住宅项目可行性研究报告.docx
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住宅项目可行性研究报告
住宅项目可行性研究报告
一、项目概况
1、项目概况
表1项目地块规划指标
地块编号
地块面积
容积率
最大建筑密度
最大建筑高度
最小绿地率
L41/03
74300m2
2.92
35%
60-80
30%
2、项目地理位置
从投资环境分析报告中找区位、交通、配套情况
3、项目周边环境分析
从投资环境分析报告中找“周边环境”
4、地块SWOT分析
从地块价值测算中找
表一
区位：
地块位于西永片区北部，靠近大学城。
地块距沙坪坝商圈较近，约21公里需30分钟车程，距九龙坡区约30公里，距江北区约25公里。
交通：
三峡广场片区可从渝遂高速经大学城隧道到达本片区，双碑大桥通车后，将增强从江北到达本项目的通达性；
创智路、科技一路可到达本项目，地铁1号线以及规划中的轨道7号线、17号线靠近本项目，目前1号线已通车。
配套情况：
陈家桥片区成熟度较高，目前商业、生活配套已初步呈现；
本地块位于西永片区，周边目前生活配套不完善，但由于本案紧邻西永未来的商业新中心，将提升项目区域配套价值。
3、项目环境状况
地块整体较为平坦，西北部为虎溪河，景观资源较好，适宜打造高端产品；L40、L41地块靠近交通干道，且部分紧靠商业区，适宜打造高层产品，底层用作沿街商铺。
4、项目地块SWOT性质及特点
优势
（1）、区位：
地块位于西永片区北部，靠近大学城。
地块距沙坪坝商圈较近
（2）、交通：
已开通的地铁1号线以及规划中的轨道7号线、17号线靠近本项目
（3）、配套：
陈家桥片区成熟度较高，目前商业、生活配套已初步呈现；本地块位于西永片区，紧邻西永未来的商业新中心，将提升项目区域配套价值。
（4）、周边环境：
紧邻虎溪河，景观资源最好；靠近主干道，城市资源较好；紧邻未来商业中心，绿地退让线可增加商业特色
（5）、经济：
位于西永商务片区，区域内主要以大学城教育、微电子高新技术以及高铁物流发展片区经济，片区经济发展成熟。
（6）、科技：
紧邻西永微电园，科技力量雄厚。
劣势
（1）、生活配套：
本地块位于西永片区，周边目前生活配套不完善。
（2）、教育配套：
本地块教育资源缺乏，要依靠大学城教育配套。
（3）、交通：
目前交通体系尚未完善，有待于提高。
（4）、商业配套：
商业配套设施几乎没有。
机会
1.至2020年，以西永为城市副中心的西部片区，将成为联系市域西部城镇的重要地区，区域人口大增，将形成一个超过百万人口的“新城”。
2.城市空间结构为“一城五片，多中心组团式”西永是城市六大副中心之一。
3.处于沙区西永组团，定位为城市副中心，为主城开发热点区域，发展机会大。
威胁
竞争强烈：
贝蒙天地别墅以低价入市，加之赠送面积大、户型紧凑，初期销售情况较好，客户群较年轻，对价格敏感。
2013年4月调高价格后，销售情况明显下滑。
预计该项目后续将推出110套别墅；龙湖二次进攻西永拿地，显示出龙湖在该片区拿地的决心以及对该片区市场的看好；首创项目主要以住宅产品为主，配合公寓、商业
1、人文环境
5、市政规划管道
6、拆迁安置
三、市场分析
1、宏观环境分析
宏观政策
货币政策逐渐放松，政府预加强投资，预计2013年市场经济进入恢复期，房产市场转暖，房产供需将保持稳中有升，房产价格也将实现恢复性上涨；预判未来市场即将出现恢复性的上涨趋势。
比如：
新国五条调控政策，国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求，支持首套置业需求；宏观经济政策延续目前有针对性的货币宽松政策。
沙坪坝
区域规划：
沙坪坝区规划为输入型改善居住区，是“城市向北发展”的核心区域，也是外区域人口导入的重要区域，而项目处于沙区西永组团，定位为城市副中心，为主城开发热点区域，发展机会大。
区域经济：
沙坪坝区GDP居全市第四，连续三年稳定增长，区域经济增长速度较快。
且固定资产投资增长较快，年均增长率处于主城首位，对房地产有一定的刺激作用。
区域产业：
沙坪坝区以第二产业较为发达，在地区产业中占据主力位置。
区域人口：
沙区区域人口基数大，对外区人口吸附能力较强。
而教育群和产业群将为沙区及西永吸引巨大的人口量，为房地产的发展提供了人口支撑和保障；
