精品最新孙宏斌与顺驰.docx

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精品最新孙宏斌与顺驰

孙宏斌与顺驰

2005房地产政策大事记

发布时间

发布部门

事件

2005年3月

央行

上调个人住房贷款利率

2005年3月

财政部

拟开征房地产税

2005年4月

社科院

2005房地产蓝皮书

2005年4月

国务院

国务院出台八点意见稳定房价

两张网

蜘蛛为了捕获更多的猎物，不断地吐丝、织网，等待乱飞乱撞的小虫送上门。

孙宏斌旗下的顺驰置业集团就像一只蜘蛛，为了做大二手房业务，结了两张巨网：

一张是全国连锁门店销售网络，一张是建立在信息平台基础之上的互联网。

去年8月26日，顺驰置业以出让公司22.5%的股权为代价，获得了来自软银亚洲投资基金兼赛富成长创业投资基金（后简称“软银亚洲”）和美国凯雷投资集团（后简称“凯雷”）两只国际基金4500万美金的支持。

而仅在4个月前的4月26日，顺驰置业已经获得了来自中国农业银行总行的3亿元授信贷款，当时是为了拓展连锁门店这张网，而不同的是，这次凭借的却是第二张网——互联网。

第一张网

顺驰置业的两张网一直是孙宏斌的骄傲。

他这样解读顺驰置业的商业模式，“我们正推行一个以网络为基础的业务模式，通过连锁店销售网和互联网两个渠道占有大量的二手房客户，为这些客户提供综合的产品和服务，比如房屋装修、保险金融、不动产投资管理、评估、贷款服务等等。

”

现在，孙宏斌的第一张网已基本张开。

目前顺驰置业已经进入全国29个城市，拥有900家连锁店，在天津二手房市场的占有率超过30%，在南京、成都、武汉、长春、石家庄、苏州、无锡等地的市场占有率均超过10%。

而顺驰置业集团总裁王学泉曾透露，顺驰置业在现有的全国900家店面的基础上，又树立了要在年底达到1591家的目标。

今年，这个数字将被改写为2510，而到2007年，它又将刷新为3725。

据了解，每个新增门店实际的投入通常在10万元以上，其中包括门店的房屋租金、工作人员工资、相关配套设施以及门店的装修费用等。

按照顺驰每年上千家的扩张计划，一年至少得投入一个亿，从今年到2007年至少需要3个亿的资金投入。

这便是去年4月26日顺驰置业向农总行贷款3个亿的基本诉求点，因为这笔钱正好能够满足其三年内门店扩张的资金需求。

顺驰置业不惜成本疯狂扩张与当下二手房市场的市场低迷形成了极大反差，顺驰置业的信心是否源于这场资本游戏？

要知道，顺驰置业在整个“顺驰系”中扮演着重要的角色，而不仅仅是一个单纯的房地产中介企业。

它不但是孙宏斌旗下的顺驰中国和融创集团房地产项目的“销售员”，也是为二者全国性扩张铺路的“侦察兵”。

孙宏斌曾说过：

“顺驰在三级市场争当第一，恰恰为其在二级市场的夺冠打下了根基，省去了很多市场调研的麻烦。

”

第二张网

孙宏斌的第二张网，正是他暗藏已久的秘密武器。

与软银亚洲和美国凯雷投资集团签约当天，顺驰置业还未来得及进行工商登记变更，便迫不及待地将其新名字——“顺驰中国不动产网络集团”隆重推出。

孙宏斌这样解释：

“顺驰置业这个名字范围不够大，我们希望不仅是连锁店，还有互联网，能给客户提供更多服务。

因此，改为‘不动产网络’，更能反映公司的特点。

”

从软银亚洲在中国的一系列投资对象可以看出，其合作对象都是互联网企业，比如盛大、博客中国、深圳铭万等。

软银亚洲的首席合伙人阎焱也承认，对顺驰置业最感兴趣的地方是他们在互联网上的优势，“他们把传统的营销网络和现代IT互联网结合，只要二手房源一出现，20分钟之内就被推向网络，甚至可以在任何地方查询到关于这间房子的售价以及地域，所以，他们在全国的覆盖面和门店数要远远超过同行。

”

而凯雷一向主要从事技术及通信行业的风险基金运作，其董事总经理祖文萃向记者坦言：

“此次投资顺驰置业主要是看中他覆盖全国并不断扩张的营业网络和信息网络，将传统的商业模式与网上的商业模式联合起来，在中国是非常新的商业模式。

”

