头正劲。
中国华源集团与海南泰信实业开发的“海口皇冠滨海温泉酒店〞、北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大〞产权酒店、浙江钱王集团开发的“临安钱王大酒店〞均是较成功的案例。
链接:
“产权酒店〞兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，国际通行的产权式酒店大致有3种类型：
一是时权型。
即酒店与客户约定局部客房的使用期限，一般为3个月以上。
客户在约定时间内，拥有客房的使用权。
二是公寓型。
客户买断酒店的局部客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：
空调费、水电费、效劳费等。
三是投资型。
将酒店以单元的形式出售给客户，客户买断酒店局部客房的产权，享有自用、转让、抵押、赠送、继承等权利，投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是当今较为流行的投资类型。
这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其开展前景极其可观．
70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。
为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。
1977年美国市场95％以上的度假物业是由其他工程改造过来的。
到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的效劳业、管理业、交换业也迅速成熟。
近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如：
SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。
在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌〞，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。
随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。
其巨大的优势在于：
1．资金快速回笼
房地产开发商在兴建酒店时，前期必将投入大量的资金以确保工程按期交付。
这种巨额投入会给开发商带来巨大的资金压力。
实行产权式酒店的经营方式，可以将建设酒店的巨额集中投资，分解为单位的组合，将局部产权出售，回笼资金。
这样有利于酒店的管理和缓解资金压力，也为不愿意承当投资风险的个人或法人提供了用呆滞资金谋取较高回报的时机。
2．躲避投资风险，获得高额回报
产权式酒店与住宅写字楼投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，最大卖点是投资回报率高、投资风险低，同时还可获得一套真正属于自己的私家酒店。
据有关资料统计，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长l5．8％。
在国际上，产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式，受到众多独具慧眼的投资者青睐，是一种新型的融资方式。
3．扩大客户源，实现酒店与业主的“双赢〞
产权式酒店卖方的初衷是为了解决资金缺乏的问题，尽快回笼资金；买方的动机实质上是为了使呆滞的资金获得较高、稳定的回报，是一种投资行为。
因此，这是一种“双赢〞，具有较大的市场潜力。
产权式酒店工程开发的影响因子
影响因子
商务型
度假型
交通
非常便利，通达性好
非常便利，通达性好
地理位置
城市的商务中心区域
远离市区自然环境优美的地区
配套
商务、娱乐、休闲、餐饮等必须俱全
娱乐、休闲、餐饮等俱全，商务也要考虑
自然环境要求
一般
很高
规划设计
较高
很高
景观要求
一般
很高
开发商实力
很高
很高
专业管理集团
高
高
[小结]:
此类工程最大的优势在于资金的快速回笼。
由于产权的小块分割，使得投资者能够较为容易的拥有自己的投资物权，因此其开展空间较大。
但是，目前国内的产权酒店中真正成功的为数不多。
最为关键是的投资者忽略了酒店类工程投资盈利的保证是其后期的良好经营。
当然，做为开发商，特别是仅仅以销售为目的的开发商，产权式酒店绝对是一个比拟好的选择。
3.2.1时值度假型酒店
指消费者购置一定数量的“分数〞，这些“分数〞就成为他们选购产品的货币。
他们可以使用这些“分数〞在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权，也称分时度假，是使用权的分时出卖。
目前，RCI即国际分时度假交换公司是全球最大的分时度假公司，总部设在印第安纳洲，在世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。
3.2.2养老型酒店
指投资人为自己或为老人在退休前购置退休养老酒店（度假村）的某一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全自用。
一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购后再出售，收益归其家人所有。
养老型酒店是产权酒店的类型之一，是一种为自己或老人退休后准备后路的住房投资方式。
还有一种是公司自用型，即购置产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。
3.3旅游培训基地、国际休闲度假中心
指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发工程。
在开发面积很大或周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下，建造的不同于小区配套景观的而有大规模人造景观或自然借景的开发工程，不拥有产权。
如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。
北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动〞为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。
3.4与旅游相关的写字楼
这类房产以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。
此类房地产目前比拟少见，但已有涉猎。
西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。
3.5景区住宅
开展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅工程。
如:
景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。
这类工程实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，前者不出卖产权及使用权，后者实际就是商品住宅，可以购置完全产权。
在美国的夏威夷、佛罗里达，瑞士的洛桑、卢森，许多景区周边开发的住宅工程很有特色。
如洛桑大湖北面，环保住宅同风景区很美地配合，既适合人居，又很好地保护了环境。
杭州宋城集团在杭州乐园景区开发的景观房产也取得了良好的效果。
这类住宅以为本地置业者提供第一居所，为外地富商提供休闲度假居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。
通过依靠旅游资源（自然的、人文的或二者兼有的）条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。
4旅游房地产分类
旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业筹划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。
通常意义上，旅游地产划分为四个大类：
4.1旅游景点地产
主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。
这种房地产的意义在于增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。
4.2旅游商务地产
主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游效劳的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
以旅游接待为目的的自营式酒（饭）店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。
另外，旅游休闲培训中心等也与此相关，其客户群体主要针对于企业公司，作为商务会议、员工度假的去处，既可以作为固定资产投资，又为公司员工提供了经济方便的福利待遇。
