土地出让金法规.docx

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土地出让金法规

乌鲁木齐市已购公有住房和经济适用房上市出售办理土地使用权出让及交纳土地出让金的意见

乌政办[2002]236

批转关于已购公有住房和经济适用房上市出售

办理土地使用权出让及交纳出让金意见的通知

乌鲁木齐县、各区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区管委会，市属各委、局、办，中央、自治区、兵团驻乌各单位：

市国土资源局《关于已购公有住房和经济适用房上市出售办理土地使用权出让及交纳出让金的意见》（乌市土管〔2002〕57号）已经市人民政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。

二ОО二年七月三十日

乌鲁木齐市已购公有住房和经济适用房上市出售

办理土地使用权出让及交纳土地出让金的意见

为了深化我市的住房制度改革，根据财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用房上市出售补交出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字[1999]113号文）和国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售有关土地问题的通知》（国土资发[1999]31号文）的有关规定，结合我市实际，现就已购公有住房和经济适用住房上市出售办理土地使用权出让及补交出让金事宜提出如下意见：

一、已购公有住房和经济适用房上市出售时，由购房者按规定向市土地管理局缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

需缴纳的出让金按以下标准执行：

土地级别为一级地，出让金标准为：

2300元－－3000元

土地级别为二级地，出让金标准为：

1800元－－2300元

土地级别为三级地，出让金标准为：

1400元－－1800元

土地级别为四级地，出让金标准为：

1100元－－1400元

土地级别为五级地，出让金标准为：

860元－－1100元

土地级别为六级地，出让金标准为：

660元－－860元

土地级别为七级地，出让金标准为：

510元－－660元

二、已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拔用地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。

此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应递减，但保持同一宗地的出让土地使用权相同的截止日，土地的具体年期可确定在50年。

已购公有住房宗地为出让用地的，其土地出让年期仍以原《国有土地使用权合同》规定的出让年期为准，上市时应明确相应的剩余使用年期。

三、房改房、经济适用房所在宗地为划拔用地的，交易双方在签订房屋买卖合同后，持房屋买卖合同、原房屋产权人的房屋所有权证（复印件）及国有土地使用证，到市土地管理局办理土地使用权出让手续，由房屋购买者与市土地管理局签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金，办理土地使用权变更登记。

购房者签订土地使用权出让合同、缴纳完土地出让金后，可按商品住宅办理产权登记。

四、收取的土地出让金全额上交市财政。

由市财政按照财政部、国土资源部、建设部关于《已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配若干规定》（财综字[1999]113号文）的通知执行。

五、已购房改房、经济适用房上市交易，必须两证齐全（即土地使用证和房屋所有权证）。

对尚未登记发证又需上市的住房用地，国土资源管理部门应本着特事特办的原则，优先、尽快办理土地登记，确保上市交易的顺利进行。

双方持房屋所有权证及土地使用权证，先向房产部门申请办理房产交易过户手续，再到市土地管理局办理土地使用权变更登记手续，未办理初始土地使用权证的，必须到市土地管理局先申请办理初始土地使用证或土地使用权证明书。

房产管理部门对无土地使用证或土地使用权证明书的，不得办理房屋交易手续。



乌鲁木齐市投资指南

一、乌鲁木齐市情

乌鲁木齐市位于天山中段北麓、准噶尔盆地南缘，东经86°37′33″—88°58′24″，北纬42°45′32″—44°08′00″,是第二座亚欧大陆桥中国西部的桥头堡。

