存量房交易纳税评估系统业务规程.docx

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存量房交易纳税评估系统业务规程

江苏省存量房交易纳税评估系统业务规程

第一部分总则

一、政策依据

根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《国家税务总局关于应用评税技术核定房地产计税价格的意见》（国税函[2008]309号）、《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）、《中华人民共和国国家标准·房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《中华人民共和国国家标准·城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《房地产估价理论与方法》、《江苏省地方税务局存量房评估工作管理办法》、《江苏省地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法》、《江苏省地方税务局存量房交易纳税评估系统数据维护管理办法》等文件精神，制定本规程。

二、适用范围

本规范适用于全省范围内的存量房（住宅及非住宅）交易计税价格的评估核定工作。

第二部分系统业务概述

一、基本术语

●标准价调整法（Standardpropertyvalueadjustmentmethod）：

对估价范围内的所有被估价房地产进行分组（分区），使同一组内（分区）的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。

●市场价值（MarketValue）：

估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，一般情况下同市场价格、公开市场价值含义一致。

●评估价值（AssessmentValue）：

评估价值又称评估价格、估计价值、简称评估值、评估价、或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。

●评估分区（AssessmentZoning）：

区分房地产用途，根据不同地段、不同区位房地产市场价格情况将一个评估区域划分为若干个评估分区，市场数据充足的情况下，可以将住宅小区、商业综合体、路段、街巷甚至到特殊楼幢作为分区的最小单位。

评估分区是批量评估模型建立的基础。

●标准房地产（StandardProperty）：

又称为标准房、标准物业。

为满足批量评估需要，根据统一评估分区内同类型应税房地产的情况，设定或选定的能够反映分区房地产共同、平均典型特征，具有代表性的房地产。

●基准价格（StandardValue）：

又称为标准价、基准价值。

是评估分区标准房地产的评估价值，基准价格是分区内房地产计税价格评估的修正基准，根据具体的评估方法，基准价格可以表现为基准单价、基准收益等形式。

●修正系数（Correctionfactor）：

又称影响因素修正系数，是将可比实例修正、调整为基准价格，以及将基准价格修正到应税房地产评估价值（市场价值）所需要的系数、比率。

●建立比较基准（estabishingcomparisonbasis）：

使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比的处理。

二、评估模型

存量房交易纳税评估系统采用批量评估技术，以市场法、收益法、成本法等房地产估价方法为基础，运用间接比较法辅助计算机技术将标准房基准价格调整为应税房地产评估价值，并以此为依据形成应税房地产的计税价格。

三、基准价格确定方法

按照《中华人民共和国国家标准·房地产估价规范》（GB/T50291-2015）规范和要求，采用一定的估价方法评估生成不同物业类型的基准价格。

不同物业类型采用下列估价方法确定基准价格（即标准房基准价格）：

（1）住宅（公寓、别墅）：

采用市场法。

（2）非住宅（商业用房）：

采用市场法或收益法（毛租金乘数法）。

（3）非住宅（工业用房）：

采用成本法（房地分估）。

四、计税价格确定方法

（一）评估价格生成

采用标准价调整法求取。

系统自动获取对应评估分区标准房基准价格，通过相关修正系数的修正计算，得出应税房地产的评估价格。

（二）计税价格核定

计税价格的核定规则：

评估价格下浮一定比例作为计税参考价，申报价高于计税参考价的，按申报价核定；申报价低于计税参考价的，按评估价格核定。

第三部分系统数据标准

一、房产分类

房产按照用途及建筑物形式对其进行类别划分，按照“大类、小类、细目”三个层级将房产划分为不同类别的物业类型，每个物业类型均赋予其唯一代码。

房产分类代码见表3-1。

表3-1房产分类代码

物业类型-大类（代码）

物业类型-小类（代码）

房屋类型-细目（代码）

住宅【居住】

（1）

公寓（11）

普通多层（111）

电梯多层（112）

小高层（113）

高层（114）

叠加（115）

平房（116）

别墅（12）

联排（121）

双拼（122）

独栋（123）

非住宅【非居住】

（2）

商业（21）

商铺（211）

办公（212）

综合（213）

工业（22）

钢结构厂房、仓库（221）

钢砼厂房、仓库（222）

砖混结构厂房、仓库（223）

独立车库、车位（23）

车库（地上）（231）

车库（地下）（232）

车位（地上）（233）

车位（地下）（234）

二、标准房设置

（一）标准房设定粒度

图3-1标准房设定粒度图示

1、评估分区内，每个最小等级分区（小区、商业综合体、路段、街巷）所具有的物业类型房产，均分别设定一个标准房，即每个最小等级分区的标准房设定到小区内具体的物业类型。

