土地收储项目可行性策划书.docx
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土地收储项目可行性策划书
第一章总论
1.1项目名称及建设单位
1.1.1项目名称
XX县城关二村、城关三村、渠口、槐里坪、马家砭村土地收储项目
1.1.2项目建设单位及其概况
项目建设单位：
XX县城市建设投资开发有限责任公司
法人代表：
1.1.3编制依据及范围
1、编制依据
①《中华人民共和国土地管理法》；
②《延安市土地收购储备暂行办法》；
③《中华人民共和国环境保护法》；
④《XX县县城总体规划》（2007-2020年）；
⑤XX县国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要（草案）；
⑥XX县政府工作报告（2011年1月12日）；
⑦国家相关政策、法规、文件；
⑧项目建设单位提供的有关资料、数据；
2、编制原则
①认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。
②实事求是，以现在的县城发展格局为基础，以XX县县城的发展规划为依据，切重县城功能的有效延伸。
③根据现在的地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益的基础上，进行合理分析论证。
3、编制范围
受项目承办单位的委托，并且会同有关单位和相关部门，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在国土、规划等有关部门已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照《建设项目经济评价方法与参数》、《可行性研究与项目评价》、《投资项目可行性研究指南》以及国家和行业的有关规定，编制了项目的可行性研究报告。
本可行性研究报告的编制范围包括：
1）项目基本情况；
2）待储备地块概况；
3）土地储备流程；
4）区域条件；
5）规划与市场分析；
6）地质条件与建设条件；
7）环境保护；
8）节能、节水；
9）项目实施进度；
10）项目管理与工程招标；
11）投资分析；
12）财务分析；
13）风险分析。
1.1.4项目提出的理由及过程
XX县位于延安市东部，其社会经济发展都在快速前进。
2010年，XX县全县人民紧紧围绕建设富裕生态和谐XX目标，全面落实科学发展观，用于创新，扎实工作，全面完成了县十六届人大四次会议确定的各项任务，经济社会发展取得了新的成绩：
①国民经济稳步增增长，综合实力显著提高；②农业产业化建设再上新台阶，农民收入快速增长；③工业经济结构调整取得战略性突破，非公有经济快速发展；④城镇化建设快速推进，承载功能明显提升；⑤生态环境建设成效显著，可持续发展能力进一步增强；⑥民生工程扎实推进，干部群众得到更多实惠；⑦社会事业全面发展，和谐XX建设卖出了新步伐；⑧依法行政能力明显提升，政府自身建设得到加强；⑨“十一五”XX县全县经济社会实现了跨越式发展，人民群众幸福指数明显提升。
总之，在全县人民的努力之下，XX县处处呈现出欣欣向荣的景象。
XX县人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放、大开发、大引进、大建设的热潮，全县的经济发展步入了高速发展的时期。
近年来，XX县不断加强县城基础设施建设。
交通邮电等网络四通八达。
过去XX县人民饱受跋山涉水、肩挑背负之苦，经过数十年的艰苦奋斗，彻底改变了交通闭塞落后的面貌。
全县乡镇通油路率达到100%，通村油路达到738.7公里，通油路村增加到244个，行政村通油路率达到85%，交通条件发生了翻天覆地的变化。
随着XX县经济的徐萌发展和县城基础设施的配套完善，房地产项目日趋活跃。
为提升XX县建设的整体水平，按照XX县县城建设总体规划，XX县城市建设投资开发有限责任公司受县委、县政府的委托，拟对XX县城关二村、城关三村、渠口村、槐里坪村及马家砭村五个村子的土地共计600亩实行统一征收储备，统一规划后在进行挂牌交易，实行公开招标拍卖，政府所得的土地收益将用于基础设施建设和土地的开发整理。
1.2土地收储规模、原则与土地利用规划
1.2.1土地收储规模
本项目为XX县城关二村、城关三村、渠口、槐里坪与马家砭五村的土地收储项目及其拆迁安置房建设项目。
其中城关二村、城关三村及渠口村征收集体土地面积465.03亩。
按土地权属分，城关二村160.83亩（菜地、水浇地151.82亩，建设用地4.56亩，巷道路占地3.32亩，未利用土地1.13亩），城关三村216.55亩（菜地、水浇地203.63亩，建设用地7.4亩，生产道路3.68亩，未利用土地1.84亩），渠口村87.65亩（菜地、水浇地82.77亩，建设用地4.17亩，未利用土地0.71亩）。
