物业工程设备运行维修工作方案.docx

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物业工程设备运行维修工作方案

XX物业服务中心

工程设备运行、维修工作方案

目的

在对XXXX的设备进行使用及运行的基础上，为了使其所具有的机能能够100%的发挥出来而实施专门的服务及管理，避免因设备性能下降而贬值，由此对其进行社会性的、安全的、经济的维护和管理。

一、物业管理项目：

1、消防设备。

A、送、排风机，排烟风机。

B、消火栓。

C、喷洒、水幕装置。

D、烟感。

E、温感。

2、给、排水设备。

A、上、下水。

B、水泵。

C、阀门、管路。

D、卫生间。

E、化粪池、马葫芦。

3、弱电设备。

A、背景音乐。

B、有线电视。

C、电话。

D、网络。

4、强电设备。

A、变电所。

B、配电柜。

C、配电盘。

D、照明器具。

E、动力设备。

5、供热系统。

A、板式换热器。

B、水泵。

C、暖气。

D、电热水锅炉。

6、土建。

A、防水、大白。

B、梯级。

C、门窗。

7、防护设备。

A、避雷针。

8、综合布线。

二、人员设置：

维修班长一人负责工程管理

水暖维修工三人负责综合维修

运行电工四人负责变电所运行

维修电工三人负责电器维修

空调工一人负责供暖设施

三、工作时间：

1、M班：

8：

00AM~次日8：

00AM工人

2、正常班：

8：

00AM~5：

00PM班长

管理组织结构图：

五、工作内容及标准：

一》、消防设备：

一）、

序号

项目

管理标准

保障措施

1

送、排风机

1、马达电流在额定值内。

2、机组稳固，无震动。

3、风道无泄漏，松动，保温良好。

4、风阀开关灵活，准确。

5、电机配线牢固，接线段子无变色。

依据工作规范进行

2

排烟机

1、达电流在额定值内。

2、机组稳固，无震动。

3、风道无泄漏，松动，保温良好。

4、风阀开关灵活，准确。

电机配线牢固，接线段子无变色。

依据工作规范进行

3

喷洒、水幕装置

1、无泄漏。

2、无破损。

依据工作规范进行

4

烟感、温感

1、干净整洁。

2、报警准确，及时。

依据工作规范进行

5

消火栓

1、无泄漏。

2、阀门开启灵活。

3、设备无缺损。

依据工作规范进行

6

火灾自动报警

1、报警准确、及时。

2、设备箱内干净整洁。

依据工作规范进行

二）、实施流程：

A、消火栓给水系统。

1、每周巡回检查1次消火栓给水系统是否处于正常状态。

2、每季度对消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、阀门、压力表等一切设备，进行一次全面检修。

