郑州市住房价格走势分析.docx

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郑州市住房价格走势分析

目录

第一章：

郑州房地产基本情况调查················································2

1.1郑州市住房供求基本情况·····················································2

1.1.1开发商供给商品房的影响因素···············································2

1.1.2居民个人购买住房的制约因素···············································2

1.2郑州市房地产价格的影响因素·················································3

第二章：

主要影响因素的分析····················································3

2.1开发商供给商品房的主要影响因素分析·········································3

2.1.1房地产开发成本···························································3

2.1.2国家宏观调控政策·························································3

2.1.3居民个人收入水平·························································3

2.2居民个人购买住房的制约因素分析············································4

2.3郑州市房地产价格的影响因素分析·············································4

2.3.1供求关系·································································4

2.3.1.1郑州市房地产销售状况····················································5

2.3.2成本因素·································································5

2.3.3国家调控政策·····························································5

第三章：

个人意见和建议·························································6

3.1对郑州市住房价格未来走势的预测·············································6

3.2房地产投资方案·····························································6

第四章：

结论···································································7

参考文献······································································7

郑州市住房价格走势分析

摘要：

房地产作为郑州市的经济支柱之一是无可厚非的，同时也是市民生活中的头等大事。

而近几年，随着社会经济的发展、城市规模的扩大，郑州市住房价格逐渐提高。

它的起伏涨落无疑引起了本市居民的紧张关注。

根据相关数据显示，两年内郑州房价大幅上涨，2010年10月份郑州房价较2008年10月份郑州房价上升55.7%，且每年基本上是以20%的速度增长，上涨之快，让所有人几乎措手不及。

本文就从经济学的角度出发，对本市房价上涨的成因及发展局势进行分析，并提出相关建议和看法。

关键词：

房地产；价格；宏观调控；成本；供求

绪论：

从1998年起步到如今，中原楼市已走过十几个年头。

在这期间，我国的房地产市场步入了成熟期。

但是，由于房地产制度的不完善以及人们的过度投机使其朝着一个畸形的方向不断发展，从而成为国内近年来最具争议的一个产业。

而随着社会经济的发展、城市规模的扩大，郑州市的住房价格也逐渐提高。

越来越多的城市居民也开始关注本市的房产价格以及未来走势。

本文根据经济学供求模型的建立及分析以及政府的宏观调控，对郑州市住房价格影响因素以及未来走势进行分析，并对个人和企业进行房地产投资提出合理化建议。

第一章：

郑州房地产基本情况调查

1.1郑州市住房供求基本情况

在今年二月份，相关专业人士就指出郑州商品房投放不足的问题已经凸显，供求矛盾突出极易导致房价持续上涨。

而在商品住宅经历9月份的集中性供应后，10月供应量出现了大幅度滑坡，月度供应量为54.06万㎡，环比下降了59.13%。

2010年1-11月郑州市市区商品房累计批准预售面积924.66万平方米，累计销售面积1020.63万平方米；商品住宅累计批准预售面积744.29万平方米，累计销售面积857.81万平方米。