槐里坪、马家砭两村共计征收菜地、水浇地117.78亩，建设用地7.87亩，未利用土地9.32亩，共计征地134.97亩。
按土地类型分，本次土地收储征收水浇地和菜地556亩，建设用地24亩，生产道路用地7亩，未利用土地（沟渠）13亩，共计征地600亩。
表1.2.1-1各村土地征收明细表单位：
亩
村名
菜地、水浇地
建设用地
巷道路
未利用土地
合计
城关二村
151.82
4.56
3.32
1.13
160.83
城关三村
203.63
7.4
3.68
1.84
216.55
渠口
82.77
4.17
0.71
87.65
槐里坪、马家砭
117.78
7.87
9.32
134.97
合计
556
24
7
13
600
1.2.2土地收储原则
1、依法等价原则；
2、土地效益最大化原则；
3、公平公正原则；
4、主动公开原则。
1.2.3土地利用规划
本项目土地征收部分用于收储，便于统一管理与规划，其中37.35亩（合计24901平方米）土地用于修建拆迁安置房共472套，建筑面积44832㎡，其中住宅面积37360㎡，商铺面积7472平方米。
1.3项目总投资及资金筹措
1.3.1项目总投资
项目总投资28861.17万元，其中:
工程费用6233.85万元（建筑工程费5628.62万元，安装工程费605.23万元）；其它费用18733.26万元；预备费2496.71万元；建设期利息1397.33万元。
1.3.2资金筹措
初步估算，项目总投资约为28861.17万元，融资方案：
建设单位自筹资金8861.17万元，占项目总投资的30.7%，银行贷款20000万元，占项目总投资的69.3%。
1.4主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数量
备注
1
地块面积
亩
600
1.1
农用地
亩
556
菜地、水浇地
1.2
建设用地
亩
24
1.3
未利用土地
亩
20
2
项目投资费用
万元
28861.17
2.1
建筑工程与安装工程费
万元
6233.85
2.2
项目建设其他费用
万元
18733.26
2.2.1
征地费
万元
18000
2.2.2
青苗补偿费
万元
44.5
2.2.3
其他费用
万元
688.76
2.3
基本预备费
万元
2496.73
2.4
建设期利息
万元
1397.33
3
拆迁安置房户型
套
472
3.1
90平方米
套
378
3.2
110.02平方米
套
47
3.3
120平方米
套
47
4
经营期指标
4.1
土地出让
万元
50638.5
4.2
总成本费用
万元
26543.83
4.3
利润总额
万元
23520.77
4.4
净利润
万元
17640.58
5
评价指标
5.1
投资利税率
%
103.37
5.2
总投资收益率
%
86.28
5.3
资本金净利润率
%
199.09
5.4
资本金内部收益率
%
163.37
5.5
财务净现值
万元
10628.09
税后指标
5.6
全部投资回收期
年
2.58
税后指标
5.7
盈亏平衡点
%
5.54
1.5结论及建议
1、结论
搞好环境建设，促进城乡统筹发展，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会的客观要求，同时也是推进城乡统筹发展的要求。
该项目通过土地征收与规划，建设拆迁安置房，改善人居环境，为社会公众提供了良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。
该项目将有力促进和提高XX县现代化水平和文明程度，项目的社会互适性明显，社会效益显著，有利于改善农村家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，推进城乡统筹发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。
综上所述本项目符合XX县县城发展的总体规划，项目选址合理，外部建设条件好，报告所提出的项目方案规模适中、合理、可靠。
无论是从项目的必要性和方案，还是从社会效益方面看，该项目均是可行的。
2、建议
①项目建设过程中应尽可能的注重环境保护与能源节约。
②在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投入使用，尽快发挥项目应有的效益。
③为保证项目能够顺利、稳妥地实施，应积极争取政府在政策、财政等多方面的支持，使本项目能够有足够的资金和政策保证。
第二章待收储地块概况
2.1待储备地块位置和形状、面积