市辖7区1县，总面积12000平方公里，其中城市规划区面积1600平方公里，建成区面积139.55平方公里。

1999年末，全市总人口158.92万人，其中农业人口占17.5%，维吾尔、哈萨克、回族、蒙古等48个少数民族人口占27.1%。

乌鲁木齐境内有天山冰川和永久性积雪面积164平方公里、耕地90多万亩、草场900多万亩、天然森林135万亩、水域8万亩。

地下煤炭储量在100亿吨以上，盐、芒硝、石膏、油页岩、铜等矿产储量及待开发的光、热、风能资源也很丰富。

乌鲁木齐人文、自然景观奇特。

博格达峰冰川壁立、险峻雄伟。

一号冰川有“冰川活化石之誉”。

南山自然风景区有大面积的原始森林和天然草场,夏季是避暑胜地，冬季是天然滑雪场和理想的高山滑冰场。

“亚洲地理中心”、水磨沟温泉风景区、毛泽民故居、清代文人纪晓岚的书屋—阅微草堂、红山镇妖古塔、二道桥民贸饮食一条街等具有浓郁的民族特色和地方文化气息。

乌鲁木齐是中国西部对外开放的重要门户和新疆交通网络的总枢纽。

机场是我国五大门户机场之一，已开通国际、国内、区内航线58条。

火车站是全国重要编组站，直通国际列车1对、国内及疆内列车13对。

公路四通八达，312、216和314国道贯穿城区，与疆内外及周边国家相连，市区河滩快速路与吐—乌—大、乌—奎高速公路相接。

电信已开通数字网络通讯，城市电话交换机装机总量73.6万门，电话普及率达到每百人39部。

乌鲁木齐每年9月1日—8日举办中国四大国际交易会之一的乌鲁木齐对外经济贸易洽谈会，8月中旬举办中国华凌国际建材博览会。

市内有5个二类口岸，有乌鲁木齐经济技术开发区和乌鲁木齐高新技术产业开发区——两个国家级开发区，是我国西北部对外经济技术交流和贸易往来的窗口。

1999年，乌洽会对外经济贸易成交总金额12.12亿美元，国内贸易和经济技术协作项目成交总金额135.02亿元；全市进出口贸易总额10.26亿美元，其中出口总额6.64亿美元，通过二类口岸出口贸易额3.89亿美元。