由以上数据可以看出，今年我市住房供求关系不平衡，属于供不应求的状况。

1.1.1开发商供给商品房的影响因素

商品房的供给者是开发商，而对于开发商而言，他们所做的便是拍下高价地块然后通过各种手段把成本转嫁给消费者，以便是谋求长期的发展优势和土地的增值收益。

而从相关数据和调查中可以看出，影响开发商供给商品房的因素主要有房地产开发成本、国家宏观调控政策以及居民收入水平。

1.1.2居民个人购买住房的制约因素

根据调查以及相关资料的显示，居民个人购买住房的制约因素可以归纳为以下几点：

1.随着房价的进一步上升，居民购房承受能力指数的相对下降。

2.部分居民的预期支出的不确定性。

3.部分居民对住房面积的要求增加。

4.首付款比例提高。

5.经济利益的驱动，如居民能住单位的低租金公房就不会买房。

6.贷款利息增加。

7.对楼市的价格观望情绪严重。

8.居民个人资金周转的问题。

1.2郑州市房地产价格的影响因素

近几年，郑州市的房价不断上涨，引起了市民的广泛关注。

那么，是什么原因导致房价偏高，过快上涨呢？

从经济学角度来说，若供求不平衡，需求大于供给，则会导致房价上涨；而随着居民收入水平的不断提高，居民生活水平也不断提高，因此对住房条件也有了较高的要求，受此影响新建房屋的质量和功能都将会有很大提高相关配套的基础设施会比较完善，此外国际上能源、钢材的价格上涨也推动了国内相关材料的价格上涨，以上原因使得房地产开发成本增加，也必然导致房价的上涨；同时，房地产对政策也相当敏感，因此国家的相关调控政策也能也能对房价产生较大影响。

根据上述简要分析，本文将房地产价格的影响因素归结为供求因素、成本因素以及政策因素。

第二章：

主要影响因素的分析

2.1开发商供给商品房的主要影响因素分析

2.1.1房地产开发成本

房地产开发成本主要包括土地开发成本、建设成本、管理成本以及财务成本等。

其中土地开发成本一般包括土地费用、基础设施费、配套设施费、筹资费用以及应由开发土地负担的间接费用这五方面的内容。

而土地费用又包括土地征用费、获取土地使用权的费用、城市房拆迁费、场地开发费和土地税费等。

由于政府垄断土地，且土地价格受到政府的宏观调控，我国的土地供应越来越少，因此土地价格维持上涨。

这样，开发商开发房地产的成本便大大增加，从而影响了其对商品房的供给。

2.1.2国家宏观调控政策

从政策手段看，加息、上调准备金率等收紧的货币政策增加了房地产开发商的财务费用，这样起到了控制甚至减少商品房供应量的作用。

今年上半年，郑州商品房各个月份销售量呈现波动态势。

3、4月份，郑州商品房销售量均超过百万平方米；到了5、6月份，国家调控政策对市场交易行为产生了较为明显的效应，月度销售面积分别下降至73.04万平方米和75.51万平方米，降幅在三成左右。

2.1.3居民个人收入水平

开发商作为商品房的供给者，与之相对的，城市居民便成了这些商品房的主要购买者。

居民买房需求越高，开发商便会增加商品房的供给，反之，需求越低，供给也会相对减少。

而城市居民收入水平的高低，直接决定了其消费购买力的大小，进而决定市场需求的大小。

居民收入水平越高，他们的购买力就越大，由此扩大市场需求，开发商便会增加商品房的供给。

根据相关调查，郑州市有占尽四成的居民对现有住房并不满意，而面积小、户型不合理、房屋老化、设施不齐全、小区环境差等便是居民对住房不满意的原因。

由此可以看出，随着收入水平的不断提高，居民对住房的各方面要求也会进一步提高，这样便会产生新的消费需求，从而刺激开发商对于商品房的投资和供给。

2.2居民个人购买住房的制约因素分析

在我国，大部分人都是工薪阶层，收入不高，其中的一些人更是刚刚参加工作，手里没有积蓄。

然而他们当中仍是有许多人希望购买属于自己的一套房子，因此，本市的房价会不会再涨或者什么时候下跌，银行贷款利率是否有所调整，自己能否支付首期便成了这些想要购买住房的居民时刻关注的问题。

根据如今城市的购房现状，居高不下的住房价格是绝大部分居民购买住房的主要制约因素。

与国内一线城市相比，郑州市居民的整体收入水平偏低，然而本市的房价却是日益上涨，因此居民对住房价格的承受能力相对较低，且一部分人对楼市的价格观望情绪也比较严重。

除上述原因之外，居民购买住房的制约因素还包括住房地理位置，小区设施，交通条件等。

2.3郑州市房地产价格的影响因素分析

图1郑州市09年12月-10年11月房价走势图

根据上图，我们可以看出，郑州市房价一直呈上涨趋势。

而其居高不下的原因，本文将通过以下几个方面进行分析。

2.3.1供求关系

根据经济学原理，商品的价格是由供求关系决定，房地产本身也是一种商品，同样也受到这种经济规律的影响，即如果需求增加，或者如果供给下降，房地产价格将上升。

同样，如果需求下降或供给上升，房地产价格将下降。

另外，根据不同的市场结构的特征，将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头市场和垄断市场，而房地产市场是属于相对于第一种市场而言的不完全竞争市场，再加上由于房地产的开发周期长，从而使房地产的供求曲线缺乏弹性。

