房地产基本制度与政策模拟卷三版.docx
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房地产基本制度与政策模拟卷三版
1、在成熟的房地产市场中，（）是房地产业的主体。
A:
房地产咨询业
B:
房地产开发经营业
C:
物业管理业
D:
房地产经纪业
答案:
D
解析:
成熟的房地产市场以存量房买卖和租赁为主，房地产地产业逐渐由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。
2、（）是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件。
A:
行政法规
B:
地方性法规
C:
行政规章
D:
司法解释
答案:
B
解析:
地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件。
3、以下对于房地产抵押的说法正确的是（）。
A:
需转移占有抵押的房地产
B:
债务人不履行债务时可依法以抵押的房地产优先受偿
C:
需要凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理
D:
房地产抵押可以口头约定
答案:
C
解析:
选项A，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
选项B，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
选项D，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
4、房地产中介服务机构应当向（）申请设立登记。
A:
工商行政管理部门
B:
土地管理部门
C:
建设部
D:
房地产交易管理部门
答案:
A
解析:
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
5、下列交易形式中，不属于《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是（）。
A:
房地产转让
B:
房地产典当
C:
房地产抵押
D:
房屋租赁
答案:
B
解析:
《城市房地产管理法》规定，房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。
房地产典当不属于《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式。
6、根据《城市房地产管理法》，设立房地产经纪机构，应当向当地（）行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。
A:
工商
B:
税收
C:
建设
D:
房地产
答案:
A
解析:
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照，方可开业。
7、以下属于部门规章的是（）
A:
《城市房地产管理法》
B:
《城市房地产开发经营管理条例》
C:
《房屋登记办法》
D:
《城市房地产抵押估价指导意见》
答案:
C
解析:
行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的政府制定的政府规章。
房地产方面的部门规章主要是指国务院住房城乡建设行政主管部门制定的规章，如《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《房屋登记办法》等。
8、房地产企业应在受到行政处罚后（）天内将有关信息直接报送系统管理部门。
A:
5
B:
10
C:
15
D:
20
答案:
B
解析:
不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10天内向有关信息直接报送系统管理部门。
9、以下说法正确的是（）。
A:
房地产经纪人可以同时受聘于两个房地产经纪机构
B:
房地产经纪机构可以依靠低价购人、高价售出赚取差价，获得利润
C:
我国对房地产经纪机构实行备案公示制度
D:
房地产经纪机构可以采取内部认购的手段进行营销
答案:
C
解析:
选项A，房地产经纪人不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务。
选项B，房地产经纪机构不得以低价购人（租赁）、高价售出（转租）等方式月取差价，不得取非法收益。
选项D。
10、房地产经纪人协理资格考试报名条件中要求最低学历最低是（）。
A:
大专
B:
初中
C:
高中
D:
本科
答案:
C
解析:
凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。
11、《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估，法律服务等职责的中介组织的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处（），并处或者单处罚金。
A:
三年以下有期徒刑或者警告
B:
三年以上，五年以下有期徒刑
C:
三年以下有期徒刑或者拘役
D:
五年以上有期徒刑或者管制
答案:
C
解析:
《中华人民共和国刑法》对房地产中介服务人员违法应受到的刑事处罚作了具体的规定。
承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金。
中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果下的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
12、房地产中介服务行业自律性管理由（）负责。
A:
建设部
B:
各地房地产中介协会
C:
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
D:
中国房地产经纪人学会
答案:
C
解析:
中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责房地产中介服务行业自律性管理。
13、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定（）。
A:
公示
B:
登记
C:
注册
D:
公告
答案:
B
解析:
《物权法》第六条规定：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。
14、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。
A:
10％
B:
15％
C:
20％
D:
25％
答案:
C
解析:
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。
15、已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，（）以上未动工建设的，应该按照规定缴纳闲置费。
A:
1年
B:
半年
C:
1年半
D:
2年
答案:
A
解析:
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，应该按照规定缴纳闲置费。
16、临时用地的期限一般不超过（）。
A:
1年
B:
2年
C:
3年
D:
5年
答案:
B
解析:
临时用地的期限一般不超过2年。
确需超过2年的，必须经过批准，通过双方的合同约定，或2年后重新办理临时用地手续。
17、以下关于国有建设用地使用权出让年限说法错误的是（）。
A:
商场用地50年
B:
幼儿园用地50年
C:
写字楼用地50年
D:
普通住宅用地70年
答案:
A
解析:
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途中，商场属于商业用地，使用权年限应为40年。
18、对拆除公益用房的货币补偿，采取（）评估确定其价格。
A:
市场比较法
B:
成本法
C:
收益法
D:
假设开发法
答案:
B
解析:
对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，通常用成本法评估。
19、拆迁规模大、分期分段实施的，估价时点一般为（）之日。
A:
当期房屋拆迁实施
B:
房屋拆迁许可证颁发
C:
接受估价委
D:
实地现场勘查
答案:
A
解析:
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
20、由（）负责全国工程竣工验收的监督管理工作。
A:
国务院建设行政主管部门
B:
建设部
C:
省、自治区、直辖市建设行政主管部门
D:
住房和城乡建设部
答案:
A
解析:
国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。
县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区内工程竣工验收的监督管理工作。
21、某普通商品房住房项目，项目总投资5000万元，根据国务院常务会议的最新决定，该项目最低资本金为（）万元。
A:
1750
B:
1500
C:
1000
D:
500
答案:
C
解析:
2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。
5000×20％=1000万元。
22、监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为（）。
A:
二级
B:
三
C:
四级
D:
五级
答案:
B
解析:
《工程监理企业资质管理规定》对监理企业的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细的规定。
监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为甲、乙、丙三级。
23、城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的（）中划定。
A:
城市总体规划
B:
城市分区规划
C:
城市控制性详细规划
D:
城市修建性详细规划
答案:
A
解析:
城市规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡总体规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。
24、关于城市房屋拆迁估价的说法，错误的是（）。
A:
同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估
B:
房屋拆迁估价时点一般为接受估价委托之日
C:
房屋拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开市场价值
D:
房屋拆迁估价一般由拆迁人委托进行
答案:
B
解析:
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
25、房屋拆迁当事人对估价结果有异议另行委托评估的，受托估价机构应该在（）日内出具估价报告。
A:
5
B:
10
C:
15
D:
30
答案:
B
解析:
拆迁当事人另行委托评估机构估价的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
26、关于房地产广告的说法，错误的是（）。
A:
房地产广告中涉及交通的，如正在规划或者建设中，应当在广告中注明
B:
房地产广告中对价格有表示的，应当在广告中注明实际销售价格及有效期限
C:
房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期
D:
房地产广告中涉及房屋面积的，必须是房屋建筑面积
答案:
D
解析:
房地产广告中涉及面积的，应当标明是建筑面积还是使用面积。
27、在正常使用下，关于房地产开发企业对商品住宅最低保修期限的说法，正确的是（）。
A:
屋面防水1年
B:
电器开关为1年
C:
地面开裂为1年
D:
卫生间防渗漏为2年
答案:
C
解析:
商品房住宅保修期限：
屋面防水3年；电器开关6个月；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；卫生间地面、地下室、管道渗漏1年。
28、（）登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态。
A:
契据登记制
B:
产权登记制
C:
权利登记制
D:
托伦斯登记制
答案:
A
解析:
契据登记制的主要特点是：
登记机构对登记申请采取性形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人
29、（）是物权归属和内容的根据。
A:
不动产的权利证
B:
不动产登记簿
C:
房屋所有权证
D:
不动产权属证书
答案:
B
解析:
不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的、不动产物权登记档案，是物权归属和内容根据。
30、权利人和利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）。
A:
异议登记
B:
变更登记
C:
更正登记
D:
预告登记
答案:
C
解析:
《物权法》规定。