据了解，顺驰置业网目前包含29个城市站点，日浏览量近千万。

利用规模庞大的连锁门店获取大量、丰富的房屋信息，使网站具备了切实的服务能力。

孙宏斌透露，过去顺驰置业没有专门做过网络投资，而此次筹集来的资金当中，将有超过200万美元会用于购买设备和招聘70名软件工程师进行网络维护。

通常吸引基金进入的企业都会在资本市场上通过资产信托打包、上市，使资产证券化。

对于顺驰置业此前宣称将在2007年上市，孙宏斌又有了新说法——可能提前，也可能推后。

软银亚洲和凯雷都属于私有资本投资，对所投资的公司有一个长期计划，而进入二手房市场正是可以通过长期经营获得长期回报的一种经营模式。

市场人士分析，现在二手房市场低迷，对软银亚洲、凯雷等基金的进入非常有利，他们能以较低的价格拿到股权比例。

而对高速扩张的顺驰置业而言，却正是急需资金时，一定要寻找非银行信贷的融资渠道。

上市路途漫漫，选择与基金公司进行股权合作，不失为一种长期战略投资的好尝试。

顺驰以中国功夫生存空手套白狼银行也沉默

证券市场周刊徐蕾李中东

　　更多时候，顺驰都被描述为地产圈里的异类：

俱乐部里所有的人都西服革履，幽雅地说着话，并且频频举杯，这时候，一身牛仔打扮的顺驰闯了进来，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒。

　　2004年开始的宏观调控，土地、金融政策收紧，一切都似乎直指顺驰的死穴。

在紧张、压抑的氛围中人人自危的地产商，感觉自己分明看到了包裹着顺驰的黑沉暮气。

业内人士普遍认为顺驰崩盘的日子为时不远。

但顺驰没死。

谁救了顺驰？

宏观调控使地价上涨反而拉了顺驰一把，这是一种说法;顺驰是处理政府关系的高手，这是另一种说法；更多的说法是，在诸多与资金相关的环节，顺驰采用"拖"字诀。

　　在顺驰的起家之地--天津，几乎每一家银行都有向顺驰贷款的经历。

据称，顺驰对银行贷款也实施拖欠战略，仅天津一地顺驰拖欠的贷款就高达40亿元。

众多银行在顺驰拖欠贷款时保持了沉默--因为一旦顺驰出事，就意味着银行大量贷款无法收回。

　　这是太有魅力的"长大游戏"：

规模越大，能够周转的资金就越多，空手套白狼的胜算就更多--结论似乎是，只有做大，才能不死这一切，只因为顺驰没死？

顺驰还会死吗？

　　顺驰没死。

为此，顺驰掐了自己一把。

2005年5月19日。

天津南开大学校园。

对于顺驰发展模式的探讨如火如荼。

"顺驰是榜样。

"有参会者被热烈气氛感染得出结论说。

本来，在很多人曾经的预想中，这一天该是用来做顺驰的验尸报告的。

　　想必万科也狠狠地扎了自己的大腿：

那匹"黑马"果真没死吗？

2005年1月5日。

新视野高峰论坛。

曾指顺驰"黑马必死"的王石一改与顺驰兵戎相见的"常态"，反而在顺驰集团创始人、原董事长孙宏斌发言时主动侧身为其拍照。

其乐融融，不是吗？

尽管外界"向万科学习"的声音仍然高亢，但万科似乎已经可以听到自己"向顺驰学习"的心跳了。

在无锡项目中，万科风格与以往迥异，不仅操盘速度采用了与顺驰类似策略，而且在政策方面，任凭顺驰先行试探"雷区"，万科跟进享受优惠政策。

在营销方面，静等顺驰先炒热板块，万科随后跟进--俨然一个"追随者的角色"。

　　这一切，只因为顺驰没死？

顺驰还会死吗？

　　未被点中的死穴

　　顺驰非但没死，而且由于赶在2004年"8·31"土地大限前在全国拿到几块"天价地"，反而大有越活越滋润的态势，日子比当初那些在土地拍卖时精打细算成本、最后与拿地失之交臂的开发商过得舒坦得多。