2、评估分区最小单位到“小区”，标准房原则上不设到“楼栋”一级，只有当小区内个别楼栋与相同物业类型的其他楼栋价格差距较大时（价差≥10%），才允许在这些特定楼栋中设定标准房。

3、标准房的选定要求是该分区内具备代表性、普遍性的房产。

标准房设定可以是分区内具体的某套房产，也可以是按照标准房限定条件所定义的虚拟房产。

（二）标准房的限定条件

每个评估分区内，每种物业类型房产均设定一个标准房，不同物业类型有各自的标准房限定条件，限定条件见表3-3、表3-4、表3-5、表3-6。

表3-2住宅标准房限定条件

项目

房产性质

所在楼层

朝向

建筑面积

建筑结构

建成年代

坐落位置

其他条件

备注

标准样本房条件

住房

1

南（中）

该小区内主流套型面积定义

该小区主流建筑结构定义

该小区平均建成年代

小区内非景观房

根据所在小区普遍结构定义

商住楼如2层开始为住宅，则所在楼层选2层；联排别墅选中间户

表3-3非住宅（商业_商铺）标准房限定条件

项目

房产性质

所在楼层

层高

临街

宽度

底层

进深

铺面形状

临街状况

建成年代

参考

建筑面积

土地性质

标准样本房条件

非住房（商铺）

1

≤3.5M

4-6M

8-10m

规则

一面临街

区段内平均建成年代

30-50㎡

出让

表3-4非住宅（商业_办公、商业_综合）标准房限定条件

项目

房产性质

所在楼层

建筑面积

层高

设备设施（电梯、消防设施等）

新旧程度

其他

标准样本房条件

非住房

（办公）

3层以上

30-50

2.8-3.5M

较好

一般

（建成8-12年）

不考虑装修

表3-5非住宅（工业）标准房限定条件

项目

房产性质

临街状况

土地性质

层数

建筑部分概算

主要建筑结构

标准样本房条件

非住房（工业）

一面临街

出让

单层

≤5000万

钢混/钢结构

（三）标准房编码规则

每个地区的每个评估分区设立的标准房均具有唯一的识别号，共19位，编码规则见表3-6。

表3-6标准房编码规则

编号组合内容

行政区划代码

评估分区编号

物业类型代码

栋号

位数及要求

8位数

乡镇街道村级

5位数

00001起始格式

3位数

物业类型-细目

3位数

001起始格式

编号组合格式

【行政区划代码】【评估分区编号】【物业类型代码】【栋号】

其他说明

无需采集楼栋信息的，栋号均以“999”标注

三、评估修正系数设定

（一）修正系数范围

1、采用市场法评估求取标准房基准价格（标准房基准单价、标准房租金单价）所需的修正系数范围详见表3-7；将标准房基准价格调整为应税房地产评估价格所需的修正系数范围详见表3-8；