本项目为XX县城关二村、城关三村、渠口、槐里坪与马家砭五村的土地收储项目。
共计征收土地600亩。
按土地权属分，城关二村160.83亩（菜地、水浇地151.82亩，建设用地4.56亩，巷道路占地3.32亩，未利用土地1.13亩），城关三村216.55亩（菜地、水浇地203.63亩，建设用地7.4亩，生产道路3.68亩，未利用土地1.84亩），渠口村87.65亩（菜地、水浇地82.77亩，建设用地4.17亩，未利用土地0.71亩）。
槐里坪、马家砭两村共计征地134.97亩。
其中菜地、水浇地117.78亩，建设用地7.87亩，未利用土地9.32亩。
按土地类型分，水浇地和菜地556亩，建设用地24亩，生产道路用地7亩，未利用土地（沟渠）13亩。
表2.1.1-1各村土地征收明细表单位：
亩
村名
菜地、水浇地
建设用地
巷道路
未利用土地
合计
城关二村
151.82
4.56
3.32
1.13
160.83
城关三村
203.63
7.4
3.68
1.84
216.55
渠口
82.77
4.17
0.71
87.65
槐里坪、马家砭
117.78
7.87
9.32
134.97
合计
556
24
7
13
600
2.2项目区内土地权属
本项目收购储备土地权属类别有农用土地、建设用地及未利用土地。
其中：
农用土地556亩，建设用地31亩，未利用土地13亩，共计600亩。
2.3地形、地质状况
项目选址位于延安市XX县。
XX县地处延安地区东部，全县介于东经109°33′4″—110°29′43″、北纬36°13′37″—36°45′20″之间，东西长72.9km，南北宽55.05km。
全县总面积2368.73km2。
地势南北高，中间低，呈谷峰型，海拔高度470.6～1383m，境内地貌属黄土高原丘陵沟壑区。
XX县地处西北内陆黄土高原腹地，XX县位于延河河岸，四面环山，沟壑综合，形成南北较窄、东西狭长的带状县城。
城区被数条南北走向的大小冲沟切割，受河洪及山洪威胁。
本项目工程段地处华北鄂尔多斯台地以及陕北台地向斜的中南部，新生界以下地层总体为轴面走向NNW，倾向NW，倾角1-4度的单斜构造。
岩层受构造变动作用微弱，形变不明显，地壳稳定，地层平缓，构造形迹简单，无大的褶皱和断裂。
根据工程地质钻探揭露，堤防范围内地基主要由：
①第四纪全新世人工填土（Q4ml）；②第四纪全新世河流冲填土（Q4al）；③第四纪全新世河流冲积圆砾（Q4al）；④XX群瓦堡组中生界三叠纪砂质泥岩（T）组成。
根据《中国地震动参数区划图（BG18306-2001）》,该区地震动峰值为0.05g,地震反映特征周期为0.35g。
该区地震基本强烈为Ⅵ度，属较稳定区。
2.4待储备地块地上附着物
由于待储备地块中有农用地、建设用地及未利用土地，其中大部分为农用地及建设用地，所以待储备地块的地上附着物有大量农作物及建筑物，需进行拆迁补偿，拆迁安置房建设采取拆一补一的政策。
具体情况见下表：
表2.4-1待储备地块地用地现况
序号
项目
数量（亩）
面积（㎡）
备注
1
建设用地
31
20667.7
共计472户居民，含集体建设用地及巷道路
2
农用地
556
370685.2
菜地、水浇地
3
未利用土地
13
8667.1
沟渠
2.5基础设施、市政建设条件
XX县的基础设施条件正在发生日新月异的变化。
110KV变电站已经并网运行，基本实现了自然村村村通电、通路、通视和有线电视乡乡通，无线电视村村通目标，程控电话通到乡村，广电传输网络延伸到乡镇，人饮工程覆盖人口达到80%。
城镇建设不断加强，雷家滩商住小区开发全面开工建设，交口、张家滩、黑家堡、郑庄小城镇建设进度加快。
居民收入稳步增长，物质文化生活条件有了较大的提高。
XX县民风淳朴，民间艺术蕴藏丰富，文物古迹遍布城乡，主要有中国陆上第一口油井、剪纸、石板画、东征会议旧址和石窟等。
各项社会事业全面发展，1996年普及了六年义务教育，实现了基本扫除青壮年文盲高线达标，现正在实施“普九”工程，罗子山下西渠王思明式教学在全县推广，光华中学素质教育全面推广；1997年农村初级卫生保建达标；1998年基本实现了计划生育“三为主”，努力向“综合服务县”迈进。
第三章土地储备流程
土地储备交易是指XX县城市建设投资开发有限责任公司受县委、县政府的委托，根据土地储备计划，对XX县规划区范围内的土地使用权以不同形式将其纳入政府土地储备库的行为。
分为以下三种形式：
1、收购储备
凡规划范围内符合规定的国有土地，均可由XX县城市建设投资开发有限责任公司进行收购。
其基本操作程序见下图：
①受理申请：
对土地使用权人提出的收购申请，XX县城市建设投资开发有限责任公司在认定符合收购条件后，正式予以受理。
