土地登记代理实务模拟22.docx
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土地登记代理实务模拟22
土地登记代理实务模拟22
一、单项选择题
1.下列各项中，国土资源行政主管部门不能对已进行异议登记的内容进行注销的是。
A.土地权利人对异议表示反对的
B.异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的
C.人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的
D.人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的
答案：
A
[解答]异议登记本身是在土地权利人和利害关系人关于土地权属问题发生纠纷无法调解情况下进行的，因此，土地权利人对异议的反对并不影响异议登记。
2.是关于土地使用权出租变更的错误说法。
A.承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记
B.国有土地的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押
C.承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人获得，租赁合同经更名后继续有效
D.承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权由第三人持有
答案：
D
3.对由股份有限公司或有限责任公司等公路经营企业经营管理的高速公路及其他封闭式公路线路用地而言，公路线路用地登记的持证人是。
A.公路经营企业
B.公路行政主管部门
C.国土资源行政主管部门
D.人民政府代表全体人民所有
答案：
A
[解答]根据国土资函[2000]333号，对由股份有限公司或有限责任公司等公路经营企业经营管理的高速公路及其他封闭式公路线路用地而言，公路线路用地登记的公路经营企业作为持证人。
其他公路线路用地，如果使用人明确，能够担负保养和管理义务的，也可以根据当地实际情况办理土地登记发证手续。
4.一宗土地，企业A通过拍卖方式取得其土地使用权40年，后因厂址搬迁，企业A决定将该宗土地使用权进行转让，转让给房地产开发公司B开发为住宅小区。
在转让之前A已经使用该宗土地10年，那么B可取得年的土地使用权。
A.10
B.30
C.40
D.70
答案：
B
[解答]土地使用人通过转让方式取得的国有建设用地使用权，其使用年限为国有建设用地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。
A取得该宗地40年的使用权，B在得到该土地时A已使用10年，所以B可取得该宗地剩余的30年的使用权。
5.根据《土地登记办法》规定，对当事人提出的土地登记申请，其申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在日内一次告知申请人需要补正的全部内容。
A.3
B.5
C.10
D.15
答案：
B
[解答]参见《土地登记办法》第十二条。
6.土地权属性质的审核主要是对土地权利的必要性、可行性、范围、内容、义务和进行审核。
A.限制
B.约束机制
C.要式机制
D.自然归属
答案：
A
[解答]对土地权属状况的审核包括审核土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限等。
其中，土地权属性质的审核主要是对土地权利的性质、范围、内容、义务和限制等进行审核。
7.关于土地所有权、土地使用权和土地他项权利的变更登记，下列说法错误的是。
A.三种权利的变更登记有日常性
B.三种权利的变更登记有个别性
C.三种权利的变更登记发生在初始登记之前设定登记之后
D.变更登记主要指权利主体的改变、客体的部分改变及部分内容的改变
答案：
C
[解答]土地变更登记是指已登记的土地权利，因土地权利人发生改变，或者因土地权利人的姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的土地登记。
变更登记发生在初始登记和设定登记之后。
8.关于土地登记代理机构的设立条件中，不准确的是。
A.有自己的名称和组织机构
B.有必要的财产和经费
C.有固定的服务场所
D.有足够数量的从业人员
答案：
A
9.相对于国有土地使用权而言，通过出让方式取得的国有土地使用权是有使用期限的。
A.专拨
B.待批
C.特批
D.划拨
答案：
D
10.离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为。
A.用益物权
B.土地收益权