按照SOHO中国有限公司董事长潘石屹的说法，"去年凡是有项目的公司都赚了大钱"。

　　成者王侯败者寇。

许多人因此不得不重新审视这家膨胀式崛起的公司，"关注顺驰需要时间，"一位业内人士评价道，"也许3-5年后才能给这家公司下结论。

"不计成本地扩张规模最终导致资金链断裂，此前一直被看成是顺驰的死穴。

　　"想让谁灭亡先要让其疯狂。

"人们相信顺驰会惨死是因为目睹了其癫狂。

　　顺驰最初引起高度关注并随之引发极大质疑，是在2003年12月8日。

那一天，这家来自天津名不见经传的地方开发商"一拍成名"--以9.05亿元的"天价"获得了其在北京的第一块土地--大兴1号地。

　　槌声落定，质疑声起：

"顺驰是谁？

""顺驰以这么高的价格拍得土地到底想做什么？

""这个开发项目到底还能不能赚到钱？

"9.05亿元的价格远远高于当时业内其他人士的心理承受底线和大兴区政府的预估价格。

　　某知名开发商在拍卖现场对记者言说不解：

"按照通常开发商的开发成本计算，顺驰这么做多半会亏的，最好也就是能做到盈亏平衡。

"当初组织那场拍卖的北京市土地整理储备中心大兴区分中心副主任刘胜良回忆当时情况时说：

"我们原来估算的拍卖价格是6亿，"拍卖的结果显然超过其预期，"拍卖价格过高并不一定是好事，这说明房地产市场存在一些非理性因素。

"但顺驰自己当时却公开表示：

"拍出的价格非常合理。

"大兴拍地之后，顺驰一口气又在全国拍得几块"天价地"，彰显全国急速扩张的野心。

截止到2004年3月，顺驰已经进入北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、榆次、荆州、保定、武汉等城市并开始了作业，获得的土地项目超过10个，面积超过5000亩。

　　于是，锅和锅盖的方程成为人们掐算顺弛死期的依据。

　　100多亿的土地出让金，以土地成本占全部开发成本的50%估算，则总开发成本是200亿以上。

这是锅--现金需求。

顺驰声称2003年销售回款有40亿，这是盖子--现金，虽然它2004年的目标是超过100亿，但那只是目标，现实的盖子只有这40亿。

　　通常而言，房地产开发的资金周转通常一年最多一次，那么顺驰打算怎么用这40亿的盖子去盖200亿的锅？

"顺驰的真实情况是先有锅盖再找锅，绝对是每口锅都有锅盖，如果锅盖不够用就不会找更多的锅。

"即使孙宏斌当时信誓旦旦，但谁会相信呢？

太过完美的描述并不适用于谎言。

　　去年时任顺驰的中国总裁张伟曾透露，获得这么多土地，顺驰出的钱并不多，天津顺驰为各地输出的资金不到10亿元，大部分资金来自合作伙伴、银行以及2003年40亿元的项目回款，像天津市政府这样的合作伙伴放在顺驰的钱有10亿元之多。

　　一家融资服务机构亦向《证券市场周刊》证实，顺驰曾想尽办法四处筹资。

去年六七月间，顺驰找上门来，但了解完其融资条件后，颇感为难：

大兴那块地，顺驰才交了1亿多元，其实只拿到其中一小块地，但却要用价值仅1亿多元的地抵押借贷5亿元的资金。

"以前没见过这么玩的。

"2004年开始的宏观调控，土地、金融政策收紧，一切都似乎直指顺驰的死穴。

在紧张、压抑的氛围中人人自危的地产商，感觉自己分明看到了包裹着顺驰的黑沉暮气。

业内人士普遍认为顺驰崩盘的日子为时不远。

潘石屹说：

"顺驰九死一生，除非国家严格控制土地的供应，导致顺驰高价拿到的土地升值，顺驰才有一点可能渡过难关。

"但顺驰"一生"了。

　　极致化生存

　　俱乐部里所有的人都西服革履，幽雅地说着话，并且频频举杯，这时候，一身牛仔打扮的顺驰闯了进来，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒。

　　更多时候，顺驰都被描述为地产圈里的异类。

　　"我想顺驰没有改变房地产业的游戏规则。

所有的开发商都是按照基本相同的商业模式做的。

我们为什么被认为是黑马、另类？

"孙宏斌不服，"我只是说实话不糊弄人。

"事实上，顺驰所为不过是把以往房地产开发商们暗箱操作的遮羞布生生剥了下去，而改以赤裸裸的方式直接操作。

"它把每一个环节都夸张到了极致。

"一地产商私下里对《证券市场周刊》表示。

　　"极致化生存法则"，被顺驰运用到运作房地产业务的各个环节。

　　顺驰"天价"拍得大兴1号地，却并没有兑现9.05亿全部土地出让金，而是采用了分期分批付款的方式。

　　刘胜良介绍说，截止到目前，顺驰总共交了三次大兴1号地的土地出让金，第一次为总金额的15%，三次总共交了30%。

"我们现在按照他付款的速度控制发给他土地，土地被分成几块，他交一部分钱发一部分土地，没交钱不给发土地证。

"刘胜良强调说，按照进度，1