受理须要求申请人提交收购申请书、法人资格证书、授权委托书、营业执照、土地使用权合法证明、房屋使用权合法凭证、宗地图纸、单位主管部门意见等相关资料。
②前期调查：
受理土地使用权人的申请后，搞好土地及地上建筑物与附着物权属、土地与房屋面积、四至范围、土地现状及用途、收购所需费用等方面的调查。
③拟制方案：
根据调查的情况，XX县城市建设投资开发有限责任公司在征求规划部门意见并搞好评估测算的基础上，拟制收购方案。
④上报会审：
将收购方案及土地收购审批表上报国土资源局集体会审讨论通过。
对特殊地块的收购，报往相关部门批准。
⑤测图确权：
方案批准后，由XX县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局有关科室进行实地勘测、绘图，明确土地权属。
⑥签订合同：
在完成以上程序后，与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
合同主要内容包括宗地位置、面积、用途及权属依据，土地收购补偿费用及其支付方式与期限，交付土地的期限与方式，违约责任与纠纷处理方式等。
⑦合同履行：
按照合同约定，双方履行各自的权利与义务。
主要包括收购补偿费的支付，土地及地上附属物权属的变更、土地交付等。
⑧入库管理：
土地使用权人将土地交付后，XX县城市建设投资开发有限责任公司将其纳入政府土地储备库，填写《储备土地入库登记表》，并按《储备土地地块管理暂行办法》进行管理。
2、收回储备
收回储备是指XX县城市建设投资开发有限责任公司将法律规定应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城镇建设发展调整规划需要收回的地块依法收回，使之进入政府土地储备库的行为。
其基本操作程序见下图：
①前期调查：
对应当收回或申请收回的土地，由XX县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局相关科室对拟收回地块进行实地调查取证。
调查内容主要有：
土地利用现状、地上附着物情况、土地使用权人意见、收回的理由及该宗土地的资料图纸等。
②拟制方案：
根据调查的情况，XX县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局相关科室拟制具体的收回方案。
方案主要内容包括土地利用现状、收回方式及依据、补偿方案等。
③上报会审：
将收回方案上报国土资源局集体会审，并按照批准权限，上报上级有权机关审批。
④下达决定。
方案批准后，县国土资源局根据政府和上级国土部门授权，向土地使用人下达土地使用权收回的决定。
对无偿收回的土地，由国土资源局法规监察部门按行政处罚程序办理。
⑤支付补偿：
对有偿收回的土地，由XX县城市建设投资开发有限责任公司向原土地使用权人支付补偿费。
⑥变更权属：
土地收回后，国土资源局注销该地块的土地使用权证，XX县城市建设投资开发有限责任公司将其纳入政府土地储备库，并对外公告。
⑦入库管理：
对入库后的土地，填写《土地入库登记表》，由XX县城市建设投资开发有限责任公司按有关规定进行管理。
3、征用土地（新增建设用地）
征用土地储备是指XX县城市建设投资开发有限责任公司根据土地利用总体规划、县城建设总体规划、土地利用年度计划、土地市场需求，为强化政府土地资本营运后劲而将县城规划区范围内的集体土地，统一征为国有并将其纳入政府土地储备库的活动。
其基本操作程序见下图：
①拟定方案：
XX县城市建设投资开发有限责任公司会同县规划部门对拟征用的集体土地进行现场查看，明确拟征土地位置及用途。
根据规划部门的选址意见，由储备交易中心拟制统一征地方案。
②前期调查：
XX县城市建设投资开发有限责任公司会同县国土资源局及相关科室对土地进行实地勘测、明确土地权属、对所征用土地的现状及地理位置、征地拆迁基本情况进行调查。
③上报会审：
将征地方案提交市国土资源局集体会审并讨论通过。
④资料准备：
市国土资源储备中心会同市国土资源局相关科室准备报批图件资料。
⑤上报审批：
储备中心会同县国土资源局相关科室，依据征地审批权限，将征地报批资料报有权机关批准。
重建基地用地资料一并报批。
征地过程中的各项税费项目，由国土资源储备中心一并缴纳。
⑥上缴有关税费：
XX县城市建设投资开发有限责任公司按照审批要求，及时上缴征地相关税费。
⑦征地拆迁补偿：
根据审批文件，XX县城市建设投资开发有限责任公司委托县拆迁事务处对被征用地块进行土地、地上建筑物、附着物拆迁补偿和劳动力安置补偿。
补偿费由XX县城市建设投资开发有限责任公司按财政局投资评审中心征地拆迁项目预决算进行统一支付。
⑧入库管理：
征地拆迁补偿完毕后，征地拆迁事务处将被征用土地XX县城市建设投资开发有限责任公司，进入政府土地储备库，由储备交易中心填写《土地入库登记表》，并按有关规定进行管理。