权利人和利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的可以申请更正登记。
31、登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）日以内不起诉，异议登记失效。
A:
10
B:
20
C:
15
D:
30
答案:
C
解析:
《物权法》规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日以内不起诉，异议登记失效。
32、当事人签订买卖房屋合同，为了保障将来物权实现，按照规定可以向登记机构申请（）登记。
A:
初始登记
B:
预告登记
C:
更正登记
D:
异议登记
答案:
B
解析:
《物权法》规定，当事人签订买卖房屋合同，为了保障将来物权实现，按照规定可以向登记机构申请预告登记。
33、选聘物业服务企业是在（）。
A:
物业管理的策划阶段
B:
物业管理的前期准备阶段
C:
物业管理的启动阶段
D:
物业管理的日常运作阶段
答案:
A
解析:
选聘物业服务企业是在物业管理的策划阶段，物业管理的策划阶段还包括早期介入，制定物业管理的方案、制定临时管理规约及相关制度。
34、物业管理体制的核心是（）。
A:
社会化
B:
专业化
C:
市场化
D:
职业化
答案:
C
解析:
物业管理的三个基本特性是社会化、专业化、市场化，其物业管理体制的核心是市场化。
35、（）是物业管理区域内决策机构。
A:
业主
B:
业主委员会
C:
业主大会
D:
物业公司
答案:
C
解析:
业主大会是物业管理区域内物业管理得最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
36、业主支付固定物业费，盈亏由物业服务企业承担的计费方式是（）。
A:
佣金制
B:
酬金制
C:
包干制
D:
承包制
答案:
C
解析:
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定服务费用，盈余和亏损均有物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
37、住房公积金管理的决策机构是（）。
A:
住房公积金管理中心
B:
住房公积金管理委员会
C:
金融主管部
D:
财政主管部门
答案:
B
解析:
住房公积金管理委员会是住房公积金管理的决策机构，通过严格、规范的议事制度，实行民主决策。
38、张某上年度年薪为48000元，公积金缴存比例为12％i则张某的住房公积金月总缴存额为（）元。
A:
200
B:
400
C:
480
D:
960
答案:
D
解析:
住房公积金月缴存额为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和，即：
住房公积金月缴存额=（职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例）+（职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例）
39、住房公积金缴存比例不应高于（）。
A:
5％
B:
8％
C:
10％
D:
12％
答案:
D
解析:
住房公积金缴存比例是指职工个人按月缴存（或职工单位按月资助缴存）住房公积金的数额占职工上一年度平均工资的比例。
缴存比例不应低于5％，不高于12％。
40、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的（）存款利率计息。
A:
活期
B:
3个月整存整取
C:
6个月整存整取
D:
一年整存整取
答案:
A
解析:
职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息。
41、商场建设用地使用权出让方式不包括（）。
A:
挂牌
B:
招标
C:
划拨
D:
协议
答案:
C
解析:
1994年7月颁布的《城市房地产管理法》规定商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式，没有条件的，可采取双方协议的方式，但是协议方式出让的土地价格不得低于国家所规定的最低价。
42、住房公积金缴存比例不应低于职工上一年度月平均工资的（）。
A:
5％
B:
6％
C:
8％
D:
12％
答案:
A
解析:
目前，我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。
缴存比例不应低于5％，不得高于12％。
43、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于（）。
A:
购买国债
B:
为单位或个人提供担保
C:
购买股票
D:
发放商业性贷款
答案:
A
解析:
在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会判准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债。
住房公积金管理中心不得向单位或个人提供担保。
44、住房公积金不具备的特点是（）。
A:
义务性
B:
无偿性
C:
互助性
D:
保障性
答案:
B
解析:
住房公积金的特点是义务性、互助性和保障性。
45、自2008年11月1日起，个人销售住房缴纳土地增值税的标准（）。
A:
住房交易价1％
B:
住房评估价1％
C:
免征
D:
住房交易价1．5％
答案:
C
解析:
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
46、销售房地产的营业税税率为（）。
A:
5％
B:
5．5％
C:
3％
D:
1．5％
答案:
A
解析:
销售房地产税率为5％。
47、居民企业所得税的税率为（）。
A:
20%
B:
25%
C:
15%
D:
30%
答案:
B
解析:
居民企业所得税的税率为25％。
48、未取得资质等级证书、超越资质等级从事房地产开发经营，处以（）罚款。
A:
2万元以上，5万元以下
B:
5万元以上，10万元以下
C:
10万元以上，15万元以下
D:
2万元以上，10万元以下
答案:
B
解析:
《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款。
49、建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位，共用设施设备的所有权，处以（）罚款。
A:
5万元以上，10万元以下
B:
5万元以上，20万元以下
C:
10万元以上，15万元以下
D:
10万元以上，20万元以下
答案:
B
解析:
《物业管理条例》第五十八条规定，处罚标准是：