西永
区域规划：
西永为沙区及重庆重点打造的核心区域，是建造西部新城的城市中心区；
房地产发展：
东部老城区供应有限，缺乏高端项目，城市发展受限，而西永组团住宅大多为低密度、综合性社区，以高层、洋房、别墅为主，房地产开发和客群置业均逐步向西永组团转移
西永作为重庆产业高地，发展前景较好。
b.西永微电子产业园高新技术产业集中，高收入人群较多，人口较为密集。
c.西永片区微电子产业园、高新技术产业集中，是沙区产业发展的核心或关键点。
大学城
城市人口：
重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。
背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。
规划入驻大学15所，教师、学生人数15—20万人，社会人口25万人。
重庆大学城服务中心和中央商务区总占地10平方公里，其设施和功能完全具备一个发达地区的标准。
由于其是完全迅速的拔地而起，因此其各项功能更具协调型。
大学城人口最终将达到46万人，再加上旅游、商业等强大流动人口群，会成为一个庞大且更具经济利益的消费群。
其功能的协调性和完备性，决定了各个主体之间不会出现恶意竞争，但同作为市场一主体同样应遵循市场规律运作。
大学城服务中心和中央商务区的建设也完善了大学城的整体功能，为大学城的师生员工以及其他人群（当地居民、西永微员工等）的基本生活需要提供了保障。
3、本市房地产市场分析
重庆：
重庆市场供需及价格分析
2012年重庆市房地产市场供需基本平衡，2012年前存量得到了一定的释放，价格略有上升
表二重庆市场供需及价格分析
2008-2009年，新批准预售量持续下滑。
2010年出现反弹，近3年维持在2100万方左右，2012年则达到最高2178万方，预计2013年的新批准预售量将保持平稳，出现供略大于求的情况。
2007-2012年重庆主城人均可支配收入与房价
表三2007-2012年重庆主城人均可支配收入与房价
2012年成交建筑面积2243万方，较2011年增长699万方，增幅为45.3%，但成交价格与2011年基本持平
可支配收入与房价比分析：
随着城市居民购买力逐年增加，房产市场稳定、健康发展，房地产价格上涨空间较大。
表四2007-2012年重庆主城人均可支配收入与房价
近五年人均可支配收入和地产增幅波动不定：
2010年房价增幅明显大于收入增幅，房地产市场出现泡沫，11年受调控政策影响，市场逐渐趋于稳定，收入增幅高于地产价格增长，房价受到收入的有力支撑，无市场泡沫；
随着收入的增长，房价也适度上涨，未来房地产形势较好。
重庆分类物业情况
别墅市场情况：
2011年以前，别墅整体呈现明显供不应求的趋势，2011年国家实行严厉的调控政策，别墅成交大幅下降，而供应增长较快，重庆别墅市场存量超过50万方；
2012年市场回暖，重庆别墅市场新增供应117.05万方，成交118.71万方，经济型别墅拉低价格，成交均价为10836元/㎡，呈现供不应求的趋势。
2012年别墅出现供不应求现象，成交价格趋于平稳
洋房市场情况
2011年和2012年，洋房供应明显增长，2012年洋房供应168.65万方；
2012年重庆市成交155.31万方，环比上涨37%，加之有一定洋房存量，整体仍呈现供大于求的趋势；
2012年成交复苏，成交均价为7438元/㎡，价格稳步上升。
2012年洋房供需价格稳步上涨，但整体仍供大于求
沙坪坝
沙坪坝区地处重庆市中心西北地带，最西北角距市中心30KM，全区位于重庆市“一小时经济圈”内；
地处长江以北、嘉陵江以南，川东平行山谷区，目前是重庆市的主城区之一。
东与渝中区紧密相连，东北隔嘉陵江与渝北区相望，南邻九龙坡区，西倚歌乐山，北面与北碚区交界。
目前区辖沙坪坝、小龙坎等12个城市街道办事处，歌乐山、井口等11个农村镇和联芳园区。
东邻渝北区、江北区和渝中区，南、西界九龙坡区、璧山县，北接北碚区，紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区；
沙坪坝是重庆市的科教文化中心和工业基地。
沙坪坝区中部为歌乐山，是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称，此外，沙坪坝区还拥有多个大型公园，区内环境优美，成为重庆市重点旅游休闲地之一。