第四章区域条件
4.1区域基本情况
1、地貌、地质及水文条件
本项目位于延安市XX县。
XX县地处延安地区东部，全县介于东经109°33′4″—110°29′43″、北纬36°13′37″—36°45′20″之间，东西长72.9km，南北宽55.05km。
全县总面积2368.73km2。
地势南北高，中间低，呈谷峰型，海拔高度470.6～1383m，境内地貌属黄土高原丘陵沟壑区。
XX县地处西北内陆黄土高原腹地，XX县位于延河河岸，四面环山，沟壑综合，形成南北较窄、东西狭长的带状县城。
城区被数条南北走向的大小冲沟切割，受河洪及山洪威胁。
XX县境内主要有延河与杏子河两条河流。
延河在XX县境内流长115.7Km，流域面积1724Km2，平均比降2.3‰，实测最大洪峰流量8100m3/s（1977年7月6日），多年平均流量7.063m3/s，多年平均最大流量1035m3/s，年均输沙量6584吨。
杏子河属延河一级支流，发源于XX县黑家堡乡贤村垢洼，沟长13Km流域面积44Km2，年流量0.0289m3/s，年径流量89.23万m3在延河北岸县城中心，汇入延河，是县城工业生产，生活用水的主要来源之一。
水文资料选用延安站1959年建站自2005年共47年的年最大洪峰流量。
1959年到1990年为水文年鉴数据，1991年到2005年数据来自XX站正式资料整编成果。
延安站47年资料系列中，1997年洪峰流量7200m3/s（实测）居第一位。
延安站60年代洪峰流量平均值是911m3/s，70年代1530m3/s，80年代是647m3/s，90年代是570m3/s。
延安站洪峰绝大多数发生在7、8、9月，年最大洪峰主要来自安塞以上区间和支流杏子河，安塞以上基本上无较大的取水、蓄水工程。
延安站洪峰流量资料系列中洪水丰、枯交替出现，且出现了丰水段和枯水段。
随着系列的增加，洪峰的均值和变差系数C趋于稳定。
本次计算，延安站有47年的洪峰系列，又有1933、1917、1940年的历史资料调查洪水，系列较长，代表性好。
2、交通条件
XX县位于陕西省东北部、延安地区东部，延河下游，北纬36°14'～36°46'，东经109°33'～110°30'。
东临黄河，与山西省大宁、永和县相望，南接宜川以雷多河为界，西连延安，北临延川。
县城距各地里程为：
西距延安市72公里，南距宜川县城100公里，北距延川县城72公里；南距省城西安经延安440公里，经宜川404公里；东北距首都北京绕西安道1652公里，经渭南道1492公里，经太原道921公里。
3、气候
XX县属大陆季风性半干旱气候，四季冷暖干湿分明，夏短冬长。
（1）春季
极地大陆气团销弱，热带暖气团北进，气温回升，降水增多。
因冷气团的活动，气温日差较大，易出现寒潮、霜冻、大风等天气。
风多沙尘暴（黄风）和浮尘，常有春旱。
从4月11日至6月10日，约61天。
平均温度10--22℃。
（2）夏季
受副热带高压影响，气温高，降水多，多雷阵雨，时有冰雹。
受冷空气活动和地形影响，雨量分布不均，常有伏旱。
从6月11日至8月10日，约61天。
平均温度23.1℃。
（3）秋季
暖湿气团与干冷气团交替，阴雨多，降温快。
晚秋天气晴朗，秋高气爽。
从8月11日至10月15日，约66天。
平均温度为10--22℃。
由于地形影响，东西气候差异大。
东部黄河沿岸地域，年平均气温9.5--11.4℃。
，无霜期180--190天，年降雨量450--500毫米。
东西部习惯播种季节相差15--20天，收获季节相距20--30天。
（4）冬季
在强大的西伯利亚冷气团控制下，气候寒冷，干燥少雪。
从每年10月16日至次年4月10日，平均177天。
平均温度-3.6℃。
（5）全县湿润状况
干旱5个月（3--6月、11月），严重干旱3个月（12--2月）。
半干旱1个月（10月），湿润3个月（7--9月）。
4、其他基础设施条件
项目区各项基础设施包括水利、电力、通讯等相关市政基础设施建设完善。
完全可以满足项目需要。
4.2区域经济条件与资源条件
1、经济条件
2010年全县预计实现国内生产总值25.48亿元（含七里村采油厂）,增长13.3%；固定资产投资22.63亿元，增长32.5%；地方财政收入2.57亿元，增长10.06%；农民人均纯收入4258元，增长22.6%；城镇居民人均可支配收入16332元，增长17.3%；社会消费品零售总额3.99亿元，增长18.2%。
2010年与2005年相比，GDP净增16.9亿元，年均增长25.28%；全社会固定资产投资净
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