4.3旅游度假地产
又可称为“第二居所〞，主要指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等等。
休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。
既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假气氛。
开发商以为异地置业者提供“第二居所〞度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。
4.4旅游住宅地产
主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
这类住宅以为本地置业者提供“第一居所〞为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。
通过依靠旅游资源（自然的、人文的或二者兼有的）条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。
此类房地产又可分四类，即:
①直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅;②在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅;③与旅游景观开发二位一体的房产开发:
④以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。
5旅游房地产的优势特征分析
5.1与传统房地产开发的比拟
与传统房地产开发相比，旅游房地产从前期筹划到后期物业管理的全过程，都具有独特的优势特征。
5.1.1优雅的环境资源
旅游房地产开发多项选择择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注重当地历史文化气氛及文脉的开发。
传统房地产出于价位的考虑，对自然环境的要求往往不是很高。
5.1.2专业的物业管理与酒店管理
与普通住宅相比，配套设施和效劳是旅游房地产关注的重点，对面积并无特别的要求。
旅游房地产工程除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐活动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会。
优质的效劳那么形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。
5.1.3符合旅游度假的设计方案
旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求。
旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化。
使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。
漫漫沙滩、青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。
这远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求。
5.2与其他领域比拟
5.2.1投资回收率高
旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的效劳模式来吸引投资者，然后在经营中获利。
旅游房地产的交易是大数步，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。
对于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的。
景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租……小额的交易使其投资的回收期漫长。
而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。
在英国，购置房产历来被人们视为最正确的投资方式之一。
以美国过去20年各项主要投资作比拟，房地产的收益率比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投资均具有抗通胀、保值的功能。
5.2.2消费档次高
旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。
国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游工程已不能满足需求。
传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向群众推出的产品。
5.2.3消费的可存储性和期权消费
旅游房地产在消费时间上可以是屡次的，即一次性购置多个时间段或生前永久性（如养老型酒店）的消费权。
时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。
购置分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。
例如，密云“金海豚〞的分时度假产权酒店的购置者不仅拥有其所有权或使用权，同时享有“亚洲酒店资源联盟〞所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。
在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购置或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。
5.3旅游房地产两大特性
5.3.1养身度假和交易以及身份的象征是结合起来的
旅游地产有自己的特点，养身度假和交易以及身份的象征是结合起来的。
和一般城市房地产不同，不是简单解决居住问题，它要解决更多的其他问题。
不管分时度假还是一般度假都是第二居所的概念，这是从旅游点，就是旅游房地产集中在某一个点上，开始向一个区域或者一个城市扩大的过程。
旅游房地产是不但让人游还要住，如果没有多种消费方式就开展不起来。
一些人开始在香港或者其他一些地区购房，第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业，今后就会逐步的出现产品功能和产品类型的细化，所以地产也会出现这种现象。
如外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产的提升。
5.3.2旅游房地产开发与旅游地产配套效劳软硬兼施
这里需要指出的是，除了硬件的建设以外，如果没有软件的建设，很难把普通的地产变成旅游地产。
旅游地产一个转换过程就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。
但凡有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产，因为它要有一个巨大的网络来实施。
而某一个开展商说我在某一个地区盖一小块作为一个旅游地产，然后又没有一个庞大网络或者软件配套，这个常常很难变成分时度假，所以配套、效劳系统和硬件是不能别离的。
旅游地产常常要把旅游工程经营得很好，同时又要把旅游房地产配套效劳经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。
6旅游房地产开发
6.1旅游房地产工程的开发模式
旅游地产在中国起步不久，其广阔的开展前景被大家普遍看好，而旅游地产的经营模式以及良性开展轨道便成为了大家关注的焦点。
从目前国内的操作来看，旅游房地产在市场上主要有三种操作模式：
第一种是先开发旅游工程，等旅游工程做成熟地以后，再开发商品房。
第二种是在旅游地开发满足人们休闲、度假需求的第二居所。
第三种是开发满足人们旅游投资需求的产品，以产权酒店为主。
6.2旅游房地产工程开发的根底
6.2.1天生的资质
旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这样给工程的开发带来了先天优势。
有的地方环境的价值特征可能很明显，如山区景观或海边景观；有的地方那么比拟微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。
有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产工程的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是在保护和加强自然和社会环境方面获得了最正确状态。
6.2.2良好的题材
旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息，吸引人们到此观光游览，进而带来地产开发的契机。
文化和传说有利于形成新的主题，易于创
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