是重庆重要的经济文化区。
沙区经济发展
沙坪坝区经济实力居全市主城第四，连续三年稳定增长，区域经济增长速度较快。
表五
2009-2011年沙坪坝区GDP总值为1328亿元，居全市第四，连续三年稳步增长，区域经济发展较好；
2011年GDP增长率为33.5%，较主城其他区域增长率居第二，经济增长速度较快；
沙区经济发展
沙区整体经济发展迅速，经济水平较高，有一定的购买力。
表六
2006-2012年沙坪坝区GDP呈现稳步上涨趋势，至2012年GDP生产总值达到658.1亿元，经济发展迅速；
2006-2012年GDP增长幅度波动较大，但整体仍呈上升态势；
沙区产业结构
沙坪坝区人均GDP居全市第六位，人均GDP尚待提升，产业主要以第二产业占比较大，占比57%；
区域
地区生产总值（万元）
第一产业
第二产业
工业
工业占地区生产总值的比重
第三产业
人均GDP
渝中区
6652881
——
372777
146128
2.20%
6280104
117977
大渡口区
1498530
16702
835478
713387
47.61%
646350
48590
江北区
5165219
24795
1765314
1473799
28.53%
3375110
68206
沙坪坝区
5602527
56952
3204333
2754277
49.16%
2341242
54833
九龙坡区
6905445
84940
3310029
3004607
43.51%
3510476
62757
南岸区
4341578
43871
2751502
2399201
55.26%
1546205
56042
北碚区
3030133
116073
2016824
1745627
57.61%
897236
43244
渝北区
7678603
214171
4821354
3928840
51.17%
2643078
56216
巴南区
3950968
340114
2185596
1834159
46.42%
1425258
42635
表七
沙坪坝区地区产业结构以第二产业为主，占地区生产总值57%，较主城其他区域第二产业占地区生产总值的比例，居全市第三，随着区域的产业不断入驻，区域消费能力得到提升；
沙坪坝工业产业位居重庆市第三位。
沙区2011年人均GDP为54833元，居全市第六，人均消费较低，但后期随着区域房地产业及其他产业的发展，经济发展将得到提升。
沙区小结
区域位置：
沙坪坝地处“重庆一小时经济圈内”，区域位置较好；
区域规划：
沙坪坝区规划为输入型改善居住区，是“城市向北发展”的核心区域，也是外区域人口导入的重要区域，而项目处于沙区西永组团，定位为城市副中心，为主城开发热点区域，发展机会大。
区域经济：
沙坪坝区GDP居全市第四，连续三年稳定增长，区域经济增长速度较快。
且固定资产投资增长较快，年均增长率处于主城首位，对房地产有一定的刺激作用。
区域产业：
沙坪坝区以第二产业较为发达，在地区产业中占据主力位置。
区域人口：
沙区区域人口基数大，对外区人口吸附能力较强。
而教育群和产业群将为沙区及西永吸引巨大的人口量，为房地产的发展提供了人口支撑和保障；
西永
项目处于西永组团商务片区，片区经济发展成熟，区域位置较好
图一
西永组团位于歌乐山和缙云山之间，是重庆都市区副中心之一。
其规划范围包括西永镇、土主镇、陈家桥镇和虎溪镇四个镇域范围，人口规模：
近期18万人；远期控制在50万人。
建设用地规模76.61平方公里。
本项目位于西永商务片区，区域内主要以大学城教育、微电子高新技术以及高铁物流发展片区经济，片区经济发展成熟。
（周围竞争对手、SWOT分析）
四、规划设计方案
1、市政规划方案
拟建场地东南临大学城未来商政中心，面朝虎溪河宽阔的自然景观面，与虎溪湿地公园、寨山坪森林公园隔江相望，山景与水景条件得天独厚。
该项目建设用地面积分别：
L39-6/03：
21700m2、L40-1/03：
94300m2、L41/03：
74300m2，建设场地边界较规整。
图二
2、项目开发方案
本项目位于沙坪坝区大学城﹣西永微电子园商务中心区，西北临虎溪河及现状城市次干道，南靠现状城市次干道及公共绿地，东临现状城市次干道；其地块用地面积分别为：
L39-6/03：
21700m2、L40-1/03：