2、修正系数需按照P8页“修正系数参数值的确定方法”的要求生成。

表3-7可比实例修正系数设定表

修正内容

物业类型

实体状况

常规修正系数

（P3）

区位状况修正系数

（P4）

实体状况

特殊修正系数A

（P5）

实体状况

特殊修正系数B

（P6）

住宅

（公寓）

（1）楼层系数

（2）建筑结构系数

（3）朝向系数

（4）成新系数

（1）自然环境

（2）规划设计

（3）物业管理

（4）交通条件

（5）教育医疗等设施

（6）商业配套

装修档次标准

（1）车库计价系数

（2）阁楼计价系数

（3）储藏室计价系数

住宅

（别墅）

（1）建筑结构系数

（2）朝向系数

（3）成新系数

（4）东西至系数

（1）自然环境

（2）规划设计

（3）物业管理

（4）交通条件

（5）教育医疗等设施

（6）商业配套

装修档次标准

（1）车库计价系数

（2）储藏室计价系数

商业（商铺）

（1）临街状况系数

（2）底层进深系数

（3）层高系数

（4）成新系数

（5）楼层系数

（1）聚集程度

（2）交通便捷程度

（3）人流量

无

无

商业（办公）

（1）层高系数

（2）设备设施系数

（3）成新系数

（4）楼层系数

（1）聚集程度

（2）交通便捷程度

（3）物业管理

（4）周边配套设施

无

无

商业（综合）

（1）临街状况系数

（2）层高系数

（3）设备设施系数

（4）成新系数

（5）楼层系数

（1）交通便捷程度

（2）物业管理

（3）周边配套设施

无

无

表3-8标准房基准价格修正系数设定表

修正内容

物业类型

住宅（公寓）

住宅（别墅）

商业（商铺、办公、综合）

基准价格调整修正系数（P7）

（1）楼层系数

（2）建筑结构系数

（3）成新系数

（4）附属物计价系数

（1）建筑结构系数

（2）成新系数

（3）东西至系数

（1）楼层系数

（2）建筑结构系数

（3）成新系数

（二）修正系数参数值

1、修正系数参数值的确定方法

县区级以上（含）税务机关可以根据本地区房地产交易状况，制定比较因素修正系数参数值方案，相关方案及论证材料以地级市为单位统一上报省局，审核通过后方可应用。

以确保标准房基准价格修正参数的科学性、合理性、权威性。

（1）修正系数参数值来源要求：

●比较因素修正系数参数值来源于近5年地市级政府相关部门发布的《城市房屋拆迁（征收）补偿估价技术规范（细则）》中所列示设定的修正系数表；

●无法借鉴相关文件获取的比较因素修正系数，应采用德尔菲法或市场法求取，并通过市场交易数据的验证，证明系数在本地区应用的合理性、实用性，出具完整的测算分析报告。

（2）修正系数参数值求取要求：

存量房评估系统本地化建设过程中，修正系数值拟自行确定的，须采用以下两种方法中的任一种进行求取：

●方法一：

德尔菲法

德尔菲（Delphi）法，又称专家打分法，是一种常用的、被公认为可靠的技术测定方法，它的实质是利用专家集体的知识和经验，对那些带有很大模糊性、比较复杂且无法直接进行定量分析的问题，通过选择一批专家多次填写征询意见表的调查形式，取得测定结论的方法。

运用德尔菲法确定修正参数的操作过程如下：

A、选择专家。

选择的专家应包括房地产行业和相关行业的经济专家，应有一定比例的房地产估价师和土地估价师，以及管理专家、技术专家及高层决策人员，总人数不少于9人，房地产注册估价师不少于5人（要求隶属于不同评估公司）。

B、设计意见征询表。

即修正参数调查表，可请有经验的专业人员设计，也可自行设计编制。

C、征询（轮询）及信息反馈。

将意见征询表及有关资料函寄或直接送交所选每一位专家，请各专家在互不通气、互不见面、不受任何心理影响的情况下，各自独立发表书面意见，一般需经过2-5轮。

D、测定数据的统计处理。

利用数理统计方法，进行定量统计和评价。

经过多轮测定，直到各位专家对自己的判断和评价意见比较固定，不再修改为止。

即：

测定—统计—反馈—测定—统计，直到取得较为一致的结果为止。

同时利用数理统计方法，进行定量统计和评价，并求出专家所给各区域因素权重分值的均值、极差和均方差或方差，并将其以相应的表格形式汇总。

具体计算方法及公式如下：

●均值（X）是每项因素专家所给分值的算术平均值，表示该因素最可能的权重值，计算公式为：

●极差又称为全距（R）表示每项因素最大值和最小值之差数。

公式如下：

Rj=Xjmax–Xjmin

●标准差又称为均方差、标准偏差（σ）表示每项因素专家意见的分散程度。

公式如下：

●方差，标准差的平方就是方差（σ2）。

根据上述均值、极差和标准差三项统计指标，就可以观察和了解每轮调查中专家意见的趋向和分散程度，确定本轮征询结果是否符合调查要求。

如果还需要进行下一轮征询活动，则将本轮征询的统计结果反馈给各位专家，对下轮征询测定提供上一轮真实地、有价值的参考资料，以利于获得准确的最终测定结果。

下一轮意见征询中各位专家根据上轮测定统计出的各区域因素均值、极差和方差，比较自己与其他专家意见的异同、差距，适当修正自己的意见，从而使均值逐渐接近最后结果，使极差和方差越来越小，即专家的意见逐渐趋向一致。