缺乏弹性的商品当价格发生较大变化时，供给量的变化幅度很小，但需求却是非常的敏感。

因此，根据以上分析，需求因素应该是房地产价格的影响因素之一。

2.3.1.1郑州市房地产销售状况

截止到10月份，2010年郑州市市区商品累计销售92075套（间），较去年同期下降了3.06%；商品房累计销售均价为5889/平方米，较去年同期上涨了21.2%。

1-10月郑州市市区商品住宅累计销售83302套（间），较去年同期下降了3.49%；商品住宅累计销售均价为5357/平方米，较去年同期上涨了17.5%。

由以上数据可以看出，郑州市今年的房地产供应量有所下降。

而与之相对的，房屋的需求量却是逐渐上升，这种商品房供求关系失衡的现状，便是郑州市房地产价格的主要影响因素之一。

有相关人士指出，属于三线城市的郑州，供应结构中高端住房严重偏多，抵挡住房偏少，这也是导致房价丈夫居高不下的原因。

2.3.2成本因素

房地产价格主要是由总成本决定的。

开发商开发商品房需要土地供给，因此土地成本是开发所需成本之一。

近几年，由于国家加强了宏观调控，严格规范土地市场，使得土地市场供应减少，因此土地价格较快增长，导致房地产价格不断上涨。

如郑州市今年一月份高新区的一块47.08亩土地，引来了7家地产商竞争。

而在激烈角逐之后，这块地最终被一家公司以457.8万元/亩的价格拿下。

根据业内人士测算，综合建安费用、报建费用、配套费用等测算，将来这块地建成的房子成本大约为每平方米4400元。

由于郑州土地供地量少，离市中心这么远的地也能拍出如此高价，可见开发商为了购置土地就已花去了大笔开销，因此这之后需要建造的商品房的成本自然而然就增加了，建成后的售价也必然是只高不低。

随着生活水平的不断提高，居民的住房观念也在不断转变。

根据郑州市房管局今年6月份的调查得出，占尽四成的居民对现有住房不满意，而面积小、户型不合理是居民对现有住房不满意的主要原因。

因此可以预料到，未来房地产开发商定会努力满足城市居民对住房的要求，随之而来的问题便是其开发成本的进一步提高。

2.3.3国家调控政策

由于国内整体房价上涨，且部分城市上涨过快，百姓怨声载道，国家必定会推出房地产宏观调控政策来稳定房价。

如土地增值税政策，进一步提高土地增值税从房地产的源头进行调控限制部分投资上进行投机性开发，控制“炒地卖地”的现象；另外，信贷收紧、禁止外资炒房，提高第二套房首付比例和利率。

再次，加强住房保障，加大了廉租住房的建设规模，增加房子的供给来缓解住房压力。

以上政策能够增加房地产开发或投机的成本，维持住房供给关系的平衡，通过这样起到不同的调控作用来稳定房价。

第三章：

个人意见和建议

3.1对郑州市住房价格未来走势的预测

年份

销售均价（元/平方米）

2006

3000

2007

3538

2008

3980

2009

4523

图4郑州市2006年至2009年商品住宅年均销售价格

图52010年1-10月郑州住宅均价对比

从上方整合的数据可以看出，郑州市近几年商品住宅的价格不断上涨。

因此我们可以认为未来郑州楼市仍有价格上涨的可能。

2009年，北京、上海等一线城市房价迅猛上涨，二线城市和以郑州为典型代表的三线城市的房价也不同程度的疯涨，高过了市场需求以及消费者购买能力,因此今年年初国家新颁布的一些房地产调控政策以及10月份以来银行的加息措施便是必然的了。