C.土地使用权（地下）
D.土地他项权利
答案：
C
[解答]根据《关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》中规定：
①凡是与地上建筑物联为一体的地下建筑物，其土地权利可以确定为土地使用权。
②离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权（地下）。
二、多项选择题
1.在土地登记公开查询中，“土地登记结果”一般指。
A.宗地图
B.地籍调查表和地籍图
C.土地归档卡
D.土地登记卡
E.土地权利证书
答案：
AD
2.在土地权利人的地址与其使用的宗地的坐落不一致的情况下，因宗地所在的而进行的变更土地登记一般属于地址变更登记。
A.行政区域调整
B.通讯地址改变
C.街道名称改变
D.宗地门牌号码改变
E.户籍管理部门改变
答案：
BE
3.关于集体土地产权登记申请人，下列表述正确的是。
A.村集体内有两个以上农村集体经济组织的，可以由村集体代办
B.使用宅基地的城镇、农村居民由其集体土地所有权人申请土地登记
C.乡（镇）农民集体所有的土地应由乡（镇）集体及其法人代表申请土地登记
D.村集体所有土地由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记
E.使用四荒拍卖土地的农村居民由农地使用合同签订人申请土地登记
答案：
ACDE
4.土地登记代理机构接受地籍测量委托的，收费标准可以，由委托双方商议后确定。
A.根据国家制定的统一的土地登记代理收费标准
B.参照国家测绘局制定的《测绘工程产品价格》标准
C.根据宗地测量的难度、以及地籍控制点资料的情况
D.按机构经验的大小来决定
E.由委托人和土地登记代理机构协商确定
答案：
BC
[解答]土地登记代理收费主要由委托人和土地登记代理机构协商确定。
土地登记代理机构接受地籍测量委托的，收费标准可以参照国家测绘局制定的《测绘工程产品价格》标准，根据宗地测量的难度、以及地籍控制点资料的情况，由委托双方商议后确定。
5.来源是我国土地权权属来源。
A.土地他物权
B.集体土地所有权
C.集体土地使用权
D.国家土地使用权
E.国家土地所有权
答案：
BCDE
6.关于地址变更登记，下列叙述正确的有。
A.申请人是地址变更前的土地权利人
B.申请人应当在地址发生变更之日起15日内申请名称变更登记
C.申请人可以为自然人、法人或者其他组织
D.申请人应当向土地登记机关提交由土地登记机关发出的土地证书
E.申请人应当向土地登记机关提交地上建筑物的权属证明和地址变更证明文件
答案：
BCDE
[解答]A项，地址变更登记的申请人是地址变更了的土地权利人。
7.关于土地登记资料查询申请，下列叙述正确的有。
A.对于不予受理的土地登记查询申请，土地登记机关应当在10个工作日内给予答复
B.申请查询内容不得超过规定查询的范围
C.查询申请人提交的证明文件必须齐全并合法有效
D.申请查询的土地必须在本登记区内
E.对符合规定的土地登记查询申请，土地登记机关应当准予查询和签证
答案：
BCDE
[解答]A项，对于不予受理的土地登记查询申请以及受理后发现所查询内容属于不予受理查询范围的，查询机关应当在3个工作日内，将不予受理的结果通知查询申请人，并说明原因。
8.查封、预查封登记中，人民法院应提交的文件资料有。
A.协助执行通知书
B.查封或预查封裁定书
C.人民政府批准查封材料
D.土地登记申请书
E.人民法院执行人员工作证和执行公务证
答案：
ABE
[解答]人民法院应当提交的文件资料有：
①人民法院执行人员工作证和执行公务证；②查封或预查封裁定书；③协助执行通知书。
9.属于名称变更登记申请人应提交的证明文件。
A.土地登记机关颁发的权利证书
B.政府批地文件
C.土地交换协议书
D.地上建筑物、附着物权属证明
E.名称变更证明文件
答案：
ADE
10.目前我国的土地证书主要有。
A.《国有土地所有证》
B.《国有土地使有证》
C.《集体土地所有证》
D.《集体土地使有证》
E.《土地他项权利证明书》
答案：
BCDE
三、综合分析题
1.B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000m2，用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。
1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。
现为抵押贷款之需要，该厂急来办理土地登记。
问题
1．B县第一机械厂应当如何申请土地登记?
2．如何确定土地使用期限?
3．出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么?
