物业经营管理第七章.docx

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物业经营管理第七章

第七章成本管理

考试的基本要求：

掌握：

物业管理中的成本及其分类和成本估算方法

熟悉：

成本预算编制工作的基本要求，成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。

了解：

成本控制原理，程序与组织体系。

第一节物业管理中的成本及其分类

一、物业管理中的成本（掌握）

（一）成本的含义

一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用（如进行物业的维修、清洁和保养等发生的费用，具体包括物业维修用机器设备的耗费、维修用材料的耗费、人工费等方面的耗费），称为物业管理企业的生产费用。

为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和，就称为该特定物业的物业管理成本。

一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业管理企业的营业成本。

物业管理企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，称为物业的物业管理的经营管理费用。

它们都作为期间费用处理，不计入成本（即营业成本），但计入并冲减当期损益。

也就是说，在损益表中应该包含经营管理费用，用于计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。

综上所述，物业管理企业的成本（即物业管理成本），就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。

29．一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的（D）。

（2010年）

A．管理费用B．咨询费用C．财务费用D．营业成本

（二）物业管理成本构成

《物业管理企业财务管理规定》指出，除该规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。

由此可知，物业管理成本由以下两个部分构成：

1．营业成本

营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。

（1）直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动的人员工资、奖金及职工福利费等。

物业管理单位管理人员的工资不应记在这里，应记在间接费用里，这里记的应该是“一线”人员的工资、奖金及福利费。

比如负责保安、绿化、保洁等具体工作的人员，他们的工资、奖金及职工福利费都要记在这里。

（2）直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

（3）间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

这里的间接费用都是针对物业管理单位本身维持运营所发生的一些费用，而不是为了维持所管理的物业发生的费用。

2．期间费用或经营管理费用

期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。

（1）管理费用。

是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费、摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失以及其他管理费用等（注：

实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用）。

其中：

公司经费：

包括公司总部管理人员的工资、奖金及职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费等。

劳动保险费：

是指公司支付离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、职工退职金、6个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤金。

按规定支付给离退休干部的各项经费等。

董事会费：

是指公司最高权利机构，如董事会及其成员为履行职责而发生的各项费用，如差旅费、会议费等。

税金：

是指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。

无形资产摊销：

是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、专利技术等无形资产的摊销。

（2）财务费用。

是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：

①利息净支出，是指公司在经营期间发生的各项债务的利息支出减去利息收入后的净额；②汇兑净损失（汇兑收益减去汇兑损失），是指已经收入的外币资金在使用时、已经发生的外币债权和债务在偿还时，由于时间和汇率的不同而发生的折合为记账本位币的净损失，以及不同货币之间的买卖、兑换，由于实际兑换的汇率与账面或记账汇率的不同而发生的净损失；③金融机构手续费，是指公司为筹资和办理各种结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费；④公司筹资发生的其他财务费用。

30．下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是（B）。

（2010年）

A．财务人员的工资B．金融机构手续费

C．法定税费D．财务部门办公费

关于物业管理成本的构成或开支范围，要注意以下特别规定：

（1）物业管理企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入营业成本，不计入管理费用；

（2）物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用；

（3）物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。

（4）发生的坏账损失，计入管理费用，不能计入营业成本；

（5）按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：

①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定之外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