3、每年检查一次消火栓，打开箱门，确认设备有无缺损、泄漏，如有，进行补充或更换。

B、自动喷水灭火系统。

1、制定详尽的管理、检测、维护制度，日常工作由专职工程技术人员、义务消防队或消防员执行。

2、负责系统维护的人员每天巡检责任区内所有水源控制阀、报警阀及其附属组件，进行外观检查，并观察压力表指针所指压力是否正常，确保系统处于无故障状态。

3、每年对水源的供水能力进行一次测定，确保水源满足设计水量和水压。

4、每月对喷头进行外观检查，发现不正常的喷头或喷头上附有异物，及时更换或清除。

5、各种不同规格的喷头均要储存一定数量的备品。

其数量不少于安装总数的1%，且每种类型和不同温标的备用喷头数均应不少于10个。

6、每季度检修一次如下设备：

a、湿式报警阀

1）、压力表指针确认，每年送检。

2）、直角阀密封确认。

b、闸阀

1）、开启、关闭一次。

2）、如盘跟有泄露，更换盘根填料。

3）、确保阀门开启、关闭灵活。

c、单向阀

1）、查看密封是否良好，无泄漏。

2）、确认在工作压力下，单向阀开启无误。

d、水泵接合器

1）、确认有无泄露。

2）、每两年进行一次油漆。

3）、确认接口平整。

e、安全阀

1）、每年检测一次。

2）、确保动作执行元件准确无误。

f、排水漏斗

1）、保证下水畅通，无堵塞。

2）、如有锈蚀，重新油漆。

g、压力表

1）、每年送检一次。

2）、确认指针无松动、抖动现象，如有，立即更换。

h、节流孔板

1）、确认节流孔板无堵塞。

i、水流报警器

1）、检查确认靶片无断裂，无锈蚀，接线牢固。

j、闭式喷水头

1）、外观良好。

2）、喷头周围无障碍，喷头上无杂物。

k、烟感、温感探测器

1）、每月进行一次消防试验。

2）、对失灵的烟感检测器，进行更换。

3）每两年进行一次烟感探头擦拭。

l、火灾报警装置

1）、每季度进行一次手动预警测试。

m、火灾收信机

1）、人工发出火灾信号，检测收信机工作是否良好，区位码是否正确。

n、延迟器

1）、试放水报警，查看时间应在额定工作时间内，防止误报。

o、压力继电器

1）、每月进行一次确认，看压力降低时，水泵是否立即启动。

2）、如压力控制启动范围不对，立即重新调整。

p、水力报警器

1）、每月进行一次外观检测。

q、电气自控箱

1）、压紧所有接线段子。

2）、检测绝缘状况。

3）、检测空开及交接是否良好。

4）、确保所有指示灯无损坏。

5）、每半年清洁一次柜内灰尘。

6）、箱内标识清晰，如有损坏或不清晰，立即更换。

7）、每月进行一次双电源切换测试。

r、按钮

1）、确认无松动。

2）、机械部分无损坏。

3）、确认信号正确。

4、根据验工验收及日常维护管理、修理情况，每年对系统的质量进行一次总结，作出评价。

C、送、排风，排烟系统。

5、每月对送排风系统的防火阀进行一次抽检，确保防火阀熔断片无断裂，如有断裂，及时更换。

6、每月检测风机电源压线段子是否牢固，电机绝缘是否良好。

7、测风机与消防联动是否灵活、准确。

二》、给排水设备：

一）、

序号

项目

管理标准

保障措施

1

上水管路

1、无泄漏。

2、无锈蚀。

3、阀门开启灵活。

依据工作规范进行

2

下水

1、无堵塞。

2、无异味。

依据工作规范进行

3

化粪池、马葫芦

1、无堵塞。

2、盖无缺损。

依据工作规范进行

4

卫生间

1、设备出水量合适。

2、无泄漏。

3、无缺损。

4、冲洗效果好，噪声低。

依据工作规范进行

二）、实施流程。

A、上水管路。

1、每天定期检查上水管路有无泄漏，随时发现随时处理。

2、每日记录总表自来水使用量，并同前日进行比较，以确认有无异常并随时查找、修理。

3、每月开启关闭自来水总阀一次，以确认阀门开启关闭灵活。

4、冬季确认有无冻结可能的管路，并每日巡查。

B、下水。

1、定期巡检管线，随时接到报修，随时维修。

2、雨季季节，提前检查下水管路是否畅通。

3、检查确保无异味从下水口溢出。

C、化粪池、马葫芦。

1、化粪池每季度检查一次，确认无异常。