由县级以上人民政府房地产行政主管部门处以5万元以上20万元以下的罚款。
50、转让房地产中介服务资格证书的处以（）罚款。
A:
1万元以下
B:
1万元以上
C:
2万元以下
D:
2万元以上
答案:
A
解析:
《城市房地产中介服务管理规定》第二十四条，处罚标准是：
由市、县人民政府房地产管理部门收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万元以下的罚款。
51、房地产服务业包括（）。
A:
房地产开发经营业
B:
物业管理业
C:
房地产经纪业
D:
房地产咨询业
E:
房地产估价业
答案:
B,C,D,E
解析:
根据房地产业的行业细分，物业管理和房地产中介服务合称为房地产服务业，房地产中介服务又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
52、下列与房地产有关的法律法规中，属于部门规章的有（）。
A:
《物业管理条例》
B:
《城乡规划法》
C:
《城市房地产中介服务管理规定》
D:
《房屋登记办法》
E:
《城市房地产抵押管理办法》
答案:
C,D,E
解析:
房地产方面的部门规章主要是国务院住房城乡建设行政主管部门制定的规章。
本题中的《城市房地产中介服务管理规定》、《房屋登记办法》、《城市房地产抵押管理办法》属于部门规章。
《物业管理条例》是行政法规，《城乡规划法》是房地产相关法律。
53、甲房地产经纪机构独家代理了一宗房屋买卖，交易标的额为200万元。
该机构收费符合国家现行收费标准的有（）万元。
A:
1
B:
3
C:
5
D:
6.5
E:
8
答案:
A,B,C
解析:
根据国家规定，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格3％。
由此计算200万元×3％=6万元。
54、房地产中介服务行业信用档案的建立范围包括（）。
A:
房地产登记机构
B:
房地产估价机构
C:
物业服务企业
D:
房地产经纪人
E:
房地产经纪人协理
答案:
B,D,E
解析:
房地产信用档案的建立范围是房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员。
房地产登记机构和物业服务企业不属于房地产信用档案建立范围。
本题中物业服务企业容易被选择，物业服务企业和物业管理企业概念略有不同，因此物业服务企业不在范围之类。
55、应由原注册机构注销房地产经纪人注册的情形有（）。
A:
受刑事处罚的
B:
不具有完全民事行为能力的
C:
严重违反职业道德和经纪行业管理规定的
D:
脱离房地产经纪工作岗位连续12个月的
E:
在一个房地产经纪机构执业满4年的
答案:
A,B,C
解析:
应由原注册机构注销房地产经纪人注册的情形有：
①不具有完全民事行为能力；②受刑事处罚；③脱离房地产经纪工作岗位连续2年（含2年）以上（而不是12个月，因此D项是错误的）；④同时在两个以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动；⑤严重违反职业道德和经纪行业管理规定的。
E项中在一个房地产经纪机构执业满4年的情形，不属注销情形。
56、申请房地产经纪人注册的人员必须同时具备的条件有（）。
A:
取得房地产经纪人执业资格证书
B:
无犯罪记录
C:
具有大学本科以上学历
D:
身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作
E:
经所在经纪机构考核合格
答案:
A,B,D,E
解析:
房地产经纪人注册的条件：
①取得房地产经纪人执业资格证书；②无犯罪记录；③身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作；④经所在经纪机构考核合格。
57、房地产经纪人注册机构可以注销房地产经纪人注册的情形有（）。
A:
不具有完全民事行为能力
B:
受行政处罚
C:
脱离房地产经纪工作岗位连续一年（含一年）以上
D:
同时在两个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动
E:
严重违反职业道德和经纪行业管理规定
答案:
A,D,E
解析:
房地产经纪人注销注册。
选项B，受刑事处罚可以注销。
选项C，脱离房地产经纪工作岗位连续2年（含2年）以上可注销。
58、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费（）万元。
A:
20
B:
30
C:
50
D:
80
E:
100
答案:
A,B,C
解析:
技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标的额的0.5％，即1亿元×0.5％=50万元。
59、关于划拨土地使用权的说法，错误的有（）。
A:
以划拨方式取得土地使用权无须交纳土地出让金
B:
划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制
C:
国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物不予补偿
D:
无地上建筑物的划拨土地使用权未经许可不得转让
E:
无地上建筑物的划拨土地使用权出租无须批准
答案:
C,E
解析:
C选项，国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应该给原土地使用者适当补偿。
E选项，除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
60、下列土地中，属于国有土地的有（）。
A:
城市市区的土地
B:
已被国家依法征收的土地
C:
依法不属于集体所有的林地
D:
宅基地
E:
经济适用住房占用的土地
答案:
A,B,C,E
解析:
《土地管理法实施条例》规定了国有土地的范围：
①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
61、按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（）。
A:
商业用地
B:
旅游用地
C:
娱乐用地
D:
商品住宅用地
E:
廉租住房用地
答案:
A,B,C,D
解析:
2007年9月国土资源部对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》作了修订，公布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
62、依法必须实行工程
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