E、确定测定结果。

经过上述多轮征询测定，各位专家意见比较稳定之后，运用统计方法加以统计归纳，确定本次测定结果。

相关系数的测定结果还需取得地区行业协会的认可（出具结论材料）。

●方法二：

市场法提取

在市场法中，运用定性、定量技术来求得调整参数，比较分析则是用来界定这一过程的常用术语。

定性、定量技术可以单独或联合使用。

参数求取的受托单位需是具备相当的理论和实践经验的专业机构，项目实施需符合下列要求：

A、基础数据的来源：

物价部门、开发商提供的一手商品房市场公开价格信息数据（即“一房一价”数据）或房产登记管理部门提供的一手房商品房交易信息数据。

B、基础数据的数量：

小区数5个以上（分属于不同片区），每个小区同一物业类型的完整价格信息不少于3个单元。

举例：

如求取高层的楼层系数，高层假设一个单元每层4户，总层数30层，则收集的样本数≥1800个（5X3X4X30）。

C、基础数据的其他要求：

●在求取某修正因素时，样本的其他影响因素需相同

●近五年进入市场销售的房地产项目

D、求取过程：

将收集的样本数据填入相关计算表，计算出不同样本之间的价格差异率，根据事先建立的数学模型，运用数据分析、统计学原理，在计算的基础上分析得出相关系数的具体取值结论，确定的系数取值结果还需取得地区行业协会的认可（出具结论材料）。