94300m2、L41/03：
74300m2，总用地面积约190300m2。
总户数为5318户，车位使用为负一、负二层为地下车库及设备用房，商业面积36160.56㎡。
在建筑体量布局设计中最大限度为业主争取最合理的土地利用方式。
运用城市院落空间的设计理念，住宅建筑沿用地四周序列布局，场地内形成组团中心绿地。
将住宅建筑底层局部架空4.8米，保证一定进深和实现通透性，尽可能多地为居民留出活动、交流空间。
视线通透一方面使空间的开敞性得到延续，另一方面增进了城市空间与小区内部空间的有机联系。
图三
3、项目构成及平面布置
在本次概念方案设计中，经过对建筑功能、建设规模、建造技术与成本、高层住宅塔楼标准层平面、多层洋房平面经济性、套型合理性、城市规划管理技术规定、城市空间形象和景观质量，对相邻地块的日照影响和间距等诸多因素的分析与评价，我们的设计方案选择了矩型组合平面为主的一类高层塔式住宅及矩型平面为主的多层住宅方案。
合理分配户内各功能空间的面积。
重点关注厨房、卫生间的使用功能与空间模数关系，充分考虑居家生话中行为的多样性，将生活阳台拓展为家居生活的工作空间；在客厅、卧室设计中从居室家具布置着手，提高平面使用的合理性。
开敞式的居家阳台，将观景与休闲融为一体。
大面积落地式开窗获得更好的采光与景观。
平面户型组合中充分强调了每户空气流通，保证健康生活所需的空气质量。
贯彻规划设计目标——将建筑塑造为河谷上的雕塑。
因此本住宅小区的建筑风格采用简洁大方、形体分明的artdeco建筑风格立面设计，阳台采用开敞式处理，平立面对应调整开窗，每户住宅的空调外机与管线均隐蔽安装；对立面色彩主色调控制在两种，运用黄色和深灰色为主调，区分组团局部采用明快色彩以标示，保持建筑外立面的整洁统一，提高在城市空间中的可识别性。
景观设计
在方案设计中，建设用地西侧、北侧和南侧结合市政公共绿地及建筑空间形态布置了景观平台及城市开敞空间，在市政公共绿地、观景景观绿地、住宅组团围合的内部庭院空间中布置了浅丘草坪绿化、乔灌木绿化与水景结合的中庭休闲绿地（L40-1/03：
16300平方米，L41/03：
20500平方米）；沿着场地边沿和环形机动车道设置场地防护绿地；在西北侧、南侧结合小区人行出入广场和配套商业用房布置了开敞的城市公共绿地。
小区绿地率达到了30%以上（不含城市公共绿地）。
交通设计
在拟建场地东、南、西、北均有城市道路经过，规划的大学城商政中心与地块相邻，规划公交车站及公共停车场位于建设场地的西、南侧城市次干道及东侧城市次干道，且紧邻已通车的轨道1号线及规划的轨道7号线，场地周围交通体系非常便捷发达。
成本预算：
表1比较因素条件指数表
比较项目
估价对象
可比实例1
可比实例2
可比实例3
项目名称
L39-6/03
L40-1/03
L41/03
L11—1/03
L13/03
L11-2/03
L14-2/03
L33/03
L35/03
L39-1/03
均价
5431
2401
5381
一、交易日期
2013-02-04
2013-04-15
2013-04-10
二、交易情况
100
100
100
100
三、区域因素
坐落位置
100
104
102
98
交通便捷度
100
104
104
98
距市一级商业中心距离
100
104
102
98
噪音污染度
100
98
98
100
城市规划限制
100
100
100
100
四、个别因素
土地面积
100
98
104
96
地块形状
100
102
100
98
地形坡度
100
100
100
100
地质条件
100
100
100
100
合计
100
101.1
101.1
98.7
表2比较因素修正系数表
比较项目
可比实例1
可比实例2
可比实例3
项目名称
L11—1/03
L13/03
L11-2/03
L14-2/03
L33/03
L35/03
L39-1/03
均价
5431
2401
5381
交易情况修正系数
1
1
1
市场状况调整系数
1．09
1．04
1．06
房地产状况调整系数
100/101.1
100/101.1
100/98.7
比准价格
5855
2470
6262
项目成本与费用估算表
序号
费用项目
计算依据
金额（元）
1
开发成本
小计
1211578928
1.1
土地费用
根据任务四“地块价值测算”中楼面地价计算土地总价