答案：
1．应当按以下申请土地登记：
（1）B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。
申请人为该厂法人及法人代表。
（2）申请时队规定：
1）按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内；
2）成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。
B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。
（3）应该提交的材料：
1）土地使用权登记申请表。
2）该企业法人证明、法人身份证明。
3）建设用地批准书。
4）《国有土地使用权出让合同》。
5）出让金支付凭证。
6）委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。
2．土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起按50年计算。
3．出让土地使用权设定登记权属审核要点：
（1）对申请人的审核。
要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致。
（2）对土地权属来源资料的审核。
一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。
（3）对使用期限的审核。
要注意出让年限是否符合最高出让年限。
（4）对土地面积的审核。
要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致。
（5）对出让金支付情况的审核等。
2.王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢6层厂房后（厂房土地性质为国有划拨土地），将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。
问题
1．王某、李某应办理何种登记？
2．国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？
答案：
1．该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更登记。
2．国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：
（1）对申请人的审核。
申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。
（2）对转让地块投资情况的审核。
出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。
（3）对使用期限的审核。
土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。
（4）对税费的审核。
申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。
（5）对土地用途的审核。
土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的批准。
（6）对房产变更的审核。
房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有《房屋所有权证》。
王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某又擅自更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。
3.某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴旺村同意，市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权。
批准用途为宅基地。
批准土地面积为200m2，张某、李某各拥有90m2，根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，为200m2，集体土地使用权批准拨用手续符合法律规定。
根据土地登记有关规定，建议为张某办理集体土地使用权登记。
问题
1．该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质是什么?
权利人是谁?
2．什么是集体土地所有权、集体土地使用权?
3．集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员，具体包括哪些?
答案：
1．该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质为集体土地使用权。
权利人为张某和李某。
2．所谓集体土地所有权，是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。
所谓农民集体土地使用权，是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。
3．集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员，具体包括：
（1）集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。
此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工和军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。
（2）集体农用土地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
（3）集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和个人。
在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。
如果“四荒；土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同意。
4.某市某化工厂于2001年8月20日在该市城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使用权，面积为21000平方米，用途为工业，使用年限45年，未办理土地登记。
2003年9月该化工厂进行技术改造，由于资金不足，需要以该土地作为抵押物向银行申请贷款，但由于未办理土地使用权设定登记，随后该化工厂于2003年9月20日委托某土地登记代理公司的土地登记代理人刘某代理土地登记申请手续。
问题
1．土地登记代理人刘某需要与该化工厂明确哪些方面的事项?
2．根据《土地登记规则》的规定，土地登记代理人刘某需要收集哪些权属来源资料?
3．出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括哪些?
4．土地登记代理人刘某在填写土地登记申请表时要注意哪些方面的内容?
答案：
1．土地登记代理人刘某需要与该化工厂明确以下方面的事项：
（1）代理事项及目标：
根据委托人的要求，代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申请，不是抵押登记。
（2）了解现有的权属来源资料，如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否交纳有关税费等。
2．根据《土地登记规则》的规定，土地登记代理人刘某需收集的权属来源资料包括：
（1）县级以上人民政府建设用地批准书。
（2）国有土地使用权出让合同。
（3）全部土地出让金支付凭证。
（4）有关税费支付凭证等。
还需要准备的其他文字材料有：
1）化工厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；
2）土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。
3．出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括：
（1）对申请人的核实。
要核实人民政府建设用地批准书的土地使用者、国有土地使用权出让合同中的受让人与委托单位的名称是否一致。
（2）对出让合同的核实。
1）国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；2）出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。
（3）对使用期限的核实。
要注意出让年限是否符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让最高年限要求。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，出让国有土地使用权时，工业用途的法定最高出让年限为50年。
（4）对土地用途的核实。
要注意是否与批准用途一致，该用途应为工业。
4．土地登记代理人刘某在填写土地登记申请表时要注意以下几个方面：
（1）土地使用者与申请单位名称要一致，准确的名称要与某化工厂的营业执照名称保持一致。
（2）申请登记类型，为出让国有土地使用权设定登记。
（3）土地使用权类型要与批准文件相符，应为国有出让土地。
（4）土地面积要与相关批准文件一致。
（5）土地用途要符合相关批准文件要求，应为工业用途。
（6）申请登记的依据要齐全。
（7）使用期限、终止日期要与出让合同中规定相一致；工业用地的出让年限不能超过50年。
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