（三）划清营业成本与期间费用的界限

营业成本与期间费用两者是不同的。

成本是在收益实现后就可以得到补偿，但期间费用不行，应计入当期损益。

凡期间费用都要按有关规定（或标准）分别计入管理费用或财务费用。

这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。

二、物业管理成本的分类（掌握）

（一）按照经济性质分类

按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素：

（1）外购材料。

指物业管理企业耗用的从外部购进的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

（2）工资。

指企业职工的工资总额。

（3）职工福利费。

指企业按工资的规定比例计提的职工福利费。

（4）折旧费。

指按照规定计算的固定资产折旧费用。

（5）利息支出。

指财务费用中银行借款利息支出减去利息收入后的净额。

（6）税金。

指应计入管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、印花税等。

（7）其他支出。

指不属于以上各要素的费用，如邮电通讯费、差旅费、租赁费等。

按照费用的经济内容（或性质）进行分类，有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平。

（二）按照经济用途划分

按照经济用途划分，物业管理成本可分为营业成本和期间费用。

按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。

（三）按照与业务量的关系划分

按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。

（1）固定成本。

这是指在相关的范围内，所发生的成本总额保持相对稳定，不随物业管理服务业务量而变化的项目，如固定资产的折旧、第一线物业管理师的基本工资等。

但当物业管理服务业务量的增减超过一定幅度（相关范围）时，固定成本会相对地有所增减，所以固定成本也称为“相对固定成本”。

（2）变动成本。

变动成本是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。

它又可以划分为比例变动成本和非比例变动成本两个部分。

比例变动成本是指所发生的费用随业务量而成正比例变化的费用，如物业管理成本中的原材料成本。

非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。

（3）半固定或半变动成本。

是指成本的发生，随着业务量的增减而变动，但不呈正比例变动的情况。

半固定或半变动成本又称混合成本，指的是即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加。

将成本划分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。

一般来说，由于固定成本总额与业务量的变动关系不大，因此降低单位业务量的固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手；而变动成本随着业务量的变动而变动，因此降低变动成本应从降低单位业务量的消耗入手。

此外，这种成本划分方式，还有利于进行物业经营管理的预测与决策。

（四）按照计算依据不同划分

按照成本计算依据的不同，可以有以下一些成本的划分，但要注意的是以下这些成本，并不是成本的构成。

（1）目标成本。

在目标利润已经确定（依据）的基础上所要求实现的期望成本。

（2）定额成本。

成本项目按定额（依据）计算，再汇总出物业管理成本。

例如，依据材料消耗定额确定材料成本、依据工时定额确定人工成本、依据费用标准确定生产成本，由此而得出定额成本。

（3）计划成本。

在计划期内经过预测（依据）而预算出来并要求执行的物业管理成本。

计划成本是指令性成本。

（4）实际成本。

在计算期内依据实际费用支出（依据）而计算出来的物业管理成本。

它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。

把成本划分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本，对于物业管理企业正确看待成本支出，加强成本的核算和管理，具有十分重要的意义。

（五）按照与决策的关系划分

按照与决策的关系，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等。

（1）边际成本。

是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。

当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的；反之，是不合算的。

微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收入时，这时的服务量为企业获得最大利润的服务量。

（2）差异成本。

是指不同经营管理方案间成本的差异，又称增量成本或减量成本。

在数量上，差异成本等于不同方案之间增加或缩小单位物业管理服务量的成本变化量，乘以增加或减少的单位服务量，再加上由于增加或缩小服务规模而导致的“固定成本”。

（3）机会成本。

机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。

例如，在一定资源条件下，选择某住宅小区物业管理项目，就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。

（4）估计成本。

是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。

（5）沉没成本。

是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。

（6）可缓成本。

是指可延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。

（7）可免成本。

是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。

（8）附加价值成本。

是指当投入的成本可使顾客觉得服务质量或价值有增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会减低时，所对应的成本即为附加价值成本。

将成本划分为边际成本、差异成本和机会成本等，对于分析评价各种不同经营方案，从中选择最优方案，以提高企业物业经营管理服务的经济效益具有十分重要的意义。

第二节成本估算方法（重点）

一、成本估算的目的

物业管理服务成本，主要包括有人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。

专项维修资金，是从业主预先缴纳的专项维修资金中支付，不计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本，但也需要依据有关估算结果，制定科学的支出计划和补充计划。

此外，在经营性物业中，与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金，是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的，也不计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本，但这种提取也要以该项费用的支出估算为依据。

目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。

实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。

实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。

成本估算的成果，既可以服务于物业管理招标投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。

二、主要成本项目的估算方法（掌握）

（一）人工费的估算

该项成本是指物业管理企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。

1．基本工资（F1）（元/月）

各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。

2．社会保险费（F2）（元/月）。

社会保险费包括医疗保险、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等，就是通常我们所说的“四险一金”，应当根据当地政府的规定由企业确定。