361271366.7
1.2
前期工程费
建筑安装工程费×8%
54974696
1.3
建筑安装工程费
详见“建筑安装工程费估算表”
687183700
1.4
基础设施建设费
120元/平方米（建筑面积）
35370450
1.5
公共配套设施建设费
详见“公共配套设施建设费估算表”
6904234
1.6
开发间接费
建筑安装工程费2%
13743674
1.7
开发期间税费
建筑安装工程费的1%
6871837
1.8
其他费用
（1.1-1.7成本费用之和）×2.5%
29157998.94
1.9
不可预见费
（1.2-1.7成本费用之和）×2%
16100971.82
2
开发费用
小计
2.1
管理费用
建筑安装工程费5%
34359185
2.2
销售费用
销售收入×2.5%
16911024.9
2.3
财务费用
利息总额×（1+10%），利息详见“项目还本付息表”
2475000
3
合计
2476903067
表十
项目建筑安装工程费估算表
项目
建筑安装工程费标准
（元/㎡）
建筑面积
（㎡）
总额
（元）
高层
1750
294754
515819500
洋房
2300
商业
1900
12838
24392200
车库
1900
77880
146972000
合计
687183700
表十一
公共配套设施建设费
序号
项目
估算说明
（元/㎡）
建筑面积
（㎡）
总额
（元）
1
幼儿园、托老所
2200
2287.52
5032544
2
其他配套设施
1900
985.1
1871690
还本付息表
2013年
2016年
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
一期：
贷款额
500000000
借款本金支付
50000000
借款利息支付
2250000
二期：
贷款额
借款本金支付
借款利息支付
三期：
贷款额
借款本金支付
借款利息支付
表十二
项目总投资额：
1211578928贷款额：
500000000自由资金:
622969056.7
销售预算：
销售均价的确定
比较项目
估价对象
可比实例1
可比实例2
可比实例3
项目名称
C地块
宝嘉花与山
中渝春华秋实
贝蒙天地
均价
套内均价6300元/㎡
套内均价6700元/㎡
套内均价7000元/㎡
一、交易日期
2013年11月1日
2013年8月1日
2013年3月10日
2012年11月10日
二、交易情况
100
100
100
100
三、区域因素
坐落位置
100
100
102
104
交通便捷度
100
100
102
104
基础设施完善度
100
100
103
105
周围环境
100
100
95
97
距市一级商业中心距离
100
100
102
102
噪音污染度
100
98
94
92
城市规划限制
100
100
100
100
四、个别因素
建筑结构
100
100
100
100
建筑规模
100
98
102
96
容积率
100
100
98
94
户型
100
98
95
97
户型面积区间
100
95
96
98
设施设备
100
100
100
100
装修档次
100
98
100
102
交房标准
100
100
100
100
交房时间与交易时间差
100
102
98
100
小区环境
100
98
98
98
合计
100
99.2
99.1
99.4
表十三
比较因素修正系数表
比较项目
可比实例1
可比实例2
可比实例3
项目名称
宝嘉花与山
中渝春华秋实
贝蒙天地
均价
套内均价6300元/㎡
套内均价6700元/㎡
套内均价7000元/㎡
交易情况修正系数
1
1
1
市场状况调整系数
1.03
1.09
1.13
房地产状况调整系数
100/99.2
100/99.1
100/99.4
比准价格
6541
7369
7958
表十四
（6541+7369+7958）/3=7289
运用市场法评估整个楼盘的均价，选取几个可比实例，再根据估价对象进行可比实例打分，然后再进行比较因素修正，得出比准价格，算取平均值。
2、栋差的确定
楼号
景观
噪音
污染
出行方便程度
得分
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