2、每月检查确认马葫芦无堵塞，马葫芦盖安装稳固，无松动或缺损。

三》、弱电设备。

一）、

序号

项目

管理标准

保障措施

1

背景音乐

1、音质清晰。

2、设备完好。

3、室外音箱整洁，无破损。

依据工作规范进行

2

有线电视

1、有线信号畅通，无干扰。

2、图象清晰，无缺台现象。

3、终端设备良好。

依据工作规范进行

4

电话

1、通话线路畅通，通话清晰。

依据工作规范进行

5

网络

1、网络交换设备干净、整洁。

2、网线畅通。

依据工作规范进行

二）、实施流程。

A、背景音乐。

1、每月进行一次音箱清洁。

2、每月进行一次设备磁头清洗。

B、有线电视。

1、每日监测视频信号，随时发现问题，随时通知有线电视公司处理。

C、电话。

1、每月清洁一次机柜。

2、随时发现问题随时调整。

D、网络。

1、每季度清洁一次网络交换设备。

四》、强电设备。

一）、

序号

项目

管理标准

保障措施

1、

配电室、配电柜

1、配电设施设备完好。

2、工作环境温度适宜。

3、接线端子牢固，无变色，温度正常。

4、电线电缆温度正常。

5、各种开关动作灵活。

6、指示灯无异常。

7、无异音。

依据工作规范进行

2

配电盘

1、线端子牢固，无变色，温度正常。

2、电线电缆温度正常。

3、各种开关动作灵活。

4、指示灯无异常。

5、无异音。

依据工作规范进行

3

照明器具

1、所有灯具在规定时间内照明良好。

2、所有照明器具无松动。

3、无漏电。

4、照明角度合适。

依据工作规范进行

4

动力设备

1、动力设备运行良好，工作在额定工况下。

2、接线端子接线牢固。

3、无异音。

4、绝缘良好。

5、无过热。

依据工作规范进行

二）、实施流程。

A、配电室、配电柜。

1、日监测配电室内环境温度一次。

2、每月紧固接线端子一次，确认无松动。

1、每周检测电缆温度一次。

2、每天检查配电盘上指示灯，如有损坏，随时更换。

3、确认标识清晰。

4、每年清洁变电设备一次。

5、维修期间，要挂“正在维修，禁止合闸”的标识牌。

B、电盘。

1、每月紧固接线端子一次，确认无松动。

2、每周检测电缆温度一次。

3、每周检查配电盘上指示灯，如有损坏，随时更换。

4、每月检查配电盘内电气设备，确认有无异音。

5、每月清洁配电盘内电气设备一次。

C、照明器具。

1、每天在规定时间巡检照明状况，随时发现问题随时解决。

2、每月检查照明器具有无松动或歪斜，并随时调整。

3、每日工作前，准备好工具，衣帽整洁，所用的工具必须具有良好的绝缘。

4、随身携带好日常维修的灯具等备件。

5、如需上下梯子时，要有专人扶着。

6、维修结束后，将现场清理干净。

E、动力设备。

1、每月对动力设施进行一次保养检修。

2、每天巡视动力设备一次，确认有无异音，有无振动。

3、每月检测一次动力设备是否在额定工况下工作，检测工作电流、工作电压，并记录于表格。

五》、供热系统。

一）、

序号

项目

管理标准

保障措施

1

换热器

1、管路无泄漏。

2、换热进出水温差不大于7度。

3、设备整洁。

依据工作规范进行

2、

水泵

1、接线良好。

2、无异音。

3、工作在额定工况下。

4、润滑良好。

5、盘根无泄漏。

依据工作规范进行

3

电热水锅炉

1、管路接头无泄漏。

2、无气堵现象。

3、加热设备正常。

依据工作规范进行

二）、实施流程。

A、换热器。

1、每日进行三次点检，并记录。

2、随时对设备进行清洁。

3、所有仪表必须始终处于良好的计检状态。

4、管路保温良好，冬季无冻结。

B、水泵。

1、每日检查盘根有无泄漏。

2、检测运行时有无异音。

3、对运转部件加油保养。

4、检测运行电流，并每日记录。

C、电加热设备。

1、每日巡检，以确保管路及接头无泄漏。

2、确认管路保温良好，冬季无冻结。

3、确保加热设备正常。

六》、土建。

一）、

序号

项目

管理标准

保障措施

1

防水、大白

1、平坦整洁，无坑洼。

2、无裂纹。

3、防