3．按规定提取的福利费（F3）（元/月）

福利费包括以下三项：

（1）福利基金。

按工资总额的14%计算。

（2）工会基金。

按工资总额的2%计算。

（3）教育经费。

按工资总额的1.5%计算。

31．物业管理服务成本中按规定提取的福利基金按工资总额的（D）计算。

（2010年）

A．1.5%B．2%C．12%D．14%

4．加班费（F4）（元/月）

加班费按人均月加班2～3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月22个工作日计算。

5．服装费（F5）（元/月）

按每人每年2套服装计算，其服装标准由企业自定。

计算出服装费后再除以12个月，即可得到每月服装费。

6．工服洗涤费（F6）（元/月）

工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照当地的洗涤费标准计算确定。

总之，人工费用的测算方法是根据所管物业的档次、类型和总收费面积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额，比如计算福利基金、工会基金、教育经费、加班费等；汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米。

例题：

某物业管理企业，物业管理人员共计20人，参考当地平均行业工资标准，确定物业管理人员的工资为2000元/月，社会保险费为工资总额的1.5%，福利费按规定提取，加班费按每人每月加班2天计算，员工每套服装费用为100元，工服洗涤费为每月100元。

另外，该物业管理企业管理的物业总面积为5000m2，则该物业管理企业的人工费预计为（）元/月•平方米。

解：

员工工资：

2000×20=40000元；社会保险费：

40000×1.5%=600元；福利费：

40000×17.5%=7000元；加班费：

20×2×2000/22=3636.36元；服装费2×100×20/12=333.33元；工服洗涤费：

100元/月。

企业的人工费预计

（40000+600+7000+3636.36+333.33+100）/5000=10.33元/月•平方米。

74.关于人工费中福利费计算的说法，正确的有（　BDE　）。

（2011年）

　　A.加班费按每人每月不超过5天计算

　　B.福利基金按工资总额的14%计算

　　C.员工奖金按工资总额的10%计算

　　D.教育经费按工资总额的1.5%计算

　　E.工会基金按工资总额的2%计算

（二）办公费估算

办公费是物业管理企业开展正常工作所需要的有关费用。

主要包括：

1．交通费（F1）（元/年）

交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。

2．通信费（F2）（元/年）

通信费包括电话费、传真费、手机费等。

3．低值易耗文具、办公用品费（F3）（元/年）

低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印费等。

4．书报费（F4）（元/年）

书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的花费。

5．宣传广告和市场推广费（F5）（元/年）

该项费用支出的数量取决于物业的空置水平、新旧程度以及市场的供求状况等。

6．法律费用（F6）（元/年）

经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费用、预估房产税的支出、定期检讨法律文件（如租约、合同等）等费用支出等。

律师费是该项下的经常费用。

7．节日装饰费（F7）（元/年）

在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。

8．办公用房租金（含水电费）（F8）（元/年）

上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。

32．某办公单位以每月2000元的价格租了一间100平方米的办公室。

年底结算时，其交通费3500元／年，通信费5000元／年，办公用品费1000元／年，书报费1000元／年，宣传广告和市场推广费15000元／年，法律费用8000元／年，节日装饰费2500元／年。

其办公费估算为（B）元／月•平方米。

（2010年）

A．31.67B．50.00C．380.00D．600.00

解析：

（2000×12+3500+5000+1000+1000+15000+8000+2500）/12/100=50元／月•平方米。

（三）共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算

该项费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多。

主要包括维修保养费、装修费、能源费、康乐设施费、杂项费用等：

1．维修保养费（F1）（元/年）

该项费用主要用于核算物业内外部的总体维修保养费用支出。

具体内容包括：

建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。

2．装修费（F2）（元/年）

该费用科目一般包括装修材料费（如墙纸、涂料等）、工器具和设备使用费（摊销）、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。

3．能源费（电、气、油料等）（F3）（元/年）

物业经营管理过程中消耗的能源的成本。

4．康乐设施费（F4）（元/年）

健身设备主要设在写字楼物业中，供租户的员工使用。

健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费，属于康乐设施费范畴，该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健身设施、游泳池和其他康乐设施的维修、保养费支出。

有时救生员、器械使用指导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。

5．杂项费用（F5）（元/年）

该项费用是指为保持物业正常运转而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如停车位划线、配钥匙、修理或重新油漆建筑物内外的有关标志或符号等的费用支出。