改革开放以来，乌鲁木齐经济社会事业发展迅猛，城市基础设施功能逐步完备。

1992年,乌鲁木齐进入“中国城市综合经济实力五十强”行列，位居第24名。

1994年被评为“中国城市投资硬环境首批四十优”之一。

1999年被评为“全国创建文明城市工作先进城市”。

1999年，全市国内生产总值249亿元，第三产业增加值155亿元，分别位居西北五省会城市第3位和第2位。

地方财政收入25.5亿元，固定资产投资完成额103亿元，社会消费品零售总额111亿元。

全市拥有综合性科学院5所，科研机构73家，各类科技专业人才10.8万人，普通高等院校10所，在校学生3.4万人。

乌鲁木齐市已成为城市化水平较高，综合实力较强的中心城市。

二、乌鲁木齐城市基础设施概况

（一）城市道路

城市道路网络体系基本建立。

城市道路总长度966公里，道路面积1073万平方米。

各种桥梁90座，其中立交桥15座。

（二）城市供电

供电能力充足。

乌鲁木齐电网发电设备容量205亿千瓦，城市全年用电量40.7亿千瓦时，其中工业用电26.2亿千瓦时。

（三）城市供水

供水能力基本满足市民生活和工业用水需求。

已建成城市自来水厂7座，包括企业自备水源供水能力达到59.3万立方米/日。

城市供水管网总长度约570公里，自来水用水普及率达100%。

（四）城市污水处理

市区基本实现排污管道化。

排污管道长度316公里，已建成一座日处理规模20万吨、处理排放等级2级的污水处理厂，城市污水处理率达到31%。

（五）城市集中供热

已建成供热面积100万平方米以上的集中供热站5座，全市集中供热面积1207万平方米，占全市供热面积25%。

（六）城市燃气

市区已建成管道天然气主管网，管道长度220多公里，已接通用户5万户。

全市共设立液化气供气站28个，年供气量6万吨。

用气人口130.8万人，气化普及率达到99.8%。

全市已改装燃气汽车1416辆，其中天然气汽车1052辆，石油液化气汽车364辆。

已建成天然气、液化气加气站4座。

（七）城市生态环境

乌鲁木齐空气质量指数年平均在3级左右，夏秋季基本在2级，冬春季基本在3级以上。

全年降水PH值范围在6.35—8.18之间，无酸雨出现。

城市饮用水源水质达标率99.7%，部分地下水及湖泊水库水质存在轻度污染。

市区环境噪声年平均等效声级57.7分贝。

城周荒山十万亩绿化环城林已建成，城市园林绿地面积6296公顷，建成区绿化覆盖率19.86%。

（八）城市商业网点和市场建设

商贸网络已建立。

全市现有商业、饮食业网点3.6万个，中山路商业一条街为全市商业中心；有各类市场200多个，年成交额100多亿元，其中，消费品市场占80%，生产资料市场占15%；华凌综合市场、新疆商贸城、月明楼市场、边疆宾馆4个市场年成交额超过10亿元，超亿元市场达19个。

（九）城市基础设施收费标准（均含税价）

1．自来水价格：

居民生活用水0.7元/立方米，工业用水0.8元/立方米，商业用水1.30元/立方米，城市绿化、环卫、消防用水0.50元/立方米，基建用水1.90元/立方米，桑拿浴和盈利性游泳池用水4.85元/立方米。

2．污水价格：

凡进入市政排污管网的用水户，按自来水实际用量，交纳0.15元/立方米的污水处理费。

3．石油液化气价格：

供居民平价液化气20元/瓶（15公斤），供居民计划外用气24元/瓶（15公斤），供商业、饮服业及公用气32元/瓶（15公斤）。

4．管道天然气价格：

居民用气销售价格1.34元/立方米，大专院校学生食堂用气销售价格1.5元/立方米，商业饮食服务用气销售价格1.85元/立方米。

5．煤炭价格：

城市煤场居民生活用煤零售价格，块煤117.00元/吨（六道湾煤矿），混煤91元/吨（六道湾煤矿）。

6．电价：

大工业用电（1-10千伏）0.280元/度；非、普工业用电（不满1千伏）0.344元/度，农业生产用电0.180元/度，居民生活用电0.387元/度，非居民照明用电0.374元/度，商业用电0.507元/度。

7．集中供热收费价格：

按建筑面积计算，新建建筑物收热贴费40元/平方米，已有建筑物正常采暖期（11月1日至来年3月31日）集中供收价格16元/平方米，地下室不计入供暖面积。

8．成品油零售价格：

无铅汽油：

90号2708元/吨，70号2518元/吨，93号2898元/吨；柴油：

0号2404元/吨，-10号2548元/吨，-20号2668元/吨，-35号2765元/吨。

9．乌鲁木齐市土地出让金基价（表格见下页）

单位：

元/每平方米   

土地级别

商业（40年）

住宅（50年）

工业（50年）

商品房（50年）

基准地价

出让金基价

基准地价

出让金基价

基准地价

出让金基价

基准地价

出让金基价

一级

1986

1310

758

380

758

758

二级

1487

980

658

290

566

255

658

658

三级

946

690

537

225

500

205

537

537

四级

644

450

403

175

384

154

403

403

五级

367

275

272

136

261

104

271

271

六级

211

170

163

90

178

71

163

163

七级

156

135

106

64

112

62

106

106

说明：

以上为乌鲁木齐市土地出让金基价，具体出让金数额根据市场土地供需实际情况评估决定。

三、乌鲁木齐市发展方向和投资重点

以建设现代化国际商贸城为目标，使第三产业高度发达，三次产业协调发展，城市环境优美，基础设施完善，科教体系完整，人民生活质量较高，成为西部地区乃至中亚地区辐射能力较强、综合经济实力比较雄厚、经济发展和社会事业达到或接近沿海发达城市平均水平的中心城市，成为实施“东联西出”开放战略的枢纽和桥梁。

（一）第一产业

大力发展特色农业、观光农业、生态农业和高效节水农业，加大以农田水利为重点的农业基础设施建设力度，加快农业现代化高效示范园区建设，鼓励扶持农副产品深加工企业，加快小城镇规划建设，推进城郊农业现代化进程。

