中海地产成本控制体系的建立与实施.docx

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中海地产成本控制体系的建立与实施

房地产企业本钱控制体系的建立与实施

研究房地产企业本钱,其实质就是对房地产项目开发本钱的分析研究.总体而言,一个项目的开发本钱大体可以下六大局部:

1、土地本钱；2、前期费用；3、工程本钱；4、营销本钱；5、管理本钱；6、财务本钱。

从本钱的属性来看，土地本钱、管理费与财务本钱在项目初期即可大局部确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程本钱、营销本钱那么会因为项目本身情况、涉与复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，那么可压缩性〔可控性〕较强。

因此，工程本钱、营销本钱是我们在项目开发过程中进展本钱控制的重点。

尤以工程本钱为重。

下面就中海地产〔##地区〕在上述六方面的本钱管理工作，重点在工程本钱方面采取的本钱控制措施，以与相关的管理经历与各位同行作如下交流：

一、房地产项目开发本钱控制的总体思路

1、建立本钱控制目标。

中海地产在各个项目的开场阶段，即与早建立本钱控制目标，并将目标分解，制订出各项本钱的具体控制指标，责任落实到部门；

2、公司成立本钱控制小组，组长由公司总经理担任，定期〔每半年〕对各个项目的开展本钱进展全面分析、评估、检讨，对本钱异常变动情况与时预警并提出解决措施；

3、设计是本钱控制的关键。

加强对设计部门人员的本钱意识普与；在保证设计质量的前提下推行本钱限额设计，控制设计对本钱的影响；

4、严格规X工程分判程度，与早进展招标准备；设计、合约、项目相互配合；规X材料样板、工料规X，减少合约履行纠纷和风险，降低工程本钱；

5、完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的本钱评审制度，明确各相关人员的签字权限；

6、开源节流，严格控制管理费用开支。

二、房地产项目开发本钱控制的具体方法与经历

1、土地本钱管理

土地本钱〔约占项目总本钱的30-35%左右〕，主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。

在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其本钱即根本确定，直至项目开发完成，该本钱一般也不会有较大变化。

因此控制土地本钱的关键在于拿地时的本钱分析准确。

采取一定的投标报价策略、严格控制交地与付款风险。

具体而言，中海地产在土地本钱控制方面主要采取以下针对性策略：

1）旧城改造地块：

积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地本钱。

2）其它开展商转让〔挂牌交易〕的地块：

在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进展仔细认真的调查，减少操作过程中的风险〔如是否有债务纠纷〕；同时积极与转让方进展协商，延长付款期限，降低资金本钱。

3）公开招投标或拍卖地块：

加强地块区域房地产市场的研究以与项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。

采取一定的投票策略，做好政府有权部门的公关工作中标后在签约与履约的过程中争取对我司土地开发、交地以与付款有利的条件，降低土地本钱。

根据多年来积累的房地产开发经历，中海地产已逐步建立土地储藏资料体系，对不同

时段、不同区域、不同来源的土地资料进展分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地本钱增加风险。

中海地产土地本钱管理的主要责任部门为投资开展部。

2、前期费用管理

前期费用〔约占项目总本钱的2-3%左右〕，主要指设计费、报建费、勘察测绘费以与

可研费用，其中本钱控制的重点为设计费〔报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准〕。

对于设计费用，主要从以下几方面进展控制：

1〕无论是规划设计还是一般的装修设计

，均采取多单位、多轮次招标，以争取最正确的性价比；2〕严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致本钱增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；3〕在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；4〕在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。

众所周知，设计结果断定了工程造价的85%甚至以上，因此设计管理〔虽然整个设计

费用仅占总本钱的2%〕是工程本钱管理的重中之重。

一方面，合约与项目应积极配合参与结构选型设计、根底设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议、另一方面，设计部门自身应以项目定位为原那么，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进展设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多项选择样、多分析、防止完工后的返工与不必要的本钱浪费。

中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。

3、工程本钱管理

工程本钱〔约占项目总本钱的50-55%左右〕，主要由分判工程与甲供物资本钱、配套

本钱等构成。

分判工程与甲供物资本钱主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电

、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同本钱。

我们主要通过以下具体措施来控制分判本钱：

1）在项目前期〔项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等〕，根据设计的深度，以与过往工程建立经历数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的本钱控制目标。

2）本钱控制目标一旦确定，本钱管理部门〔合约、财务〕应与时对本钱测算值作进一步拆分〔如按土建、安装、消防、弱电、铝合

具体化的本钱控制指标对工程分判和材料选用有指导作用。

举例来说：

设计图纸要求外墙采用花岗石，那么国产材料、进口材料，效果不一样，价格差异也很大，决策时就需要根据分解后的本钱控制目标结合有关项目定位情况进展综合评判、选择，或进一步的选取替代品，到达设计效果与建造本钱的平衡、统一。