根据这些政策的实施，可以预测郑州未来的房价将会呈现理性趋势，开发商回笼资金的压力会日渐显现，促销的项目会增多，打折幅度会加大，因此本文认为，未来郑州楼市疯涨的局面将会有所改观。

并且在短期内，随着商品房成交量的减少，房价必然会有所下跌。

3.2房地产投资方案

投资房地产，可以通过开发建设项目的方式，也可以通过设置房地产物业的方式。

对于一般人来说，购买房产后通过出租以收回成本直至盈利是比较普遍的房地产投资方式。

由于郑州房地产市场的迅猛发展，今年1-10月份，全市房地产开发投资依然保持高速增长，开发投资而为563.3亿元。

这其中，住宅投资415.4亿元，占房地产开发投资的比重为73.7%，其余分别为办公楼投资和商业营业用房投资。

由此可看出，郑州市的房产投资仍然是以住宅投资为主。

而作为房产投资者，应当树立正确的房产投资观。

首先要搞清楚投资和投机的区别，投资时中长期的，投机则是短期行为。

从房地产市场健康发展的角度来看，投资者购房时应该先实现房产的居住功能，在此基础上将房屋出租以获取租金收益，这样的投资方式才是健康的。

投资物业类型一般包括住宅、写字楼和商铺等，无论是何种物业，其投资回报率的高低与否是衡量投资是否成功的关键。

因此，投资者进行房地产投资时，应对本市房地产物业的相关投资回报率有个大致的了解，这样才能正确的选择优质投资物业。

另外，与自住型物业相比，投资型物业更重要的体现其地段价值。

每一个城市都有一个属于它自己的商业繁华、交通便利的地段。

如郑州市的二七区，以标志性建筑二七塔为中心的商业购物中心。

它的繁华以及每日庞大的客流带动了周边物业的升值和高频率的交易，这种商业氛围浓厚并有特色的城市商业街无疑是各类物业的投资旺地，它的回报率也是及其可观的。

再次，房地产投资成功后所带来的利润是丰厚的，然而这样的高利润伴随的却一定是相应的高风险。

因此，投资者需注意不要盲目跟风，应以保守的方式预计各类物业的投资回报率，更要对未来的市场有一个理性并且较全面的认识，以稳健作为投资的主要考虑标准。

第四章：

结论

近几年，郑州市房价不断上涨，无疑反映了郑州楼市目前存在了一些问题，而不少地产商认为，郑州房屋供给结构失衡。

为了解决上述问题，郑州市政府应该加快保障性住房建设，这样才能平抑本市居民恐慌的心理。

而在建设保障性住房的过程中，资金短缺是政府所要面临的最大问题，因此，政府所要做的应当是引入更多民营资本。

另外，面对现行的土地招拍制度，政府应根据不同的地理位置和不同的房屋用途，制定房屋指导价，并限定房屋未来的最高销售价格，用房价来控制地价，遏制企业盲目高价拿地。

在我国，房地产作为一个产业发展的历史还不长，只要政府加强对房地产产业的宏观调控，措施得当，就能够缓解我们所面对房价居高不下的压力，使房地产市场能够健康稳定的发展。

参考文献

[1]洪弋浩,黄汉江.房价影响因素理论研究.中国经济导刊2010,

（2）

[2]黄韬.房地产投资建议.房地产导刊2004.5.1

[3]乐真如,徐佩.房价上涨成因探讨.现代商贸工业2010,（5）

[4]张钧.浅析当前形势下我国房地产价格的影响因素.管理科学

[5]郑捷.浅析我国房地产价格的影响因素.山西建筑2007,（23）

[6]杨华.房价分析模型及对策.武汉工业学院学报.2008.3

[7]况伟大.房价与低价关系研究.财贸经济.2005,（11）