（二）第二产业

继续发展石油化工、冶金、机械、纺织、建材等支柱行业，大力发展生物医药和以电熔爆高技术产品为代表的高新技术产业，积极发展新疆优势资源深加工的“特色产业”，发展壮大天山牌羊毛（绒）衫、美克家具、广汇石材、奥斯曼生物化妆品等国内外名牌优势产品，巩固二产基础产业地位。

（三）第三产业

完善提高商业、服务业、交通通信等传统产业，加速发展旅游、金融保险、信息、科技服务、文化、教育和社区服务等新兴产业，推动经济整体进步。

继续巩固和规范现有消费品、生产资料市场，扩大其功能，增强其辐射力；高起点建设和发展一批功能齐全、辐射面广、上规模、上档次的大中型专业市场；鼓励和大力发展各类生产要素市场。

（四）城市建设

继续加强城市交通建设，加快城市道路改造和环路建设，健全城市道路网络。

大力发展清洁、可再生能源，加强城乡电网建设和改造。

加大城市环境污染治理力度，继续加强集中供热设施建设，特别是加大燃气、管道天然气配套设施建设，大力推进管道天然气入户及汽车代用燃料综合利用工程进程。

加强城市供排水管网建设和改造。

加强水资源开发和利用，加大污水处理资源化利用项目建设。

鼓励支持社会资金建设以城区周边荒山绿化为重点的绿化工程。

（五）城市功能区划

乌鲁木齐规划市区为九个片区，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、东山卡子湾区、机场区、北站区、西站区、头屯河区。

各区主要功能如下：

天山区：

商业、金融、贸易、行政、居住、教育。

沙依巴克区：

居住、商业、对外交通、教育、一类工业。

新市区：

居住、教育、科研、外事、机械工业，高新技术产业开发区和经济技术开发区都设在本区。

水磨沟区：

纺织工业、煤炭工业、电力工业、轻工业、旅游、居住。

东山卡子湾区：

石油工业，煤炭工业、化工工业。

机场区：

对外交通。

北站区：

铁路货场、物资仓库。

西站区：

铁路运输、编组机修作业、石油储运。

头屯河区：

钢铁工业、建材工业。

四、乌鲁木齐鼓励外商投资优惠政策

（一）产业导向及投资重点

A．水利、能源、交通、通信、环保等城市基础产业和基础设施。

B．生物工程以及高效节能、高技术含量、高附加值的新技术、新材料和新产品。

C．石油化学工业下游产品加工业。

D．以农牧机械为主的机械制造业。

E．棉毛纺织产品及其印染后整理。

F．日用化工及硅酸盐制品。

G．新型墙体材料、新型建筑装饰材料。

H．农牧业综合开发及其产品深加工。

I．旅游资源的综合开发。

（二）优惠政策

1．税收优惠政策

A．设在经济技术开发区和高新技术产业开发区的生产性外商投资企业，减按15%的税率征收企业所得税。

其中经营期在十年以上的，从开始获利年度起，第一年、第二年免征企业所得税，第三年至第五年按10%的税率征收企业所得税。

B．本市开发区外的生产性外商投资企业，从事行业属于国家《外商投资产业指导目录》中鼓励类或者本市产业导向及投资重点的，所得税按24%的税率征收。

其中经营期在10年以上的，从开始获利年度起，第一年、第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。

C．从事水利、能源、交通、通信、环保等基础产业和基础设施以及农、牧业开发经营的外商投资企业，按15%的税率征收企业所得税。

经营期在十年以上的，从开始获利年度起第一至第五年免征企业所得税，第六年至第十年减半征收企业所得税。

超征税款按财政管理体制由财政部门当年列支全部返还给企业。

D．外商投资企业的外国投资者，将其在本市举办的企业取得的利润再投资于该企业，用于增加注册资本，或者投资开办新的外商投资企业，经营期不少于五年的，退还其再投资部分已缴所得税的百分之四十的税款。