3）在工程分判和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标〞的原那么。

各分判工程均编制标底，作为报价评议的重要依据。

同时，加强分判商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原那么广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低本钱的目标。

4）加强对投标单位的议标制度。

一方面，通过议标，解决了招标过程中存在的图纸、技术、工期节点设置等各类模糊不清的问题，防止了将这些问题、矛盾带入合同中而可能导致的后期现场施工纠纷、价款争议事项；另一方面利用承包商的竞争心态实现报价让利，本钱下浮。

5）充分进展建材市场调研，了解有关新工艺、新材料、积累广泛的市场信息，厂家单位，以充分协助设计部门进展设计、选样、封样，并尽可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代，降低工程本钱。

6）设计图纸、材料样板提早开场研究、完善，招标准备工作也应早开场。

金无赤金、人无完人，我们的造价管理人员、设计管理人员防止不了对某些专业存在生疏、不了解的情况提早开场这方面的工作，实际上是在学习的过程中完成了准备工作，为下一步的正式操作过程积累了必要的专业知识和管理经历，少走了弯路减少了后期本钱增加的可能时机，间接实现了本钱控制目标。

7）完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的本钱评审制度，明确各相关人员的签字权限。

设计变更引致的费用调整是工程本钱控制的重点和难点，因为大局部的施工图纸发生变更修改时，一般无法借助于货比三家的方式确定造价。

只能是以独家协商议价的方式进展落实。

这必然会带来本钱的增加。

我们推行的控制措施主要是：

严格变更前的本钱评审，明确相关我员的签字权限，即由##签发的设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的书面确认，如涉与变更金额较大〔20万元以上〕，那么提交公司总经理办公会讨论确定后再予以实施。

分判工程与甲供物资本钱管理的主要责任部门为合约管理部和项目开展部。

特别要强调的是，近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了本钱分析预警制度，取得了较好的效果。

本钱分析预警制度指的是本钱管理部门与有关部门配合，在项目开展的不同阶段根据项目开展的具体情况实时，定期调整本钱台帐，与时反应有关本钱变动情况，预测本钱变动趋势，并通过各种有效途径〔如本钱控制小组会议制度〕与时进展调整、消除造成本钱异常波动的不合理因素。

另外，在项目完工生，对由财务部、合约管理部共同牵头，对项目开发本钱的组成、分布、变化过程进展深入分析，并做出合理的评估。

4、营销本钱管理

营销本钱〔约占项目总本钱的5-8%左右〕，主要指在项目销售过程中形成的种类费用

，包括广告费、推广费、售楼处费用。

营销本钱管理的主要措施为以下几点：

1．建立各项的广告与市场推广计划、预算的执行与监视体制。

随着公司项目增加，营销中的广告与推广手法增多，广告随机性加强，广告费用的不可测因素也随之增多，建立完善的广告与市场推广计划以与费用预算制度，是必不可少的。

上述制度的要点在于计划与预算编制的准确性、可操作性、有针对性，一方面确保在宏观上实现控制项目的广告与市场推广费用，另一方面紧紧抓住市场根据不同项目的特点灵活多变地采取种类媒体推广措施。

2．完善营销本钱管理的招标体系，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用本钱。

3．降低媒体发布的折扣点，媒体发布尤其是报纸广告的投放，占整个广告费用的很林比重，进一步降低主要媒体广揭发布的折扣点数，可直接降低广告费用，对于营销本钱的控制也是有效的举措。

营销本钱管理的主要责任部门为营销策划部。

5、管理本钱控制

管理本钱〔约占项目总本钱的2-3%左右〕，是指公司、项目部为组织和管理项目开发

经营活动而发生的种类费用，主要为人力资源本钱与行政本钱。

人力资源本钱由人力资源部负责，依据项目规模与开展进度合理制度人员配备方案，

预算人力资源本钱。

行政本钱那么依据集团下达的年度管理费用指标，按项目分拆到各部门，作为部门考核指标。

管理本钱控制的措施主要是全员树立降低本钱、增加效益的观念，全方位对项目的开

发间接费进展监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。

6、财务本钱管理

财务本钱〔约占项目总本钱的6-8%左右〕，主要为资金本钱和税务本钱，由项目总本钱确定。

财务部协同项目开展总提前做好与政府部门的沟通，争取税收优惠，在可控X围内最大限度降低税金本钱。

依据项目《可行性研究报告》、《项目开展计划》、《年度现金流量预算》，合理安排资金计划，发挥集团资金统筹的优势，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金本钱。

另外，与合约管理部配合，采取适当缓付分判商粮款的方式也可以降低财务本钱