上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。

（四）保安费估算

保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成。

1．保安系统费（F1）（元／年）

保安系统费具体包括以下内容：

（1）保安系统日常运行电费及维修保养费。

其数值为保安系统用电量×电费单价+日常维修养护费。

（2）日常保安器材费。

即日常保安用警棍、对讲机、电池和电筒等的购置费。

（3）更新储备金。

该项费用为保安系统购置费与安装费之和除以保安系统正常使用年限的数值。

2．保安人员人身保险费（F2）（元/年）

3．保安用房和保安人员住房租金（F3）（元/年）

根据实际情况，分别计算出这些费用，加总后再分摊到每月每平方米中即得出保安费。

33．在做物业管理服务的主要成本估算时，保安人员的人身保险费计入（A）中。

（2010年）

A．保安费B．不可预见费C．保险费D．办公费

（五）清洁卫生费估算

清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的日常清洁保养费用。

包括：

1．清洁工具购置费（F1）（元/年）

此项费用包括垃圾桶、拖把等的购置费。

2．劳保用品费（F2）（元/年）

3．清洁机械材料费（F3）（元/年）

此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛光机的折旧、消耗材料等。

4．化粪池清理费（F4）（元/年）

5．垃圾外运费（F5）（元/年）

6．其他费用（F6）（元/年）

7．水池清洁费（F7）（元/年）

上述各项费用可按实际情况分别估算出其各自的年总支出，然后加总，加总后再分摊到每月每平方米中即得到环卫清洁费。

（六）绿化养护费估算

绿化养护费是指物业区域内绿化的养护费用，包括美化大堂、楼道等公共部位的支出等。

应测算项目有：

1．绿化工具费（F1）（元/年）

此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。

2．劳保用品费（F2）（元/年）

此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费用。

3．绿化用水费（F3）（元/年）

4．农药化肥费（F4）（元/年）

5．杂草清运费（F5）（元/年）

6．园林景观再造费（F6）（元/年）

此项费用包括补苗费、环境内摆设花卉等的费用。

上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。

（七）固定资产折旧费估算

该项费用是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。

各类固定资产包括：

1．交通工具（汽车等）（F1）（元/年）

2．通信设备（电话机、手机、传真机等）（F2）（元/年）

3．办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）（F3）（元/年）

4．工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）（F4）（元/年）

5．其他设备（F5）（元/年）

按实际拥有的上述各类固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米中。

固定资产平均折旧年限一般为5年。

72．物业服务企业在进行固定资产折旧费估算时，各类固定资产包括（ABCE）。

（2010年）

A．交通工具B．通信设备C．办公设备

D．物业管理用房E．工程维修设备

例：

某物业管理企业，参与管理的物业总面积为100000m2。

该企业现有汽车等固定交通工具价值100万元，电话、传真等通信工具价值1万元，桌椅、电脑、空调等办公设备价值50万元，管道疏通机、电焊机等工程维修设备价值5万元，其他设备价值1万元，则该企业固定资产折旧费为（）元/月•平方米。

解：

（100+1+50+5+1）/5/12/100000×10000=0.26元/月•平方米。

（八）保险费估算

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支，不包括员工医疗险和失业险，后者在人工费里列支。

对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投保大厦财产险，包括土建、装修和设备（如酒店的中央空调等），一般是按楼宇或设备的总造价来投保。

对于商厦、酒店，还要投保公共责任险（如电梯责任保险）。

保险费估算，先是找出每种保险费的计费基数，然后相应地乘以保险费费率，然后加总，再分摊到每月每平方米中。

例：

某商厦，物业建筑面积总共为1000m2，每年需要投保的保险有财产综合险和公共责任险。

已知该商厦土建、装修和设备的总造价为1000万元，财产综合险的费率为1‰；公共责任险每年保费的计算采用每年累计赔偿限额×适用费率的计算方法计算，现在已知每年累计赔偿限额为50万元，适用费率为0.5%，则该商厦需交保险费为（）元/月•平方米？

解：

（1000×1‰+50×0.5%）/12/1000×10000=1.04元/月•平方米。

（九）专