另外已缴纳的百分之六十的税款，按财政管理体制由财政部门当年列支返还给企业。

E．外商投资企业在批准的经营期间，属于生产性企业的，免征地方所得税；属于非生产性企业的，减半征收地方所得税。

2．土地使用优惠政策

外商投资企业使用国有土地，实行有偿使用制度依法通过使用权出让、租赁、入股等方式取得土地使用权进行开发和经营，在一定期限内根据土地用途、性质和使用方式的不同可享受以下优惠条件：

A．凡开垦荒地从事农、林、牧、渔业生产项目的用地，可以以租赁的方式供应，前五年免收地租，第六年至第十年收年地租的30%。

B．石油化工、化学工业、轻纺工业和农收业产品的深加工、精加工的项目用地，办理土地使用权出让手续，减按60%收取土地使用权出让金。

C．水利、能源、交通、环保等基础产业和基础设施建设的项目用地，建设期间不收土地费用，投入使用五年内免三减二（减半）收取年地租。

D．石油、金属和非金属矿产的开采项目用地，勘探期间免收土地使用费。

勘探完后，办理土地使用权手续，五年内免三减二（减半）收取年地租。

E．旅游资源的开发项目和独立旅游景点建设项目用地，建设期和投入使用的三年内免收年地租，第四年至第十五年按年地租或土地使用权出让金减半收取。

F．高新技术产业用地项目、凡该项目技术达到国际先进水平的，收取10%—20%的土地出让金；达到国内先进水平的，收取20%—30%的土地出让金；达到自治区先进水平的，收取30%—40%的土地出让金。

G．外商投资企业使用非宜农荒山、荒漠、荒滩、戈壁或改造利用被破坏的废弃土地的项目用地，自取得土地使用权之日起十年内免缴土地使用权出让金。

第十一年至第二十年减半收取土地使用权出让金。

H．乡（镇）、村与外商兴办合资、合作经营企业的，授审批权限，经市人民政府批准后，可以集体土地使用权作为合资、合作的条件。

合资、合作期满后，其土地使用权收归乡（镇）、村。

I．外商投资企业以出让方式获得土地使用权，一次性交纳土地使用权出让金确有困难的，可在当年交付50%，其余部分两年内分期交清。

J．对中外合资、合作经营企业，中方将土地作价折为国家股的，分红时在15年内按50%分取利润。

3．其他优惠政策

A．内地外商投资企业到我市投资新办企业，其中外商投入不低于注册资本25%的，享受外商投资企业的各项政策。

B．对生产性外商投资企业减半征收城市基础设施配套费。

C．外商投资企业在生产经营中所交纳的各项费用与国内企业同等对待。

D．对引荐外商直接投资的中介人（机关公职人员限县级及县级以下），由企业证明，报经市人民政府审查确认后，可按外商实际到位情况给予不同的奖励。

引荐外商投资举办的生产性中外合资、中外合作经营企业在中方受益单位中列支；引荐外商举办独资的生产性企业的奖金按财政管理体制由财政部门列支。

（三）投资保障服务

l．对外商投资企业项目的审批，资料齐全并符合审批要求的，各审批部门须在十个工作日内办理完本部门的审批手续；对不具备审批条件的项目须在三个工作日内作出不予批准的答复。

限额以上项目和国家《外商投资产业指导目录》中列为限制乙类项目，须在十五个工作日内报送自治区有关部门。

2．乌鲁木齐经济技术开发区和乌鲁木齐高新技术产业开发区本着“精简、统一、效能”的原则，在受理审批项目时，实行联合办公，全程服务，一般性项目在三个工作日内、大型项目在六个工作日内审批完毕。