（三）修正系数标准样本

1、住宅类综合修正系数表（格式见附件二）

2、非住宅（商业类）综合修正系数表（格式见附件二）

四、其他系数参数设定

存量房评估系统除需对参与评估修正计算的系数进行设定外，还需对一些参与基准价格调整、预警分析计算的系数或参数进行设定，参数设定的范围及要求如下：

1、修正保守系数：

采用房地产价格指数调整法对基准价格进行批量价格修正时，当计算得出的涨跌幅较大时，给予一定的控制，避免价格波动过大，修正保守系数的取值范围0.8-1。

2、商品房指数权重、存量房指数权重：

采用房地产价格指数调整法对基准价格进行批量价格修正时，需对计算公式中两个指数所占权重进行设定。

权重的取值范围0-1，两个权重的取值之和必须等于1。

3、计税价权重、挂牌价权重：

采用计税价挂牌价调整法对基准价格进行批量调整时，通过该权重调整计税价、挂牌价参与计算所占的比例。

计税价权重取值范围0.7-0.8，挂牌价权重取值范围0.3-0.2。

4、偏离幅度指标：

用于系统对各小区的评估价值是否偏低或偏高的监控。

偏离幅度=（申报均价/评估价值-1），偏离幅度取值范围为：

10%～20%，-10%～-20%，偏离度为正数说明系统评估价值偏低，偏离度为负数说明系统评估价值偏高。

注：

以上评估系统参数的设定表格式见附件二

五、基准价格评估模型

（一）住宅类评估模型

1、基本公式

●标准房基准价格V0=

（元/平方米）

V1…Vn—可比案例比准价格

2、比准价格计算公式

●比准价格Vn=Vs×P1×P2×P3×P4-Va-Vb（元/平方米）

Vs—可比案例的正常市场成交价格；

P1—交易情况修正，由于采用正常市场买卖交易实例为可比案例，因此该系数取100；

P2—交易日期修正，根据测算时当时当地的房地产价格时间确定；

P3—实体状况常规修正，具体系数选定参见表3-7（P7-8页）

P4—区位状况修正，具体系数选定参见表3-7（P8页）；

P3＝

P4＝

Va—单位面积装修重置价

Vb—单位面积附属物折算单价，附属物系指车库、阁楼、储藏室

●单位面积装修重置价Va=装修档次标准（P5）*装修成新率【1—

】

P5—实体状况特殊修正系数A，具体系数选定参见表3-7（P7-8页）。

注：

住宅的装修耐用年限一般设定为5-8年，计算时统一设定为8年。

●单位面积附属物计算单价Vb=（Vs×P1×P2×P3×P4-Va）×P6

P6—实体状况特殊修正系数B，包括车库、阁楼、储藏室计价系数，用来计算扣除附属物价格。

具体系数选定参见表3-7（P7-8页）。

（二）商业类评估模型

1、基本公式

（1）收益法（毛租金乘数法）公式

●标准房基准价格V0=毛租金基准价格（GR0）×毛租金乘数（GRM）（元/平方米）

（2）市场法公式

参照住宅类模型公式，计算比准价格时去除公式中的单位面积装修重置价（Va）、单位面积附属物计算单价（Vb）修正。

公式如下：

●标准房基准价格V0=

（元/平方米）

●比准价格Vn=Vs×P1×P2×P3×P4

2、租金基准价格计算公式

●毛租金基准价格GR0=

（元/平方米/年）

GR1…GRn—可比案例租金比准价格

●租金比准价格GRi=GRs×P1×P2×P3×P4

GRs—可比案例的正常市场成交价格；

P1—交易情况修正，由于采用正常市场租赁实例为可比案例，因此该系数取100；

P2—交易日期修正，根据测算时当时当地的房地产价格时间确定；

P3—实体状况常规修正，具体系数选定参见表3-7（P7-8页）；

P4—区位状况修正，具体系数选定参见表3-7（P7-8页）；

P3＝

P4＝

（三）工业类评估模型

1、基本公式

●建筑物重置成本基价V0A=V1+V1×E（元/平方米）

V1─建安造价；

E─间接费用率（%）；

说明：

建安造价标准为各地市政府相关部门发布标准

●土地基价V0B=评估区段土地分类基准地价

说明：

分类基准地价为国土部门近期公布的基准地价标准

2、间接费用率计算公式

●间接费用比率=

●间接费用=前期工程费用+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费

●间接费用分项测算说明：

a.前期工程费标准（含基础设施建设费、公共配套设施建设费）：

依据《江苏省建设项目前期报批阶段有关的行政事业性收费执行标准》，工业房地产前期报建费用一般占建安工程造价的6%左右。

b.管理费用标准：

依据建设部关于印发《基本建设财务管理规定的通知》（财建[2002]394号）第二十一条规定，管理费用率为建筑安装工程费的1-3%（如：

工程概算不超过5000万元的费率为1.2%）。

c.投资利息计算：

通常按一年期贷款利率测算，设定资金在开发期均匀投入，以开发期的1/2作为计息周期进行计算。

计算公式：

投资利息=（前期工程费+建安工程费+管理费）×利率×1/2开发期

d.开发利润测算：

依据《国家税务总局<关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）、《江苏省地方税务局关于明确若干税款征收标准的公告》（苏地税规[2013]3号），确定房地产开发成本利润率为15%。

即：

房地产开发利润=（①+a+b+c）×15%。

e.销售税费标准：

在销售中需支付的营业税等税费按5.65%计算，计算公式：

销售税费=（①+a+b+c+d）/（1-5.65%）×5.65%

说明：

间接费用的相关标准、依据出现调整的，应按照新规定执行并计算

六、应税房地产评估模型

（一）住宅评估模型

1、基本公式：

●评估单价

=基准价格

×P7（元/平方米）

P7─基准价格修正为应税房地产价格的实体因素修正系数，具体系数选定参见表3-8（P8页）

2、应税房产（住宅）价值计算公式

●应税房产（住宅）价值（V）=评估单价

×权属转移面积+附属物价值（VB）

●附属物价值（VB）=基准价格V0×车库面积×【P6车库计价系数】+基准价格V0×【P6阁楼计价系数】×阁楼面积+基准价格V0×【P6储藏室计价系数】×储藏室面积

（二）商业类评估模型

1、基本公式：

●评估单价

=基准价格

×P7（元/㎡）

P7─基准价格修正为应税房地产价格的实体因素修正系数，具体系数选定参见表3-8（P8页）

2、应税房产（商业）价值计算公式

●应税房产（商业）价值（V）=评估单价

×权属转移面积

（三）工业类评估模型

1、应税房产（工业）价值计算公式：

●应税房产（工业）价值（V）＝建筑物重置成本基价（V0A）×房屋权属转移面积×成新率（q）＋土地基准地价×土地权属转移面积

●成新率（q）=[1－（1－R）

]×100%

q─建筑物成新率（％）。

R─建筑物净残值率（R=5％）；

t─建筑物有效年龄（年）；

N─建筑物经济寿命（年）；

说明：

（1）折旧采用直线法，折旧残值参照总局文件规定统一设为5%；

（2）建筑物经济寿命（N）统一设为50年；（3）建筑物有效年龄（t）=转让当前年份-建成年份（或产权登记年份）；（4）按照《房地产估价规范》最低成新率设为30%（计算小于该比例时系统默认为30%）。

第四部分系统数据采集

一、评估分区建立

（一）评估区域划分

1、对本行政区内的待评估区域进行划分，分别建立住宅、商业、工业的评估片区、评估小区，为评估片区、评估小区设定唯一的识别名称，确定评估片区内所涵盖的街巷、住宅（商业、工业）小区的具体名称。

总体划分路径：

2、评估区域根据片区、小区进行层级划分，同时也应根据行政区划的层级进行划分，划分路径：

市→县、区→乡镇、街道。

小区在从属片区的同时，与行政区划也存在层级从属关系，一个片区必须在同一县、区范围内，不能横跨多个县、区。

（二）片区内涵及划分

1、片区内涵

片区是指一定范围内，由房屋价格、房屋用途、建筑结构、规划条件和公共服务设施等方面基本类似的房地产项目组成的区域，相当于房地产评估理论中“统一供需圈”的概念。

2、片区划分

片区划分可借鉴房管部门、国土