3．除国家规定及自治区、乌鲁木齐市财政、物价主管部门批准的行政、事业收费项目外，外商投资企业有权拒绝任何名义的收费。

4．外商投资企业在合法权益受到侵害时，可向有关行政主管部门投诉，也可直接向人民法院起诉。

5．依法管理外商投资企业，任何部门或个人不得干涉企业合法经营。

（四）凡台湾、香港、澳门同胞在乌鲁木齐市投资兴办企业，均可享受本优惠政策。

（五）除上述优惠政策外，按照国家的最新规定，对设在中西部地区的国家鼓励类外商投资企业，在现行税收优惠政策执行期满后的3年内，可以减按15%的税率征收企业所得税。

在本项税收优惠期间，企业同时被确认为产品出口企业且当年出口产值达到总产值70%以上的，可再依照税法实施细则规定，减半征收企业所得税，但减半后的税率不得低于10%。

（六）乌鲁木齐市职能部门地址、电话

单     位

地     址

电     话

传     真

乌鲁木齐市计划委员会

光明路30号后楼

2815689

2815689

乌鲁木齐市经济贸易委员会

光明路28号

2825810

2362120

乌鲁木齐市建设委员会

新民西街88号

4625576

4619200

乌鲁木齐市商业贸易委员会

红山路9号

2845027

2817696

乌鲁木齐市农业委员会

红山路10号

2839452

2839438

乌鲁木齐市科委

新华南路16号

2819259

2819259

乌鲁木齐市教委

中山路43号

2827007

2822301

乌鲁木齐市对外贸易经济合作局

友好南路143号

4524297

4524382

乌鲁木齐市城市规划管理局

光明路28号

2827773

2827773

乌鲁木齐市土地管理局

西河坝前街56号

2810815

2810815

乌鲁木齐市环境保护局

南湖路西三巷4号

4617830

4644505

乌鲁木齐市人事局

新华南路16号

2819291

2309506

乌鲁木齐市劳动局

新华南路16号

2819482

2819482

乌鲁木齐市工商局

中山路122号

2818895

2823450

乌鲁木齐经济技术开发区管委会

中亚大道68号

3716656

3713116

乌鲁木齐高新技术产业开发区管委会

北京南路钻石城5号

3845624

3830834

市政府侨务办公室

光明路30号前楼

2819357

2819357

市政府经济协作办公室

新华南路16号

2810522

2810515

市长专线

光明路30号

12345

五、乌鲁木齐市引进优秀人才若干规定（试行）（摘要）

第一条优秀人才的含义

（一）在国内外获得硕士以上学位的人员；

（二）本市紧缺、急需的具有学士以上学位且取得副高以上专业技术职务任职资格的人员；

（三）本市高新技术、支柱产业、重点工程、新兴产业等领域急需的具有学士以上学位的人员；

（四）拥有技术含量高、市场前景广阔的专利、发明或专有技术的人员。

第二条引进优秀人才的方式

（一）以调动、毕业分配就业、借用、客座、兼职等方式到我市企事业单位工作；

（二）到我市创办、承包、租赁各种经济实体和研究开发机构，或以自己的专利、专有技术、资金等形式向企业入股；

（三）短期到我市企事业单位帮助解决技术或管理难题；

（四）担任我市政府机构、企事业单位的顾问或咨询专家；

（五）短期来我市开展学术交流、科研合作、技术开发等。

第三条优秀人才的待遇

（一）住房待遇

凡到我市工作的具有硕士以上学位的优秀人才，由政府无偿提供周转房一套。

其中具有博士学位（含双硕士学位）的人员为三室一厅，具有硕士学位的人员为二室一厅。

（二）工资待遇与补贴

l．凡到我市工作的优秀人才，除用人单位执行国家规定的工资标准外，另由市财政给博士学位（含双硕士学位）的人员每月补贴1500元，给硕士学位的人员每月补贴1000元。

2．用人单位可以对引进的优秀人才实行年薪制，年薪标准由双方协议确定，市人事局负责鉴证，并监督执行。

（三）探亲假待遇

凡到我市工作的优秀人才，配偶在外地的，每年可享受两次探亲假，每次假期为20天（路程另加）；本人未婚，父母在外地的，每年可享受一次探亲假，每次假期为30天（路程另加）。

硕士学位（含副高以上专业技术职务任职资格）以上的人员，由单位报销双程飞机票及中转住宿费，其余人员的待遇可根据本